Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июня 2022 г. N Ф08-5926/22 по делу N А32-17865/2021

г. Краснодар

30 июня 2022 г.

Дело N А32-17865/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Манекина Игоря Геннадьевича (ИНН 616206349529, ОГРНИП 309619420400030) - Синегубенко В.Г. (доверенность от 01.06.2022), от ответчика - индивидуального предпринимателя Айвазьян Ирины Павловны (ИНН 230904275081, ОГРНИП 305230902800051) - Сердюковой В.Н. (доверенность от 09.02.2022), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Альсион" (ИНН 2312172538, ОГРН 1102312005729), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Манекина Игоря Геннадьевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 по делу N А32-17865/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Манекин И.Г. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Айвазьян И.П. с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 31.12.2020 (далее - предварительный договор): нежилого здания и склада общей площадью 385,1 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387, земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский и взыскании суммы задатка. Требования истца обоснованы неисполнением ответчиком обязанности по передаче документов для заключения основного договора купли-продажи в силу пунктов 7, 8 и 16 договора, наличием на территории земельного участка железнодорожных путей невозможных к использованию.

Айвазьян И.П. заявила встречный иск о понуждении Манекина И.Г. заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилое здание, склад общей площадью 385,1 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387 и земельный участок площадью 20 472 кв. м., с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 (изменен на земельные участки с кадастровым номером 23:26:0205000:1743 и кадастровым номером 23:26:0205000:1744), земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский на условиях предварительного договора с Айвазьян Ириной Павловной, 350040, г. Краснодар, ул. Малая, 31 (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Встречный иск мотивирован уклонением Манекина И.Г. от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Решением от 08.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.03.2022, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Судебные акты мотивированы доказанностью надлежащего исполнения со стороны продавца своих обязательств по предварительному договору и намерения заключить основной договор, ввиду чего отсутствовали основания для расторжения предварительного договора и возвращения задатка. Отказ в удовлетворении встречного иска обоснован пропуском срока исковых требований.

В кассационной жалобе Манекин И.Г. просит отменить состоявшиеся судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска. По мнению заявителя, суды не учли, что предварительным договором не определены существенные условия в части площади земельного участка, границы которого не согласованы. Земельный участок площадью 20 472 кв. м не был образован к дате заключения договора и не мог быть передан покупателю, следовательно, вина в незаключении основного договора лежит на ответчике.

В отзывах на кассационную жалобу ответчик и третье лицо указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы жалобы и возражения отзывов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.06.2022 объявлялся перерыв до 14 часов 15 минут 28.06.2022, о чем сделано публичное извещение.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит в части отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.12.2020 Манекин И.Г. и Айвазьян И.П. заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости. В пункте 1 предварительного договора стороны указали перечень недвижимого имущества, которое будет являться предметом купли-продажи по основному договору, а именно: нежилое здание, склад общей площадью 385.1 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387, земельный участок площадью 20 472 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский. Пунктом 4 предварительного договора определена стоимость недвижимости, которая составила 23 млн рублей.

По условиям пункта 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 15.02.2021. В соответствии с пунктом 7 предварительного договора Айвазьян И.П. обязана представить Манекину И.Г. выданные уполномоченными органами с 29.12.2020 по 14.02.2021 документы: выписки из ЕГРН на недвижимое имущество, сведения из ИСОГД в отношении земельного участка, выписку из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости - топографическую съемку земельного участка, имеющуюся у продавца, схему расположения земельного участка и объекта капитального строительства.

Неисполнение Айвазьян И.П. обязанности по передаче документов для заключения основного договора купли-продажи в силу пунктов 7, 8 и 16 данного договора послужило основанием для направления истцом уведомления об одностороннем расторжении предварительного договора и дальнейшего обращения в суд с иском, в свою очередь Айвазьян И.П. обратилась со встречными исковыми требованиями о понуждении к заключению основного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12 отмечено, что правила статьи 429 Гражданского кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса.

В то же время, в соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N 13585/12, положения статей 429, 445 Гражданского кодекса устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Согласно пункту 8 предварительного договора в случае нарушений условий предварительного договора, в том числе пункта 3, а также при представлении заведомо ложной информации и непредставления документов, указанных в пункте 7 договора, по вине продавца, что повлекло расторжение предварительного договора и незаключение основного договора, продавец гарантирует возврат суммы задатка в двойном размере в течение 5 календарных дней, с момента истечения срока, указанного в пункте 3 договора. Непредставление документов продавцом, указанных в пункте 7 предварительного договора, является основанием к незаключению основного договора купли-продажи по вине продавца.

