Энциклопедия судебной практики. Аренда. Арендодатель (Ст. 608 ГК)

1.1. Договор аренды будущей вещи не является недействительным, в случае непередачи вещи в аренду арендодатель обязан возместить убытки арендатору
1.2. Не является недействительным договор аренды, передаваемая по которому вещь находится в законном владении арендодателя, хотя владение не зарегистрировано
1.3. Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования им и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным
1.4. Отсутствие у арендодателя права собственности на договорную недвижимость не освобождает арендатора от обязанности оплатить фактическое пользование, если арендодатель на момент подписания договора был ее законным владельцем, впоследствии за ним было зарегистрировано право собственности, притязания иных лиц на договорные помещения отсутствуют
1.5. Допускается передача объекта капитального строительства в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, а также до ввода в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ
1.6. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды
1.7. Лицо, право собственности которого возникло в порядке правопреемства вследствие реорганизации, вправе передать имущество в аренду до регистрации за ним права собственности, поскольку регистрация лишь удостоверяет наличие права, но не имеет правообразующего значения
1.8. Поскольку договор аренды здания считается заключенным в момент его регистрации, а не подписания, он не может быть признан недействительным на том основании, что подписан до возникновения у арендодателя права собственности
1.9. Арендодатель в момент передачи арендатору имущества должен обладать правом собственности на него
1.10. Арендодатель при рассмотрении споров о нарушении арендатором своих обязательств по договору аренды не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Арендодатель
(Ст. 608 ГК)

1. Арендодатель по договору аренды будущей вещи

1.1. Договор аренды будущей вещи не является недействительным, в случае непередачи вещи в аренду арендодатель обязан возместить убытки арендатору

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 10)

По смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель должен обладать правом собственности на договорное имущество в момент передачи его арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2016 г. N Ф06-9876/16 по делу N А65-21368/2015

По смыслу [ст. 608 ГК РФ] арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф09-1909/16 по делу N А07-19197/2015

1.2. Не является недействительным договор аренды, передаваемая по которому вещь находится в законном владении арендодателя, хотя владение не зарегистрировано

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-13506/14 по делу N А03-17735/2013

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/2013

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

1.3. Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования им и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным

Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2015 г. N Ф07-7187/15 по делу N А56-4564/2015

Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

1.4. Отсутствие у арендодателя права собственности на договорную недвижимость не освобождает арендатора от обязанности оплатить фактическое пользование, если арендодатель на момент подписания договора был ее законным владельцем, впоследствии за ним было зарегистрировано право собственности, притязания иных лиц на договорные помещения отсутствуют

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2011 N Ф09-8670/10 по делу N А50-3733/2010

Судами установлено, что строительство спорного помещения осуществлено по заказу и на средства истца; торговый центр был открыт и функционировал до официального ввода здания в эксплуатацию; судебными актами, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что предприниматель использовал спорное помещение для осуществления предпринимательской деятельности с момента его передачи, а общество (арендодатель), являясь законным владельцем данного помещения, несло бремя содержания спорного имущества; истец на момент подписания договоров аренды с ответчиком на законных основаниях владел спорными помещениями; в последующем за истцом зарегистрировано право собственности на спорные помещения; доказательства наличия притязаний на указанные помещения иных лиц в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствие у общества (арендодатель) права собственности на указанное помещение в момент его передачи предпринимателю по договору аренды не освобождает последнего от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом, поскольку в противном случае неосновательное обогащение возникает на стороне предпринимателя, для которого пользование окажется безвозмездным.

