Вопрос: Гаражные боксы являются не изолированными друг от друга парковочными местами в подземной парковке многоквартирного жилого дома, имеющей общие проходы и проезды, освещение, отопление и вентиляцию. Собственникам гаражных боксов принадлежат доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземного паркинга. Собственники гаражных боксов не согласны с размером ежемесячной платы и размером коммунальных услуг. Какими нормативными актами регулируется вопрос содержания и обслуживания таких боксов, на основании каких норм и правил должна формироваться оплата за пользование боксами? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Гаражные боксы являются не изолированными друг от друга парковочными местами в подземной парковке многоквартирного жилого дома, имеющей общие проходы и проезды, освещение, отопление и вентиляцию. Собственникам гаражных боксов принадлежат доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение подземного паркинга. Управляющей организацией для собственников парковочных мест (гаражных боксов) установлена ежемесячная плата за содержание и ремонт подземной парковки, а также коммунальные услуги - отопление и освещение. Ежемесячно выписываются платежные документы на оплату содержания и ремонта парковочных мест и коммунальных услуг.

Собственники гаражных боксов не согласны с размером ежемесячной платы и размером коммунальных услуг.

Какими нормативными актами регулируется вопрос содержания и обслуживания таких боксов, на основании каких норм и правил должна формироваться оплата за пользование боксами?

Однозначно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным, поскольку ответ на него зависит от того, под какой правовой режим попадает подземный гараж-стоянка - объект права общей долевой собственности граждан.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 24.09.2013 N 6037/13, рассматривая вопрос об определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию, пришел к выводу о том, что подземный гараж, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу. Однако подобный вывод был сделан исходя из различия гаража и машиномест в нем как самостоятельных объектов права собственности. Суд указал, что отнесение подземного гаража к общедомовому имуществу не затрагивает права собственности граждан на машиноместа.

При таком положении названная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не имеет значения для рассматриваемой ситуации, в которой речь идет о подземном гараже-стоянке, который является объектом права общей долевой собственности граждан.

На наш взгляд, такой подземный гараж-стоянка не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку не предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме (не отвечает признакам общего имущества, закрепленным в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Как показывает практика, подобный паркинг может рассматриваться в качестве нежилого помещения в составе многоквартирного дома либо в качестве самостоятельного объекта недвижимости*(1).

1. Как нам представляется, по общему правилу подземный гараж-стоянка должен рассматриваться в качестве нежилого помещения в составе многоквартирного дома ввиду неразрывной его связи с таким домом. Смотрите, к примеру, постановление Президиума Свердловского областного суда от 18.01.2012 N 44г-1/2012, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.06.2012 N 11-3740, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.12.2012 N Ф05-13530/12 по делу N А40-78797/2011.

При таком положении, на граждан - общих долевых собственников нежилого помещения в составе многоквартирного дома (гаража) в полной мере распространяются положения жилищного законодательства, в том числе установленные ст.ст. 153, 154, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанности:

- нести расходы по оплате содержания и ремонта принадлежащего им нежилого помещения (гаража) соразмерно их долям в праве собственности на это помещение;

- оплачивать потребленные в этом помещении коммунальные услуги также соответственно принадлежащим им долям;

- участвовать в расходах на содержание общего имущества*(2) в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Как следует из вопроса, управление многоквартирным домом в рассматриваемой ситуации осуществляет управляющая компания.

При таком положении размер платы за содержание и ремонт помещения, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, должен определяться на общем собрании собственников всех помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливаться на срок не менее чем один год. Собрание проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ*(3).

Размер платы за коммунальные услуги должен рассчитываться исходя из объема потребляемых в помещении коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

2. В то же время при рассмотрении конкретного дела по представленным доказательствам Девятый арбитражный апелляционный суд, к примеру, пришел к выводу о том, что подземный гараж-стоянка не является нежилым помещением в составе многоквартирного дома, а выступает в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (смотрите постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 N 09АП-4639/12 и оставившие его без изменения постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.2012 N Ф05-7705/12 по делу N А40-19786/2011 и определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2012 N ВАС-14641/12).

Отметим, что такой вывод был, в частности, обоснован тем, что искомый подземный гараж-стоянка был принят как законченный строительством объект спустя значительное время после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Иными словами, на наш взгляд, подобная позиция суда не может являться общей, а может быть сформирована лишь судом по результатам исследования и оценки всех представленных по делу доказательств в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, ст. 71 АПК РФ.

Если все же рассматривать подземный гараж-стоянку в качестве самостоятельного объекта недвижимости, следует прийти к выводу о том, что органы управления многоквартирным домом (как общее собрание собственников помещений, так и управляющая компания) не компетентны решать вопросы, связанные с управлением этим гаражом. В подобной ситуации на граждан - общих долевых собственников гаража будут распространяться положения не жилищного, а гражданского законодательства.

Так, согласно ст. 210, ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Вопросы управления общим имуществом (заключения договоров с управляющей компанией, с ресурсоснабжающими организациями, определения размера платы за содержание и ремонт, т.п.), в соответствии со ст. 247 ГК РФ, должны решаться на общем собрании долевых сособственников гаража, а при недостижении согласия - в судебном порядке. В этой связи смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27.08.2012 по делу N 33-9284.

3. Отметим, что в значительном количестве случаев суды, не исследуя правовой статус подземного гаража-стоянки, взыскивают с общих долевых собственников гаража плату за содержание и ремонт гаража соразмерно их долям в праве собственности на основании расценок, утвержденных на общем собрании таких собственников. Смотрите, например, решение Пушкинского городского суда Московской области от 25.01.2012 по делу N 2-344/2012, решение Мытищинского городского суда Московской области от 21.08.2013 по делу N 2-2926/2013; решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 31.07.2013 по делу N 2-2391/13, размещенное на сайте: http://sudact.ru/.

Однако, на наш взгляд, подобные судебные акты внутренне противоречивы: с одной стороны, суды основывают их непосредственно на нормах ЖК РФ; с другой же - руководствуются решениями общих собраний долевых сособственников гаража, в то время как жилищное законодательство предусматривает проведение единых общих собраний собственников всех помещений (жилых и нежилых) и не позволяет решать отдельные вопросы управления домом лишь частью собственников помещений.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенная позиция является лишь нашим экспертным мнением и может расходиться с позицией правоприменительных органов власти при рассмотрении конкретных дел. В связи с отсутствием официальных разъяснений и единообразной судебной практики по вопросу рекомендуем обратиться с запросом в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России), уполномоченное на разъяснение физическим и юридическим лицам государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства (п. 1, п. 6.2 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

10 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). Наличие в таком гараже инженерных коммуникаций дома само по себе не препятствует признанию его самостоятельным объектом права. В этой связи смотрите постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09.

*(2). Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности, приведен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2, 5, 6 и 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила оказания таких услуг и выполнения соответствующих работ утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

*(3). Отметим, что согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.