Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2012 г. N 04АП-1563/10

г. Чита

22 августа 2012 г.

Дело N А10-5046/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петелиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по делу ООО НПБ "Гэсэр" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 мая 2012 года по делу N А10-5046/2009 по иску Открытого акционерного общества акционерный коммерческий "БайкалБанк" к Обществу с ограниченной ответственностью Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" о признании права собственности на незавершенные строительством объекты,

по встречному иску ООО НПБ "Гэсэр" к ОАО АК "БайкалБанк" о признании права собственности на незавершенные строительством объекты (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М.),

при участии в судебном заседании:

от истца ОАО АК "Байкал Банк" (ИНН 0323045986, ОГРН 1020300003460; адрес: 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, 28): Козлов М.А. - представитель (доверенность N 01-23/04 от 10.01.2012 г.);

от ответчика ООО НПБ "Гэсэр" (ИНН 0326486971, ОГРН 1090327010630; 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, 28): Очиров С.Э. - представитель (доверенность от 07.09.2011 г.);

от третьего лица ООО "Байкал-Мост" (ИНН 0323100041, ОГРН 1020300967774; 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, 28): Путинцев Р.А. - представитель (доверенность от 04.02.2010 г.);

от третьего лица Управление Росреестра по РБ (ИНН 0326023500, ОГРН 1040302993598; 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Борсоева, 13 Е): не явился, извещен;

от третьего лица ОАО "Промгражданстрой" (ИНН 0323044260, ОГРН 1020300901620; 670013, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 31): не явился, извещен;

установил:

открытое акционерное общество акционерный коммерческий "БайкалБанк" (далее - истец, ОАО АК "БайкалБанк") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковыми требованиями, измененными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Открытому акционерному обществу Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (далее - ответчик, ОАО НПБ "Гэсэр) о государственной регистрации права собственности ОАО АК "БайкалБанк" на незавершенные строительством объекты недвижимости:

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 933,7 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, улица Красноармейская, дом 28, литер Д, на земельном участке с кадастровым номером: 03:24:023201:312;

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 389,8 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, улица Красноармейская, дом 28, литер Е, на земельном участке с кадастровым номером: 03:24:023201:312.

Определением от 23 ноября 2009 года суд произвел процессуальное правопреемство - заменил ответчика ОАО НПБ "Гэсэр" на его правопреемника общество с ограниченной ответственностью Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (далее - ответчик, ООО НПБ "Гэсэр").

Определением от 10 февраля 2010 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Байкал-Мост" (далее - ООО "Байкал-Мост") и Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 марта 2010 года, оставленным в силе постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2010 года, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 октября 2010 года, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 марта 2010 года, определение об исправлении опечатки от 12 августа 2010 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2010 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13 декабря 2010 года третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия заменено на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в связи с переименованием (далее - Управление Росреестра по РБ).

ОАО АК "БайкалБанк" изменило предмет иска просит признать за ОАО АК "БайкалБанк" право собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости:

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 933,7 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 28, литер Д. на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:312;

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 389,8 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 28, литер Е, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:312.

В свою очередь ООО НПБ "Гэсэр" предъявило встречное исковое заявление о признании за ООО НПБ "Гэсэр" права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости:

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 933,7 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 28, литер Д. на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:312;

- нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 389,8 кв.м., находящееся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, д. 28, литер Е, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:312.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 февраля 2011 года, оставленным в силе постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2011 года, иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2011 года, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 февраля 2011 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия. Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела надлежит дать оценку договору от 25.06.2007 г. на выполнение строительно-монтажных работ и установить его правовую природу; установить все значимые для рассмотрения требований о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества обстоятельства исходя из подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54; оценить в соответствии с требованиями статей 65, 67,68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон; исходя из указанного определить правомерность предъявления требований ОАО АК "БайкалБанк", ООО НПБ "Гэсэр", как инвесторами по указанной сделке, распределить судебные расходы за рассмотрение дела в порядке кассационного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 февраля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Промгражданстрой" (далее - ОАО "Промгражданстрой").