Пунктом 16 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если при подготовке документов необходимых для заключения договора согласно пункту 7 договора будет установлено наличие обстоятельств объективно затрудняющих заключение основного договора и дальнейшее его использование его покупателем в соответствии с предполагаемым назначением, в том числе несоответствие границ земельного участка, наложение границ земельного участка и ОКС на соседние земельные участки, установления факта наложения объекта капитального строительства за границы земельного участка, наличие территориальных охранных зон, инженерных и транспортных инфраструктур, санитарно-защитных зон и т. п., объективно ограничивающих последующее возможное использование объектов недвижимости покупателем, последний вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке без возложения на него штрафных санкций, предусмотренных пунктом 4 договора. В этом случае продавец обязан вернуть ранее полученный задаток в течение 5 дней с момента получения уведомления о расторжении договора

Суды установили, что предметом предварительного договора являлось нежилое здание, склад общей площадью 385,1 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387 и земельный участок площадью 20 472 кв. м с кадастровым номером 23:26:0205000:1280. Суды также установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 площадью 21 472 кв. м+/- 256 кв. м, принадлежащий Айвазьян И.П. на праве собственности, в последующем разделен на два участка; с кадастровым номером 23:26:0205000:1743 площадью 20 472 кв. м +/- 250 кв. м и с кадастровым номером 23:26:0205000:1744 площадью 1000 кв. м+/- 55 кв. м, при этом местоположение земельных участков по отношению к первоначальному участку не изменилось.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, установили факт надлежащего исполнения со стороны продавца своих обязательств по предварительному договору и намерения заключить основной договор, сделали вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения предварительного договора. Направление Айвазьян И.П. в адрес Манекина И.Г. предусмотренных предварительным договором документов в срок, установленный названным договором, а также предложения к заключению основного договора, подтверждены материалами дела. Предварительный договор содержит все необходимые условия о сроке и порядке заключения основного договора, в том числе сведения, позволяющие определенно установить земельный участок: месторасположение, площадь, целевое назначение. Таким образом, суды сделали вывод о том, что истец не доказал наличие обстоятельств, объективно затрудняющих заключение основного договора, в том числе предусмотренных пунктом 16 предварительного договора.

Рассматривая требования о возращении задатка, суды руководствовались положениями статей 380, 381 Гражданского кодекса, в силу которых задаток остается у стороны, получившей задаток в обеспечение исполнения обязательства, если другая сторона ответственна за отказ от заключения договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49), исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора.

Судьба задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса, определяется исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В пункте 4 предварительного договора стороны предусмотрели в качестве задатка в счет причитающихся по предварительному договору платежей денежную сумму в размере 2 300 тыс. рублей.

Суды указали, что ответчик принял необходимые и достаточные меры для заключения основного договора, при этом истец от заключения основного договора уклонился, утратив интерес в части приобретения земельного участка. Суды отметили, что в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 местоположение вновь созданных земельных участков по отношению к первоначальному участку не изменилось, что никаким образом не повлияло на возможность заключения основного договора. В связи с этим суды правомерно возложили ответственность за незаключение основного договора на истца и отказали в удовлетворении требований о взыскании денежных средств, внесенных истцом в качестве задатка по предварительному договору.

Довод заявителя жалобы о наличии вины продавца в нарушении обязательства, выраженного в непредоставлении земельного участка, не принят во внимание. В силу статьи 401 Гражданского кодекса лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Суды указали, что истец, в нарушение статьи 65 Кодекса, не доказал наличие обстоятельств, подтверждающих виновные действия ответчика.

Однако суды не учли следующее.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Суды указали, что в рамках предварительного договора покупатель вправе был претендовать на заключение основного договора с условиями приобретения земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 с его фактической площадью. В материалах дела имеются доказательства принятия Айвазьян И.П. необходимых и достаточных мер для заключения основного договора, в том числе путем направления истцу предложения о заключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. Доказательств утраты ответчиком интереса к продаже спорного земельного участка, зарегистрированного после предполагаемой даты заключения основного договора, не представлено.

Вместе с тем суды не оценили довод о неисполнении обязанности в части направления предложения о заключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 с размером 20 427 кв м, поскольку по факту сформировано предложение с иной площадью земельного участка (21 427 кв м). Вывод судов о том, что вновь образованные участки не изменили свое месторасположение и функциональное значение, сделан без учета предмета предварительного договора и даты формирования названных земельных участков. Вывод о том, что месторасположение вновь созданных участков по отношению к первоначальному участку не изменилось, сделан без учета возражений о порядке пользования железнодорожных путей и фактическим использованием земельного участка с конкретной конфигурацией.

Решением от 08.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.03.2022, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Отказ в удовлетворении встречного иска обоснован пропуском срока исковых требований. Кассационная жалоба не содержит доводов относительно отказа встречных исковых требований. Поскольку судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела и недостаточно обоснованы относительно отказа первоначального иска, они подлежат отмене в названной части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, в совокупности оценить все представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте с учетом требований статьи 170 Кодекса и распределить расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 по делу N А32-17865/2021 в части отказа удовлетворения встречных исковых требований оставить без удовлетворения.

В остальной части судебные акты отменить. В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

Е.И. Афонина И.И. Фефелова