Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2013 г. N 18АП-9924/13

г. Челябинск

26 сентября 2013 г.

Дело N А76-22498/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011),

закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" - Зайдуллина Т.Р. (доверенность от 11.05.2013).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - ЗАО ФСК "Западный луч", общество, ответчик), о взыскании задолженности по договору УЗ N 008662-К-2006 от 06.12.2006 в размере 26 308 569 руб. - основного долга и 10 525 970 руб. - неустойки (с учетом уменьшения исковых требований, т.1 л.д. 141).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 (резолютивная часть от 12.08.2013) иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 16 508 768 руб., неустойка в сумме 9 823 820 руб., всего 26 332 588 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 3, л.д. 6-18).

С решением не согласилось ЗАО ФСК "Западный луч" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Полагает, что суд необоснованно посчитал, что к рассматриваемым отношениям подлежит применению п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.12.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), и в связи с этим необоснованно определил размер арендной платы, исходя из требований указанной нормы. Суд в этой связи пришёл к необоснованному выводу о том, что земельный участок был предоставлен ответчику для жилищного строительства. Земельный участок был предоставлен для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры, в силу чего застройка земельного участка не предполагала строительство исключительно объектов жилого назначения; объекты, возводимые на земельном участке, не связаны единым назначением, а разрешения на строительство также выдавались в отношении различных объектов. Договор аренды заключен не на 9 месяцев, как того требует норма п. 15 ст. 3 Вводного закона, а на 5 лет. Кроме того, судом не принято во внимание, что по истечении шести месяцев после заключения договора ответчик не получил разрешения на строительство, что в силу абз. 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона влечёт прекращение договора, однако после указанного срока арендодатель не потребовал возврата земельного участка. Также не соответствует нормам материального права вывод суда о том, что земельный участок с предварительным согласованием мог быть предоставлен только на основании п. 15 ст. 3 Вводного закона и только для жилищного строительства. Судом не дана оценка указанной норме с точки зрения её исторического толкования и поступательно вносимых в неё изменений, по смыслу которых в период с 01.10.2005 по 21.12.2006 законодательством был установлен запрет на предоставление земельных участков для целей жилищного строительства без проведения торгов, а для предоставления земельных участков для иных целей допускалось их предоставление через процедуру предварительного согласования места размещения объекта. Оценивая спорный договор как договор для жилищного строительства, суд не учёл, что договор аренды не содержит условия, которые в силу п. 15 ст. 3 Вводного закона являются существенными для договоров данного вида. Признав обоснованным расчёт арендной платы, исходя из указанной методики, суд необоснованно применил ставки арендной платы за превышение сроков строительства, не приняв во внимание, что строительство велось с соблюдением нормативных сроков, установленных администрацией в разрешениях на строительство, которые также превышают двухлетний срок, установленный п. 15 ст. 3 Вводного закона, что также свидетельствует о том, что спорный договор не следует квалифицировать как договор аренды для жилищного строительства. В силу изложенного, полагает, что оснований для расчёта арендной платы по методике, установленной п. 15 ст. 3 Вводного закона, не имеется, размер арендной платы согласован сторонами в договоре на основании Закона Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008, подтверждался истцом в выставляемых им ответчику расчётах арендной платы, и оплачен ответчиком в полном объеме, ввиду чего задолженности перед муниципальным образованием ответчик не имеет.

Суд необоснованно не применил исковую давность к заявленным требованиям, поскольку ответчик оплачивал арендную плату, исходя из размера, согласованного сторонами в договоре аренды на основании Закона Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008, и не признавал наличие долга по арендной плате, рассчитанной, исходя из положений нормы п. 15 ст. 3 Вводного закона. Кроме того, суд не применил срок исковой давности к дополнительным требованиям истца о взыскании неустойки, что противоречит разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15/18 от 15.11.2001.

Апеллянт также считает, что суд при определении размера задолженности не учёл факт прекращения договора аренды всего земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру во введённом в эксплуатацию многоквартирном доме.