Примечание

По мнению автора комментария, такое толкование не соответствует правовой природе аренды. Поскольку аренда направлена на передачу имущества во временное пользование, арендатору должно передаваться только такое имущество, которое он по закону может использовать. Закон запрещает пользование объектом капитального строительства, не сданным в эксплуатацию. Следовательно, договор, предусматривающий передачу в аренду объекта, не сданного в эксплуатацию, и соответственно его передача арендатору незаконны. Стороны не лишены права заключить договор аренды такого имущества, но они обязаны указать, что предусмотренные им права и обязанности вступают в силу с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

1.5. Допускается передача объекта капитального строительства в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, а также до ввода в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 11)

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

1.6. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2014 г. N Ф08-8163/14 по делу N А32-41261/2013

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 октября 2014 г. N Ф01-4290/14 по делу N А31-7764/2013

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 29 сентября 2014 г. по делу N 33-9591/2014

1.7. Лицо, право собственности которого возникло в порядке правопреемства вследствие реорганизации, вправе передать имущество в аренду до регистрации за ним права собственности, поскольку регистрация лишь удостоверяет наличие права, но не имеет правообразующего значения

Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2011 N Ф05-12250/11 по делу N А41-27488/10

В соответствии с п. 4 ст. 57, п. 1 ст. 58, п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности юридического лица, созданного при реорганизации в форме слияния, на имущество, переходящее ему в порядке правопреемства на основании передаточного акта, возникает с момента государственной регистрации этого юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц.

При этом последующая государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, перешедшего от реорганизованного юридического лица к правопреемнику, лишь удостоверяет наличие права, но не имеет правообразующего значения.

1.8. Поскольку договор аренды здания считается заключенным в момент его регистрации, а не подписания, он не может быть признан недействительным на том основании, что подписан до возникновения у арендодателя права собственности

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.

Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.

Между тем в договоре аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством.

1.9. Арендодатель в момент передачи арендатору имущества должен обладать правом собственности на него

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 10)

Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2016 г. N Ф06-9876/16 по делу N А65-21368/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2016 г. N Ф07-1932/16 по делу N А13-15982/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф09-1909/16 по делу N А07-19197/2015

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2015 г. N Ф05-2986/15 по делу N А41-42328/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-6410/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 15 октября 2015 г. по делу N 33-2294/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 08 октября 2015 г. по делу N 33-11434/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 17 сентября 2015 г. по делу N 11-11219/2015

1.10. Арендодатель при рассмотрении споров о нарушении арендатором своих обязательств по договору аренды не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 июня 2016 г. N Ф02-3169/16 по делу N А78-1401/2013

Положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2016 г. N Ф07-4650/16 по делу N А56-66222/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 мая 2016 г. N Ф10-1145/16 по делу N А68-7646/2015

Положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2016 г. N Ф06-9204/16 по делу N А06-498/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2016 г. N Ф04-1981/14 по делу N А45-6100/2013

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2016 г. N Ф03-1561/16 по делу N А51-13586/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 апреля 2016 г. N Ф01-1260/16 по делу N А28-5748/2015

Положения [статьи 608 ГК РФ] не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 25 мая 2016 г. по делу N 33-333/2016

2. Арендные отношения по поводу имущества, находящегося в общей собственности

2.1. Договор аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть заключен только при наличии согласия всех сособственников, в противном случае сделка является недействительной

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2013 N Ф10-929/13 по делу N А62-6409/2011

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 7 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании).

Суды, установив, что предметом договоров субаренды являются части нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности, на передачу в субаренду которых должна иметься согласованная воля всех участников долевой собственности, и при отсутствии таковой, пришли к верному выводу о недействительности договоров субаренды как не соответствующих требованиям ст. 209, 246, 608 ГК РФ.

2.2. Договор аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть изменен или расторгнут во внесудебном порядке только при наличии согласия всех сособственников

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 N Ф01-6179/12 по делу N А43-2760/2012

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В п.1 ст. 247 ГК РФ указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.

В силу изложенного сособственник не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности, а именно изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

3. Надлежащий арендодатель государственного (муниципального) имущества

3.1. Публично-правовое образование, не являющееся собственником имущества и не уполномоченное собственником на сдачу его в аренду, не вправе выступать арендодателем этого имущества; такой договор ничтожен

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 N Ф05-137/13 по делу N А40-63083/2012

Согласно пунктам 1, 3 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Поскольку истец или Российская Федерация в лице уполномоченных органов не предоставляли городу в лице Департамента право распоряжения спорным имуществом, суды пришли к правомерному выводу, что договор на аренду нежилого фонда является недействительной (ничтожной) сделкой.

