Актуальные вопросы установления сервитутов в судебной практике России и Испании (В.В. Метельская, "Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 3, май-июнь 2008 г.)

Актуальные вопросы установления сервитутов
в судебной практике России и Испании

Споры по искам об установлении сервитутов на соседний земельный участок и нежилые помещения достаточно распространены в арбитражной практике. Предъявляя требование об установлении сервитута, истец в силу п. 1 ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие условий для его установления.

Законодательный критерий необходимости установления сервитута, определенный в абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ, заключается в невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества иным способом. В арбитражной практике сложился подход, согласно которому таким критерием является отсутствие разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества*(1). Разумность - оценочная категория, которая устанавливается судом на основе полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела. В связи с этим при рассмотрении подобной категории дел возникает вопрос о пределах судебного усмотрения при установлении наличия или отсутствия иной разумной возможности обеспечения интересов истца. Рассмотрим его применительно к двум видам объектов, в отношении которых заявлено требование об установлении сервитута: земельного участка и нежилого помещения.

1. Обременение сервитутом земельных участков

В основном целью установления сервитута в данном случае является обеспечение проезда и (или) прохода, т.е. доступа к принадлежащему истцу недвижимому имуществу.

По одному из дел истец в обоснование исковых требований об установлении сервитута указал на невозможность подъезда к принадлежащим ему на праве собственности помещениям со стороны улицы, за которой закреплен статус пешеходной зоны. Оценивая указанное обстоятельство, суд установил, что для обеспечения нужд собственников помещений, расположенных в пешеходной зоне, проезд транспортных средств по указанной улице разрешен с 7 до 11 часов. С учетом этого суд сделал вывод о том, что основания считать доступ к помещениям истца со стороны принадлежащего ответчику земельного участка единственно возможным отсутствуют*(2).

По другому делу предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении сервитута проезда через соседний участок, принадлежащий управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования. При этом истец сослался на то, что дорога, ведущая к принадлежащим ему объектам недвижимого имущества, требует реконструкции и проезд невозможен в связи с плохим состоянием дорожного покрытия.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в связи с наличием других вариантов подхода и проезда к участку истца. Установление сервитута приведет к существенному затруднению использования земельного участка землепользователем. Оставляя без изменения судебный акт, окружной суд пришел к выводу, что проход и подъезд к участку предпринимателя через участок ответчика не является единственным. В связи с этим основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Кроме того, предложенный истцом вариант организации проезда через земельный участок ответчика возможен при условии расширения проезда, проведения отсыпки дорожного полотна, осуществления его покрытия, очистки территории от зеленых насаждений, укрепления берега ручья и переноса линии электропередач*(3).

Еще по одному делу ООО "Н" обратилось в арбитражный суд с иском об устранении препятствий для пользования земельным участком и нежилыми помещениями, принадлежащими ФГОУ, и обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ истца к указанным объектам путем демонтажа возведенного им забора.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотивам отсутствия у истца иной возможности проезда к своему земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости. В кассационной жалобе ФГОУ просило отменить указанные судебные акты, поскольку истец фактически предъявил иск об установлении сервитута прохода и проезда. Ограждение территории вуза забором не препятствует функционированию базы, а движение транспорта истца создаст непосредственную угрозу жизни и здоровью обучающихся и сотрудников вуза.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, окружной суд принял во внимание, что к земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости истца ведут два проезда, один из которых (через территорию ответчика) указан как проезд общего пользования. Установленный ответчиком металлический забор перекрыл данный проезд. Ранее эксплуатация земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлялась лицом, у которого истец приобрел указанное имущество, именно через данный проезд. Такая эксплуатация оговорена в постановлении мэра, согласно которому при предоставлении земельного участка ответчик обязан обеспечить на его части беспрепятственный проход и проезд к соседнему земельному участку. При этом суд принял во внимание сложность географического рельефа (большой перепад высот, подпорную стенку), сложившуюся застройку и отклонил довод ответчика о возможности эксплуатации имущества истца без прохода (проезда) по территории ответчика*(4).

Считаем, что суд ошибочно квалифицировал спор как возникший из негаторного требования, поскольку фактически был заявлен иск об установлении сервитута. Обеспечение ответчиком на части предоставленного ему земельного участка беспрепятственного прохода и проезда к объектам истца на основании постановления мэра возможно путем заключения между истцом и ответчиком договора о сервитуте. Вместе с тем суд сделал интересный вывод об отсутствии другой разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества истца, помимо использования чужого имущества, при наличии нескольких вариантов проезда к принадлежащим ему объектам.

В практике окружных судов нельзя найти яркий пример установления сервитута в соответствии с критерием разумности, когда у истца существует иная возможность использования принадлежащего ему недвижимого имущества, но она является трудно реализуемой.