Также считает необоснованным то, что суд взыскал арендную плату за отдельные части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0016, не сформированные как самостоятельные объекты права. Суд разделил земельный участок на части согласно плану межевания, которое было произведено намного позднее расчётных дат и не отражало фактическое использование участков ответчиком при строительстве, поскольку площадь земельных участков на момент ведения на них строительства, отличалась бы от площади земельного участка, когда строительство было уже завершено. Договор аренды в отношении данных частей земельных участков не заключался, что исключает начисление неустойки за просрочку оплату арендной платы за их использование.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, постановлением Главы города Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торнов (конкурсов, аукционов) (т. 1 л.д. 68).

Постановлением Главы города Челябинска от 05.10.2004 N 1775-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального района г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торнов (конкурсов, аукционов) (т.1 л.д. 69).

Распоряжением Главы города Челябинска от 05.12.2006 N 2312 "О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска Закрытому акционерному обществу Финансово-строительной компании "Западный луч" ЗАО ФСК "Западный луч" предоставлены в аренду сроком на пять лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул.Труда в Центральном районе г.Челябинска без проведения торнов (конкурсов, аукционов) (т.1 л.д. 16)

На основании указанного распоряжения Главы города Челябинска 06.12.2006 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК "Западный луч" (арендатор) заключен договор УЗ N 008662-К-2006 аренды земли г. Челябинска (т. 1 л.д.12-15).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, о чем свидетельствует отметка от 12.02.2007 (т. 1 л.д. 15) и письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 13.02.2007 N 3168 (т. 1 л.д. 17).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условия настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 42827 кв.м, расположенный по ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).

Согласно п. 1.4. договор заключен на срок пять лет, с даты принятия постановления.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющимся неотъемлемой частью договора.

Расчеты платы за аренду земли N N 1-7 за период с 20.10.2006 по 04.12.2011 представлены в материалы дела (т. 1 л.д. 47-53).

Согласно кадастровому паспорту от 29.02.2008 N 36.02/08-1-735 предоставленный ответчику земельный участок имеет кадастровый номер 74:36:0506002:0016, площадь земельного участка составляет 42827 кв.м., кадастровая стоимость 210 239 027 руб. 81 коп. (т.1 л.д. 29-32).

Распоряжением Администрации города Челябинска от 30.08.2012 N 4699 из названного выше земельного участка сформированы шесть новых земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:476 площадью 9990 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:477 площадью 4663 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:478 площадью 9130 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:479 площадью 4108 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:480 площадью 11600 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:481 площадью 3336 кв.м. (т.2 л.д. 20-26, 27-30, 31-36, 37-40, 41-46, 47-54, 68).

31.10.2012 между Комитетом и ЗАО ФСК "Западный луч" заключены договоры УЗ N 011110-Д-2012 и УЗ N 011111-Д-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:478 и 74:36:0506002:476 соответственно (т. 2 л.д. 101 - 115).

Указанные договоры аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем свидетельствует отметка от 13.11.2012 (т. 2 л.д. 106, 113).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей за использование земельного участка, находившегося в пользовании общества "Западный луч" в период с 12.02.2009 по 30.09.2012, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Признавая обоснованными требования Комитета, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что арендная плата подлежит определению, исходя из методики, указанной в п. 15 ст. 3 Вводного закона, и посчитал противоречащим абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и положениям Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 механизм расчёта арендной платы, согласованный сторонами в договоре в виде методики расчёта, определённой Законом Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами. Суд при этом принял во внимание, что земельный участок был предоставлен обществу для жилищного строительства, поскольку был предоставлен на основании акта выбора земельного участка, утверждённого до 01.10.2005, и без проведения торгов, а постановлением о предоставлении земельного участка на ответчика были возложены обязанности по разработке проекта планировки территории и выполнению работ по обустройству территории.

Арендная плата рассчитана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в объектах, введённых в эксплуатацию.

Суд не применил к заявленным требованиям срок исковой давности, сославшись на то, что ответчиком совершались действия, свидетельствующие о признании им долга.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды УЗ N 008662-К-2006 аренды земли г. Челябинска (т. 1 л.д. 12-15), предметом которого является земельный участок площадью 42827 кв.м, расположенный по ул. Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).

