Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2023 г. N 15АП-4923/23 по делу N А32-17865/2021

город Ростов-на-Дону

12 мая 2023 г.

дело N А32-17865/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителя истца - Кубловой Н.А. по доверенности N 1 от 24.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Айвазьян Ирины Павловны (ИНН 230904275081, ОГРНИП 305230902800051)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2023 по делу N А32-17865/2021

по иску индивидуального предпринимателя Манекина Игоря Геннадьевича (ИНН 616206349529, ОГРНИП 309619420400030)

к индивидуальному предпринимателю Айвазьян Ирине Павловне (ИНН 230904275081, ОГРНИП 305230902800051)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Альсион" (ИНН 2312172538, ОГРН 1102312005729)

о расторжении предварительного договора и взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Манекин Игорь Геннадьевич (далее - истец, ИП Манекин И.Г.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Айвазьян Ирине Павловне (далее - ответчик, ИП Айвазьян И.П.) с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 31.12.2020 (далее - предварительный договор): нежилого здания и склада общей площадью 385,1 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387, земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, находящихся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, и взыскании суммы задатка.

Требования обоснованы неисполнением обязанности по передаче документов для заключения основного договора купли-продажи в силу пунктов 7, 8 и 16 договора, наличием на территории земельного участка железнодорожных путей, невозможных к использованию.

ИП Айвазьян И.П. заявила встречный иск о понуждении ИП Манекина И.Г. заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилое здание, склад общей площадью 385,1 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387 и земельный участок площадью 20472 кв.м., с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 (изменен на земельные участки с кадастровым номером 23:26:0205000:1743 и кадастровым номером 23:26:0205000:1744), земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский на условиях предварительного договора с Айвазьян Ириной Павловной, 350040, г. Краснодар, ул. Малая, 31 (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречный иск мотивирован уклонением ИП Манекина И.Г. от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.03.2022, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Судебные акты мотивированы доказанностью надлежащего исполнения со стороны продавца своих обязательств по предварительному договору и намерения заключить основной договор, ввиду чего отсутствовали основания для расторжения предварительного договора и возвращения задатка. Отказ в удовлетворении встречного иска обоснован пропуском срока исковых требований.

30.06.2022 постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 в части отказа удовлетворения встречных исковых требований оставлены без изменения.

В остальной части судебные акты отменены. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении первоначального иска Арбитражный суд Краснодарского края решением от 16.02.2023 взыскал с ИП Айвазьян И.П. в пользу ИП Манекина И.Г. задаток в размере 2300000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 34500 руб., в удовлетворении оставшихся требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Айвазьян И.П. обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом не учтено, что при первоначальном рассмотрении дела всеми тремя инстанциями установлено, что ответчик до заключения основного договора предоставил все актуальные документы согласно перечню, указанному в пункте 7 предварительного договора в отношении предмета сделки, принял необходимые и достаточные меры для заключения основного договора, при этом истец от заключения основного договора уклонился, утратив интерес в части приобретения земельного участка. Истцу было известно не только о том, что по земельному участку с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 проходят недействующие железнодорожные пути необщего пользования, но и о том, что на земельном участке расположена санитарно-защитная зона от АНПЗ, а также проходит граница водоохранной зоны, что подтверждается представленными покупателю до заключения основного договора сведениями из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Северский район от 20.01.2021. Претензий в этой части истец никогда не заявлял.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Манекин И.Г. указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Ковалеву Н.В. ввиду нахождения судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске. Рассмотрение жалобы в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато с самого начала.

В судебном заседании представитель истца против доводов жалобы возражал, доложил о невозможности заключения мирового соглашения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.12.2020 Манекин И.Г. и Айвазьян И.П. заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.

В пункте 1 предварительного договора стороны указали перечень недвижимого имущества, которое будет являться предметом купли-продажи по основному договору, а именно: нежилое здание, склад общей площадью 385,1 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387, земельный участок площадью 20472 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский.

Пунктом 4 предварительного договора определена стоимость недвижимости, которая составила 23 млн. руб.

По условиям пункта 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 15.02.2021.

