Энциклопедия решений. Обязанности управляющей организации - исполнителя коммунальных услуг (май 2025)

Обязанности управляющей организации - исполнителя коммунальных услуг

Чаще всего и "по умолчанию" именно УК, управляющая МКД, оказывает коммунальные услуги жителям дома - в большинстве случаев как раз такую ситуацию подразумевает договор управления МКД, который исполняет УК (см. ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Такая УК является, согласно абз.7 п. 2 Правил N 354, исполнителем коммунальным услуг, который несет целый ряд обязанностей, перечисленных в п. 31 Правил N 354.

Исключением из этого общего правила является ситуация, когда собственники помещений в МКД находятся на "прямых договорах" с ресурсоснабжающими организациями (подробнее - в отдельном материале). Однако и в этом случае УК - в качестве лица, управляющего МКД, - также исполняет часть обязанностей, имеющих отношение к предоставлению коммунальных услуг.

Обязанности УК, которые она исполняет независимо от того, находятся ли собственники помещений в МКД на "прямых договорах" с РСО

Обязанность	Обоснование
техническое обслуживание ВДИС (внутридомовых инженерных систем), с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю. УК обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасную эксплуатацию ВДГО посредством заключения договора о его техобслуживании и ремонте со специализированной организацией (п. 131.1 Правил N 354)	Эта обязанность для УК - исполнителя комуслуг установлена пп. "в" п. 31 Правил N 354 , а для тех УК, "чьим" жителя комуслуга предоставляется РСО по "прямому договору", - пп. "б" п. 31.1 Правил N 354. Обслуживание "мусорных" ВДИС всегда возлагается только на УК, но не на регионального оператора (пп. "в" п. 148.22, пп. "а" п. 148.22-1 Правил N 354). Кроме того, это же вытекает из ч. 15, ч. 16 ст. 161 ЖК РФ: УК, которая отвечает за содержание и ремонт общего имущества в МКД, обязана обеспечивать состояние этого общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, РСО отвечает лишь за поставку ресурсов до границ внешних сетей и общего имущества в МКД, то есть отвечает за качество коммунальной услуги на границе раздела ВДИС и централизованных сетей, ЕСЛИ ИНОЕ не установлено договором с РСО (см. также определения ВС РФ от 09.10.2018 N 309-КГ18-15488, от 19.04.2016 N 302-КГ16-3660). Практика же показывает, что РСО соглашаются на содержание и обслуживание ВДИС МКД только в исключительных случаях, а "заставить" их отвечать за ВДИС нельзя (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 20.05.2019 N Ф04-1678/19, АС Волго-Вятского округа от 18.05.2017 N Ф01-1446/17, Первого ААС от 13.12.2016 N 01АП-8455/16, Восьмого ААС от 03.11.2016 N 08АП-11016/16). А главное: согласно п.п. 5 -7 Правил содержания общего имущества в МКД, ВДИС входит в состав общего имущества (ОИ) МКД, а надлежащее содержание и ремонт ОИ МКД - это прямая обязанность УК (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), причем эта обязанность в части готовности инженерных систем, входящих в ОИ, предусмотрена и для случаев "прямых договоров" (ч. 1, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ)
заключение договора с РСО	Договор о ресурсоснабжении должен быть у УК независимо от наличия или отсутствия "прямых" договоров с РСО: - если УК исполняет комуслугу, то она должна заключить договор с РСО на покупку коммунальных ресурсов для предоставления этой услуги и содержания общего имущества МКД (пп. "б" п. 31, пп. "б" п. 148.22 Правил N 354), - если коммунальную услугу исполняет РСО, УК должна заключить договор с РСО на приобретение коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества МКД (пп. "а" п. 31.1 правил N 354). В обоих указанных случаях наличие договора с РСО является лицензионным требованием к УК (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 7 пп. "д" п. 4 Правил N 416, пп. "а" п. 3 Положения о лицензировании УК МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110). А его незаключение в первый же месяц работы в части покупки ресурсов на содержание общего имущества МКД - это грубое нарушение лицензионных требований (пп. "г" п. 4.1 Положения N 1100)