Договор зарегистрирован 12.02.2007 (т. 1 л.д. 15, л.д. 17), земельный участок, являющийся предметом договора, поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 74:36:0506002:0016 (т. 1 л.д. 29), земельный участок передан арендатору и использовался им, о чём свидетельствует факт возведения на земельном участке объектов недвижимости (т. 1 л.д. 136-139), арендатором частично вносилась арендная плата (т. 1 л.д. 86-91).

Указанные обстоятельства также не позволяют сделать вывод о незаключенности договора аренды.

Кроме того, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатор использовал земельный участок, переданный ему по договору аренды, что влечёт его обязанность по оплате землепользования в соответствии с требованиями ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу норм ст. 611 и 614 ГК РФ обязанностью арендодателя является передача объекта аренды, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы в порядке, установленном договором аренды.

Исходя из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Из искового заявления (с учётом уточнения - т. 1 л.д. 141) следует, что истцом заявлено о взыскании арендной платы и пени за период с 12.02.2009 по 30.09.2012.

Расчёт арендной платы произведён истцом, исходя из нормы п. 15 ст. 3 Вводного закона.

Ответчик в обоснование возражений ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате, полагая, что арендная плата уплачена им в полном объёме, на условиях и в порядке, согласованном сторонами договором аренды и расчётами арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Таким образом, существо спорных правоотношений истца и ответчика сводится к порядку определения размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком в спорный период.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Статьей 29 ЗК РФ установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Из материалов настоящего дела следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды был предоставлен обществу на основании актов выбора, утверждённых постановлением главы города Челябинска N 1254-п от 19.07.2004 и N 1775-п от 05.10.2004 (т. 1 л.д. 68, 69).

Согласно п. 15 ст. 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Поскольку акты выбора земельного участка были утверждёны обществу до 01.10.2005, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы названного Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из представленных в материалы дела расчётов арендной платы (т. 1 л.д. 47-53) следует, что расчёт произведён по методике, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Между тем нормой п. 15 ст. 3 Вводного закона для перечисленных в данной норме случаев установлена иная методика определения ежегодной арендной платы:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Изложенная выше редакция нормы п. 15 ст. 3 Вводного закона была введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ и вступила в законную силу согласно ст. 38 данного закона с 01.01.2007, в то время как договор аренды земельного участка в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, а также принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4904/11 от 04.10.2011, заключен 12.02.2007, с момента его государственной регистрации (т. 1 л.д. 15, 17).

Более того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 1709/11 от 05.07.2011, арендная плата является нормативно регулируемой в тех случаях, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчиком доказательств оплаты арендной платы в указанном размере не представлено.

Доводы ответчика о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды не следует квалифицировать как договор аренды для целей жилищного строительства, ввиду чего, по мнению апеллянта, является необоснованным применение к правоотношениям сторон норм Вводного закона, не соответствуют материалам дела, ввиду чего подлежат отклонению.

Согласно вступившим в силу на момент заключения договора аренды УЗ N 008662-К-2006 от 06.12.2006 нормам ст. 30.1, 30.2 ЗК РФ земельный участок для жилищного строительства, а также для комплексного освоения с целью жилищного строительства мог быть предоставлен по результатам торгов.

Однако в силу цитированной выше нормы абз. 4 п. 15 ст. 3 Вводного закона земельный участок для тех же целей мог быть предоставлен без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года.

Указанное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о неправильном толковании судом первой инстанции нормы п. 15 ст. 3 Вводного закона как предоставляющей право на заключение договора аренды для целей жилищного строительства без проведения торгов.

Из системного толкования указанных норм следует, что норма п. 15 ст. 3 Вводного закона была направлена на защиту прав арендаторов, начавших процедуру получения земельного участка до вступления в силу норм ст. 30.1 и ст. 30.2 ЗК РФ, предусматривавших обязательный порядок предоставления таких земельных участков на торгах, поскольку предоставляла им право завершить начатую процедуру предоставления земельных участков вне процедуры торгов.

