Энциклопедия решений. Расторжение договора найма квартиры (иного жилого помещения) (май 2025)

Расторжение договора найма квартиры (иного жилого помещения)

Смотрите в этом материале:

- расторжение договора по соглашению сторон;

- расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке;

- расторжение договора в судебном порядке;

- последствия расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, как и любая другая сделка, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным законом, иными правовыми актами или договором.

По общему правилу расторжение договора найма возможно по соглашению сторон. Кроме того, такой договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, в частности, в результате одностороннего отказа нанимателя от его исполнения, а также в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством (см. пп. 1 и 2 ст. 450, пп. 1 и 2 ст. 450.1, ст. 687 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора найма, как и сам такой договор, заключается в простой письменной форме (см. п. 1 ст. 452 ГК РФ). По общему правилу соглашение о расторжении договора может быть заключено в том числе путем обмена документами. Вместе с тем применительно к договору найма целесообразно заключить соглашение о его расторжении путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Порядок заключения соглашения о расторжении договора найма жилого помещения может быть предусмотрен самим договором.

Отметим, что сам по себе факт досрочного освобождения жилого помещения нанимателем с согласия наймодателя не всегда признается судами в качестве обстоятельства, свидетельствующего о расторжении договора (см. абзац второй п. 1 ст. 160 и п. 2 ст. 434 ГК РФ, а также, например, определения Четвертого КСОЮ от 06.06.2024 г. N 8Г-15559/2024, Седьмого КСОЮ от 25.04.2024 N 8Г-6606/2024).

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем внесудебном порядке

Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма в одностороннем внесудебном порядке. Для этого он должен письменно уведомить нанимателя за три месяца до предполагаемой даты расторжения и получить согласие граждан, постоянно проживающих с ним. Договором может быть предусмотрен другой срок уведомления (см. п. 1 ст. 687 ГК РФ, а также, например, определение Седьмого КСОЮ от 25.04.2024 N 8Г-6606/2024).

Уведомление о расторжении договора по общему правилу должно иметь письменную форму. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение письменной формы уведомления не лишает нанимателя права доказать факт такого уведомления, за исключением возможности его подтверждения свидетельскими показаниями. Уведомление может быть направлено наймодателю в том числе почтовым отправлением, по электронной почте, факсимильной и другой связи (см. п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, а также, например, определения Третьего КСОЮ от 13.11.2023 N 8Г-19764/2023, Второго КСОЮ от 21.12.2021 N 8Г-30505/2021).

Статья 687 ГК РФ не предусматривает права одностороннего отказа наймодателя от договора найма. Вместе с тем при заключении договора стороны могут установить иные, помимо предусмотренных законом, основания и условия его досрочного расторжения, в том числе наймодателем в одностороннем внесудебном порядке (см. постановления КС РФ от 23.04.2024 N 20-П, от 02.06.202232 N 23-П).

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при нарушении нанимателем его условий в следующих случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (см. абзац второй п. 2 ст. 687 ГК РФ);

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (см. абзац третий п. 2 ст. 687 ГК РФ);

- использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей (см. п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению платы за жилое помещение по долгосрочному договору найма должно носить непрерывный характер. Иными словами, наймодатель вправе требовать расторжения договора, если наемная плата не внесена за шесть месяцев подряд. Отметим, что при наличии уважительных причин, повлекших невнесение платы (длительные задержки выплаты заработной платы, тяжелое материальное положение, болезнь и т.п.), эти обстоятельства могут быть учтены судом при принятии решения по конкретному делу. Отметим также, что оплата нанимателем образовавшейся задолженности, в том числе частичная, осуществленная в период рассмотрения дела о расторжении договора найма, может быть признана судом в качестве основания для отказа в удовлетворении требований наймодателя о расторжении договора (см. п. 38 постановления ВС РФ от 02.07.2009 N 14, а также, например, определение Шестого КСОЮ от 07.09.2023 N 8Г-13693/2023).