контроль качества и непрерывности подачи ресурса до ВДИС	Для любых УК такая обязанность включается в договор с РСО (если сам договор вдруг не предусматривает иное) согласно последнему предложению пп. "а" п. 18 правил N 124. Для УК, "чьи" собственники оказались на "прямых договорах" с РСО, эта обязанность дополнительно установлена пп. 2 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, пп. "г" п. 31.1 Правил N 354. Кроме того, п. 10 Правил управления МКД N 416 также установлена обязанность УК - в лице своей аварийно-диспетчерской службы - осуществлять повседневный (текущий) контроль за работой ВДИС и контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов ВДИС и централизованных сетей
установка ОДПУ и его ввод в эксплуатацию (кроме ОДПУ электроэнергии)	УК обязана обеспечить установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ (кроме ОДПУ электроэнергии, который устанавливает и вводит в эксплуатацию гарантирующий поставщик, а сроки ввода зависят от того, имелся ли по состоянию на 01.04.2020 исправный и поверенный ОДПУ электроэнергии, см. абз. 3, абз. 8 п. 5 ст. 37 Закона об электроэнергетике, абз. 6 п. 136, п. 151 Положения N 442) не позднее 3 месяцев со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о включении расходов на приобретение и установку ОДПУ в плату за содержание жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением (пп. "с" п. 31 Правил N 354 - для УК-исполнителя комуслуги, и пп. "з" п. 31.1 Правил - для УК, которая не исполняет коммунальную услугу). Кроме прямого указания в Правилах N 354, такая обязанность вытекает и из того факта, что УК отвечает за содержание общего имущества в МКД, а такое содержание включает в себя проведение обязательных энергосберегающих и энергоэффективных мероприятий. А раз мероприятия по энергосбережению включены в состав работ по содержанию МКД, обязанность по установке ОДПУ в МКД возложена на лиц, ответственных за содержание МКД. С учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС. Следовательно, после вступления в силу Закона об энергосбережении работы по установке ОДПУ в МКД отнесены к обязательным работам по содержанию жилого дома и должны осуществляться независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС (определение ВС РФ от 20.07.2015 N 302-КГ15-9608, постановления ВС РФ от 10.11.2015 N 309-АД15-13996, АС Поволжского округа от 14.03.2019 N Ф06-44663/19, АС Уральского округа от 12.02.2018 N Ф09-88/18, Двенадцатого ААС от 26.04.2019 N 12АП-4052/19, Одиннадцатого ААС от 27.09.2018 N 11АП-12514/18. Отметим, что эта обязанность одновременно объявлена и правом УК - исполнителя коммунальной услуги (пп. "е.2" п. 32 Правил N 354)
ежемесячное снятие показаний ОДПУ и их передача в РСО (кроме снятия показаний "умного" ОДПУ электроэнергии, подключенного к интеллектуальной системе учета)	УК обязана в период с 23 до 25 числа каждого месяца снимать показания ОДПУ и: - либо не позднее 26 числа передавать их в РСО (если исполнителем коммунальной услуги является РСО, см. пп. "д" п. 31.1 Правил N 354), - либо заносить их в журнал учета показаний ОДПУ, если услугу исполняет УК (пп. "е" п. 31 Правил N 354). Если ОДПУ электроэнергии подключен к интеллектуальной системе учета электроэнергии, то его показания снимает гарантирующий поставщик - владелец этой системы (пп. "ж" п. 31, пп. "д" п. 31.1 Правил N 354), УК ежемесячно получает эти цифры от гарантирующего поставщика (пп. "е" п. 31 Правил N 354). Внимание! Если жители МКД на "прямом" договоре по любым причинам передают показания ИПУ не в РСО, а в УК, то УК обязана передать их в РСО не позднее 26 числа каждого месяца (п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, пп. "е" п. 31.1 правил N 354)