В силу изложенного, мнение апеллянта о том, что заключение спорного договора аренды без торгов свидетельствует о том, что земельный участок не был предоставлен для жилищного строительства, основан на неверном толковании норм материального права.

Из договора аренды и постановления о предоставлении земельного участка обществу (т. 1 л.д. 12, 16) следует, что земельный участок площадью 42 827 кв.м. был предоставлен для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры.

Земельный участок согласно сведениям государственного кадастра недвижимости сформирован для тех же целей (т. 1 л.д. 29).

Из материалов дела также следует, что обществом получены разрешения на строительство в том числе жилых домов (т. 1 л.д. 105-117), а также аналогичные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (т. 1 л.д. 156-139).

Таким образом, застройка земельного участка предполагала возведение на нём не только объектов нежилого назначения, но и жилых домов.

Тот факт, что земельный участок предоставлен среди прочего для целей строительства объектов общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры, вопреки мнению апеллянта не свидетельствует о невозможности квалификации исследуемого договора как договора аренды для целей жилищного строительства.

Так, согласно распоряжению главы города Челябинска N 2312 от 05.12.2006 (т. 1 л.д. 16) названный земельный участок находится в жилой зоне.

При этом следует отметить, что соотношение площадей земельного участка, предназначенных для жилищного и нежилищного строительства, согласованные сторонами в расчёте арендной платы N 1 (т. 1 л.д. 47) свидетельствует о преимущественном использовании земельного участка для жилищного строительства.

Аналогичный вывод можно сделать при анализе ситуационного плана в составе акта выбора земельного участка N 001022-05-2004 (приобщён в суде апелляционной инстанции), в силу которого объём земельного участка для 2-ой очереди строительство значительно больше размера земельного участка для размещения 1-ой очереди строительства.

Кроме того, постановлением главы города Челябинска N 1254-п от 19.07.2004 (п. 1 и 3), а также постановлением N 1775-п от 05.10.2004 (п. 1) на ответчика как застройщика возложена обязанность разработать проект застройки территории, а также предусмотреть снос и расселение жилых домов в пределах указанной территории.

Разрешённое использование земельного участка согласно условиям договора и кадастровому паспорту земельного участка включает в себя в том числе возведение объектов инженерной инфраструктуры.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, из системного толкования норм ст. 30.1, 30.2 ЗК РФ и ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, комплексное освоение земельного участка для целей жилищного строительства включает в себя в том числе мероприятия по подготовке документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории объектами инфраструктуры.

В силу вышеизложенных обстоятельств следует признать, что земельный участок был предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего применение к нему ставок арендной платы, установленных нормой п. 15 ст. 3 Вводного закона с учётом положений абз. 12 той же нормы является обоснованным.

Отсутствие у объектов единого назначения, на что ссылается апеллянт, не свидетельствует о том, что земельный участок предоставлен не для целей жилищного строительства, учитывая вышеизложенные выводы суда о преимущественном объёме жилищного строительства и соответствия земельного участка правовому зонированию города.

Кроме того, по смыслу норм ст. 30.2 ЗК РФ в её нормативном единстве с нормами ст.ст. 133, 134 ГК РФ возведение объектов в рамках комплексного освоения земельного участка не связано исключительно с созданием сложной либо неделимой вещи.

Ссылки общества на то, что разрешения на строительство также выдавались в отношении различных объектов, не опровергают вышеизложенные выводы суда, учитывая, что земельный участок предоставлен для возведения объектов поочерёдно - 1 и 2 очереди, из которых первая очередь включала в себя объекты нежилого назначения, что, учитывая комплексное освоение земельного участка, также не может исключать его использование для жилищного строительства.

Ссылки общества на то, что выводы суда о предоставлении земельного участка для комплексного освоения для целей жилищного строительства, опровергаются тем обстоятельством, что договор аренды заключен не на 9 месяцев, как того требует норма п. 15 ст. 3 Вводного закона, а на 5 лет, отклоняются, поскольку не влияют на возможность взыскания платы за пользование земельным участком в размере нормативно установленных ставок арендной платы при доказанности факта его использования по окончании предельно допустимого законом срока заключения договора (ст. 622 ГК РФ).