В судебной практике Испании сформулированы четкие критерии определения наличия либо отсутствия оснований для установления сервитута применительно к проходу (проезду). Так, по одному из дел Верховный Суд Испании пришел к следующему выводу. Если собственник земельного участка или иной недвижимости обладает естественным выходом на общую дорогу или правом прохода к ней через любой из соседних земельных участков (например, в его пользу установлен добровольный сервитут прохода), но такой путь ему неудобен (например, в силу большей отдаленности от общей дороги по сравнению с иным смежным участком) или является опасным (например, выход на дорогу возможен только по отвесной горной тропе), возможно установление сервитута прохода*(5).

Таким образом, в испанской правоприменительной практике наличие неудобного или опасного альтернативного пути к недвижимому имуществу истца свидетельствует об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации этого имущества без установления сервитута. Полагаем что, целесообразным принятие данного подхода российскими судами.

Итак, наличие иной возможности удовлетворить потребности собственника недвижимого имущества само по себе не является препятствием для установления сервитута. В этом случае суду необходимо и достаточно установить отсутствие иной разумной возможности обеспечить нормальную эксплуатацию объекта недвижимости.

В ряде случаев суды проводили выездное заседание и путем непосредственного осмотра местности устанавливали возможные способы прохода (проезда) к принадлежащим истцу объектам недвижимости*(6). По одному из дел для определения вариантов доступа к участку истца был представлен акт обследования этого участка, совместно составленный главным архитектором, представителями администрации, истца и ответчика*(7).

Однако чаще всего суды делают выводы на основе заключений специализированных организаций по составлению проектов и (или) назначают проведение строительно-технической экспертизы*(8). Также могут приниматься во внимание графические схемы земельного участка, обзорные схемы района, материалы фото- и видеосъемки, землеустроительные документы*(9).

При рассмотрении подобной категории споров судам необходимо иметь в виду, что фактическое изъятие части земельного участка в целях установления сервитута не допускается. Это обусловлено тем, что в силу ст. 274 ГК РФ сервитут является вещным правом ограниченного использования, а не владения чужим имуществом. Собственник служебного участка также вправе использовать ту его часть, которая обременена сервитутом. Проиллюстрируем сказанное примерами из арбитражной практики.

ООО "А" обратилось в арбитражный суд с иском об установлении возмездного сервитута на часть принадлежащего ООО "П" земельного участка, на котором расположена возведенная истцом железобетонная конструкция. Иск мотивирован необходимостью обеспечить проезд, в т.ч. пожарный, к зданию истца.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Суд указал, что проезд к недвижимости истца возможен только через земельный участок ответчика.

Постановлением апелляционной инстанции, оставленным кассационной инстанцией без изменения, решение отменено, в иске об установлении сервитута отказано. Суды пришли к выводу, что для проезда к своему зданию истец использует железобетонное строение (въезд), расположенное на земельном участке ответчика. В результате из владения последнего фактически выбыла часть земельного участка площадью 107 кв. м. Законодательство не предусматривает возможности установления сервитута таким образом, чтобы для ограниченного использования чужого земельного участка было необходимым фактическое изъятие у собственника земли части участка для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, расположенного на соседнем земельном участке. Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не доказал отсутствия другой законной и разумной возможности обеспечения своих потребностей, помимо обременения соседнего земельного участка сервитутом*(10).

2. Установление сервитутов на нежилые помещения

В целом выводы, изложенные в предыдущем разделе, применимы к спорам по искам об установлении сервитутов на нежилые помещения. Однако специфика объекта сервитута предопределяет особенности доказывания по данной категории споров. Наиболее распространенной целью установления сервитута на нежилые помещения является обеспечение доступа к помещениям и инженерным коммуникациям истца и их эксплуатации. Проиллюстрируем это примерами из арбитражной практики.

Предприниматели П. и Л. являются собственниками помещений в нежилом здании. Предприниматель П. обратилась в арбитражный суд с иском об обязании предпринимателя Л. предоставить ей право ограниченного пользования принадлежащими ему нежилыми помещениями N 5, 6 в целях прохода в примыкающие к ним помещения N 8, 9, принадлежащие истцу.

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что помещение N 8 по плану БТИ ранее представляло собой две отдельные комнаты, имевшие самостоятельные выходы в коридор. Суд указал, что при осуществлении реконструкции нежилых помещений в целях использования их для осуществления торговой деятельности истец обязан был предусмотреть второй вход (выход), необходимый магазину и соответствующий санитарным и пожарным нормам и правилам, не ограничивая прав и законных интересов ответчика на пользование принадлежащим ему имуществом. В связи с этим суд отказал в иске об установлении сервитута.

Окружной суд оставил судебный акт без изменения, сделав при этом следующий вывод. Истец заявил требование установить сервитут в качестве единственного способа обеспечить свои потребности. При этом им не представлено доказательств невозможности перепланировки принадлежащих ему помещений так, чтобы обеспечить их двумя необходимыми входами (выходами). Истец фактически требует установления дополнительных преимуществ, чем могут быть нарушены права и законные интересы ответчика*(11).

По другому делу ООО "П" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Ю" об установлении права ограниченного пользования (сервитута) помещениями трех туалетных, двух умывальных комнат и коридора, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик установил металлическую решетку, чем закрыл доступ истца в помещения санузла, и официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута.

