Энциклопедия решений. Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы (май 2025)

Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы

Из части второй ст. 622 ГК РФ следует, что моментом прекращения обязанности по внесению арендной платы является возврат арендованного имущества. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Президиум ВАС РФ в п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 (далее - Информационное письмо) разъяснил, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. также абзац второй п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, постановления АС Поволжского округа от 13.12.2022 N Ф06-25147/22, Дальневосточного округа от 24.01.2022 N Ф03-6442/21).

Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 Информационного письма). Доказанная арендатором просрочка арендодателя в принятии имущества из аренды является основанием для его освобождения от арендной платы на весь период такой просрочки; при этом положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ применяться не должны (постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.06.2022 N Ф04-3199/22).

В судебной практике встречается мнение о том, что гражданское законодательство не запрещает арендатору досрочно освободить занимаемое помещение (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) и сдать его арендодателю. Если в этом случае арендодатель, уведомленный арендатором о намерении передать помещение, не принимает необходимых мер к его приемке (в частности, не направляет представителя для приемки помещения по акту), он считается просрочившим в исполнении обязательства принять возвращаемое арендатором помещение, и арендная плата может быть истребована с арендатора только по дату, когда он фактически освободил помещение (см. например, постановление АС Северо-Западного округа от 13.08.2015 N Ф07-5141/15). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную позицию по этому вопросу. Она заключается в том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю. Неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не освобождает арендатора от внесения арендных платежей. Поэтому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не прекращает обязательство арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма, определение ВС РФ от 13.03.2020 N 310-ЭС19-26908, постановления АС Западно-Сибирского округа от 28.10.2021 N Ф04-5857/21, АС Центрального округа от 26.06.2023 N Ф10-2537/23).

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поэтому, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи между продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором). Стороны вправе предусмотреть иной момент прекращения этой обязанности. Однако, если недвижимое имущество выкупает арендовавший его субъект малого или среднего предпринимательства*(1), включать в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условие о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения не допускается. Это объясняется особым характером права таких субъектов на выкуп арендуемого недвижимого имущества (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановления АС Уральского округа от 23.06.2023 N Ф09-2667/23, АС Московского округа от 19.01.2022 N Ф05-30761/21).

_____________________________

*(1) Приобретение арендуемого имущества такими субъектами осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 3 - 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Тема

Арендная плата

См. также

Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы

Внесение арендной платы за день возврата арендованного имущества

Возврат арендованного имущества

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список