Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости (ноябрь 2024)

Договор продажи недвижимости

Предметом договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ), могут быть земельные участки и иные вещи, относящиеся к недвижимости (ст. 130 ГК РФ):

- это, во-первых, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места, границы которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, и иные прочно связанные с землей вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть вещи, являющиеся недвижимыми в силу своих природных свойств,

- а во-вторых, вещи, не соответствующие упомянутым признакам, но в силу прямого указания закона подчиненные режиму недвижимых вещей, такие как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и прочее (см. также п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Участки недр, несмотря на то, что в силу закона они отнесены к недвижимым вещам, предметом договора продажи недвижимости быть не могут: их продажа запрещена частью второй ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-I.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. Примерами таких объектов являются железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты (п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Правила о продаже недвижимости, предусмотренные параграфом 7 главы 30 ГК РФ, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Условие о предмете в договоре продаже недвижимости должно отвечать требованиям ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Разъясняя эту норму, Пленум ВАС РФ в п. 2 постановления от 11.07.2011 N 54, указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Само по себе формальное отсутствие в договоре данных, определяющих расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, не является безусловным свидетельством незаключенности договора. В таких ситуациях принимается во внимание, в частности, наличие в договоре уникального адреса продаваемой недвижимости, соответствие этого адреса, площади объекта и иных данных (например, условного номера), сведениям, содержащимся в свидетельстве о государственной регистрации права, и т.п. (постановления АС Московского округа от 07.08.2014 N Ф05-8221/14, АС Московского округа от 17.02.2016 N Ф05-20945/15).

Помимо условия о предмете и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ), существенным условием в договоре продажи недвижимости является также цена передаваемой по договору недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Необходимость согласования условия о цене не исключает возможности определения в договоре цены продаваемой недвижимости путем указания на способы, при помощи которых цена может быть бесспорно установлена (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2013 N Ф07-6203/13). Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу площади продаваемой недвижимости или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Тема

Договор купли-продажи

См. также

Отнесение объекта к недвижимости

Договор продажи недвижимости. Согласие на продажу, уведомление о продаже

Форма договора продажи недвижимости

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении с 2017 года

Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Права на земельный участок при продаже недвижимости

Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Предварительный договор продажи недвижимости

Купля-продажа будущей недвижимости

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты)

Продажа предприятия

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у покупателя

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры)

Заявление о согласии супруга на сделку по отчуждению общего совместного имущества

Еще...

Практические ситуации

Построить список