Вопрос: Супруги приобрели квартиру по договору участия в долевом строительстве. Супруги решили направить материнский капитал на частичное погашение ипотечного кредита. В компании-застройщике им подготовили договор уступки права (требования), по которому супруги уступают безвозмездно своим несовершеннолетним детям по 1/4 доли. Из регистрирующего органа родителям сообщили, что данный договор уступки не может быть зарегистрирован, поскольку долю по уступке продать, а тем более подарить нельзя. Также при дарении или продаже мать не может быть сразу и продавцом, и представителем покупателя. Правомерна ли позиция регистрирующего органа? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Супруги приобрели квартиру по договору участия в долевом строительстве, каждому из супругов полагается 1/2 доли квартиры. Квартира приобреталась частично на собственные средства, а частично на средства, полученные по ипотечному кредиту. У супругов есть двое несовершеннолетних детей. Супруги решили направить материнский капитал на частичное погашение ипотечного кредита. В компании-застройщике им подготовили договор уступки права (требования), по которому супруги уступают безвозмездно своим несовершеннолетним детям по 1/4 доли (согласно данному договору при оформлении права собственности на квартиру у супругов и их детей возникает право требования на 1/4 долю каждому). Интересы детей по подписанию данного договора уступки права требования как законный представитель представляла супруга (мать). На данную сделку было получено согласие банка, застройщика и органов опеки и попечительства. Данный договор уступки был подписан и сдан со всеми необходимыми документами в регистрирующий орган.

Через день после подачи документов из регистрирующего органа родителям сообщили, что данный договор уступки не может быть зарегистрирован, поскольку долю по уступке продать, а тем более подарить нельзя. Также при дарении или продаже мать не может быть сразу и продавцом, и представителем покупателя.

Правомерна ли позиция регистрирующего органа?

1. Порядок направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий урегулирован в ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ). В частности, в силу п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона N 256-ФЗ средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, в соответствии с заявлением о распоряжении*(1), могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок. При этом законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа улучшения жилищных условий. Ими могут быть: покупка жилого помещения, обмен, участие в жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативах, долевом строительстве и другое. Не установлен запрет и на приобретение доли в праве на жилое помещение.

Таким образом, возможность направления средств материнского капитала на цели, установленные п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона N 256-ФЗ, обусловлена не конкретным видом договора, а совершением любых не противоречащих закону сделок, направленных на улучшение жилищных условий семей, имеющих детей*(2). Перечень таких сделок ввиду разнообразия их видов является открытым.

Отметим, что жилое помещение может приобретаться как взамен уже имеющегося жилья, так и в дополнение к нему. При этом жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ и в силу ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.07.2011 по делу N 33-9664/2011).

Согласно ч. 6 ст. 10 Закона N 256-ФЗ средства (часть средств) материнского капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

2. В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору участия в долевом строительстве при условии полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном параграфом 1 гл. 24 ГК РФ (смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.05.2013 по делу N 33-11321/13, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://sudact.ru/).

При этом в силу ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Как следует из вопроса, при заключении договора уступки права данные требования закона были соблюдены.

Согласно ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Пунктом 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены в ст. 20 Закона N 122-ФЗ. В частности, абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

По правилам п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, из которого вытекает уступаемое право (требование).

В п. 3 ст. 423 ГК РФ установлена презумпция возмездности договора. Это означает, что договор предполагается возмездным, если его безвозмездный характер не вытекает из предписаний закона, иных правовых актов, содержания или существа договора. Таким образом, стороны вправе заключить безвозмездную сделку, если безвозмездность не противоречит каким-либо императивным нормам закона (к примеру, ст. 575 ГК РФ). Закон не содержит обязательных требований к возмездности договора уступки права (требования), заключаемого гражданами. Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации договор уступки права (требования) носит безвозмездный характер.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (смотрите п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

В рассматриваемой ситуации уступка части права (требования) была осуществлена по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

3. Пунктом 1 ст. 28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в п.п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

В частности, согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, родитель вправе совершить сделку по безвозмездной передаче ребенку имущества (в том числе имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве)*(3). При этом заключение такого договора со стороны ребенка должно подчиняться общим правилам ст.ст. 26, 28 ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В частности, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), данную сделку могут совершить от их имени только их родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Следовательно, в рассматриваемой ситуации мать малолетних детей была вправе действовать от их имени при заключении договора уступки права.

Отметим, что, по мнению Минэкономразвития РФ, установленный п. 3 ст. 37 ГК РФ запрет распространяется также на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники (п. 1 письма от 28.06.2011 N Д23-2738)*(4). Как мы полагаем, смысл данного разъяснения в том, что использование средств материнского капитала лишает сделку признака безвозмездности. Поэтому заключение между детьми и близкими родственниками договора о приобретении жилого помещения с оплатой за счет средств материнского капитала запрещено.

Тем самым данное разъяснение к рассматриваемой ситуации отношения не имеет, поскольку в данном случае дети являются стороной возмездного договора о приобретении жилого помещения (договора участия в долевом строительстве), заключенного не с их близкими родственниками, а с застройщиком. С родителями они заключают лишь безвозмездный договор уступки права, что, как мы указали выше, пунктом 3 ст. 37 ГК РФ разрешено.

С учетом изложенного мы полагаем, что представленный на государственную регистрацию договор уступки права, по которому родители безвозмездно уступают своим несовершеннолетним детям по 1/4 доли в праве требования по договору участия в долевом строительстве, оплаченного в том числе с использованием материнского капитала, направленного на погашение ипотечного кредита, заключен в соответствии с действующим законодательством. Поэтому отказ регистратора в государственной регистрации такого договора, мотивированный положениями абзацем 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, является неправомерным.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

20 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Порядок обращения с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала установлен в Правилах направления средств (части) средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

*(2) В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ стороны свободны при заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

*(3) Отметим, что согласно п. 3 ст. 576 ГК РФ по правилам, предусмотренным ст.ст. 382-386, 388 и 389 ГК РФ, осуществляется также дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу.

*(4) Совершенно противоположная позиция по данному вопросу была изложена в более раннем письме N Д23-3764 от 22.09.2010 (пункт 2). Нынешнюю же позицию Минэкономразвития поддерживают и органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - органы Росреестра), отказывая в государственной регистрации сделок по приобретению жилого помещения с использованием средств материнского (семейного капитала), участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Между тем судебная практика идет по пути признания таких отказов незаконными и обязания органов Росреестра устранить допущенные нарушения прав и зарегистрировать указанные сделки. Суды приходят к однозначным выводам о том, что при совершении сделок, направленных на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, участниками которых являются несовершеннолетние и их родители, распоряжения имуществом несовершеннолетних детей не происходит. Сделки заключаются родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям сделок приобретают доли в праве на жилое помещение, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются (смотрите апелляционные определения СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.05.2013 по делу N 33-4412/2013, СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 05.02.2013 по делу N 33-34, СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-1777).

В этой связи следует также отметить, что Закон N 256-ФЗ не предусматривает запрета на приобретение жилого помещения либо доли в праве на жилое помещение у родственников (апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.06.2012 по делу N 33-6827).