Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 г. N 10АП-2719/2008

г. Москва

25 мая 2009 г.

Дело N А41-3300/08

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Мешковой К.П.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки: представитель не явился, надлежаще извещен,

от ООО "Флайт-Инвест": Юров П.А. - генеральный директор, протокол N 7 от 11.08.2008 г.,

от ФГУ "ОДО "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ: Петровский А.В., представитель по доверенности от 07.09.2007 г.,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: Зеликс А.А., представитель по доверенности от 16.12.2008 г.,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-3300/08 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" о взыскании задолженности, расторжении договора, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" к Администрации городского округа Химки Московской области о признании незаключенным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" (далее - ООО "Флайт-Инвест"), в котором с учетом изменения исковых требований просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.02.2005 по 31.04.2008 в размере 2084538 руб., расторгнуть договор N 417 аренды земельного участка от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000, заключенного между Администрацией и ООО "Флайт-Инвест" (л.д. 50-51 т. 2).

ООО "Флайт-Инвест" заявило встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N417 от 05.09.1996" от 28.09.2000 г. (т.1 л.д. 58-62).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.07.2008 г. по делу N А41-3300/08 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО "Флайт-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, не согласившись с решением суда, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что судебный акт принят с нарушением норм процессуального права.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2008 г. решение суда от 14.07.2008 г. отменено по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело назначено к рассмотрению в соответствии с ч. 5 ст. 270 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 г. производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N 2-248/08 Химкинского городского суда Московской области.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московской области от 25.12.2008 г. постановление от 08.09.2008 г. и определение от 01.10.2008 г. апелляционного суда оставлены без изменения.

В связи с поступлением в суд определения Московского областного суда от 23.12.2008 г. по делу N 33-21299, оставившего без изменения решение Химкинского городского суда от 16.05.2008 г. по делу N 2-248/08, Десятый арбитражный апелляционный суд определением от 24.02.2009 г. возобновил производство по делу N А41-3300/08, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное государственное учреждение "Объединенный дом отдыха "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ.

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде со стороны ООО "Флайт-Инвест" был заявлен ряд ходатайств о фальсификации письменных пояснений Администрации городского округа Химки Московской области. Апелляционный суд, рассмотрев указанные ходатайства, установил, что в них содержатся доводы ответчика, выражающие его несогласие с изложенной в письменных объяснениях позицией истца. Поэтому апелляционный суд рассматривает эти ходатайства в качестве объяснений ответчика (ст. 81 АПК РФ).

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил, что 05.09.1996 г. между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Флайт-Инвест" заключен договор аренды земельного участка N 417, на основании которого ответчику в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок площадью 6,5 га согласно прилагаемого плана земельного участка для целей отдыха в районе п. Новогорск Химкинского района Московской области (т.1 л.д. 30-33).

Указанный земельный участок согласно постановлению Главы Администрации Химкинского района Московской области от 22.11.1996 г. N 2169 выделен ООО "Флайт-Инвест" из состава земельного участка 42,26 га, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у Федерального государственного учреждения "Дом отдыха "Нагорное" Управления делами Президента РФ (т.1 л.д. 29).

18.10.1999 г. Глава Химкинского района Московской области издал постановление N 1161 "О передаче гражданам земельных участков в частную собственность для дачного строительства в районе п. Новогорск", которым передал в частную собственность граждан земельные участки общей площадью 4,67 га из состава земель ООО "Флайт-Инвест", прекратил с согласия ООО "Флайт-Инвест" его право аренды на земельные участки общей площадью 4,67 га и изъял их из состава земель, переданных в аренду ООО "Флайт-Инвест" (т.1 л.д. 28).

28.09.2000 г. между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Флайт-Инвест" было подписано соглашение N 218 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г., согласно которому в аренду указанному обществу передан земельный участок общей площадью 1,83 га (т.1 л.д. 27).

В связи с неисполнением ООО "Флайт-Инвест" обязанности по оплате арендной платы Администрация городского округа Химки просит взыскать с него задолженность по арендной плате за период с 01.02.2005 по 31.04.2008 в размере 2084538 руб. в соответствии с представленным в деле расчетом.

Истец утверждает, что в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии о погашении задолженности в установленный срок и о прекращении земельных правоотношений в случае не уплаты арендной платы: N 3081 от 16.08.2006 г., N 1474-исх. от 27.04.2007 г., N 3202-исх. от 21.08.2007 г., которые возвращались за истечением срока хранения. В связи с этим истец просит суд расторгнуть договор аренды N 417 от 05.09.1996 г. на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.2 договора аренды.

Апелляционный суд находит правомерным требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2084538 руб. в силу следующих обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора аренды N 417 от 05.09.1996 г. с учетом соглашения N 218 ставка ежегодной арендной платы равна ставке земельного налога с арендуемого земельного участка, определенной в соответствии с законодательством РФ и помноженной на коэффициент 2. Арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 15 сентября текущего года аренды путем перечисления на счет.

Доказательств внесения арендной платы в соответствии с условиями договора ООО "Флайт-Инвест" не представил. Контррасчет арендной платы не подготовил.

Поэтому суд апелляционной инстанции, проверив расчет истца, считает необходимым удовлетворить заявленное требование о взыскании арендной платы.

