Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 08АП-8398/13

город Омск

16 января 2014 г.

Дело N А70-9509/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Фрис Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8398/2013, 08АП-8399/2013) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметова Даниса Самигуловича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 августа 2013 года (судья Трубицина Н.Г.), вынесенное по результатам заявления Михалевой Любови Владимировны о передаче в собственность и регистрации права собственности на нежилое помещение, на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 августа 2013 года (судья Трубицина Н.Г.), вынесенное по результатам заявления Абатуровой Галины Григорьевны о передаче в собственность и регистрации права собственности на нежилое помещение в рамках дела N А70-9509/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000",

при участии в судебном заседании представителей:

от Абатуровой Галины Григорьевны - Муначев Р.Р. по доверенности от 26.03.2013 сроком на 1 год, паспорт;

от Михалевой Любови Владимировны - Муначев Р.Р. по доверенности от 04.03.2013 сроком на 2 года, паспорт;

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Данис Самигулович - не явился, извещен;

установил:

определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2011 по делу N А70-9509/2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз - 2000" (далее - ООО "ДСК Союз-2000", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Пушкарев Дмитрий Аркадьевич.

Арбитражный суд Тюменской области определением от 18.11.2011 определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "ДСК Союз - 2000" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства").

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.04.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сурметов Данис Самигулович (далее - Сурметов Д.С.).

В рамках дела о банкротстве 11.04.2013 в арбитражный суд поступило заявление Михалевой Любови Владимировны (далее - Михалева Л.В., заявитель) о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 75,2 кв.м, расположенное на первом этаже в осях А-Д, 6-7, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в городе Тюмени по адресу: город Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3\12.

12.07.2013 в арбитражный суд поступило заявление Абатуровой Галины Григорьевны (далее Абатурова Г.Г., заявитель) о передаче в собственность и государственной регистрации права собственности нежилого помещения площадью 147,8 кв.м, на первом этаже жилого дома N 11, корпус 3\19, литера А2, в жилом районе "Тюменский" в городе Тюмени по ул. Евгения Богдановича.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2013 по делу N А70-9509/2011 заявление Михалевой Л.В. удовлетворено; суд определил зарегистрировать за Михалевой Л.В. право собственности на нежилое помещение площадью 75,20 кв.м, расположенное на первом этаже в осях А-Д, 6-7, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени по адресу: город Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3\12.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2013 по делу N А70-9509/2011 (с учетом определения от 13.08.2013 об исправлении опечатки) заявление Абатуровой Г.Г. удовлетворено; суд определил зарегистрировать за Абатуровой Г.Г. право собственности на нежилое помещение площадью 147,8 кв.м, расположенное на первом этаже в осях 4-7, А-В, литера А2, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени по адресу: город Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3\19.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, конкурсный управляющий ООО "ДСК Союз-2000" Сурметов Д.С. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просил отменить определения суда первой инстанции и принять по делу новые судебные акты об отказе в удовлетворении требований Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г.

По мнению подателя жалоб, требования заявителей подлежат удовлетворению в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности. Конкурсный управляющий считает, что в случае удовлетворения требований Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. у должника будет отсутствовать возможность покрыть текущие расходы за счет реализации спорного имущества. Ссылается на то, что после ввода объекта в эксплуатацию между должником и заявителями не подписывались акты о передаче спорных нежилых помещений. Полагает, что обстоятельства фактической передачи спорных помещений Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. не подтверждены материалами настоящего дела. Просит учесть, что поскольку право собственности на спорные объекты за должником не зарегистрировано, у последнего отсутствует правовые основания для передачи спорных объектов заявителям.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в письменном ходатайстве просит принять судебный акт на усмотрение суда.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.01.2014 апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8398/2013, 08АП-8399/2013) ООО "ДСК Союз-2000" Сурметова Д.С. объединены для совместного рассмотрения в порядке статьи 130 АПК РФ.

Конкурсный управляющий ООО "ДСК Союз-2000" Сурметов Д.С., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, явку своего представителя не обеспечил.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционные жалобы в его отсутствие.

Представитель Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, считает определения суда первой инстанции законными и обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, выслушав позицию представителя заявителей, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определений Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2013 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование заявленных требований заявители ссылались на следующие обстоятельства.