3.2. При исследовании вопроса о наличии у публично-правового образования права на передачу имущества в аренду необходимо учитывать доказательства законности права собственности и владения

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 36)

При исследовании вопроса о наличии у публично-правового образования права собственности на недвижимое имущество и соответственно права на передачу его в аренду необходимо учитывать, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается любыми допустимыми доказательствами; включение имущества в реестр государственной (муниципальной) собственности, а также нахождение его на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

3.3. Унитарное предприятие не вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации за ним права на это имущество

Поскольку право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации, унитарное предприятие не вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации за ним указанного права.

3.4. Надлежащим представителем собственника, управомоченным давать согласие на заключение договора аренды лицом, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является государственный (муниципальный) орган, в ведении которого находится соответствующее лицо

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11

Арендуемое имущество является федеральной собственностью и закреплено за институтом на праве оперативного управления.

Как следует из письма министерства, оно не согласовало передачу в аренду данного федерального недвижимого имущества с целью размещения общества и просило предоставить предложения о дальнейшем использовании спорных помещений для осуществления уставной деятельности института.

Следовательно, вывод судов о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является неверным, а значит, у судов не имелось оснований для отказа в признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.

3.5. Договор аренды, заключенный унитарным предприятием как арендодателем без согласия собственника, является оспоримой сделкой

Договор аренды, заключенный унитарным предприятием как арендодателем с нарушением абзаца 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ, а также ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (без согласия собственника), является оспоримой сделкой, которая может быть признана недействительной по иску самого предприятия или собственника имущества.

3.6. Иск собственника о признании недействительным договора аренды, заключенного унитарным предприятием без его согласия, не подлежит удовлетворению, если есть доказательства одобрения, в т.ч. последующего, такой сделки собственником

Иск собственника о признании недействительным договора аренды, заключенного унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на его совершение, не подлежит удовлетворению, если имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июля 2014 г. N Ф07-4717/14 по делу N А56-41185/2013

Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

3.7. Собственник, передав имущество во владение унитарному предприятию, не вправе сдавать его в аренду независимо от наличия или отсутствия согласия предприятия

Поскольку в федеральном законодательстве, в частности в ст. 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав имущество во владение унитарному предприятию, не вправе сдавать его в аренду независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2015 г. N Ф08-4243/15 по делу N А53-21757/2014

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 Кодекса, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф01-3582/14 по делу N А43-24798/2013

Поскольку в федеральном законе, в частности в статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

3.8. Собственник вправе заключить договор аренды только в отношении изъятого излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества

Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 (в ред. от 19.04.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 9)

Собственник вправе заключить договор аренды только в отношении изъятого излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2016 г. N Ф05-8458/16 по делу N А40-147371/2015

Собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 июля 2016 г. N Ф06-9850/16 по делу N А65-8616/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июня 2016 г. N Ф04-2496/16 по делу N А70-8526/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 июня 2016 г. N Ф09-4618/16 по делу N А76-7349/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2016 г. N Ф08-506/16 по делу N А77-200/2014

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 ноября 2015 г. N Ф03-4512/15 по делу N А51-40436/2013

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 сентября 2015 г. N Ф07-6532/15 по делу N А42-8275/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 октября 2014 г. N Ф09-5952/14 по делу N А60-9527/2013

Cобственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 20 октября 2015 г. по делу N 33-4323/2015

3.9. Учреждение вправе с согласия собственника передать закрепленное за ним имущество в аренду для повышения эффективности основной деятельности и рационального использования такого имущества

Учреждение вправе с согласия собственника передать закрепленное за ним имущество в аренду для более эффективной организации основной деятельности учреждения (в частности, обслуживания его работников или посетителей), рационального использования такого имущества. Передача имущества в аренду с соблюдением установленных ограничений не является основанием для квалификации этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2014 г. N 303-ЭС14-2270

Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества назначением этого имущества.

В случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 июня 2016 г. N Ф09-4618/16 по делу N А76-7349/2015

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2015 г. N Ф05-13705/15 по делу N А40-190063/2014

Согласно п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 ноября 2015 г. N Ф03-4512/15 по делу N А51-40436/2013

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества. Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

При этом передача имущества в аренду с соблюдением установленных ограничений не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2015 г. N Ф08-10636/14 по делу N А20-484/2014

Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

Удовлетворяя требование о признании ничтожным договора аренды, суд апелляционной инстанции руководствовался тем, что из буквального толкования условий договора следует, что имуществом распорядился именно собственник, поскольку в соответствии с разделом 1 договора нежилые помещения в безвозмездное пользование институту передает департамент, а не учреждение.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2015 г. по делу N 33-14467/2015

При указанных обстоятельствах, не влечет отмену решения довод о невозможности отнесения спорного жилого помещения к служебному жилому фонду с указанием на то, что здание находилось в оперативном управлении за муниципальным учреждением здравоохранения центральной адресной больницы.

3.10. Для расторжения или изменения договора аренды имущества, закрепленного за учреждением, согласия собственника не требуется

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2013 N Ф03-961/13 по делу N А51-3954/2012

Как верно указано судами, из смысла норм закона, условий договора не следует необходимости получения согласия собственника федерального имущества на расторжение договора аренды, частичный отказ от аренды отдельных помещений и внесение соответствующих изменений в договор путем уменьшения площади арендуемых помещений при достижении обоюдного соглашения по этим вопросам сторонами договора.

3.11. Собственник не имеет права сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"(пункт 40)

Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом передавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2016 г. N Ф06-9017/16 по делу N А57-21347/2012

Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 июня 2016 г. N Ф09-5001/16 по делу N А34-5543/2012

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 апреля 2016 г. N Ф01-1498/16 по делу N А82-11079/2015

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 февраля 2016 г. N Ф03-6083/15 по делу N А16-281/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2015 г. N Ф08-3341/15 по делу N А18-770/2013

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 марта 2015 г. N Ф10-611/15 по делу N А35-4212/2014

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 декабря 2014 г. N Ф05-14120/14 по делу N А41-14144/2013

3.12. Установлен особый порядок истребования имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, из владения незаконного пользователя (арендатора)

Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 7)

Собственник имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, вправе истребовать это имущество из владения незаконного пользователя (арендатора). Поскольку, предъявляя такой иск, собственник обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления, соответствующее предприятие или учреждение должно быть извещено о предъявлении иска в защиту его вещного права. При доказанности исковых требований присуждение осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения. Утверждение мирового соглашения или принятие отказа истца от иска по таким делам возможны только при согласии на это как собственника, так и унитарного предприятия (учреждения). Если собственнику было отказано в иске, унитарное предприятие (учреждение) не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.

3.13. Имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, может быть передано в аренду только с согласия собственника

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 мая 2014 г. N 33-15762/14

Из положений ст. 209, 214, 606, 608 ГК РФ следует, что имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, может быть передано в аренду только с согласия собственника имущества - Российской Федерации в лице Росимущества.

4. Заключение договора аренды ненадлежащим арендодателем

4.1. Собственник, которому отказано в виндикации имущества, не вправе распоряжаться им, в том числе передавать в аренду

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2005 N Ф08-3733/2005

Комитет (собственник) не владеет и не пользуется зданием, в виндикации ему отказано. Доказательства заинтересованности комитета в выселении предприятия отсутствуют.

Нахождение спорного здания во владении и пользовании дома науки ограничивает право комитета распоряжаться этим имуществом, в том числе путем предоставления в аренду третьим лицам.

4.2. Пока нарушения чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем имуществом не установлено, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/2013

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/2013

Применяя положения названной нормы закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 мая 2016 г. по делу N 33-8999/2016

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, считается надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-708/2015

4.3. Арендатор не вправе требовать признания договора аренды недействительным на том основании, что арендодатель не является собственником имущества

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 12)

Из ст. 608 ГК РФ не следует, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором обязанностей по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься во внимание.