По тем же основаниям подлежат отклонению доводы общества о прекращении на основании абз. 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона договора аренды в связи с тем, что по истечении шести месяцев после заключения договора ответчик не получил разрешения на строительство.

Применительно к данному доводу также следует отметить, что указанную норму следует расценивать как право арендодателя на прекращение договора в одностороннем порядке при наступлении указанных в норме обстоятельств, однако допущенные арендатором нарушения, связанные с несвоевременным получением разрешения на строительство, по смыслу названной нормы не являются безусловным и автоматическим основанием для прекращения договора, как это утверждает апеллянт.

Доводы апеллянта о необоснованном применении ставок арендной платы за превышение сроков строительства, предусмотренных п. 15 ст. 3 Вводного закона, отклоняются как основанные на неверном толковании данной нормы, по смыслу которой соответствующие сроки начинают течь с момента заключения договора, в данном случае - с 12.02.2007.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании арендной платы за несформированные земельные участки после раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0016, отклоняются как противоречащие правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 3413/11 от 13.09.2011, по смыслу которой специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства, ввиду чего при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0016 образованы земельные участки с кадастровым номерами с кадастровым номером 74:36:0506002:476, с кадастровым номером 74:36:0506002:477, с кадастровым номером 74:36:0506002:478, с кадастровым номером 74:36:0506002:479, с кадастровым номером 74:36:0506002:480, с кадастровым номером 74:36:0506002:481 (т. 1 л.д. 19-54).

Доказательств формирования данных участков без соблюдения норм отводов земельных участков (ст. 33 ЗК РФ) либо оспаривания таких результатов в судебном порядке ответчиком не представлено, равно как и не представлено доказательств их возврата арендодателю.

Умозаключения ответчика о том, что площадь земельных участков на момент ведения на них строительства отличается от площади земельного участка, когда строительство было уже завершено, соответствующими доказательства не подтверждены, методически и юридически апеллянтом не обоснованы, ввиду чего не могут быть приняты судом во внимание.

То обстоятельство, что межевание земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0016 произведено позднее расчётных дат при доказанности факта землепользования не является основанием для освобождения арендатора от внесения платы за пользования земельным участком.

При изложенных обстоятельствах при определении объема землепользования суд первой инстанции обоснованно при недоказанности обратного исходил из площадей земельных участков, определённых по результатам вышеизложенного межевания.

Доводы апеллянта о том, что суд тем самым фактически сам определил размеры земельных участков, необходимых для завершения строительства объектов, противоречат ст. 9 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, поскольку указанный вывод сделан судом первой инстанции на основании оценки представленных по делу доказательств в отсутствие доказательств, подтверждающих соответствующие возражений ответчика о площади землепользования.

Тем же нормам права противоречат доводы апеллянта об обязанности суда самостоятельно запрашивать соответствующие доказательства.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в спорный период заключенных договоров аренды в отношении каждого из вышепоименованных участков подлежат отклонению, поскольку отсутствие в спорный период отдельных договоров аренды на вновь сформированные земельные участки не освобождает ответчика от оплаты их использования в силу ст. 622 ГК РФ и названной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Кроме того в силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 11642/11 от 24.01.2011, с момента государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме договор аренды с застройщиком прекращается по основаниям ст. 413 ГК РФ.

Между тем указанное не означает прекращение договора в той части, в которой земельный участок необходим ответчику для завершения строительства в объёме, определённом по результатам межевания.

Таким образом, учитывая, что ответчиком продолжается использование земельных участков, образованных из земельного участка, являвшегося объектом договора аренды, требования истца о взыскании платы за их пользование соответствуют нормам ст. 33 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ.

Утверждение апеллянта о том, что суд при определении размера задолженности не учёл факт прекращения договора аренды земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру во введённом в эксплуатацию многоквартирном доме, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку из представленного истцом расчёта (т. 2 л.д. 142) следует, что указанное обстоятельство учтено истцом путём уменьшения площади земельного участка, пропорционально той площади, которая определена для целей эксплуатации объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию, на основании вышеизложенных результатов межевания, которые, как отмечено судом, ответчиком не оспорены.