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 мая 2012 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд пришел к выводу, что договор от 25 июня 2007 года на выполнение строительно-монтажных работ является договором простого товарищества, возведенные во исполнение указанного договора спорные объекты недвижимости в эксплуатацию не сданы, во владении ООО НПБ "Гэсэр" не находятся, в связи с чем признал избранный ООО НПБ "Гэсэр" способ защиты права ненадлежащим. Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд указал. что право требовать признания за собой права собственности на спорные объекты недвижимости у ОАО АК "БайкалБанк" возникнет только после того, как право собственности на это имущество будет зарегистрировано в ЕГРП за ООО НПБ "Гэсэр".

Суд руководствовался статьями 8, 131, 219, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 11, 54, 59, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

ООО НПБ "Гэсэр", не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, подало апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права (статей 218, 219 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правовой позиции Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"), просит принять новый судебный акт и признать право собственности ООО "НПБ "Гэсэр" на спорные незавершенные строительством объекты недвижимости, а в удовлетворении иска ОАО АК "БайкалБанк" отказать.

Ответчик считает несостоятельной ссылку суда на отсутствие выписки их ЕГРП на спорные объекты, считает, что все обстоятельства за кем в настоящее время в ЕГРП и на каких основаниях зарегистрировано право собственности на спорные объекты были полностью установлены, и не нуждались в предоставлении дополнительных доказательств. Полагает вывод суда о том, что НПБ "Гэсэр" не является владельцем спорных объектов и невозможность применения в данном случае способа защиты права в виде признания права собственности, не имеющим отношения к рассматриваемому спору. Указывает, что в силу статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности земельный участок.

Полагает неправильной квалификацию судом договора на выполнение строительно-монтажных работ по объекту от 25.06.2007 г. как договора простого товарищества, считает, что договор не содержит существенного условия о соединении вкладов для совместного достижения определенной цели.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО НПБ "Гэсэр" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца ОАО АК "БайкалБанк" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, возражений против законности и обоснованности оспариваемого решения в части отказа в удовлетворении первоначального иска не заявил, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО "Байкал-Мост" поддержал доводы ОАО АК "БайкалБанк", считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Третьи лица Управление Росреестра по РБ и ОАО "Промгражданстрой" в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 3, 5 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных Управления Росреестра по РБ и ОАО "Промгражданстрой".

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

25 июня 2007 года истец ОАО АК "БайкалБанк" (Инвестор 1, Банк), ответчик ОАО "Гэсэр" (Инвестор 2) и третье лицо ОАО "Промгражданстрой" (подрядчик) заклбчили договор на выполнение строительно-монтажных работ. Предмет договора стороны определили следующим образом: ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Гэсэр" поручают ОАО "Промгражданстрой", а ОАО "Промгражданстрой" обязуется собственными и привлеченными силами осуществить выполнение всех работ согласно проектно-сметной документации на условиях настоящего договора и сдать под ключ (построить) объект "Здание административное по ул.Красноармейская,28" (пункт 1.1 договора).

Стоимость работ является открытой, составляет ориентировочно, без стоимости оборудования 30 950 37 рублей, определяется на основании сметной документации и текущих цен (пункты 2.1, 2.3 договора). Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы производятся ОАО АК "БайкалБанк" с момента подписания справок о стоимости строительно-монтажных работ по форме КС-3, согласно актам выполненных строительно-монтажных работ по Ф-2в, подписанных и утвержденных ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Гэсэр" (пункт 2.8 договора). При этом пунктом 4.11 договора установлено, что приемку работ совместно с подрядчиком производят ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Гэсэр". Окончательный расчет производится в месячный срок после принятия ОАО АК "БайкалБанк" выполненных работ в целом (пункт 2.9. 6.4 договора)

Источник финансирования - собственные средства ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Гэсэр". Денежные средства ОАО АК "БайкалБанк" и земельный участок под строящимся объектом от ОАО "Гэсэр" (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3.1 договора определены сроки выполнения работ: начало 03.09.2007, окончание 01.08.2008.

ОАО "Гэсэр" в течение двух месяцев после выполнения ОАО "Промгражданстрой" работ по договору производит регистрацию права собственности (пункт 2.10 договора) и в течение месяца после получения права собственности на построенный объект недвижимости передает его и всю проектную и разрешительную документацию по акту приема-передачи ОАО АК "БайкалБанк" либо уполномоченному лицу и оформляет сделку перехода права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по РБ (пункт 2.11 договора).