принимать жалобы потребителей на плохое качество коммунальных услуг или перерыв в их предоставлении (в порядке главы Х Правил N 354)	Обязанность аварийно-диспетчерской службы УК круглосуточно принимать заявки жителей МКД по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, предусмотрена п. 10 Правил управления МКД N 416. Дополнительно Правила N 354 обязывают УК: - принимать сообщения потребителей о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, - проверять эти факты, - и составлять соответствующие акты проверки, а при наличии вреда, причиненного некачественной комуслугой, - также составлять акт о причиненном жизни, здоровью или имуществу потребителя. Если коммунальную услугу предоставляет УК, то все перечисленное она делает самостоятельно (пп. "и" п. 31, пп. "е" п. 148.22), а если комуслугу потребителям оказывается РСО/регоператором по "прямому договору", то УК самостоятельно принимает и регистрирует жалобу, а проверяет и составляет акт совместно с РСО/регоператором (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, пп. "в" п. 31.1, пп. "б", пп "в" п. 148.22-1 Правил N 354)
предоставлять РСО и регоператору данные о собственниках всех нежилых помещений в МКД (кроме машино-мест)	Так как вывоз ТКО, поставка холодной и горячей воды, тепла, электричества и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод всегда осуществляются на основании "прямых" письменных договоров с РСО (абз.3 п. 6, абз. 3 п. 148.1 Правил N 354), то УК обязана: - "выдать" РСО данные обо всех собственниках всех нежилых помещений "своего" МКД, - уведомить всех собственников нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с РСО (абз.4 п. 6, абз.5 п. 148.1 Правил N 354, письмо Минстроя России от 20.07.2019 N 27087-ОГ/04, постановление АС Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-21168/18). На собственников машино-мест это не распространяется (абз.6 п. 6, абз. 5 п. 148.1 Правил N 354)
предоставлять РСО и регоператору сведения из реестра собственников	УК обязана предоставить РСО/регоператору сведения из реестра собственников помещений в МКД, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД: ФИО собственника (наименование и ОГРН собственника-организации), номер помещения, размер долей в праве общей собственности на ОИ МКД. Если сведения в реестре изменились, УК обязана известить об этом изменении РСО/регоператора не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения. Эти сведения передаются одновременно на бумажном и на электронном носителе (п. 6.1, п. 148.1-1 Правил N 354)
Внимание! За 5 рабочих дней до того, как РСО/регоператор начнут работать с жителями МКД по "прямому договору", УК обязана передать РСО/регоператору большой массив данных, необходимых для начисления платы за коммунальную услугу: ФИО, телефон, E-mail и паспортные данные каждого собственника/ пользователя жилья, сведения об ИПУ, о субсидиях на ЖКХ, реквизиты документов о праве собственности и т.п. (абз.7 п. 6, абз. 6 п. 148.1 Правил N 354). Сведения передаются и "на бумаге", и в электронном виде, их передача не требует согласия субъектов персональных данных. Если УК не передаст эти сведения, а из-за этого РСО/регоператор сначала "насчитают" потребителю завышенный платеж за комуслугу, а затем понесут убытки в виде штрафа потребителю, то УК будет обязана им эти убытки возместить (абз. 18 п. 6, абз. 12 п. 148.1 Правил N 354)

