Энциклопедия решений. Отличия договора найма квартиры (иного жилого помещения) от договора аренды (май 2025)

Отличия договора найма квартиры (иного жилого помещения) от договора аренды

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, - в частности, определяет правила совершения сделок с жилыми помещениями, включая их передачу в коммерческий наем. Вместе с тем жилое помещение может быть предоставлено гражданину не только на основании договора найма, но и по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды (см. ст. 671 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).

Договор найма, как и договор аренды жилого помещения, являются договорами, по которым жилое помещение предоставляется за плату во временное владение и пользование. Однако договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора, правоотношения по которому регулируются нормами гл. 35 ГК РФ, а не разновидностью договора аренды, регулируемого гл. 34 ГК РФ. Существенные отличия рассматриваемых договоров заключаются, в частности, в их предмете (объекте) и субъектном составе (сторонах договора), а также форме договора и его сроке.

Договор найма - это договор, по которому наймодатель, в качестве которого выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, обязуется предоставить нанимателю - физическому лицу жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма выступает жилое помещение - квартира, жилой дом или их части (см. п. 1 ст. 671 ГК РФ)*(1).

Договор аренды - это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование. Таким имуществом являются: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (см. п. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 607 ГК РФ)*(2).

Иными словами, объектом договора найма может выступать исключительно жилое помещение. Круг объектов договора аренды является более широким. При этом жилое помещение может быть объектом договора аренды только в определенных случаях - когда такое помещение предоставляется во владение и пользование юридическим лицам, которые могут использовать его только для проживания граждан, например, работников организации (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ, а также, например, постановление Восьмого ААС от 13.03.2024 N 08АП-673/24)*(3).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель, а договора аренды - арендодатель и арендатор. На стороне наймодателя и арендодателя могут выступать любые участники гражданских правоотношений, обладающие право- и дееспособностью, а именно юридические и физические лица (в том числе иностранные), индивидуальные предприниматели, а также публично-правовые образования в лице органов государственной власти и местного самоуправления. Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо, а арендатором по договору аренды жилого помещения - юридическое лицо (см. п. 2 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК РФ).

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, а также нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Кроме того, такой договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, и считается заключенным только с момента такой регистрации (см. также информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор найма жилого помещения также заключается в письменной форме. Однако несоблюдение письменной формы договора найма не влечет его недействительность. Кроме того, государственная регистрация самого договора найма жилого помещения законом не предусмотрена. Регистрации подлежит лишь ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникшее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (см. пп. 1 и 2 ст. 674 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если такой срок не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством могут быть установлены предельные сроки для отдельных видов договора аренды. Договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер и заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если договором срок не установлен, он считается заключенным на 5 лет. Иными словами, законом не предусмотрена возможность заключения договора коммерческого найма на неопределенный срок. При включении в договор подобного условия оно считается недействительным (см. ст. 610 и п. 1 ст. 683 ГК РФ, а также, например, определения Седьмого КСОЮ от 06.04.2023 N 8Г-3399/2023, Третьего КСОЮ от 26.10.2022 N 8Г-18252/2022).

Таким образом, если объектом договора является жилое помещение, которое передается во владение и пользование гражданину, отношения сторон оформляются договором найма жилого помещения. Договор аренды может быть заключен только при передаче жилого помещения во владение и пользование юридическому лицу, которое вправе использовать его лишь для проживания граждан.

В заключение отметим, что на практике, заключая договор, по которому жилое помещение передается во временное владение и пользование гражданину, стороны зачастую именуют его договором аренды. Однако независимо от наименования договора, в этом случае к отношениям сторон подлежат применению положения гл. 35 ГК РФ о найме жилого помещения, а не нормы об аренде, поскольку определяющее значение для квалификации заключенного сторонами договора имеет не его наименование, а анализ его содержания на предмет наличия или отсутствия признаков договора найма жилого помещения (см. п. 47 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, а также, например, определение Седьмого КСОЮ от 01.12.2022 N 8Г-19275/2022).

______________________________

*(1) Подробнее об этом см. Энциклопедия решений. Понятие и существенные условия договора найма квартиры или иного жилого помещения.

*(2) Подробнее об этом см. Энциклопедия решений. Объекты аренды

*(3) Жилые помещения не могут быть использованы для размещения предприятий, учреждений, организаций. Вместе с тем при определенных условиях адрес жилого помещения, в том числе предоставленного организации по договору аренды, может рассматриваться в качестве адреса этого юридического лица (см. п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 4 постановления ВАС РФ от 30.07.2013 N 61).

Темы

Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия

Договор аренды жилого помещения

Практические ситуации

Построить список