Энциклопедия решений. Договор аренды помещения с предоставлением юридического адреса: что учесть (май 2025)

Договор аренды помещения с предоставлением юридического адреса: что учесть

Прежде всего, следует отметить, что понятие "юридический адрес" в законодательстве не используется, хотя и получило распространение на практике. С 1 сентября 2014 года Гражданский кодекс РФ оперирует понятиями "место нахождения юридического лица", под которым понимается наименование населенного пункта (муниципального образования), где юридическое лицо зарегистрировано, и "адрес юридического лица", по которому осуществляется связь с организацией - направляются юридически значимые сообщения (пп. 2 и 3 ст. 54 ГК РФ).

Поскольку сведения об адресе в силу подп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), именно этот адрес на практике и называется юридическим адресом организации. Адрес юридического лица подразумевает указание почтового индекса, наименования населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса, офиса (квартиры).

Согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа. Отсюда, если такой орган организации фактически располагается в арендованном помещении (здании), само по себе условие договора о предоставлении адреса выглядит декларативным.

Однако зачастую интерес арендатора в немалой степени выражается не только во владении и пользовании помещением, но и получении возможности зарегистрироваться по адресу арендованного помещения.

При заключении договора с предоставлением юридического адреса арендатору следует учесть ряд обстоятельств.

Достоверность адреса*(1). Представление в регистрирующий орган документов для включения в ЕГРЮЛ сведений об адресе юридического лица в случае, если указанный адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с таким юридическим лицом (например, по нему размещены органы государственной власти, воинские части); если находящийся по этому адресу объект недвижимости разрушен; в иных случаях, указанных в подп. 3 п. 2 Оснований..., утв. в Приложении N 1 к приказу ФНС от 28.12.2022 N ЕД-7-14/1268@), является основанием для проведения регистрирующим органом мероприятий по проверке достоверности сведений, включаемых в ЕГРЮЛ (пп. 4.2 - 4.4 ст. 9 Закона N 129-ФЗ).

По результатам такой проверки регистрирующий орган на основании пп. "р" п. 1 ст. 23 Закона N 129-ФЗ вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтвержденной информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица*(2).

Вывод регистрирующего органа о недостоверности представленных заявителем (арендатором) сведений об адресе может быть основан, например, на том, что в отношении всех или значительной части лиц, зарегистрированных по тому же адресу, имеются сведения о том, что связь с ними по этому адресу невозможна (представители юридического лица по данному адресу не располагаются и корреспонденция возвращается с пометкой "организация выбыла", "за истечением срока хранения" и т.п.) (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61; также см. постановление Девятнадцатого ААС от 01.09.2020 N 19АП-1758/20, АС Северо-Западного округа от 26.04.2022 N Ф07-3918/22, от 17.08.2023 N Ф07-9600/23).

Возможность получения юридически значимых сообщений. С этой целью в договоре аренды может быть предусмотрена возможность получения направленной в адрес юридического лица корреспонденции через арендодателя, обеспечивающего её сохранность и своевременную передачу. Получение корреспонденции может быть обеспечено установкой на входе таблички с данными об организации, почтового ящика (решение АС Нижегородской области от 19.01.2018 N А43-34439/2017). Суды также принимают во внимание согласие арендодателя на использование арендуемого помещения для связи с юридическим лицом (решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2019 N А56-34430/2019).

Также следует обратить внимание на детальность адреса. Так, арендуемое помещение (помещения) может располагаться в здании, где в аренду сдаются несколько помещений. Судебная практика показывает, что отсутствие конкретного ориентира (этаж, номер помещения) в ситуации, когда заявителю принадлежит не все здание по указанному адресу, а только некоторые помещения в нем, может явиться основанием для отказа в государственной регистрации (см., к примеру, определение ВС РФ от 30.03.2018 N 303-КГ18-1615, постановления АС Московского округа от 16.04.2019 N Ф05-4696/19, Одиннадцатого ААС от 29.09.2022 N 11АП-13835/22, решение АС Самарской области от 16.10.2023 N А55-9089/2023). В государственной регистрации может быть отказано, если помещение указано, но из представленных на регистрацию документов (в частности, договора аренды) следует, что юридическое лицо занимает часть этого помещения и в заявлении эта часть помещения не конкретизирована (постановление Тринадцатого ААС от 23.04.2018 N 13АП-2165/18). Этаж может не указываться, если помещение может быть конкретизировано без этого, например, помещение с указанным номером в здании только одно (п. 1.5 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 4 (2018), направленного письмом ФНС России от 28.12.2018 N ГД-4-14/25946@). Аналогичная позиция приведена в постановлении Девятого ААС от 14.09.2018 N 09АП-39567/2018. Налоговые органы также указывают, что неуказание номера этажа - не повод для отказа в государственной регистрации (письмо ФНС России от 28.12.2018 N ГД-4-14/25946@)*(3).

Идентификация организации по месту аренды. С арендодателем целесообразно согласовать возможность размещения вывески с наименованием организации, поскольку ее наличие является одним из признаков, свидетельствующих о нахождении юридического лица или его представителей по адресу, указанному в ЕГРЮЛ. Об этом свидетельствует и судебная практика (см., к примеру, постановление Двадцатого ААС от 01.10.2020 N 20АП-4023/20).

Также заметим, что на практике в целях государственной регистрации юридического лица и одновременной экономии средств заключается, так называемый, договор "аренды рабочего места" (см., например, постановление Седьмого ААС от 04.10.2020 N 07АП-6503/20). В этом случае помещение (часть помещения) предоставляется арендатору именно для использования в целях размещения единоличного исполнительного органа арендатора и осуществления с ним связи.

______________________________

*(1) Проверить, не внесена ли в ЕГРЮЛ запись о недостоверности адреса конкретного юридического лица, можно с помощью сервиса ФНС России "Прозрачный бизнес".

*(2) Регистрирующий орган должен исчерпывающим образом мотивировать отказ в государственной регистрации, указав не только соответствующую норму закона, но и все конкретные обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о недостоверности сведений об адресе юридического лица (п. 1.1 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 3 (2015), доведенного письмом ФНС России от 08.10.2015 N ГД-4-14/17525@).

*(3) Дополнительно см.: Энциклопедия решений. Требования к указанию адреса юридического лица в заявлении на государственную регистрацию.

Темы

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Место нахождения, адрес юридического лица

См. также

Последствия несовпадения юридического и фактического адреса юридического лица

Практические ситуации

Построить список