Энциклопедия решений. Индивидуализация объекта аренды (май 2025)

Индивидуализация объекта аренды

Условие об объекте аренды, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ относящееся к существенным условиям договора аренды, считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование). Отсутствие достаточной индивидуализации объекта аренды по существу лишается правового значения, если вещь фактически передана арендатору и между сторонами отсутствует спор о надлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, поскольку в этом случае стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановления АС Московского округа от 23.03.2023 N Ф05-4240/23, Двадцатого ААС от 30.03.2023 N 20АП-791/23). Следовательно, актуальность проблемы описания объекта аренды, его индивидуализации в договоре сохраняется, по крайней мере, до начала исполнения договора и принятия арендатором этого объекта без возражений. Кроме того, поскольку в ряде случаев договор аренды подлежит государственной регистрации и для третьих лиц считается заключенным именно с момента такой регистрации, от того, как индивидуализирован в договоре объект аренды, зависит перспектива осуществления государственной регистрации договора органом регистрации прав.

Необходимость индивидуализации объекта аренды связана, в частности, с тем, что по окончании договора арендодателю должна быть возвращена та же вещь, которая передавалось им арендатору, а не аналогичная.

Индивидуализирующие признаки объекта аренды могут быть указаны не только в самом договоре аренды, но и в иных документах, таких, например, как дополнительные соглашения и акты приема-передачи (постановления Пятого ААС от 05.04.2023 N 05АП-7825/22, Восьмого ААС от 14.02.2023 N 08АП-14648/22, АС Дальневосточного округа от 14.02.2018 N Ф03-172/18).

На практике при описании индивидуальных признаков передаваемой в аренду вещи целесообразно учитывать, в частности, следующие рекомендации:

Объект аренды	Особенности индивидуализации	Судебная практика
объекты недвижимости, в отношении которых осуществлен кадастровый учет	индивидуализация достигается посредством указания кадастрового номера	постановления Восемнадцатого ААС от 19.07.2022 N 18АП-6102/22, АС Западно-Сибирского округа от 25.05.2023 N Ф04-1050/23, Тринадцатого ААС от 29.08.2019 N 13АП-21053/19
помещения	в целях индивидуализации может использоваться технический паспорт здания, в том числе прилагаемые к нему поэтажные планы; индивидуализация достигается также указанием адреса, местоположения в здании, площади помещения	постановления АС Московского округа от 23.05.2023 N Ф05-10552/23, от 03.12.2021 N Ф05-23260/21, АС Уральского округа от 01.06.2023 N Ф09-1773/23, Девятнадцатого ААС от 31.01.2019 N 19АП-9224/18
торговые места на территории рынка	для индивидуализации достаточно указания соответствующих мест на схеме рынка	постановление Шестнадцатого ААС от 23.09.2019 N 16АП-2649/19
транспортные средства, оборудование	указания в договоре на одну лишь модель транспортного средства (оборудования) недостаточно для признания договора заключенным; возможно указание заводского (серийного) номера оборудования, данных о заводе-изготовителе (его наименование и местонахождение), даты изготовления оборудования; описка в указании государственного регистрационного номера транспортного средства не дает оснований для вывода о незаключении договора аренды, принимая во внимание верно указанные модель, год выпуска и номер двигателя транспортного средства; помимо марки и модели, индивидуализирующими признаками могут являться, в частности, номер паспорта транспортного средства, реквизиты свидетельства о регистрации, государственный регистрационный знак, номер VIN и т.п	постановления Третьего ААС от 15.11.2018 N 03АП-4800/18, АС Северо-Западного округа от 24.09.2019 N Ф07-6320/19, Третьего ААС от 15.11.2018 N 03АП-4800/18, определение Третьего КСОЮ от 01.06.2020 N 8Г-3958/2020

Тема

Объекты аренды