Ссылки ответчика на судебные акты по делу N А76-22498/2012 подлежат отклонению как противоречащие ч. 2 ст. 69 АПК РФ, поскольку судебные акты по данным делам приняты на основании оценки судами различных фактических обстоятельств.

В силу изложенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно признал наличие у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

Между тем решение суда подлежит отмене в силу неправильного применения судом норм материального права в части применения срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что исковые требования заявлены истцом за период с 12.02.2009 по 30.09.2012.

Иск подан истцом 26.11.2012 (т. 1 л.д. 5).

Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за четвёртый квартал 2009 года (с учётом порядка оплаты арендной платы, согласованного сторонами в расчётах, т. 1 л.д. 47-52) заявлены истцом за пределами исковой давности.

Выводы суда о перерыве исковой давности в силу внесения ответчиком платежей по арендной плате не соответствуют норме ст. 203 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В силу ст. 203 ГК РФ (в редакции на момент принятия судом решения) течение срока исковой давности прерывается в том числе в силу совершения обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.

При этом в указанном Постановлении N 15/18 также отмечено, что в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

По смыслу вышеизложенных разъяснений действия о признании долга, совершённые должником, должны явно и безусловно выражать волю лица признать имеющуюся задолженность в том объёме и по тем основаниям, которые заявлены кредитором.

Между тем, как обоснованно указано подателем апелляционной жалобы, внося периодические платежи согласно представленным в дело платёжным поручениям (т. 1 л.д. 86-91), ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определённой в порядке, установленном п. 15 ст. 3 Вводного закона, ответчик не признавал.

Указанные утверждения апеллянта подтверждаются материалами дела.

Так, из представленных в дело платёжных поручений (т. 1 л.д. 86-91) следует, что ответчик в качестве основания их внесения указывал согласованные сторонами расчёты арендной платы (т. 1 л.д. 47-53), из которых следует, что сторонами согласован размер арендной платы, исходя из положений Закона Челябинской области N 257-ЗО. Доказательств подписания ответчиком расчётов арендной платы, определённой по методике Вводного закона, в дело не представлено. Представитель Комитета в судебном заседании данное обстоятельство отрицал.

Суммы оплаты, вносимой ответчиком, не могут быть безусловно соотнесены ни с размером ежеквартальной арендной платы, согласованной сторонами в договоре, ни с суммой регулируемой арендной платы по правилам п. 15 ст. 3 Вводного закона.

Из материалов дела не следует, что в процессе исполнения договора аренды вплоть до возникновения настоящего судебного спора Комитетом были заявлены претензии об оплате арендной платы по иному размеру, нежели согласовано сторонами в договоре.

Иных доказательств, свидетельствующих о признании ответчиком задолженности по арендной плате, определённой вне условий договора аренды, в материалах дела также не имеется.

Апелляционный суд также учитывает наличие между сторонами договора спора относительно правовой природы договора и в этой связи - спора о возможности распространения на него действия норм п. 15 ст. 3 Вводного закона, что при наличии согласованной арендной платы исключало безусловную обязанность для ответчика оплаты арендной платы по ставкам регулируемых цен до момента предъявления соответствующих требований арендодателем.

При таких обстоятельствах внесение ответчиком платежей не может безусловно свидетельствовать о совершении им действий по признанию долга.

Также являются обоснованными доводы ответчика о том, что факт оплаты по договору не может безусловно свидетельствовать о признании ответчиком суммы штрафных санкций, что следует из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15/18 от 15.11.2001.

В силу изложенного, оснований для взыскания суммы основного долга и неустойки за период, выходящий за пределы исковой давности, не имеется.

Таким образом, решение суда подлежит изменению, а исковые требования - удовлетворению в пределах исковой давности.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2013 по делу N А76-22498/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в сумме 11 857 589 рублей за период с 26.11.2009 по 30.09.2012, и неустойку за тот же период в сумме 5 724 860 рублей, всего 17 582 449 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 96 000 рублей".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания "Западный луч" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.П. Ермолаева