Разрушение или порча жилого помещения должна подтверждаться соответствующим документом - например, актом государственной жилищной инспекции. Кроме того, причиной возникновения ущерба в виде разрушений или порчи должно являться виновное поведение нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает. Иными словами, необходимо наличие связи между действиями нанимателя и возникшими последствиями (см., например, определение Третьего КСОЮ от 07.06.2023 N 8Г-8638/2023).

Использование жилого помещения не по назначению предполагает его использование не для проживания в нем, а, например, в предпринимательских или иных целях - в частности, для размещения офиса, склада, производства.

Вместе с тем само по себе наличие указанных обстоятельств не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения. Судом нанимателю может быть предоставлен срок для устранения допущенных нарушений, который не должен превышать один год. Если нарушения не будут устранены и нанимателем не будут приняты меры к их устранению, наймодатель повторно обращается в суд с требованием о расторжении договора найма.

Кроме того, решением суда о расторжении договора нанимателю по его просьбе может быть предоставлена отсрочка исполнения на срок не более года. Такая отсрочка предоставляется судом, в частности, для поиска нанимателем другого жилого помещения, организации выселения, снятия с регистрационного учета (см. абзац четвертый п. 2 ст. 687 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ от 21.07.2000, а также, например, определения Шестого КСОЮ от 20.12.2023 N 8Г-24098/2023, Седьмого КСОЮ от 16.11.2023 N 8Г-19860/2023)*(1).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из его сторон в случаях признания жилого помещения непригодным для проживания, в том числе аварийным и подлежащим сносу, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, - в частности, при переводе жилого помещения в нежилое (см. п. 3 ст. 687 ГК РФ, а также, например, определение Седьмого КСОЮ от 04.04.2024 N 8Г-3324/2024).

Следует учитывать, что для требований о расторжении договора законодательством установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, который по общему правилу предполагает необходимость направить другой стороне предложение о расторжении договора до обращения в суд (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 3 и 29 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18). Вместе с тем применительно к случаям расторжения договора найма жилого помещения на основании п. 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено специальное правило - предварительное предупреждение нанимателя о необходимости устранения нарушений (см., например, определение Седьмого КСОЮ от 28.09.2023 N 8Г-14758).

Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Последствием расторжения договора найма, независимо от причин его расторжения, по общему правилу является выселение нанимателя и других граждан, проживающих с ним, в том числе сонанимателей, поднанимателей, временных жильцов из наемного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (см. ст. 688 ГК РФ, а также, например, определения Седьмого КСОЮ от 07.12.2023 N 8Г-20159/2023, Первого КСОЮ от 20.10.2022 N 8Г-20264/2022).

Расторжение договора найма влечет снятие с регистрационного учета нанимателя и граждан, проживающих с ним, в случае их постановки на такой учет при заселении в жилое помещение. Оно может быть осуществлено автоматически по истечении срока регистрации, а также досрочно по заявлению нанимателя или наймодателя (см., абзацы первый и пятый п. 30 постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, а также, например, определение Третьего КСОЮ от 29.06.2023 N 8Г-12166/2023).

Кроме того, в зависимости от условий договора найма и оснований, послуживших поводом к его расторжению, последствиями расторжения договора, в частности, могут быть: взыскание платы за жилое помещение и задолженности по коммунальным услугам, а также неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещение причиненных убытков (см. ст. 330, 395 и 1064 ГК РФ, а также, например, определение Первого КСОЮ от 22.03.2023 8Г-112/2023).

Договором найма могут быть установлены определенные последствия в случае его досрочного расторжения нанимателем в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ, в том числе об удержании обеспечительного платежа. Такое условие не является недействительным, так как не препятствует реализации права нанимателя на одностороннее расторжение договора (см., например, определения Третьего КСОЮ от 13.03.2024 N 8Г-486/2024, Второго КСОЮ от 20.07.2021 N 8Г-15776/2021).

______________________________

*(1) Нормы абзаца четвертого п. 2 ст. 687 ГК РФ не применяются к отношениям сторон по договору краткосрочного найма, заключенному на срок до одного года (см. п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Темы

Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия

Расторжение гражданско-правового договора

См. также

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Предложение расторгнуть договор

Уведомление нанимателя о намерении расторгнуть договор найма

Акт возврата жилого помещения по договору найма

Ещё...

Практические ситуации

Построить список