Энциклопедия решений. Договор управления многоквартирным домом (ноябрь 2024)

Договор управления многоквартирным домом

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - дом), обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме (далее - собственники), а также иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом, осуществляется управляющей организацией на основании договора управления домом (далее - договор управления), который в соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается в письменной форме или электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

Договор управления заключается с каждым собственником на одинаковых для всех собственников условиях (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Исходя из способа выбора управляющей организации, договор управления заключается на основании:

- решения общего собрания собственников;

- результатов открытого конкурса на управление домом, проводимого органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. В силу ст. 426 ГК РФ договор управления носит характер публичного, поэтому для управляющей организации заключение такого договора является обязательным в отношении каждого обратившегося к ней собственника. При этом нормы гражданского и жилищного законодательства не предусматривают права управляющей организации заявлять требования к собственнику о понуждении к заключению договора управления.

Если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, условия договора управления указываются в проекте такого договора, включаемого в состав конкурсной документации. В этом случае собственники обязаны заключить с управляющей организацией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если собственник уклоняется от заключения договора управления управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор. В этом случае договор управления считается заключенным на условиях, указанных в решении суда (см., например, п. 4 Обзора практики рассмотрения АС Вологодской области споров, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов, постановление Пятнадцатого ААС от 11.08.2016 N 15АП-11213/16, постановление Семнадцатого АСС от 12.08.2014 N 17АП-8273/14).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете договора;

2) названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям специальной нормы ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенных условий в договоре управления должны быть указаны:

1) состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Министроя России от 31.07.2014 N 411/пр.

Договор управления заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. А в случаях, указанных в частях 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год, но не более чем три года. При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания либо с даты, установленной договором управления. При пропуске предельного срока начала исполнения договора управления, собственники вправе применить к управляющей организации меры гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по данному договору.

Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных действующим договором, если одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления по окончании срока его действия. Приведенная норма не устанавливает конкретного срока направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять такое заявление другой стороне вплоть до последнего дня срока действия договора. При этом следует учитывать положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, обязывающей управляющую организацию передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления.

Изменение или расторжение договора управления в силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, которое допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

Жилищным законодательством установлен специальный порядок утверждения условий договора управления домом на общем собрании собственников. С учетом этого действующий договор управления может быть изменен или расторгнут исключительно на основании решения общего собрания собственников.

Согласно положениям ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления предоставлено только собственникам, для управляющей организации отказ от исполнения договора управления жилищным законодательством не предусмотрен (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-1658/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 30.09.2015 по делу N 33-9153/2015).

Так, на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.

Кроме того, собственники в соответствии с решением общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Собственники вправе также в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления при выборе ими иной управляющей организации или изменении способа управления домом (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, постановление АС Северо-Западного округа от 28.04.2016 N Ф07-2536/16).

Вопрос об отказе от услуг управляющей организации по управлению домом включается в повестку дня общего собрания собственников. Результаты рассмотрения отражаются в протоколе голосования собственников и принятом ими решении об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 12077908).

Тема

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

См. также

Заключение договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса

Условия договора управления МКД о предоставлении коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме

Заключение договора управления многоквартирным домом, содержащего условия предоставления коммунальных услуг

Смена управляющей организации

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор управления МКД (между управляющей организацией и собственниками помещений)

Договор управления МКД, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса

Практические ситуации

Построить список