Вопрос: Акционерное общество приобрело здание общежития у комитета по управлению имуществом в 1996 году. Может ли такая сделка быть оспорена и вправе ли акционерное общество вносить это здание в уставный капитал создаваемого ООО? ("эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2004 г.)

Акционерное общество приобрело здание общежития у комитета по управлению имуществом в 1996 году. Может ли такая сделка быть оспорена и вправе ли акционерное общество вносить это здание в уставный капитал создаваемого ООО?

Отвечая на поставленный вопрос, прежде всего необходимо отметить, что общежития относятся к жилищному фонду (а точнее - к специализированным домам, которые, в свою очередь, входят в состав жилищного фонда) в силу абз. 3 ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

Отнесение общежитий к жилищному фонду подтверждается судебной практикой ВАС РФ (Постановления Президиума ВАС РФ от 15.04.2003 N 11796/02, от 24.04.2002 N 704/99, от 12.04.2002 N 11807/01, от 29.03.2002 N 11557/01), а также Федерального арбитражного суда Московского округа (Постановления ФАС МО от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04, от 19.11.2003 N КГ-А40/8943-03).

В названном в вопросе времени порядок приватизации государственного и муниципального имущества регулировался Законом РФ от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (далее - Закон), а также Указом Президента РФ от 10.01.93 N 8. В п. 5 ст. 2 Закона установлено, что приватизация жилого фонда данным Законом не регулируется.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 N 8 был установлен запрет на включение в состав приватизируемого имущества "жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций". При этом установлено, что такие объекты "относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта".

Аналогичный запрет установлен и в абз. 2 п. 5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721.

Наконец, в ст. 18 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" установлено, что "при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления".

Как видим, указанными выше нормами, действовавшими в рассматриваемый период, запрещено включение объектов жилищного фонда (к которому относятся и общежития) в состав приватизируемого имущества.

В сложившейся судебной практике данные нормы толкуются таким образом, что неправомерным признается не только включение объектов жилищного фонда в уставный капитал создаваемых в процессе приватизации акционерных обществ, но и приватизация таких объектов иным способом, в том числе путем заключения договора купли-продажи данного объекта.

На это указывается в том числе в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.06.2004 N 1662/04, Постановлении ФАС ВСО от 28.10.98 N А33-95/98-С2-Ф02-1256/98-С2, Постановлении ФАС ВСО от 08.04.98 N А33-1583/97-С3а-Ф02-277/98-С2, Постановлении ФАС МО от 29.10.2001 N КГ-А41/6215-01-1, 2 и др.

Таким образом, совершенную в 1996 году сделку по приватизации здания общежития путем заключения договора купли-продажи между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом следует признать недействительной (ничтожной) на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащую нормам законодательства о приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Приобретение имущества (здания общежития) по недействительной сделке не создает у покупателя (акционерного общества) права собственности на это имущество.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

Из п. 1 ст. 48, п. 1 ст. 90 ГК РФ и ст. 14 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вытекает, что внесение учредителем ООО в его уставный капитал имущества представляет собой отчуждение последнего, влекущее переход права собственности на него от учредителя ООО к самому обществу с ограниченной ответственностью.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что ООО, в уставный капитал которого вносится здание общежития, не может быть признано добросовестным приобретателем этого имущества. Вызвано это тем, что п. 1 ст. 302 ГК РФ признает добросовестным приобретателем лицо, которое не знало и не могло знать о том, что продавец не имел права отчуждать такое имущество. В то же время неправомерность приватизации здания общежития следует из норм законодательства, знание которого участниками оборота презюмируется.

На это указывается и в юридической литературе: "Например, если предметом спора было здание общежития, принадлежавшего ранее приватизированному предприятию, то любой его приобретатель не может не знать, что объекты соцкультбыта, жилые дома не подлежали приватизации и потому не могли в дальнейшем отчуждаться. В этом случае ссылки на то, что приобретатель не мог знать о незаконности приобретения, т. е. ссылки на добрую совесть, едва ли доказуемы" (К. И. Скловский, "Работа адвоката по обоснованию и оспариванию добросовестности в гражданских спорах" - М.: ЛексЭст, 2004, с. 28).

Следовательно, акционерное общество, которое приобрело имущество по недействительной сделке, не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе и отчуждать путем внесения его в уставный капитал ООО (см., в частности, Постановление ФАС СКО от 15.04.2003 N Ф08-1080/2003, Постановление ФАС МО от 17.06.2002 N КГ-А40/3646-02, Постановление ФАС МО от 02.07.2003 N КГ-А40/4141-03 и др.).

И. Алещев,

эксперт "эж-ЮРИСТ"

29 октября 2004 г.

"эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2004 г.