Энциклопедия решений. Заключение договора управления многоквартирным домом, содержащего условия предоставления коммунальных услуг (май 2025)

Заключение договора управления многоквартирным домом, содержащего условия предоставления коммунальных услуг

Смотрите в этом материале:

- процедура заключения договора о предоставлении комуслуг;

- заключение договора по инициативе собственника;

- отказ в заключении договора

Если домом управляет управляющая организация (УК), то - в большинстве случаев - именно она и оказывает коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом МКД, а положения об оказании комуслуг включаются в договор управления МКД, заключаемый между УК и собственниками (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 6, пп. "а" п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354).

Исключения из этой общепринятой практики - так называемые "прямые" договоры между РСО/регоператором по обращению с ТКО и собственниками помещений в МКД, которые заключаются либо по специальному решению собственников (п.1, п.3 ч. 1 ст.157.2 ЖК РФ), либо по воле РСО, если УК задолжала ей больше чем за два месяца (п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ) либо имеют место в "переходный" период, когда услуги фактически уже оказываются, а УК и РСО/регоператор сами еще не заключили между собой договор о поставках ресурсов в адрес УК (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ). В этих случаях коммунальные услуги оказывает РСО/регоператор, а УК лишь обеспечивает готовность внутридомовых инженерных систем (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Ряд условий договора управления МКД о коммунальных услугах являются существенными (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

- условие о перечне коммунальных услуг, которые предоставляет УК, за исключением комуслуг, предоставляемых по "прямым договорам" (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, пп. "д" п. 19 Правил N 354);

- требования к качеству предоставляемой каждой коммунальной услуги (пп. "е" п. 19 Правил N 354);

- условие о порядке определения объема потребленного коммунального ресурса и объема услуг (по нормативам или по ИПУ), о наличии ИПУ (их типе, дате пломбировки, сроке поверки, факте подключения ИПУ электроэнергия к интеллектуальной системе учета электроэнергии), о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок её внесения, кроме комуслуг, предоставляемых по "прямым" договорам с РСО (пп. "ж", "з", "к", "м" п. 19 Правил N 354, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Внимание

Договор о предоставлении коммунальных услуг можно заключить конклюдентными действиями, то есть путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о фактическом потреблении потребителем комуслуг или соответствующем намерении, с даты начала предоставления услуг (абз. 2 п. 6, п. 7, абз. 2 п. 30, п. 148.21 Правил N 354).

Особенность той части договора управления МКД, которая касается условий предоставления коммунальных услуг, в том, что если она вдруг не соответствует Правилам N 354, то применяются Правила N 354 (см. абз. 2 п. 7). А с учетом нормы о заключении договора путем конклюдентных действий можно утверждать, что вопрос об оформлении договора между собственников жилого помещения и УК является второстепенным: договорные отношения и без договора возникнут с момента пользования комуслугами, а права и обязанности сторон будут регулироваться Правилами N 354. А вот собственники нежилых помещений (кроме машиномест), напротив, обязаны иметь письменные договоры, причем не с УК о предоставлении комуслуг, а "прямые" с РСО, о ресурсоснабжении своих помещений соответствующими ресурсами (абз. 3, абз. 6 п. 6 Правил N 354). УК МКД обязана предоставить РСО сведения о владельцах нежилых помещений, а их самих - уведомить о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с РСО (абз.4 п. 6 Правил N 354). Без письменного договора ресурсоснабжения РСО вправе взыскать с владельца нежилого помещения в МКД стоимость поставленных ресурсов, рассчитанных для случаев бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 Правил N 354).

Процедура заключения договора о предоставлении коммунальных услуг

Порядок заключения договора о предоставлении коммунальных услуг между УК и собственником квартиры (машиноместа) определен в п. 22 Правил N 354 и состоит в следующем:

- исполнитель в лице УК предварительно заключает с РСО договор ресурсоснабжения, чтобы использовать приобретенные у РСО коммунальные ресурсы для предоставления коммунальных услуг (п. 13 Правил N 354, о заключении этих договоров см. подробнее). Заключение такого договора для УК обязательно в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ и является лицензионным требованием к УК (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 7 пп. "д" п. 4 Правил N 416, пп. "а" п. 3 Положения о лицензировании УК МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110). А его незаключение в первый же месяц работы в части покупки ресурсов на содержание общего имущества МКД - это грубое нарушение лицензионных требований (пп. "г" п. 4.1 Положения N 1100);