1. 10.06.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "СтройБизнесГрупп" (дольщик) и ООО "ДСК Союз-2000" (застройщик) заключен договор N 6-1(1)/96 на долевое участие в строительстве, в отношении нежилого помещения площадью 75,20 кв.м, на первом этаже в осях А-Д, 6-7, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в городе Тюмени (том 335 листы дела 14-15).

По условиям названного договора дольщик обязался финансировать строительство нежилого помещения площадью 75,20 кв.м, расположенного на первом этаже в осях А-Д, 6-7, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в городе Тюмени в сумме 2 900 000 рублей, а застройщик обязался построить 14-этажный жилой дом в 4-ом квартале 2011 года, передать по акту приема-передачи долю в виде нежилого помещения в 75,2 кв.м ООО "СтройБизнесГрупп", передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности на спорное помещение.

Впоследствии, 16.06.2010 между ООО "СтройБизнесГрупп" (дольщик) и Михалевой Л.В. (правопреемник) был заключен договор уступки права требования N 6-1(1)96-У, в соответствии с которым к Михалевой Л.В. перешло право требования по договору N 6-1(1)/96 на долевое участие в строительстве от 10.06.2010 (том 335 листы дела 12-13).

В материалы дела представлены доказательства оплаты Михалевой Л.В. договора уступки права требования размере 2 900 000 рублей (квитанция к приходно-кассовому ордеру N 32 от 10.06.2010, том 335 лист дела 11).

30.08.2011 нежилое помещение проектной площадью 75,2 кв.м передано должником Михалевой Л.В. под отделочные работы, что подтверждается соответствующим актом (том 335 лист дела 109). В данном акте сторонами отражено, что обязанности застройщика построить объект выполнены, ключи от нежилого помещения дольщику переданы.

28.06.2012 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв - жилого дома по ГП 6-1 (блок-секции NN 1, 2, 3), вторая очередь строительства жилого комплекса в микрорайоне 1, квартале 6, жилого района "Тюменский" по адресу, в том числе: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/12 (том 335 листы дела 93-95).

В материалы дела представлена копия технического паспорта нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м, литера А2, расположенного по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11 корпус 3/12 в г. Тюмени (том 335 листы дела 96-107).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.03.2012 по делу N А70-9509/2011 в удовлетворении требования Михалевой Л.В. о включении в реестр требований должника по передаче жилых помещений в отношении нежилого помещения общей площадью 75,2 кв.м, расположенного на первом этаже в осях А-Д, 6-7, в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г. Тюмени отказано.

2. 16.06.2011 между Абатуровой Г.Г. (дольщик) и ООО "ДСК Союз-2000" (застройщик) заключен договор N 6-1(3)/63 на долевое участие в строительстве, по условиям которого дольщик обязался финансировать строительство нежилого помещения площадью 156,89 кв.м, расположенного на первом этаже в осях 4-7, А-В, в жилом доме ГП 6-1(1) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени в сумме 7 000 000 рублей, а застройщик обязался построить 14-этажный жилой дом в 3-ем квартале 2011 года, передать по акту приема-передачи долю в виде нежилого помещения в 156,89 кв.м Абатуровой Г.Г., передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности на спорное помещение (том 349 лист дела 8).

В материалы дела представлены доказательства оплаты Абатуровой Г.Г. строительства нежилого помещения согласно заключенному договору в сумме 7 000 000 рублей (приходные кассовые ордера N 42 от 16.06.2011 на сумму 50 000 рублей и N 43 от 21.06.2011 на сумму 6 950 000 рублей (том 349 лист дела 12).

25.09.2011 нежилое помещение проектной площадью 156,89 кв.м. передано должником Абатуровой Г.Г. под отделочные работы, что подтверждается соответствующим актом (том 349 лист дела 89). В данном акте сторонами отражено, что обязанности застройщика построить объект выполнены, ключи от нежилого помещения дольщику переданы.

28.06.2012 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-110-рв - жилого дома по ГП 6-1 (блок-секции NN 1, 2, 3), вторая очередь строительства жилого комплекса в микрорайоне 1, квартале 6, жилого района "Тюменский" по адресу, в том числе: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/19 (том 349 листы дела 9-11).