В соответствии с пунктом 7 предварительного договора Айвазьян И.П. обязана представить Манекину И.Г. выданные уполномоченными органами с 29.12.2020 по 14.02.2021 документы: выписки из ЕГРН на недвижимое имущество, сведения из ИСОГД в отношении земельного участка, выписку из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости - топографическую съемку земельного участка, имеющуюся у продавца, схему расположения земельного участка и объекта капитального строительства.

Неисполнение Айвазьян И.П. обязанности по передаче документов для заключения основного договора купли-продажи в силу пунктов 7, 8 и 16 данного договора послужило основанием для направления истцом уведомления об одностороннем расторжении предварительного договора и дальнейшего обращения в суд с иском.

Удовлетворяя требования ИП Манекина И.Г., Арбитражный суд Краснодарского края применил положения статей 218, 381, 420, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как отмечено в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В тоже время, в соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N 13585/12, положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 предварительного договора стороны предусмотрели в качестве задатка в счет причитающихся по предварительному договору платежей денежную сумму в размере 2300000 руб. и платежным поручением N 375 от 31.12.2020 указанная сумма истцом перечислена ответчику.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.

Суд первой инстанции установил, что в настоящем случае предметом предварительного договора являлись нежилое здание, склад, общей площадью 385.1 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1387 и земельный участок, площадью 20472 кв.м с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 17.01.2021 (т. 2, л.д. 116-118) Айвазьян И.П. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, пгт. Афипский, площадью 21472 кв. м +/-256 кв. м.

Как указал ответчик, указанный земельный участок в последующем разделен на 2 участка, на земельный участок кадастровым номером 23:26:0205000:1743 площадью 20472 кв.м +/-250 кв. м и с кадастровым номером 23:26:0205000:1744, площадью 1000 кв.м +/-55 кв. м.

Вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела установлено, что в согласованный срок, до 15.02.2021, выдел земельного участка с площадью 20472 кв.м. не произведен, договор купли-продажи, а также актуальные документы согласно перечню, указанному в пункте 7 предварительного договора в отношении предмета сделки не представлены, фактически земельный участок площадью 20472 кв.м. с кадастровым номером 23:26:0205000:1280, как объект недвижимого имущества (объект гражданских прав) на запланированную дату заключения основного договора - 15.02.2021 не существовал и не мог быть передан покупателю по акту приема-передачи согласно пункту 6 предварительного договора.

Таким образом, на момент истечения срока действия предварительного договора спорный объект не соответствовал требованиям, установленным предварительным договором, ответчик не выполнил обязательства, возложенные на продавца предварительным договором купли-продажи. Ответчик не обращался к покупателю с предложением продлить срок действия предварительного договора для выдела земельного участка с меньшей площадью и подготовке земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 площадью 20472 кв.м к продаже.

Согласно пункту 8 предварительного договора в случае нарушений условий предварительного договора, в том числе пункта 3, а также при представлении заведомо ложной информации и непредставления документов, указанных в пункте 7 договора, по вине продавца, что повлекло расторжение предварительного договора и незаключение основного договора, продавец гарантирует возврат суммы задатка в двойном размере в течение 5 календарных дней, с момента истечения срока, указанного в пункте 3 договора. Непредставление документов продавцом, указанных в пункте 7 предварительного договора, является основанием к незаключению основного договора купли-продажи по вине продавца.

Пунктом 16 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если при подготовке документов, необходимых для заключения договора согласно пункту 7 договора, будет установлено наличие обстоятельств, объективно затрудняющих заключение основного договора, и дальнейшее его использование покупателем в соответствии с предполагаемым назначением, в том числе несоответствие границ земельного участка, наложение границ земельного участка и ОКС на соседние земельные участки, установления факта наложения объекта капитального строительства за границы земельного участка, наличие территориальных охранных зон, инженерных и транспортных инфраструктур, санитарно-защитных зон и т.п., объективно ограничивающих последующее возможное использование объектов недвижимости покупателем, последний вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке без возложения на него штрафных санкций, предусмотренных пунктом 4 договора. В этом случае продавец обязан вернуть ранее полученный задаток в течение 5 дней с момента получения уведомления о расторжении договора.