Оставляя без изменения указанные судебные акты, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию в своей части здания*(12).

Таким образом, в предмет доказывания по данному спору суд включил установление невозможности обеспечения истцом водоснабжения и канализации в своей части здания. Полагаем, что это не вполне соответствует критерию разумности обеспечения нормальной эксплуатации нежилых помещений. В современных условиях повсеместно распространено создание офисов компаний в нежилых зданиях, зачастую многоэтажных, где обеспечение санузлом каждого помещения является нецелесообразным и трудно осуществимым.

Доказательствами, на основании которых суд устанавливает наличие либо отсутствие иных способов доступа к помещениям истца, могут быть технический паспорт здания и иные документы, позволяющие определить сферу действия сервитута, расположение инженерных коммуникаций*(13).

Таким образом, основным критерием необходимости обеспечения интересов истца посредством установления сервитута в судебном порядке является отсутствие законной и разумной возможности обеспечения его правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объекта недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения сервитутом недвижимого имущества ответчика. При этом суду необходимо соблюдать баланс интересов сторон. Сервитут не должен излишне обременять собственника служебного недвижимого имущества и создавать более выгодные условия для использования недвижимого имущества собственнику господствующей недвижимости при возможности разумного использования принадлежащих ему объектов в отсутствие сервитута.

В арбитражной практике существует несколько подходов к вопросу о том, должны ли потребности, для обеспечения которых необходимо установить сервитут, носить постоянный характер. Некоторые окружные суды исходят из того, что сервитут возможен только в том случае, если без него собственник не может постоянно пользоваться своим недвижимым имуществом*(14).

Другие суды считают возможным установление земельного сервитута для обеспечения периодически возникающих потребностей истца, например проведения дважды в год профилактических и ремонтных работ по укреплению стен здания, принадлежащего истцу*(15).

Считаем, что в данном случае признаки систематичности или постоянства потребностей, для осуществления которых истец требует установить обременение на чужое имущество, не имеют существенного значения, так как данное требование не предусмотрено законом (ст. 274 ГК РФ).

В.В. Метельская,

помощник судьи Федерального арбитражного суда

Северо-Кавказского округа

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 3, май-июнь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление ФАС Московского округа от 04.02.08 по делу N А41-К1-224/07; постановления ФАС Уральского округа от 20.11.07 по делу N А76-381/2007-22/102, от 04.04.07 по делу N Ф09-2251/07-С6; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.07 по делу N Ф08-5383/2007, от 05.07.07 по делу N Ф08-3461/2007, от 04.04.06 по делу N Ф08-352/2006; постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу N Ф03-А51/07-1/147, постановление ФАС Центрального округа от 14.06.06 по делу N А68-ГП-284/7-05 // СПС "Гарант".

*(2) Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.07 по делу N А76-381/2007-22/102 // СПС "Гарант".

*(3) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.06 по делу N Ф08-352/2006 // СПС "Гарант".

*(4) Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу N Ф03-А51/07-1/147 // СПС "Гарант".

*(5) Решение Верховного Суда Испании от 13.06.1989 (цит. по Diez-Picazo L, Gullon A. Sistema de derecho civil. Volumen III: Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral. Septima edition. Madrid. 2005. P. 391).

*(6) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.01.07 N А10-1285/05-Ф02-7113/06-С2, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.05 N Ф04-993/2005(9114-А02-20) // СПС "Гарант".

*(7) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.06 по делу Ф08-352/06 // СПС "Гарант".

*(8) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.07 по делу N А79-6308/2006, постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2007 по делу N А57-2148/05-11, постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.12.05 по делу N Ф03-А51/05-1/4153 и от 20.03.07 по делу N Ф03-А51/07-1/147, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.07 по делу N 79-6308/2006 // СПС "Гарант".

*(9) Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.07 по делу N А57-2148/05-11, постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.12.05 по делу N Ф03-А51/05-1/4153 и от 20.03.07 по делу N Ф03-А51/07-1/147, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.07 по делу N 79-6308/2006 // СПС "Гарант".

*(10) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.07 по делу N Ф08-3461/07 // СПС "Гарант".

*(11) Постановление ФАС Центрального округа от 14.06.06 по делу N А68-ГП-284/7-05. Аналогичный правовой вывод содержится в постановлении ФАС Поволжского округа от 19.02.07 по делу N А55-5704/2006-2 // СПС "Гарант".

*(12) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.04 по делу N Ф08-5134/2004 // СПС "Гарант".

*(13) Постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.02.07 по делу N Ф04-3/2007(30718-А45-36) и от 13.10.05 по делу N Ф04-7148/2005(15707-А45-20) // СПС "Гарант".

*(14) См., напр.: постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.10.05 по делу N А68-ГП-104/А-04 // СПС "Гарант".

*(15) См, напр.: постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.11.06 по делу N Ф09-9801/06-С6 // СПС "Гарант".