В материалы дела представлена копия кадастрового паспорта помещения общей площадью 147,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже по адресу: ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3/19, литера А2 (том 349 лист дела 17).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 27.08.2012 по делу N А70-9508/2011 в удовлетворении требования Абатуровой Г.Г. о включении в реестр требований должника по передаче жилых помещений в отношении нежилого помещения, общей площадью 156,89 кв.м., расположенного на первом этаже в жилого дома в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в городе Тюмени по улице Евгения Богдановича 11, корпус 3, строение 1, отказано.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения заявителей в Арбитражный суд Тюменской области с настоящими заявлениями.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего требования Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исходя из предмета заключенных Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. с должником договоров (внесение вклада в счет получения в собственность нежилых помещений), назначения спорных помещений, отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.

Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенные нежилые помещения (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Таким образом, как указал суд первой инстанции, в силу указанных разъяснений Пленума ВАС РФ в случае, если бы регистрация права собственности на спорное нежилое помещение уже была осуществлена за должником, то кредитор мог реализовать своё право на защиту нарушенного права путём предъявления требования в деле о банкротстве о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве), то есть в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Однако такое право собственности за должником на спорные нежилые помещения не зарегистрировано.

Причины уклонения от государственной регистрации права собственности на объект конкурсным управляющим не указаны. Правомерность соответствующего бездействия со стороны конкурсного управляющего должником из материалов дела не усматривается. Строительство домов завершено, объекты введены в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы заявителям до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении заявителей.

Указанное владение не прекращено.

Незаконным такое владение не признано: в основе владения - не оспоренные на предмет заключенности и действительности договоры, фактически исполненные сторонами и в части оплаты долевого участия и в части передачи объектов долевого участия.

Правомочие владения представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом), и потому его следует понимать как основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на вещь.

Правомочие владения недвижимостью означает фактический доступ в помещения, размещение в них людей, имущества, прочее использование, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов и т.д.

Правомочие пользования позволяет его обладателю использовать вещь, потреблять ее, извлекать из нее какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать приносимые им плоды и т.п.).

По мнению конкурсного управляющего, Михалева Л.В. и Абатурова Г.Г. не вправе требовать от должника удовлетворения своих требований в натуральной форме, их требования подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди денежных требований.

Вместе с тем, подателем жалоб не учтено, что спорные нежилые помещения находятся в фактическом владении и пользовании Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. с 30.08.2011 и 25.09.2011, соответственно, на основании актов передачи нежилых помещений под отделочные работы. При чем, как следует из содержания этих актов, стороны констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект. Об этом же свидетельствует передача должником Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. ключей от помещений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявители пользуются спорными нежилыми помещениями открыто как своими собственными более полутора лет.

Михалева Л.В. произвела отделку переданного ей помещения, пользуется им открыто и постоянно как собственным - сдает в аренду, что подтверждается договором аренды от 30.10.2012, заключенным между арендодателем Михалевой Л.В. и арендатором Майоровой С.А., договором аренды нежилого помещения N 1 от 16.05.2013, заключенным между арендодателем Михалевой Л.В. и арендатором Кулиевой В.Б.

Абатурова Г.Г. также произвела отделку переданного ей помещения, что подтверждается отчетом об оценке N 36; пользуется им открыто и постоянно как собственным - сдает в аренду, что подтверждается договором аренды от 17.06.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором Мишениным О.Н, договором аренды нежилого помещения от 29.04.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором Кузнецовым В.А., договором аренды от 29.05.2013, заключенным между арендодателем Абатуровой Г.Г. и арендатором ООО "Джой".

При таких обстоятельствах у заявителей отсутствует необходимость требовать от должника передачи им спорного имущества.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", передача объекта во владение и пользование до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, если объект не имеет признаков самовольной постройки.

Довод конкурсного управляющего Сурметова Д.С. о неподтвержденности фактической передачи спорных помещений Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий фактическим обстоятельствам.

В условиях, когда конкурсный управляющий не требует от Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. возвратить спорные помещения, у последних отсутствуют основания заявлять и о включении своих денежных требований в реестр требований кредиторов ООО "ДСК Союз-2000".

