Расторжение договора управления при смене УК либо способа управления МКД (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2012 г.)

Расторжение договора управления при смене УК либо способа управления МКД

В Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее - Постановление N 7677/11) Президиум ВАС изложил свое толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ о праве собственников помещений в одностороннем порядке расторгнуть договор управления. Прочтение этой нормы стало для УК весьма неожиданным, а для некоторых экспертов - сенсационным. Тем не менее данная правовая позиция должна применяться на местах. О неизменности подхода ВАС и отношении к этой проблеме Верховного суда читайте в настоящей статье.

Начать описание проблемы следует, по мнению автора, с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. В качестве альтернативы такому способу, как управление УК, закон предлагает непосредственное управление и создание ТСЖ. При выборе непосредственного управления или управления специализированной компанией, помимо самого решения о способе управления, общее собрание должно определить исполнителя - компанию, с которой будет заключен договор о содержании и ремонте общего имущества или договор управления МКД соответственно. Таким образом, формально можно различать два этапа: выбор способа управления и выбор конкретного исполнителя. Читая п. 3 ст. 161 ЖК РФ буквально, можно прийти к выводу, что в нем идет речь только об изменении способа управления, а не об изменении исполнителя в рамках одного и того же выбранного способа.

Специального правового регулирования договоров о содержании и ремонте общего имущества Жилищный кодекс не устанавливает, поэтому следует обратиться к гражданскому законодательству, в частности, о договорах подряда и возмездного оказания услуг. Эти нормы допускают односторонний отказ заказчика от исполнения договора при условии возмещения исполнителю соответствующих расходов (ст. 717, п. 1 ст. 782 ГК РФ). При выборе способа управления ТСЖ следует иметь в виду, что оно может быть ликвидировано по решению общего собрания в любое время*(1).

Что касается договора управления МКД, то это особый вид договора, в отношении которого установлен специальный режим правового регулирования. Наряду со ссылкой на общие правила гражданского законодательства о расторжении и изменении договора ст. 162 ЖК РФ содержит специальные правила - п. 8.1 и 8.2. Получается, что воспользоваться правом немотивированного отказа от исполнения договора управления, которое есть у заказчиков по договорам подряда и возмездного оказания услуг, собственники помещений не могут. В пункте 8.1 сказано о праве собственников помещений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного по результатам открытого конкурса, по причине выбора или изменения способа управления МКД до истечения срока действия такого договора. Однако закон устанавливает ограничение: отказаться от исполнения договора можно только по истечении каждого последующего года со дня его заключения.

В пункте 8.2 ст. 162 ЖК РФ говорится о праве собственников помещений отказаться от исполнения любого договора управления, если УК не выполняет его условий. Вполне логично, что после этого собственники обязаны выбрать (изменить) способ управления домом, поскольку МКД должен всегда находиться под чьим-то управлением (соответствующее дополнение было внесено в рассматриваемый пункт Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ). В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 был определен подход к применению п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому принятия одного решения о выборе новой УК недостаточно: собрание должно рассмотреть вопрос об отказе от исполнения договора с прежней УК по причине ненадлежащего исполнения ею обязательств. В Постановлении N 7677/11 Президиум ВАС сформировал новую правовую позицию, которой, кстати, придал обратную силу. Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. Формальным основанием для такого вывода стала новая редакция п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ (введена Федеральным законом N 123-ФЗ), которая, по мнению Президиума ВАС, позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом. Ссылка на новую редакцию указанного пункта в рамках рассмотрения конкретного спора выглядит весьма странно, поскольку спорные правоотношения возникли в 2008 году. Кроме того, с учетом построения предложения и пунктуации прочитать поправку можно иначе: после отказа от исполнения договора собственники изменяют способ управления домом либо выбирают новую УК.

Тем не менее после опубликования Постановления N 7677/11 (после 09.02.2012) арбитры обязаны руководствоваться новой правовой позицией при рассмотрении споров, связанных с отказом собственников помещений от исполнения договоров управления. Возможность одностороннего расторжения договора управления не поставлена в исключительную зависимость от ненадлежащего исполнения обязанностей УК (Постановление ФАС СЗО от 11.05.2012 N А56-10793/2011). Отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору управления общим имуществом не имеет правового значения для рассмотрения дела (Постановление ФАС ВВО от 10.04.2012 N А28-6011/2011). Решения о законности действий собственников помещений по одностороннему расторжению договора управления по причине выбора новой УК принимались и в других округах (см. постановления ФАС ВСО от 23.03.2012 N А33-11203/2011, ФАС ДВО от 16.07.2012 N Ф03-2339/2012, ФАС ПО от 17.07.2012 N А57-11076/2011, ФАС СКО от 13.08.2012 N А32-15600/2011, ФАС УО от 31.07.2012 N Ф09-5303/12, ФАС ЦО от 16.07.2012 N А09-5268/2011).