Регистрация изменений в ЕГРН в связи с разделом участка осуществлена лишь 06.07.2021.

Земельный участок с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 площадью 21472 кв.м. разделен на 2 самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:26:0205000:1743 площадью 20472 кв.м. и 23:26:0205000:1744 площадью 1000 кв.м., с границами, определенными единолично продавцом и ранее не согласованными сторонами предварительного договора, в том числе с учетом наличия на участке железнодорожного пути, не принадлежащего продавцу (ответчику). Использование железнодорожного пути согласовывается с ОАО "РЖД".

Однако, ввиду того, что ветка железнодорожного пути заходит с территории ООО "Афипский НПЗ" вся подача вагонов и количество подаваемых вагонов на железнодорожный путь может осуществляться только с дополнительного согласования с ООО "Афипский НПЗ", о чем ответчику было известно, но покупателю данная информация не предоставлялась.

Согласно ответа ООО "Афипский НПЗ", данного первоначально при телефонных переговорах, а в последующем в письменном виде от 18.02.2021, у завода отсутствует техническая возможность подачи вагонов на спорный участок.

После раздела 06.07.2021 земельного участка с площадью 21472 кв.м на 2 самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 23:26:0205000:1743 площадью 20472 кв.м и 23:26:0205000:1744 площадью 1000 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 уже не существовал, как самостоятельный объект, не мог являться предметом договора купли-продажи и пройти государственную регистрацию в Росреестре в феврале 2021 года.

Кроме этого, как указывалось представителем Манекина И.Г. в дополнениях от 25.11.2021 в суде первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела, из информации, размещенной на официальном сайте Росреестра, следует, что при регистрации ответчиком 06.07.2021 вновь созданного земельного участка с кадастровым номером: 23:26:0205000:1743 зарегистрированы "ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, отсутствие предмета предварительного договора - земельного участка с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 с площадью 20472 кв.м на предполагаемую дату заключения основного договора, отсутствие актуальных сведений на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0205000:1280 площадью 20472 кв.м и наличие препятствий в использование земельного участка являлось правомерным основанием для одностороннего отказа покупателя от предварительного договора.

15.02.2021 в адрес ответчика направлена досудебная претензия, содержавшая уведомление о расторжении предварительного договора в соответствии с пунктом 7, 8, 16 предварительного договора купли-продажи. В претензии содержалось требование в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления произвести возврат денежных средств на расчетный счет истца.

Возврат денежные средства в размере 2300000 руб. на счет истца не произведен, 16.03.2021 истцом также направлено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости. Данное предложение оставлено ответчиком без ответа.

Суд кассационной инстанции дополнительно указал, что проект основного договора купли-продажи по факту сформирован ответчиком с иной площадью земельного участка (21427 кв.м), что уже не соответствовало условиям предварительного договора.

На основании изложенного Арбитражный суд Краснодарского края пришёл к обоснованному выводу, что проект договора в отношении самостоятельного участка площадью 20472 кв.м мог быть направлен только после того, когда данный участок будет выделен и поставлен на кадастровый учет, с последующей регистрацией его за продавцом. Кроме того, как указал представитель ответчика, функциональное значение всего земельного участка после его раздела планировалось изменить под застройку, что в предварительном договоре сторонами не согласовывалось.

Следовательно, отсутствие между сторонами договорных отношений по купле-продаже привело к прекращению обязательств, возникших из предварительных договоренностей и поскольку до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, суд установил прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи.

С учетом изложенного, требования о расторжении предварительного договора не подлежат удовлетворению.

Ввиду не заключения основного договора купли продажи в срок, установленный предварительным договором, отпали основания получения денежных средств ответчиком, что порождает в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса обязательство из неосновательного обогащения со стороны ответчика в размере 2300000 руб.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из положений статей 1102 и 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счёл требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 2300000 руб. обоснованными, в связи с чем удовлетворил их.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы, изложенные ИП Айвазьян И.П. в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а лишь сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2023 по делу N А32-17865/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик