Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 г. N 11АП-21993/13

г. Самара

23 января 2014 г.

Дело N А55-17463/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 января 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Александрова А.И., Липкинд Е.Я.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой К.В.,

с участием:

от ООО "Аллюр" - Михно А.В., доверенность от 30.08.2013,

от ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" - Климов И.А., доверенность от 23.12.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,

апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ГЛОБЭКСБАНК",

на определение Арбитражного суда Самарской области от 12 ноября 2013 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу

N А55-17463/2011 (судья Коршикова Е.В.)

о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Айгир", ОГРН 1026300782023,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2011 года общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Айгир", признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, Овчинникова Наиля Равильевна утверждена конкурсным управляющим.

Конкурсный управляющий Овчинникова Н.Р. обратилась с заявлением (с учетом уточнения) об утверждении начальной цены продажи для реализации па торгах заложенного имущества должника ООО "Айгир" - нежилого помещения, общей площадью 2 034,80 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Кировский район, ул.Советская, 43, в размере 56 362 426 руб. 40 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12 ноября 2013 года заявление конкурсного управляющего Овчинниковой Н.Р. оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным определением суда, ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просило отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 12 ноября 2013 года, мотивируя тем, что не приведение помещения в первоначальное состояние не может влиять на утверждение начальной продажной цены заложенного имущества.

В судебном заседании представитель ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил определение суда первой инстанции отменить, по основаниям в ней изложенным.

Представитель ООО "Аллюр" с доводами не согласился, просил определение от 12 ноября 2013 года оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, что дает суду право рассмотреть дело в их отсутствии.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 12 ноября 2013 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу N А55-17463/2011, в связи со следующим.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 установлено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что ООО "Айгир" по договорам о залоге недвижимого имущества N 0127-им от 07.03.2007; N 0204-им от 22.04.2008; N 0441-им от 29.07.2008 передал в залог ОАО НТБ) (нежилое помещение общей площадью 2034,8 кв.м., подвал: комнаты N N Г 28,32-46,72-78; 1 этаж: комнаты N N 27,29,32, 34,40-45,48,55,56,58,59,62-77; адрес объекта: г. Самара, Кировский р-н, ул. Советская, д.43 с залоговой стоимостью 51 000 000 руб. в обеспечение исполнения ООО "ТЕХНА.РЬ" кредитных договоров N КР-0127/07-Т от 07.03.2007; N КР-0204/08-Т от 22.04.2008; N КР-0441/08-Т от 29.07.2008.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2011 года, измененным постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2012, требования ОАО НТБ, включены в состав требований кредиторов третьей очереди в сумме 61 238 963,47 руб., в т.ч. 45 870 106,24 руб. как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

Определением арбитражного суда Самарской области от 07 марта 2012 года осуществлено процессуальное правопреемство ОАО НТБ на ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК".

01.11.2006 между должником и ООО "Аллюр" был заключен договор аренды N 1, в соответствии с которым нежилое помещение, расположенное по адресу г.Самара ул.Советская 43, было передано должником в аренду ООО "Аллюр".

В период действия договора аренды N 1 от 01.11.2006 ООО "Аллюр" без согласования с ООО "Айгир" и без получения необходимых, установленных законодательством разрешений осуществил реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу г.Самара, ул.Советская 43.

Факт самовольной реконструкции установлен определениями Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2010 по делу N А55-39818/2009 и от 16.05.2012 по делу N А55-17463/2011.

Для установления рыночной стоимости имущества конкурсным управляющим произведена оценка. Согласно отчета независимого оценщика Игумновой Т.В. N 28/12 от 29.12.2012 рыночная стоимость помещения составила 52 398 220 руб., в т.ч. НДС.

Согласно отчёта оценщика ООО "Центр оформления и оценки собственности" N 3451 от 17.03.2010, заказчик - ОАО "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК" рыночная стоимость помещения составила 59 256 000 руб., в т.ч. НДС.

Согласно отчёта оценщика ООО "Паритет" N 037-10 от 19.03.2010, заказчик ООО "Айгир", рыночная стоимость помещения составила 80 018 360 руб., в т.ч. НДС.

Поскольку отчеты о рыночной стоимости, произведенные в 2010 году не могут приниматься для цели продажи имущества должника в связи истечением срока действия, а из отчета независимого оценщика Игумновой Т.В. от 29.12.2012 невозможно было установить, учитывался ли факт наличия самовольной перепланировки при составлении отчета, а также в связи с значительной разницей в оценке рыночной стоимости в названных отчетах, по ходатайству ООО "Аллюр" определением суда от 13.05.2013 года судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу г. Самара, ул. Советская, 43, проведение которой было поручено проведение государственному учреждению "Самарская лаборатория судебной экспертизы", эксперт Юрчикова И.А. Перед экспертом был поставлен вопрос - какова рыночная стоимость помещения с учетом его состояния в настоящий момент.

Из заключения эксперта ФБУ "СЛСЭ" следует, что рыночная стоимость помещения с учетом его состояния и в ценах на настоящий момент составила 70 453 033 руб., в т.ч. НДС. При этом, рыночная стоимость определялась оценщиком исходя из фактического состояния, однако исходя из площади по правоустанавливающим документам, поскольку разрешительная документация на реконструкцию отсутствует.

В соответствии со ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется путём проведения торгов в форме аукциона и оформляется договором купли-продажи, который заключает конкурсный управляющий с победителем торгов. Обязательными условиями договора купли-продажи в том числе являются: сведения о предмете залога, его составе, характеристиках, описание предмета залога, что также соответствует ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что в результате перепланировки изменились данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и сделал правильный вывод о том, что невозможно продать заложенное имущество с изменёнными характеристиками, не соответствующим данным, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записи о регистрации N 63-01-1/2001-16176.1 от 10.07.2001).

Кроме того, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-12049/2013 от 01.11.2013 удовлетворено заявление ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" об обязании ООО "Аллюр" привести нежилое помещение, подвал: комнаты NN1-28,32-46,72-78; 1 этаж: комнаты NN 27,29,32,34,40-45,48,55,56,58,59,62-77; адрес объекта: г. Самара, Кировский р-н, ул. Советская, д.43, в первоначальное состояние в срок 30.12.2013.

Поскольку конкурсным управляющим не проведены мероприятия, необходимые для утверждения начальной продажной цены залогового имущества, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по данному делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о преждевременном утверждении начальной цены залогового имущества, поскольку определение рыночной стоимости имущества и его продажа возможны после возвращения помещения во владение должника, возвращение его в первоначальное состояние после самовольной реконструкции с подтверждением выполнения работ в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, обеспечивающих надежность и устойчивость строительных конструкций, отсутствие угрозы здоровью и жизни людей.

Данный вывод соответствует имеющейся судебной практике, сформулированной, в частности, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.09.2012 по делу N А65-14834/2010.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении заявленных требований несостоятельны, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не имеется. Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 12 ноября 2013 года об утверждении начальной продажной цены залогового имущества по делу N А55-17463/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Серова

Судьи

А.И. Александров Е.Я. Липкинд