Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2023 г. N Ф08-11997/23 по делу N А53-522/2023

г. Краснодар

29 ноября 2023 г.

Дело N А53-522/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ВОА Инвест-2" (ОГРН 1157847142364) - Лаптева В.И. (доверенность от 10.01.2023), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу N А53-522/2023, установил следующее.

ООО "ВОА Инвест-2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 17.10.2022 N 59.30-21809/17, об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 площадью 662 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский р-н, ул. Ченцова, 98/87; возложении на департамент обязанности направить в адрес общества проект договора купли-продажи указанного земельного участка (дело N А53-522/2023).

Также общество обратилось с заявлением к департаменту о признании незаконным решения, выраженного в письме от 14.11.2022 N 59.30-23826/14, об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 площадью 662 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский р-н, ул. Ченцова, 98/87.

Определением от 21.06.2023 дела объединены в одно производство с присвоением N А53-552/2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры).

Решением от 05.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.09.2023, заявление общества удовлетворено: признано незаконным решение департамента, изложенное в письме от 14.11.2022 N 59.30-23826/14, об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 площадью 662 кв. м; признано незаконным решение департамента, изложенное в письме от 17.10.2022 N 59.30-21809/17, об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 площадью 662 кв. м; на департамент возложена обязанность в течение 30 дней, с даты вступления решения в законную силу, подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи данного земельного участка по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости на дату обращения с заявлением о приобретении прав на данный участок; распределены судебные расходы. Суды установили, что основанием для принятия решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду послужило то, что расположенный на испрашиваемом участке объект недвижимости не эксплуатируется, доступ на земельный участок не обеспечен. Однако, статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не содержит такого основания отказа. Относительно отказа департамента в предоставлении спорного земельного участка в собственность суды установили, что основанием к отказу послужило отнесение испрашиваемого участка к территориям общего пользования. Однако, согласно письму Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону от 14.06.2023 в соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) генерального плана города Ростова-на-Дону спорный земельный участок примыкает к существующей улице районного значения - ул. Ченцова. Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 20.04.2010 N 290 ул. Ченцова закреплена в перечне автомобильных дорог общего пользования местного значения. До настоящего времени проектная документация на реконструкцию объектов транспортной инфраструктуры, в том числе документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для размещения таких объектов на территории земельного участка не разрабатывалась и постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 28.12.2018 N 1376 "Об утверждении муниципальной программы "Развитие и эксплуатация транспортной инфраструктуры и пассажирского транспорта города Ростова-на-Дону"" ее разработка в настоящее время не предусмотрена. Поскольку доказательств расположения земельного участка за пределами утвержденной красной линии в материалы дела не представлено, - возможность его отнесения к землям общего пользования исключена, земельный участок может быть передан в собственность. Само по себе планирование и согласование генерального плана муниципального образования не влечет автоматическое изменение правового режима использования земельного участка при отсутствии доказательств фактической реализации документов территориального планирования. При выборе конкретного способа восстановления нарушенного права суд руководствовался указанной в заявлении восстановительной мерой.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 05.07.2023 и постановление апелляционного суда от 20.09.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что согласно фрагменту карты функциональных зон, а также карты планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) генерального плана города Ростова-на-Дону от 06.10.2022 N 59-34-2/30200 испрашиваемый земельный участок расположен в границах магистральной улицы районного значения. По данным топографического плана вдоль границы земельного участка со стороны ул. Ченцова и ул. 4-я линия расположено строение, обозначенное "2КЖ", то есть изменение границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 (изменение конфигурации) в целях исключения его расположения в границах магистральной улицы районного значения не представляется возможным ввиду сложившейся застройки. Правомерным основанием отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденного до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на этом участке предусмотрено строительство другого объекта. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельному участку (61:44:0031523:27) установлен вид разрешенного использования "для эксплуатации административного здания". Специалистами департамента 07.11.2022 проведено обследование указанного участка, по результатам которого выявлено, что на нем расположено двухэтажное здание с вывесками "Всероссийское общество автомобилистов. Ростовское региональное отделение ВОА. Областной совет", "Всероссийское общество автомобилистов. Городской совет г. Ростов-на-Дону", "Всероссийское общество автомобилистов", "Ортопедический салон НИКА-МЕД". Здание не эксплуатируется, вход во внутреннюю часть двора не обеспечен, определить фактическое использование земельного участка не представляется возможным. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов.

Согласно статье 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель департамента, ходатайствовавший об организации видеоконференц-связи, явку представителя в судебное заседание Арбитражного суда Ростовской области не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Кодекса не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие. В этой связи сеанс видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области прекращен, судебное заседание проведено в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 11.01.2022 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0031523:90 площадью 1260,5 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.01.2022 (регистрационная запись от 25.01.2022 N 61:44:0031523:90-61/183/2022-6).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031523:27 площадью 662 кв. м, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Ченцова, 98/87.

Общество 05.10.2022 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 в собственность.

Письмом от 17.10.2022 N 59.30-21809/17 уполномоченный орган отказал в оказании государственной услуги по предоставлению в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27, мотивируя тем, что в соответствии с фрагментом карты функциональных зон, а также карты планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) генерального плана города Ростова-на-Дону от 06.10.2022 N 59-34-2/30200, испрашиваемый участок расположен в границах магистральной улицы районного значения (т. 1, л. д. 44).

1 ноября 2022 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031523:27 в аренду.

Письмом от 14.11.2022 N 59.30-23826/14 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, мотивируя тем, что предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, обусловлено необходимостью эксплуатации таких объектов, т.е. использования по назначению. Однако, расположенный на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости не эксплуатируется, доступ на земельный участок не обеспечен, сопоставить цель использования земельного участка, указанную в заявлении, с видом его разрешенного использования не представляется возможным.

Ссылаясь на незаконность решений департамента, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 данного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявления. Основанием для принятия решения департамента об отказе в предоставлении земельного участка в аренду послужило то обстоятельство, что расположенный на участке объект недвижимости не эксплуатируется, однако, статья 39.16 Земельного кодекса такого основания не содержит. Согласно письму Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону от 14.06.2023 в соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) генерального плана города Ростова-на-Дону спорный земельный участок примыкает к существующей улице районного значения - ул. Ченцова. До настоящего времени проектная документация на реконструкцию объектов транспортной инфраструктуры, в том числе документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для размещения таких объектов на территории земельного участка не разрабатывалась. Поскольку доказательств расположения земельного участка за пределами утвержденной красной линии в материалы дела не представлено, - возможность его отнесения к землям общего пользования исключена, земельный участок может быть передан в собственность. Само по себе планирование и согласование генерального плана муниципального образования не влечет автоматическое изменение правового режима использования земельного участка при отсутствии доказательств фактической реализации документов территориального планирования.

Учитывая направленность требований заявителя, суды посчитали возможным возложить на департамент обязанность в течение 30 дней, с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости на дату обращения с заявлением о выкупе.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции", переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Кодекса), не допускается.

Вопреки содержащимся в кассационной жалобе доводам, судебные инстанции при рассмотрении дела установили все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 по делу N А53-522/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо