Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет (ноябрь 2024)

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет

Согласно подпунктам 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов:

1) при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). С 1 января 2016 года - также при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале;

2) в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Внимание

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется , в частности, в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (до 1 января 2016 года - менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе.

Внимание

Размер вычета в 1 000 000 руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 130 000 руб. (1 000 000 х 13%).

Таким образом, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи жилого имущества, земельных участков и долей в указанном имуществе, но не более 1 000 000 рублей за год. См. письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/7-51, от 10.02.2010 N 03-04-05/7-46, от 17.04.2009 N 03-04-05-01/228, от 28.01.2009 N 03-04-05-01/24, УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791.

С 1 января 2016 года вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества (то есть нежилой недвижимости), находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Внимание

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, освобождение дохода от его продажи осуществляется в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ без учета изменений, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Не урегулирована НК РФ ситуация с продажей недостроенных жилых домов. По мнению контролирующих органов, жилой дом, строительство которого не завершено, относится к иному имуществу. Следовательно, при его продаже налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере, не превышающем 250 000 руб. (см. письма Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199, от 10.03.2010 N 03-04-05/9-93, ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@). Однако судьи ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 13.01.2010 по делу N А13-7028/2009 пришли к выводу, что жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено НК РФ. Получается, что при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет до 1 000 000 руб.

Срок владения имуществом

Вычет предоставляется при продаже жилого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (до 1 января 2016 года - менее трех лет). Доход, полученный от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более такого минимального срока, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для объектов недвижимости, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из условий:

1) право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;

2) право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика следует считать с даты регистрации права собственности на это имущество в установленном законодательством порядке (статьи 131 и 219 ГК РФ). См. письма Минфина России от 18.05.2012 N 03-04-05/9-651, от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 13.02.2012 N 03-04-05/7-171 и другие. По мнению Минфина России (письма от 14.08.2013 N 03-04-05/32983, от 03.07.2013 N 03-04-07/25455, от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181) в случае признания права собственности физического лица на объекты недвижимости решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда (см. также письмо ФНС России от 04.07.2014 N БС-4-11/13067@).

Место нахождения продаваемого имущества (РФ или нет) для целей применения вычета значения не имеет. Поэтому физлица - налоговые резиденты России, получающие доходы от продажи собственного имущества, расположенного вне территории РФ, и получившие доход от источников за границей, имеют право на получение вычета (см. письмо Минфина России от 19.11.2012 N 03-04-05/4-1319).

Имущественный налоговый вычет при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока, предоставляется налоговым органом по окончании налогового периода, в котором был получен доход от его продажи (п. 7 ст. 220 НК РФ). При этом физические лица самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате в бюджет исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности (ст. 228 НК РФ). Для получения вычета при подаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик должен представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по НДФЛ. См. также письмо ФНС от 07.03.2013 N ЕД-3-3/788@.

Уменьшение доходов от продажи недвижимости на сумму расходов на ее приобретение

В силу пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вычета налогоплательщик может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с такой реализацией. При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. По мнению Минфина России, акт приема-передачи денежных средств также можно отнести к документам, фактически подтверждающим расходы налогоплательщика по приобретению продаваемого имущества (см. письмо Минфина России от 09.11.2012 N 03-04-05/7-1265).

Внимание

Если налогоплательщик не нес расходов, связанных с приобретением имущества, оснований для применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ нет (см. также письмо Минфина России от 04.04.2016 N 03-04-05/18915).

Суммы субсидии и (или) материнского капитала, направленные налогоплательщиком на приобретение недвижимого имущества, являются его расходами, поэтому при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств единовременной субсидии и (или) материнского капитала (см. письмо Минфина России от 10.07.2014 N 03-04-07/33669). Кроме того, в расходах можно учесть проценты по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение этого жилья (см. письмо Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-07/29913).

Примечание

Индексация расходов, понесенных при приобретении квартиры, в целях расчета имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц НК РФ не предусмотрена (см. письмо Минфина России от 07.08.2015 N 03-04-05/45738).

По мнению Минфина России, изложенному в письмах от 03.11.2016 N 03-04-05/64773, от 14.08.2015 N 03-04-05/47023, расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходы, связанные с оформлением права собственности на нее, не относятся к расходам, связанным с приобретением указанной квартиры.

В письме Минфина России от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411 разъяснено, что если продаваемый объект образован в результате раздела на части первоначально приобретенного жилого объекта, то документально подтверждены расходы только на приобретение в целом первоначального объекта. НК РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного. В такой ситуации рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным. При таких обстоятельствах налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей.

Надо ли уплачивать НДФЛ при продаже квартиры, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее трех лет назад? Согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. Поэтому если право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщику (независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные от ее продажи, не подлежат налогообложению НДФЛ (см. письмо Минфина России от 15.12.2014 N 03-04-05/64660).

Если квартира была приобретена налогоплательщиком в порядке дарения от юридического лица и с дохода в виде ее стоимости уплачен НДФЛ, то в качестве расходов на приобретение этой квартиры может быть учтена сумма НДФЛ, уплаченная в связи с получением квартиры в дар (см. письма Минфина России от 07.11.2013 N 03-04-05/47646, от 31.10.2013 N 03-04-05/46616).

В отличие от имущественного вычета при покупке жилья, вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет (см. письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).

Если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта превышает сумму доходов от его продажи, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ в целом за налоговый период. См. письмо ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@.

Тема

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества

См. также

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества, находящегося в общей собственности (продаже долей)

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже нескольких объектов

НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже жилья и одновременной покупке другого жилого имущества

Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех (пяти) лет, не облагаемые НДФЛ

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества (помимо жилья), находившегося в собственности менее минимального срока владения

Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества

Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты)

Практические ситуации

Построить список