На основании разрешения на строительство RU04302000-215 от 26 декабря 2007 года со сроком действия до 29 декабря 2009 года и проектно-сметной документации осуществлено строительство двух административных зданий общей площадью 391,6кв.м и 935,2кв.м., которые по акту приемки выполненных работ от 20 августа 2008 года ОАО "Промгражданстрой" передало ОАО АК "БайкалБанк".

Спорные объекты недвижимости возводились на земельном участке кадастровый номер 03:24:023201:0263, расположенном по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Красноармейская, уч.28, - находившемся в общей долевой собственности ответчика ОАО НПБ "Гэсэр" и третьего лица ООО "Байкал-Мост", который на основании соглашения от 18 июня 2008 года между его собственниками был разделен на четыре земельных участка, в том числе земельный участок площадью 3177кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул. Красноармейская,28, кадастровый номер 03:24:023201:312, - переданный в собственность ОАО НПБ "Гэсэр" (свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 472326 от 16.12.2008 г.), на котором в настоящее время располагаются спорные объекты недвижимости.

Исковые требования ОАО АК "БайкалБанк" обоснованы тем, что ООО НПБ "Гэсэр" создало на принадлежащем последнему на праве собственности земельном участке для ОАО АК "БайкалБанк" и за счет средств последнего объекты недвижимости, однако от государственной регистрации права собственности на объекты за Банком уклоняется.

Суд первой инстанции квалифицировал спорный договор как договор простого товарищества, апелляционный суд с учетом условий договора от 25 июня 2007 года не может согласится с данной квалификацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (статья 1042 ГК РФ).

Таким образом, существенными условиями договора простого товарищества являются: соглашение участников простого товарищества о размере и порядке внесения вкладов в общее имущество товарищей, общая цель, для достижения которой товарищи объединяют свои вклады.

Кроме того, согласно статье 1044 ГК РФ договор простого товарищества предполагает ведение общих дел товарищей. При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

В договоре от 25 июня 2007 года условие о вкладах и их размере, а также об общей цели товарищей и ведении общих дел товарищей отсутствуют.

В пункте 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Вместе с тем, в пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отмечено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Апелляционный суд полагает, что спорный договор является смешанным, и содержит условия договора строительного подряда, а также договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается, в том числе, на строительство здания.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы (пункт 1 статьи 708 ГК РФ).

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок (пункт 1 статьи 747 ГК РФ).

В силу статьи 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Согласно статье 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность (пункт 1 статьи 715 ГК РФ).

По договору строительного подряда сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (пункт 4 статьи 753 ГК РФ). В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения (пункт 1 статьи 709 ГК РФ). Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряд (пункт 1 статьи 746 ГК РФ).

Условия договора строительного подряда, предусмотренные статьями 708, 709, 740, 743, 745, 746, 747, 753 ГК РФ, содержатся в пунктах 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.8, 2.9, 3.1, 4.2, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 5.1, 5.2, 5.6, 6.4, 9.1 договора. При этом заказчиками по спорному договору являются ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Гэсэр" (правопредшественник ответчика), а подрядчиком - ОАО "Промгражданстрой".

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товар (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Статьей 487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Спорный договор, акт приемки выполненных работ от 20 августа 2008 года содержат условия договора купли-продажи будущей недвижимости: об обязательстве по передаче ООО НПБ "Гэсэр" (продавцом) в собственность ОАО АК "БайкалБанк" (покупателя) построенного по адресу: ул.Красноармейская,28 - объекта (предмета супли-продажи), индивидуально-определенные признаки которого как двух двухэтажных зданий (здание N 1 - общей площадью 391,6кв.м. (389,8кв.м по техпаспорту) площадью застройки 268,4кв.м; здание N 2 - общей площадью 935,2кв.м (933,7кв.м по техпаспорту), площадью застройки 555,75кв.м) содержатся в проектно-сметной документации и акте приемки выполненных работ от 20 августа 2008 года (пункты 1.1, 4.9, 2.10,2.11 договора); о цене объекта равной цене стоимости работ (пункты 2.1, 2.3 договора); а содержащееся в пункте 2.2 условие о финансировании ОАО АК "БайкалБанк" строительных работ денежными средствами, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 фактически одновременно является условием об оплате выполненных работ по договору подряда и условием о предварительной оплате товара по договору купли-продажи.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ, признание права является одним из таких способов.

