Энциклопедия решений. Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия (март 2025)

Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия ГАРАНТ: См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис) Договор найма жилого помещения - иными словами, договор коммерческого найма - это договор, по которому наймодатель, в качестве которого выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, обязуется предоставить нанимателю - физическому лицу жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (см. п. 1 ст. 671 ГК РФ). В обиходе этот договор зачастую именуют договором аренды, тем не менее это два самостоятельных вида договора, отношения по которым регулируются разными нормами закона: к правоотношениям по коммерческому найму жилого помещения применяются положения гл. 35 ГК РФ, к правоотношениям по аренде - нормы гл. 34 ГК РФ. Подробнее о том, чем они отличаются, см. в отдельном материале Энциклопедии решений. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14, жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). К отношениям по коммерческому найму неприменимы положения жилищного законодательства, регулирующие социальный наем, так как указанные договоры являются различными по своей правой природе и, соответственно, влекут разные юридические последствия (см., также определения Первого КСОЮ от 17.08.2023 N 8Г-16020/2023, Восьмого КСОЮ от 06.04.2023 N 8Г-5445/2023). Договор коммерческого найма жилого помещения, как и любой другой договор, считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из существенных условий договора, такой договор по общему правилу не считается заключенным и, соответственно, не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий (см. п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 425, п. 2 ст. 432 и ст. 433 ГК РФ)*(1). На основании приведенных норм, а также исходя из положений п. 1 ст. 673 ГК РФ, существенным условием договора найма жилого помещения по общему правилу является условие об объекте найма, которым выступает жилое помещение (квартира, жилой дом или их части). Такое помещение должно отвечать следующим требованиям: быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, то есть соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством. Кроме того, передаваемое жилое помещение должно быть свободным от прав третьих лиц - иными словами, не иметь обременений влияющих на права нанимателя, связанные с владением и пользованием таким помещением (см. п. 1 ст. 676 ГК РФ). Передача в наем жилого помещения, не отвечающего указанным требованиям, может служить основанием для расторжения договора. Объектом договора коммерческого найма не может выступать помещение, имеющее статус нежилого, такой договор является ничтожным. Кроме того, не изолированное жилое помещение - например, койко-место, часть комнаты - также не может являться самостоятельным объектом договора найма жилого помещения (см., например, определения Второго КСОЮ от 13.06.2024 N 8Г-10769/2024, Четвертого КСОЮ от 23.01.2024 N 8Г-38278/2023, Первого КСОЮ от 20.09.2023 N 8Г-24161/2023). В целях согласования условия о предмете договора найма жилого помещения в договоре необходимо указать индивидуализирующие характеристики соответствующего объекта найма, в качестве которых по общему правилу выступают месторасположение (адрес) и кадастровый номер жилого помещения. По усмотрению сторон в договоре могут быть указаны и другие характеристики жилого помещения - в частности, его площадь, количество комнат и др. Кроме того, в договоре целесообразно отразить внутреннюю обстановку жилого помещения - например, технику, мебель, иные объекты интерьера, а также указать их стоимостное выражение (оценку). Вместе с тем отметим, что ГК РФ не содержит норм, согласно которым при отсутствии указанных сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в наем, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Общее имущество в многоквартирном доме не является объектом найма. Вместе с тем наниматель жилого помещения в таком доме имеет право пользования указанным имуществом (см. ст. 290 и п. 2 ст. 673 ГК РФ). Иные условия договора найма жилого помещения, в частности, срок найма, размер платы за жилое помещение, по общему правилу не являются его существенными условиями и устанавливаются по соглашению сторон. Однако если по заявлению одной из сторон договора по указанным или другим условиям должно быть достигнуто соглашение, они считаются существенными с точки зрения признания договора заключенным (см. п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 25.02.2014 N 165). Применительно к определенным договорам коммерческого найма жилого помещения законодательством могут быть установлены особые перечни существенных условий (см., например, п. 18 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 31.05.2019 N 696). ______________________________ *(1) Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (см. п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

Тема Договоры и иные сделки См. также Стороны договора найма квартиры (иного жилого помещения) Обязанности сторон договора найма квартиры (иного жилого помещения) Форма договора найма квартиры (иного жилого помещения) Срок договора найма квартиры (иного жилого помещения) и его продление Цена договора найма квартиры или иного жилого помещения (плата за жилое помещение) и ее изменение Изменение договора найма квартиры (иного жилого помещения) Расторжение договора найма квартиры (иного жилого помещения) Условия вселения и правовое положение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, временных жильцов, поднанимателей Отличия договора найма квартиры (иного жилого помещения) от договора аренды Договор аренды жилого помещения Налогообложение наймодателя жилья - физлица (НДФЛ, ПСН, НПД) Энциклопедия судебной практики Формы документов Конструктор правовых документов (онлайн-сервис) Примерная форма договора найма жилого помещения Примерная форма договора найма комнаты в жилом доме Еще... Практические ситуации Построить список