Что касается требования истца о расторжении договора аренды N 417 от 05.09.1996 г., то оно подлежит оставлению без рассмотрения в силу п. 2 ст.148 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Нормами п. 3 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2 договора аренды N 417 установлено, что арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае задержки или отсутствия платежей в соответствии с п. 2.3 настоящего договора; систематической (свыше трех раз) задержке выплаты арендатором арендной платы на срок свыше 3 месяцев. Право арендодателя расторгнуть настоящий договор возникает через 10 дней после письменного предупреждения им арендатора в случае неустранения арендатором нарушений условий настоящего договора, приводящих к его расторжению.

В материалы дела представлены претензии N 3202-исх. от 21.08.2007 г., N 1474-исх. от 27.04.2007 г. и N 3081-исх. от 16.08.2006 г. (т. 1 л.д. 17, 21, 24), в которых Администрация городского округа Химки Московской области требует от арендатора - ООО "Флайт-Инвест" погашения задолженности по уплате арендной платы, а также указывает, что в противном случае обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Предложение расторгнуть договор в претензиях отсутствует.

Вместе с тем, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Указанные претензии направлялись генеральному директору ООО "Флайт-Инвест" Юрову П.А. по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 57 (т. 1 л.д. 18-26), который указан как место нахождения ООО "Флайт-Инвест" в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.10.2005 г. (т. 1 л.д. 35), а также по адресу г.Москва, ул.Римского Корсакова, д. 8 кв. 165 (т. 1 л.д. 18).

Претензии N 3202-исх. от 21.08.2007 г., N 1474-исх. от 27.04.2007 г. и N 3081-исх. от 16.08.2006 г. ООО "Флайт-Инвест" не получены, почтовые отправления были возвращены по истечении срока хранения.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, генеральный директор ООО "Флайт-Инвест" Юров П.А. зарегистрирован не по адресу: г. Москва, ул. Римского Корсакова, д. 8 кв. 165, а по адресу: г. Москва, ул. Римского Корсакова, д. 8 кв. 265, куда претензии не направлялись.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о соблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора аренды.

Со стороны ООО "Флайт-Инвест" заявлен встречный иск, предметом которого является требование о признании в силу ст. 432, ст. 607 ГК РФ незаключенным договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения от 28.09.2000 г. N 218, поскольку в данном случае невозможно определенно установить земельный участок, подлежащей передаче ответчику в аренду по спорному договору в редакции соглашения N218 к нему, равно как и выделить его из состава других земель.

Апелляционный суд считает, что данное требование не подлежит удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2004 г. по делу N А41-18356/03, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2004 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.11.2004 г., в удовлетворении иска ООО "Флайт-Инвест" к Администрации Химкинского района о признании недействительным соглашения N 218 от 28.09.2000 г. отказано (т. 1 л.д. 39-45).

В рамках данного дела с участием истца и ответчика дана оценка договору аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения от 28.09.2000 г. N 218.

Суды трех инстанций оценили договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения от 28.09.2000 г. N 218 как заключенный и действительный, решением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2004 г. установлено, что истец пользуется земельным участком только в размере, установленном соглашением от 28.09.2000 г. N 218, оплата арендных платежей производится из расчета размера земельного участка 1,83 га.

При этом арбитражными судами исследовались договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г., соглашение от 28.09.2000 г. N 218, а также вопросы, связанные с формированием объекта аренды.

Так, в материалах дела N А41-18356/03, которое было истребовано судом апелляционной инстанции из Арбитражного суда Московской области, содержатся материалы землеустроительного дела ООО "Флайт-Инвест" которые также получили судебную оценку (т. 2 л.д. 17-64).

При данных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для иных выводов, в частности, для вывода о незаключенности договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения от 28.09.2000 г. N 218.

Доводы Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Федерального государственного учреждения "Объединенный дом отдыха "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ о том, что земельный участок -объект аренды по договору N 417 от 05.09.1996 г. в настоящее является федеральной собственностью в силу положений пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку Федеральное государственное учреждение "Дом отдыха "Нагорное" Управления делами Президента РФ (правопреемник - Федеральное государственное учреждение "Объединенный дом отдыха "Шереметьевский" Управления делами Президента РФ) не отказывалось в установленном законом порядке от права постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 6,5 га, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Химкинским городским судом Московской области в рамках гражданского дела N 2-248/08 был рассмотрен иск Химкинского городского прокурора в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом к Администрации Химкинского района (городского округа Химки Московской области) и ряду физических лиц о признании незаконным постановления Главы Химкинского района Московской области от 18.10.1999 г. N1161 "О передаче гражданам земельных участков в частную собственность для дачного строительства в районе п. Новогорск", а также иск ООО "Флайт-Инвест" к Администрации Химкинского района и физическим лицам о признании указанного выше постановления незаконным.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 16.05.2008 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23.12.2008 г. по делу N 33-21299, в удовлетворении исковых требований отказано (т.6 л.д. 70-90).

В рамках данного спора установлено, что Федеральное государственное учреждение "Дом отдыха "Нагорное" Управления делами Президента РФ отказалось от права постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 6,5 га (т. 6 л.д. 85).

Данные судебные акты не отменены и вступили в законную силу.

Руководствуясь статьей 176, пунктом 2 статьи 148, статьей 149, частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования Администрации городского округа Химки в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" в пользу Администрации городского округа Химки 2084532 руб. задолженности и 21923 руб. в возмещение расходов по госпошлине удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области 2084532 руб. задолженности и 21923 руб. расходов по госпошлине.

Исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996, заключенного между Администрацией Химкинского района и обществом с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" оставить без рассмотрения.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 в редакции соглашения от 28.09.2000 N 218 отказать.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Н.В. Диаковская Л.Н. Иванова