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11

Удовлетворяя требование в части признания договора аренды недействительным, суд апелляционной инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что арендатор фактически пытается оспорить право собственности арендодателя на переданное ему в аренду оборудование, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель предоставил имущество в аренду.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф05-20508/15 по делу N А40-97212/2015

Положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 июня 2016 г. N Ф02-3169/16 по делу N А78-1401/2013

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 июня 2016 г. N Ф09-4603/16 по делу N А60-26846/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2016 г. N Ф06-9204/16 по делу N А06-498/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2016 г. N Ф07-1612/16 по делу N А05-9034/2015

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду; доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 октября 2015 г. N Ф10-3316/15 по делу N А14-13366/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2015 г. N Ф08-4870/15 по делу N А15-2413/2014

Положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 09 апреля 2015 г. по делу N 33-411/2015

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

4.4. Истец по виндикационному иску об истребовании имущества из незаконного владения арендатора должен доказать свое право собственности и незаконность передачи имущества в аренду

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.1999 N 962/99

Лицо, предъявившее виндикационный иск об истребовании имущества из незаконного владения арендатора, должно доказать, что является собственником спорного имущества и что арендодатель не имел права передавать его в аренду.

4.5. Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе требовать взыскания с арендодателя и арендатора всех доходов, которые они извлекли или должны были извлечь, при условии недобросовестности их действий

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2016 г. N Ф05-3282/16 по делу N А40-40771/2015

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 мая 2016 г. N Ф06-8956/16 по делу N А55-23229/2015

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 апреля 2016 г. N Ф09-1947/16 по делу N А60-21607/2015

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 февраля 2016 г. N Ф02-7788/15 по делу N А78-11428/2014

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 октября 2015 г. N Ф03-4223/15 по делу N А04-102/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2015 г. N Ф08-4127/15 по делу N А22-2344/2014

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Кодекса предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16 марта 2016 г. по делу N 33-3350/2016

4.6. Арендатор, не оплативший пользование имуществом по договору аренды с неуполномоченным лицом, обязан возместить неосновательное обогащение в виде стоимости пользования собственнику имущества

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N Ф05-7823/11 по делу N А40-99256/10-6-831

Суд пришел к выводу о том, что ОАО не обладало полномочиями на передачу в аренду части площадей здания, что свидетельствует о ничтожности спорного договора аренды.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ОАО о взыскании задолженности, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отказал истцу в иске.

Самостоятельные требования органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении рассматриваемого имущества (третье лицо), предъявлены на основании ст. ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ. Требования обоснованы тем, что арендатор фактически занимает нежилые помещения, однако не вносит арендные платежи за пользование имуществом, сумма неосновательного обогащения составляет размер просроченной арендной платы, которую третье лицо просит взыскать с НОУ.

Суд, установив факт пользования НОУ недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений между уполномоченным органом и НОУ, а также то, что в силу ст. ст. 1102, 1107 ГК РФ ответчик необоснованно обогатился и обязан возместить надлежащему собственнику ущерб за фактическое пользование нежилыми помещениями, проверив представленный расчет неосновательного обогащения в виде неполученной арендной платы от НОУ как фактического арендатора и признав его правильным, обоснованно взыскал с НОУ в пользу уполномоченного органа неосновательное обогащение.

5. Иные вопросы

5.1. Если право собственности арендодателя признано недействительным после заключения договора аренды, договор аренды также считается недействительным

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А46-9/2007

Решением суда признано недействительным право собственности муниципального образования на нежилое помещение, а также признана недействительной государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение.

Приняв во внимание указанное решение суда, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу п. 3 ст. 69 АПК РФ, суды обеих инстанций правомерно признали договор аренды недвижимого имущества от недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ.

5.2. Доверительный управляющий не вправе без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления; в противном случае с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды считается прекращенным

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11

Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.

Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными.