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения за должником, они находятся, как указывалось выше, во владении и пользовании Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., следовательно, они не могут одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае, Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

Цель, преследуемая Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. при обращении с настоящими заявлениями, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договоров, а именно: получение заявителями в собственность нежилых помещений.

Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела N А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В настоящем случае аналогичная ситуация (причем никаких правомерных причин для задержки государственной регистрации конкурсный управляющий, как уже отмечено, не привел).

Таким образом, учитывая приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ, отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорные нежилые помещения за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., у которых во владении и пользовании уже находятся спорные нежилые помещения на основании исполненных действительных сделок.

Правового значения неподписание именно конкурсным управляющим актов приема-передачи суд не усматривает. Текущий или реестровый характер требования инвестора в указанном деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ, не исключает значения правовых позиций, изложенных в постановлении.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Инвентаризация имущества должника, к чему обязан конкурсный управляющий, не ограничивается формальным учетом имущества, а предполагает установление его фактического наличия в ведении должника в объеме всех правомочий, определяющих право собственности - владения, пользования, и возможности распоряжения.

При принятии решения о погашении требований участников строительства конкурсный управляющий обязан принимать во внимание действительное наличие у должника имущества и его стоимость.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств владения должником спорными помещениями (понимаемом как нахождение имущества в фактическом обладании, ведении, возможность размещать людей, имущество, принятие мер к защите владения от третьих лиц, несения бремени содержания и др.) в период после 30.08.2011 и 25.09.2011 (даты подписания актов передачи нежилых помещений под отделку) конкурсным управляющим не представлено.

В обращении с настоящими апелляционными жалобами суд усматривает осуществляемое со злоупотреблением права намерение конкурсного управляющего исключить установленную судом первой инстанции правовую определенность в отношении имущества вне реализации законного способа восстановления владения имуществом, как обязательного для последующего акта распоряжения.

В отсутствии решения суда о восстановлении владения должника реализация спорных помещений конкурсным управляющим повлечет неправомерное самоуправство путем внесудебного выселения Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении спорных нежилых помещений имеются какие-либо права (притязания) у иных лиц.

Постановка вопроса о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта о погашении требований участников строительства является правом заинтересованного лица.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В данной ситуации имущество передано заявителям.

Довод конкурсного управляющего, что акты передачи спорных помещений после ввода объекта в эксплуатацию между должником и заявителями не подписывались, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. В условиях фактического владения имуществом Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г. с момента, предшествующего возбуждению дела о банкротстве, подписание акта конкурсным управляющим носило бы фиктивный (не отражающий реальный факт) характер. Правового значения фиктивные документы не имеют.

Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ, регулирующей право на обращение в арбитражный суд, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Апелляционный суд полагает, что конкурсным управляющим не обоснована правовая заинтересованность в обжаловании определения суда.

Право на обжалование конкурсный управляющий связывает с возможностью реализовать спорные помещения в составе конкурсной массы.

Между тем, в условиях владения спорными помещениями Михалевой Л.В. и Абатуровой Г.Г., данные помещения в составе конкурсной массы физически отсутствуют, несмотря на документальное отражение их в отчетах конкурсного управляющего.

По убеждению апелляционного суда, их реализация в составе конкурсной массы должника допустима не ранее восстановления владения должника в результате добровольного освобождения заявителями помещений либо в результате вступившего в силу судебного акта по иску, направленному на восстановление владения должника.

Между тем, должник помещениями не владеет, достаточные правовые основания для их учета в конкурсной массе отсутствуют.

Иной законный интерес в обжаловании определений суда конкурсный управляющий не указал.

Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, исходя из изложенных в ней доводов и фактических обстоятельств дела, не установлено.

Допущенная судом первой инстанции опечатка в номере жилого дома ГП 6-1(1) (по требованию Абатуровой Г.Г.) подлежит исправлению судом первой инстанции в порядке, установленном статьей 179 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определения Арбитражного суда Тюменской области от 06 августа 2013 года по делу А70-9509/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8398/2013, 08АП-8399/2013) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметова Даниса Самигуловича без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

О.В. Зорина Н.А. Шарова