Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок (май 2025)

Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:

- истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Одиннадцатого ААС от 16.03.2023 N 11АП-397/23, решение АС г. Москвы от 09.02.2023 N А40-202569/2022). Однако встречаются решения, в которых суд и в отсутствие акта приходит к выводу о том, что отсутствуют доказательства того, что арендованное помещение арендатору не передавалось, чинились препятствия в использовании данного имущества, поскольку с требованием о предоставлении помещения арендатор не обращался, о невозможности использовать помещение не заявлял (постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.09.2021 N Ф04-4482/21).

В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу, если этим актом не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются прекращенными (п. 3 ст. 453 ГК РФ, см. решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 07.12.2018 N 2-2501/2018). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. решения АС Московской области от 12.03.2018 N А41-82270/2017, АС г. Москвы от 09.04.2021 N А40-61751/2020).

Кроме того, в судебной практике достаточно распространена позиция, в соответствии с которой норма п. 3 ст. 611 ГК РФ предусматривает право арендатора на односторонний отказ от договора. Соответственно, если арендатором заявлен односторонний отказ от договора в связи с неисполнением арендодателем обязанности по передаче имущества в аренду, суды отказывают в иске о расторжении договора, поскольку договор уже прекращен (см. решения АС г. Москвы от 31.05.2023 N А40-300833/2022, от 16.01.2023 N А40-135295/2022, постановления Пятнадцатого ААС от 01.03.2023 N 15АП-1629/23, Шестого ААС от 31.08.2023 N 06АП-4002/23). Полагаем, что исходя из положений п. 3 ст. 611 ГК РФ расторжение договора по этому основанию должно производиться в судебном порядке; оснований одностороннего отказа от договора этой нормой не установлено.

Понятие убытков, в том числе для применения п. 3 ст. 611 ГК РФ, определяется в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ. Согласно этой норме в состав убытков входит реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По общему правилу убытки возмещаются в полном размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, выработанным в судебной практике, в спорной ситуации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Что касается упущенной выгоды, то в обоснование ее размера кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.п. 3, 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, см. также решение АС г. Москвы от 27.03.2018 N А40-234701/2017).

Если арендная плата была внесена авансом, арендодатель в связи с расторжением договора обязан вернуть ее арендатору, поскольку основания для взимания такой платы у него отпали. В этом случае арендатор вправе потребовать также уплаты процентов на сумму авансового платежа по ст. 395 ГК РФ со дня получения аванса арендодателем до дня возврата этой суммы арендатору. Аналогичный подход суды демонстрируют в отношении внесенного арендатором обеспечительного платежа (п. 3 ст. 1103 ГК РФ, см. также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, решения АС Свердловской области от 21.02.2022 N А60-67390/2021, АС г. Москвы от 15.07.2022 N А40-227392/2021, АС Краснодарского края от 10.01.2022 N А32-43207/2021).

Тема

Ответственность сторон по договору аренды