5.3. Если для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, а залогодатель без такового передал имущество в аренду, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на предмет залога

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 23)

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по передаче в аренду предмета залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена залогодержателем, поскольку в п.п. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие указанного нарушения, а именно предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2016 г. N Ф06-5410/15 по делу N А65-19971/2013

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 ст. 351 Кодекса установлены иные последствия такого нарушения, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 03 марта 2016 г. по делу N 33-1945/2016

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в под.п. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 января 2016 г. по делу N 33-769/2016

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в под.п. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 мая 2015 г. по делу N 33-1696/2015

Когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в под.п. 3 п. 2 ст. 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

5.4. Лицо, право собственности которого на недвижимость возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вправе до регистрации права собственности передать его в аренду на неопределенный срок

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2007 N А43-8006/2007-13-180

Содержание пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при его буквальном толковании свидетельствует о том, что государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Оспариваемая сделка заключена на неопределенный срок и не подлежала государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения этой сделки не требовалась и, следовательно, договор аренды является действительным, как заключенный надлежащим собственником объекта недвижимости.

5.5. И арендодатель, и арендатор должны участвовать в рассмотрении негаторного иска к третьему лицу, если их вещное право может быть нарушено действиями этого лица, пользующегося имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (пункт 3)

Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу, нарушившему право собственности. В силу ст. 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель (собственник имущества), чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику.

5.6. Если стороны договора купли-продажи не определили иное, с момента передачи покупателю имущества, обремененного арендой, и до регистрации перехода права собственности арендодателем имущества считается продавец

Определение КС от 21.10.2008 N 800-О-О

Согласно ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поэтому с момента передачи имущества покупателю и до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю арендодателем имущества считается продавец, и соответственно арендатор обязан уплачивать арендные платежи продавцу. Однако стороны договора купли-продажи вправе согласовать иную судьбу арендных прав и обязанностей, в том числе относительно субъекта получения арендных платежей.

5.7. Если арендодателем является собственник, переход права собственности к другому лицу является основанием для внесения в судебном порядке сведений о новом арендодателе в договор аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 24)

Поскольку арендодателем по договору аренды является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ), переход права собственности на него к другому лицу является основанием для внесения в судебном порядке изменений в договор аренды, касающихся сведений об арендодателе.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2016 г. N Ф08-2794/16 по делу N А32-1555/2015

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2015 г. N Ф05-13922/14 по делу N А41-63413/2013

Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно пункту 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 октября 2014 г. N Ф06-16222/13 по делу N А55-29673/2013

5.8. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 27 февраля 2015 г. по делу N 33-150/2015

Суд первой инстанции правомерно сослался на положения ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

Обзор судебной практики рассмотрения уголовных, гражданских дел и дел об административных правонарушениях Верховного Суда Республики Татарстан за первый квартал 2015 г.

Из статьи 608 ГК РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

5.9. Собственник, обладающий в силу закона правом сдачи имущества в аренду, должен участвовать в решении вопроса о предоставлении разрешения арендатору о передаче арендуемых помещений иным лицам в субаренду

Определение Верховного Суда РФ от 24 сентября 2015 г. N 305-ЭС15-13015

Довод ООО "Д" о том, что арендованные нежилые помещения переданы им на основании пункта 9.2 договора в субаренду с согласия арендодателя в лице руководителя автошколы, за которой имущество закреплено на праве оперативного управления, суды отклонили, указав, что выступающий на стороне арендодателя по условиям упомянутого договора собственник названного имущества (региональное отделение ДОСААФ) свое письменное согласие (разрешение), требуемое в силу пункта 5.5 Устава автошколы, на сдачу недвижимого имущества в долгосрочную аренду (более года), иное пользование третьим лицам техники, зданий, строений и сооружений, иного имущества, арендатору не давал.

При таких обстоятельствах, учитывая условия договора и принимая во внимание положения статей 209, 608 ГК РФ, именно собственник, обладающий в силу закона правом сдачи имущества в аренду, должен участвовать в решении вопроса о предоставлении разрешения арендатору о передаче арендуемых помещений иным лицам в субаренду.

5.10. Арендодателями не могут быть одновременно несколько лиц, а только одно лицо, обладающее соответствующими полномочиями по распоряжению предметом аренды

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф05-17168/15 по делу N А40-109585/2014

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства арендодателями не могут быть одновременно несколько лиц, арендодателем может быть одно лицо, обладающее соответствующими полномочиями по распоряжению предметом аренды.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 сентября 2023 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики

При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.