Обратите внимание! Известны случаи, когда арбитры все-таки признавали незаконным односторонний отказ собственников помещений от исполнения договора управления по причине выбора нового способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения договора УК. Они подчеркивали, что в период возникновения спорных отношений (до вступления в силу дополнения к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, введенного Федеральным законом N 123-ФЗ) закон допускал расторжение договора управления в одностороннем порядке только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения такого договора (Постановление ФАС ВВО от 13.08.2012 N А82-5972/2011).

08.08.2012 на сайте ВАС было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17635/11, в котором воспроизведены выводы, изложенные в Постановлении N 7677/11. Президиум ВАС признал незаконным решение антимонопольного органа, который посчитал УК нарушившей законодательство о защите конкуренции (нарушение порядка смены УК, распространение недостоверной информации о законности смены УК путем размещения объявлений на МКД). Арбитры постановили, что для расторжения договора с прежней УК достаточно принятия решения о выборе новой УК, и обратили внимание на то, что законность решений общего собрания собственников помещений может быть проверена только в судебном порядке. В Постановлении N 17635/11 также имеется оговорка о возможности его пересмотра по новым обстоятельствам.

Примечательно то, что тем же числом датирован другой судебный акт - Определение N 59-В12-5, в котором свою позицию по аналогичной проблеме сформулировал Верховный суд, а она является ценной для судов общей юрисдикции. Один из собственников помещений обратился в суд с требованием о признании договора управления расторгнутым, пояснив, что на общем собрании был избран другой способ управления МКД - непосредственное управление. Верховный суд указал на законность требований заявителя. Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией. При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Обратите особое внимание, что суд сослался на п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, который был введен Федеральным законом N 123-ФЗ и не действовал в период возникновения спорных правоотношений. Одновременно Верховный суд представил свое толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ: положения данной нормы при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом - управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом. Такая трактовка норм права более близка автору: смена способа управления, о которой сказано в п. 3 ст. 161 ЖК РФ (но не смена исполнителя в рамках одного способа управления), является достаточным основанием для расторжения договора управления. Кстати, этот подход поддержал ФАС ЗСО в Постановлении от 24.08.2012 N А45-19117/2011: создание в 2010 году ТСЖ является основанием для расторжения ранее заключенного договора управления в силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ, оснований для применения в данном случае п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ не имеется, так как не представлены доказательства нарушения УК условий договора.

Вместе с тем было бы неправильным считать, что теперь п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ применяется только для случая смены УК, с учетом появившегося в нем дополнения: после отказа от исполнения договора управления собственники вправе принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления данным домом.

* * *

Следуя правовой позиции ВАС, нужно признать, что собственники помещений могут в любой момент без объяснения причин в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД, выбрав иную УК или другой способ управления. Ориентируясь же на мнение ВС РФ, отказаться от исполнения договора управления, который надлежащим образом исполняется, можно только при условии принятия решения о смене способа управления МКД. Из сказанного напрашивается вывод: налицо очередной пример несовершенства формулировок закона, что, впрочем, не редкость. Позиции ВАС и ВС РФ необходимо учитывать при оценке перспектив дела, вступая в разбирательство в арбитражном суде и суде общей юрисдикции соответственно.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) О прекращении управления домом ТСЖ читайте в одноименной статье М.А. Пургиной (N 1, 2011). В ней автор высказал мнение, что при смене способа управления ликвидация ТСЖ не является обязательной мерой. Хотя, к примеру, в п. 15 Новых правил предоставления коммунальных услуг сказано, что ТСЖ, избранное в качестве управляющего, прекращает предоставление коммунальных услуг с даты его ликвидации либо даты заключения договора между ТСЖ и УК. А это указывает на то, что ликвидация ТСЖ может стать единственным последствием принятия решения о смене способа управления МКД.