Обязанность УК, которые она несет именно как исполнитель коммунальных услуг

предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества, в том числе коммунальную услугу по обращению с ТКО (в этом случае УК обязана заключить с региональным оператором договор)	пп. "а" п. 31, пп. "а" п. 148.22 Правил N 354
Производить: - расчет платы за предоставленные коммунальные услуги (в том числе с учетом соцнормы электропотребления, если таковая установлена регионом), а также платы за коммунальную услугу по отоплению исходя из показаний ОДПУ, - перерасчет (в связи с некачественной комуслугой, отъездом потребителя и т.п.), - расчет платы за коммунальную услугу, потребленную на ОДН, - уплату потребителю штрафа - 50% суммы превышения неправильно начисленной платы над "правильной". Если при расчете платы за комуслугу применяется 2хставочный тариф, то УК в целях расчета постоянной составляющей платы должна рассчитать приходящееся на каждое жилое /нежилое помещение в МКД количество единиц той постоянной величины (мощность, нагрузка и т.д.), которая установлена для расчета постоянной составляющей платы (п. 39 Правил N 354)	пп. "г", пп. "ж.1" п. 31, п.86, пп. "г" п. 148.22, п. 150, п. 155.1 Правил N 354
проверять по просьбе потребителя правильность размера платы/долга/переплаты за комуслугу и по результатам проверки выдавать потребителю "правильную", скорректированную платежку. Если потребитель просит - платежки скрепить печатью и подписью руководителя. Проверку следует проводить немедленно при обращении потребителя, однако, если это невозможно, то она проводится в срок, о котором УК договорится с потребителем. Этот срок не должен длиться больше месяца со дня обращения	пп. "д" п. 31, пп. "д" п. 148.22 Правил N 354
сохранять информацию о показаниях ОДПУ и ИПУ в течение не менее 3 лет, показания ОДПУ - по запросу потребителя - предоставить ему в течение 1 рабочего дня со дня обращения, а в течение 3 рабочих дней выдавать потребителю письменные данные за запрашиваемые им расчетные периоды: - о помесячных объемах потребленных ресурсов по показаниям ОДПУ, - о суммарном объеме ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях МКД, - об объемах ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления, - об объемах коммунальных ресурсов на ОД.	пп. "е", пп. "р" п. 31, пп. "л" п. 148.22 Правил N 354
раз в полгода (минимум) снимать показания ИПУ и распределителей, установленных вне жилых (нежилых) помещений, а также проверять их состояние (кроме "умных" ИПУ электроэнергии, подключенных к интеллектуальной системе учета)	пп. "е.1" п. 31 Правил N 354
проверять состояние ИПУ и распределителей, если об этом попросит потребитель, - не позднее 10 рабочих дней со дня просьбы	пп. "е.2" п. 31 Правил N 354
принимать от потребителей показания ИПУ (кроме "умных" ИПУ электроэнергии, подключенных к ИСУЭЭ), в том числе по телефону, через Интернет, ГИС ЖКХ и тп., и использовать эти данные для определения платы за расчетный месяц (по тем данным, которые получены до 25 числа расчетного месяца), а также проверять состояние ИПУ и достоверность предоставленных потребителями сведений об их показаниях (не реже раза в год, а если ИПУ стоит в жилом помещении, - то не чаще раза в сезон), а если обнаружились расхождения между "переданными" потребителем и "проверенными" УК показаниями ИПУ, - сделать перерасчет исходя из показаний, снятых УК, составлять по результатам проверки ИПУ акты проверок и акты о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета и доначислять плату за комуслугу. Внимание! Если потребитель не передает в УК показания ИПУ в течение 6 месяцев подряд, УК обязана провести проверку ИПУ и снять показания не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока (п. 84 Правил N 354)	пп. "ж" п. 31, п. 61, п. 81.11, п. 82, п. 83, п. 85 Правил N 354
уведомлять потребителей: - ежеквартально, в платежках, о том, когда, кому и как передавать показания ИПУ, и как будет производиться расчет, если потребитель "забудет" передать показания счетчика; - ежеквартально, в платежках, на своем сайте и на стендах в пунктах обслуживания, о том, что будет, если потребитель не впустит УК в квартиру для проверки показаний ИПУ, или если потребитель сорвет пломбу или попробует "скрутить" счетчик, или несанкционированно подключится к ВДИС или централизованным сетям; - однократно, о присоединении ИПУ и ОДПУ к интеллектуальной системе учета электроэнергии, и о том, что в связи с этим передавать показания ИПУ ЭЭ "вручную" больше не нужно	пп. "з", пп "з.1", пп. "з.2" п. 31 Правил N 354
вести учет: - жалоб потребителей на качество коммунальных услуг (независимо от регистрации жалоб в АДС, предусмотренной пп. "и" п. 31 и пп. "в" п. 31.1, п. 106 Правил N 354). При поступлении жалобы об обнаружении запаха газа в доме либо на дворовой территории УК должна немедленно проверить и - в случае обнаружения утечки газа - обеспечить безопасность людей и ликвидацию обнаруженной утечки; - сроков и результатов рассмотрения жалоб. Ответить потребителю по существу нужно в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы	пп. "к", пп. "л" п. 31, пп. "ж" п. 148.22 Правил N 354