Из искового заявления ОАО АК "БайкалБанк" следует, что он требует признать за ним право собственности на объекты недвижимости, возникшее на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Спорные объекты недвижимости находятся во владении ОАО АК "БайкалБанк".

Применительно к указанной спорной ситуации Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзацах 2, 4 пункта 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 разъяснил, что если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество суду следует квалифицировать данное требование как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и право собственности продавца на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорные объекты не являются объектами недвижимости, которые по условиям договора от 25 июня 2007 года ООО НПБ "Гэсэр" обязался передать в собственность ОАО АК "БайкалБанк", и право собственности продавца (ООО НПБ "Гэсэр") на них не в ЕГРП зарегистрировано.

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно пункту 7 раздела II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

На спорные объекты разрешения на ввод в эксплуатацию не выдавались, следовательно, спорные объекты нельзя признать предметом договора от 25 июня 2007 года (договора купли-продажи), и основания для государственной регистрации права собственности на них за ОАО АК "БайкалБанк" в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, отсутствуют.

С учетом изложенного, несмотря на неправильную квалификацию правоотношений сторон, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска ОАО АК "БайкалБанк" к ООО НПБ "Гэсэр" о признании права собственности на незавершенные строительством объекты.

Встречные требования ООО НПБ "Гэсэр" обоснованы тем, что ОАО АК "БайкалБанк" по незаконным основаниям зарегистрировало за собой право собственности в ЕГРП на незавершенные строительством объекты недвижимости. По условиям договора первоначально право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано за ним, но в связи с принятием по настоящему делу обеспечительных мер произвести регистрацию права собственности во внесудебном порядке за собой он не может.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном Арбитражный процессуальным кодексом.

Апелляционный суд считает, что с учетом основания иска ООО НПБ "Гэсэр" избрало ненадлежащий способ защиты.

Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований необходимо наличие спора о праве, нарушение прав истца или их оспаривание, и доказательства наличия у истца вещного права на данные объекты.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав ООО НПБ "Гэсэр", которые подлежат защите путем признания в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

ООО НПБ "Гэсэр" не представило доказательства, обращения с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и отказ в регистрации права.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства, что в ЕГРП на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 марта 2010 года по делу N А10-5046/2009 либо решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 февраля 2011 года по делу N А10-5046/2009 внесена запись о праве собственности ОАО АК "БайкалБанк" на незавершенные строительством спорные объекты. Вместе с тем указанные вступившие в законную силу решения суда первой инстанции отменены постановлениями суда кассационной инстанции. В случае внесения в ЕГРП записей о регистрации права собственности ОАО АК "БайкалБанк" на спорные незавершенные строительством объекты и нарушение этим прав ООО НПБ "Гэсэр" исключение (гашение) указанных записей в ЕГРП осуществляется в порядке статей 325, 326 АПК РФ - путем подачи заявления о повороте исполнения судебного акта.

Определением от 02 ноября 2010 года по настоящему делу в обеспечение первоначального иска Арбитражным судом Республики Бурятия были применены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Республике Бурятия осуществлять регистрацию права собственности на следующее недвижимое имущество находящееся по адресу: Республика Бурятия, город Улан-Удэ, улица Красноармейская, дом 28, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:312: - нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 933,7 кв.м. (литер Д); - нежилое двухэтажное здание - административное, общей площадью 389,8 кв.м. (литер Е).

Запрет на совершение регистрационных действий в качестве обеспечительной меры может быть преодолен только отменой судебного акта, которым она применена, в порядке апелляционного или кассационного его обжалования (часть 7 статьи 93, статьи 272, 273 АПК РФ) либо отменой указанной обеспечительной меры в порядке статьи 97 АПК РФ по заявлению стороны.

Таким образом, судом первой инстанции по существу принято правильное решение, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, и предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для его отмены или изменения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 14 мая 2012 года по делу N А10-5046/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Клочкова

Судьи

А.В. Макарцев С.И. Юдин