Энциклопедия решений. Объекты аренды (ноябрь 2024)

Объекты аренды

Объектом аренды может быть только вещь (п. 1 ст. 607, ст. 128 ГК РФ), причем вещь индивидуально определенная (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и непотребляемая (п. 1 той же статьи). Под непотребляемой понимается вещь, не теряющая в процессе использования своих натуральных свойств (которые по существу и эксплуатируются при использовании вещи).

Приведенный в п. 1 ст. 607 ГК РФ перечень вещей, которые могут передаваться в аренду, является открытым. Помимо прямо указанных в этой норме земельных участков, иных обособленных природных объектов, предприятий и иных имущественных комплексов, зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств, объектами аренды могут быть и другие вещи, соответствующие названным выше признакам.

В ГК РФ отсутствует определение понятия "вещь". Пункт 1 ст. 130 ГК РФ указывает лишь на то, что понимается под недвижимыми вещами, а ст. 128 ГК РФ, описывающая виды объектов гражданских прав, ограничивается констатацией того, что к вещам относятся, в частности, наличные деньги и документарные ценные бумаги. В правоприменительной практике к вещам относят исключительно материальные, физически осязаемые объекты, свойства которых позволяют физически владеть соответствующими объектами (постановления Девятого ААС от 20.01.2017 N 09АП-55227/16, Шестого ААС от 16.03.2016 N 06АП-249/16, Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 1944/12, АС Уральского округа от 05.11.2014 N Ф09-6497/14, апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 23.06.2016 по делу N 33а-10368/2016). Упомянутые в ст. 128 ГК РФ наличные деньги и документарные ценные бумаги по существу представляют собой потребляемые вещи и в силу этого своего качества не могут быть объектами аренды.

Несмотря на отсутствие соответствующего указания в ГК РФ, правоприменительная практика исходит из допустимости передачи в аренду не всей вещи в целом, а только ее отдельной части. Разъясняя этот подход, Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 обосновывает его в том числе формулировкой ст. 606 ГК РФ, позволяющей передавать объект аренды только в пользование арендатора. При этом договор, по которому в аренду передается часть объекта недвижимости на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. На практике решение вопроса о наличии оснований для квалификации объекта как части вещи, отвечающей условиям, соблюдение которых позволяет передавать этот объект в аренду, определяется с учетом конкретных свойств объекта. Например, в судебной практике можно встретить указание на то, что не отвечает признакам, предусмотренным ст. 607 ГК РФ, такой объект, как "место в канале кабельной канализации" (постановление АС Северо-Западного округа от 12.12.2017 N Ф07-14068/17).

Не могут быть объектами аренды виды имущества, не относящиеся к категории вещей. В частности, нельзя передать в аренду долю в праве собственности на вещь (см. апелляционные определения СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11.01.2017 по делу N 33-456/2017, СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05.04.2016 по делу N 33-6794/2016, постановление Пятнадцатого ААС от 25.07.2017 N 15АП-9741/17).

В силу абзаца второго п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Соответствующие запреты и ограничения установлены, например, п. 11 ст. 22 и п. 4 ст. 27 ЗК РФ, ст. 5 Федерального закона от 02.05.1997 N 76-ФЗ "Об уничтожении химического оружия", п. 1 ст. 6 Федерального закона от 13.12.1996 N 150-ФЗ "Об оружии", ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2011 N 256-ФЗ "О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса". Кроме того, в отношении земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут устанавливаться особенности сдачи в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ, см. ст. 39.6 ЗК РФ, ст.ст. 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Тема

Договор аренды

См. также

Индивидуализация объекта аренды

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список