предупреждать потребителей о том, что произойдет "отключение" соответствующей коммунальной услуги: - для планируемого отключения - не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва в предоставлении услуги, - для незапланированного - в течение суток с момента обнаружения фактов некачественной услуги, а если оно вызвано аварией, ЧС - то в в течение суток с даты ограничения/приостановления предоставления коммунальных услуг проинформировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности	пп. "м", пп. "н" п. 31, п.104, п. 116, пп. "з", пп. "и" п. 148.22 Правил N 354
согласовывать с потребителем доступ в его квартиру для проведения плановых работ внутри: - либо устно, уточнить время, - либо письменно, за 3 рабочих дня до начала работ	пп. "о" п. 31 Правил N 354
предоставить потребителю полную информацию о себе (наименование, режим работы, адрес и телефон АДС, тарифы на ресурсы и т.п., перечень см. тут и тут ). Эти сведения указываются: - в договоре с потребителем, а также - на досках объявлений во всех подъездах МКД или на придомовом участке, - в ГИС ЖКХ и на сайте УК, - на досках объявлений в доступном для всех потребителей офисе УК. Внимание! В состав обязательных сведений, которые УК должна донести до потребителей, входят сведения о необходимости собственнику нежилого помещения в МКД заключить с РСО собственный письменный договор ресурсоснабжения, и о последствиях незаключения этого договора (см. также абзацы 3 и 4 п. 6 Правил N 354)	пп. "п" п. 31, пп. "к" п. 148.22 Правил N 354
- не мешать потребителю устанавливать ИПУ (соответствующего требованиям о единстве измерений), в том числе многотарифный, даже если его характеристики не совпадают или превосходят характеристики ОДПУ, - и ввести его в эксплуатацию по заявлению потребителя не позднее месяца после установки, бесплатно, при этом согласовать с потребителем время и дату ввода в эксплуатацию (кроме ИПУ электроэнергии), - установить на ИПУ контрольные пломбы и составить Акт ввода прибора учета в эксплуатацию, - и начать рассчитывать размер платы за комуслугу исходя из показаний данного ИПУ, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию	пп. "т", пп. "у" п. 31 Правил N 354, а также абз.11 п. 81, п. 81.1 - 81.11 Правил N 354
вводить в эксплуатацию ИПУ после его ремонта, замены и поверки в срок и порядке, которые установлены Правилами N 354	пп. "у.2" п. 31 Правил N 354
отправлять в полицию составленные акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, не оборудованных ИПУ воды, электричества, газа, в течение трех дней со дня составления, и передавать экземпляры таких актов собственникам "актированных" квартир	п. 56.1 Правил N 354
уведомлять РСО о самовольном подключении потребителей и совместно с РСО составлять акты о выявлении несанкционированного подключения внутриквартирного оборудования потребителя к ВДИС, чтобы затем - направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение и - доначислить плату за коммунальную услугу	П. 62 Правил N 354
предоставлять потребителям рассрочку по оплате комуслуги, если ее размер в расчетном периоде на четверть превысит размер платы за ту же комуслугу в том же периоде прошлого года: для этого в платежку нужно включить дополнительною позицию, предусматривающую возможность внесения платы в рассрочку в размере 1/12 её размера за "подорожавший" период, и суммы процентов за пользование рассрочкой Если потребитель воспользовался правом на отсрочку, УК обязана сообщить о ней в РСО, которая сама должна предоставить УК рассрочку на аналогичных условиях	п. 72, п. 74 Правил N 354
вести журнал регистрации фактов предоставления некачественных комуслуг или перерывов в предоставлении комуслуг, в котором регистрировать дату, время начала и причины нарушения качества комуслуг (если они неизвестны - незамедлительно начать выяснять), дату и время возобновления комуслуг надлежащего качества, регистрировать там же дату, время начала (окончания) и причины ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг в связи с с авариями, ЧП, стихийными бедствиями	п. 104, п. 115 Правил N 354
совместно с РСО проводить проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, - если на некачественную комуслугу/ее отсутствие пожаловался потребитель, а причины инцидента неизвестны, - в течение 2х часов после жалобы, и составлять акт этой проверки.	п. 108, п. 109 Правил N 354
произвести или организовать проведение отбора образца, необходимого для проведения экспертизы качества коммунальной услуги, а также оплатить экспертизу, если ее хочет потребитель услуги, получить экспертное заключение, содержащее результаты экспертизы, и не позднее 3 рабочих дней с даты его получения передать его копии всем заинтересованным участникам проверки	п. 110 Правил N 354
пригласить представителей органа ГЖН и представителей общественного объединения потребителей для проведения повторной проверки качества коммунальной услуги	п. 110 Правил N 354
провести проверку устранения причин нарушения качества коммунальной услуги тому потребителю, который обращался с сообщением в АДС, для чего прибыть к нему в помещение и составить акт о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества комуслуги	п. 113 Правил N 354
при ограничении/приостановлении комуслуги "за долги" опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг	п. 114 Правил N 354

Тема

Деятельность управляющей организации в качестве исполнителя коммунальных услуг

См. также

Права управляющей организации - исполнителя коммунальных услуг

Ограничение и приостановление предоставления коммунальной услуги в МКД и частном домовладении из-за коммунальных долгов

Практические ситуации

Построить список