Энциклопедия решений. Последствия признания конкурса по выбору управляющей компании недействительным (май 2025)

Последствия признания конкурса по выбору управляющей компании недействительным

Общие положения о торгах, организации и порядке их проведения установлены правилами ст. 447, 448 ГК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Порядок организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75). Организатором указанного конкурса выступает орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс, предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом (далее - МКД) в отношении объекта конкурса - общего имущества собственников помещений в МКД.

Согласно п. 5 Правил N 75 основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договора управления МКД, заключенного по результатам такого конкурса, является нарушение процедуры его организации или проведения. При этом обжаловать результаты конкурса в суде в силу п. 87 Правил N 75 вправе участник конкурса - претендент, допущенный конкурсной комиссией к участию в конкурсе. Такое же право имеет и заинтересованное лицо, не являющееся участником конкурса, но претендующее на осуществление функций управления МКД, что следует из п. 1 ст. 449 ГК РФ. Требование о признании торгов недействительными рассматривается арбитражным судом в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика не только организатора торгов, но и их победителя (см. постановление Одиннадцатого ААС от 15.05.2018 N 11АП-4915/18, определение ВС РФ от 28.01.2016 по делу N 301-ЭС15-12618).

Общие основания и последствия признания торгов недействительными предусмотрены ст. 449 ГК РФ. По смыслу указанной нормы основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов может быть лишь нарушение процедуры проведения торгов, установленных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 N 101, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (см. постановления Девятого ААС от 27.10.2017 N 09АП-42436/17, Пятнадцатого ААС от 24.07.2017 N 15АП-9928/17). Кроме того, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд также должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных 167 ГК РФ. С учетом этого признание судом конкурса по отбору управляющей организации недействительным влечет недействительность договоров управления МКД, заключенных по результатам такого конкурса, что, в свою очередь, должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

Отметим, что частичное исполнение сторонами условий договоров управления МКД не может служить основанием, исключающим возможность признания таких договоров недействительными (см. постановление Одиннадцатого ААС от 14.06.2012 N 11АП-5183/12).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых она заключалась. Общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция: каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) подлежит возмещению стоимость полученного по сделке, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вместе с тем, если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3 ст. 167 ГК РФ). Из смысла данной нормы следует, что если возвращение сторон недействительной сделки в первоначальное положение оказывается невозможным, то ее действие прекращается на будущее время и к отношениям сторон, имевшим место до вступления в силу решения суда, применяются условия той сделки, которая признана судом недействительной.

Поскольку предметом договора управления МКД являются не имущество или денежные средства, а услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также предоставление коммунальных услуг жильцам в таком МКД и их оплата, то с учетом положений п. 3 ст. 167 ГК РФ применение последствий недействительности договора управления МКД должно выражаться в прекращении этого договора на будущее время (см. решение АС Приморского края от 26.10.2016 по делу N А51-17173/2016, определение Ленинградского облсуда от 21.01.2016 по делу N 33-210/2016, постановление Двадцатого ААС от 22.01.2016 N 20АП-6898/15).

Следует отметить, что недействительность договора управления МКД и его прекращение на будущее время не влечет возникновение права на отказ от оплаты уже выполненных и оказанных управляющей организацией работ и услуг, а имеющаяся перед управляющей организацией задолженность может быть взыскана ею в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение (см. определение ВС РФ от 29.02.2016 N 303-ЭС15-13621, постановление Второго ААС от 06.08.2012 N 02АП-3904/12.)

Тема

Отбор управляющей организации для управления МКД органами местного самоуправления на открытом конкурсе

См. также

Процедура конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Заявление о признании недействительным результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД

Жалоба в антимонопольный орган на действия органа местного самоуправления по отбору управляющей организации для управления МКД