- исполнитель в лице УК дожидается дня, с которого приступает к предоставлению коммунальных услуг. Это может быть дата, определенная общим собранием собственников МКД, или дата заключения договора управления МКД, но она не может быть ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения, заключенному УК с РСО (п. 14 Правил N 354);

- не позднее 20 рабочих дней со дня начала предоставления коммунальных услуг УК передает подписанный ею проект договора управления с условием о предоставлении коммунальных услуг, оформленный в двух экземплярах, собственнику помещения в МКД по месту нахождения УК, по почте или иным согласованным с собственником способом;

- собственник, получивший проект договора (и если у него нет разногласий по этому проекту) обязан в течение 30 дней передать УК по месту его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей стороны один экземпляр договора управления. Туда нужно вписать свои ФИО, паспортные данные, контактный телефон (для ЮЛ- наименование, место госрегистрации, телефон); адрес помещения в МКД, сведения об ИПУ и некоторые иные данные (п. 22 Правил N 354). А также приложить копии документов о праве собственности/праве пользования помещением в МКД, копию документа, удостоверяющего личность (свидетельство о госрегистрации ЮЛ), копии документов об ИПУ.

Внимание

Отсутствие у потребителя из жилого помещения в МКД письменного договора о предоставлении коммунальных услуг не влечет отказ в предоставлении ему этих услуг (абз. 4 п. 7 Правил N 354).

Заключение договора о предоставлении коммунальных услуг по инициативе собственника

Инициатива заключения договора управления с условием о предоставлении коммунальных услуг может исходить от собственника помещения (п. 23 Правил N 354). В этом случае собственник направляет УК два экземпляра заявления о заключении договора, в котором указывается вся необходимая для его заключения информация (аналогичная информации, направляемой УК с проектом договора управления в адрес собственника) с приложением копий перечисленных выше документов.

Подать указанные документы в месте нахождения УК может один из сособственников или уполномоченный представитель любого из сособственников при предъявлении оформленной в установленном порядке доверенности.

УК регистрирует заявление в день поступления, и не позднее 10 рабочих дней со дня его принятия отдает заявителю - почтой или иным согласованным с ним способом - подписанный проект договора управления, составленный в двух экземплярах.

Согласно п. 30 Правил N 354 договор с условием о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами. Но договором может быть предусмотрено, что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после, чем дата вступления договора в силу - ведь УК приступает к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 09.07.2019 N 25007-ОГ/04).

Отказ в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг

УК может отказаться от заключения договора о предоставлении коммунальной услуги только по одной из двух причин (п. 28 Правил N 354):

1. степень благоустройства МКД не позволяет предоставить заявленную комуслугу. Фактическая подобная услуга не оказывается в принципе (например, не оказывается услуга ГВС, потому что МКД нет ни ИТП, ни подключения к централизованной теплосети);

2. УК и сама пока не заключила с РСО договор ресурсоснабжения, чтобы закупленные по этому договору с РСО ресурсы использовать для предоставления комуслуг, а также УК не заключила договор с регоператором по обращению с ТКО - тоже в целях оказания коммунальной услуги по обращению с ТКО собственника помещений в управляемом УК доме (то есть не наступило событие, указанное в п. 14 Правил N 354). Фактически это означает, что соответствующая коммунальная услуга предоставляется потребителю по прямому договору с РСО (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ).

Договор управления действует до дня (включительно), когда УК прекращает предоставление коммунальных услуг в связи с расторжением договора управления или со дня прекращения действия договора ресурсоснабжения, заключенного между УК и РСО (абз. 3 п. 30 Правил N 354).

Договор управления, заключенный в письменной форме, может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК РФ и ч.ч. 8, 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Гражданское законодательство допускает одностороннее расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако по смыслу ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ правом на односторонний отказ от договора управления наделены только собственники помещений такого дома, только на ОСС: по истечении, как минимум, одного года управления, если УК добросовестно исполняет свои обязанности, и в любое время - если УК не выполняет условия договора управления. Управляющей организации такая возможность законом не предоставлена.

Тема

Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг

См. также

Договор управления многоквартирным домом

Разрешение разногласий по проекту договора управления МКД в части предоставления коммунальных услуг

Состав коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией потребителям в многоквартирном доме

Условия предоставления коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме

Условия договора управления МКД о предоставлении коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме