Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости (декабрь 2024)

Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости

Согласно подпунктам 1 - 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении таких объектов недвижимости, как:

- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

- нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;

- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

По перечисленным объектам недвижимости налоговая база определяется налогоплательщиком отдельно от объектов, в отношении которых налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества (п. 1 ст. 376 НК РФ). При этом среднегодовая стоимость имущества рассчитывается без учета имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость (второй абзац п. 4 ст. 376 НК РФ).

В пунктах 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ даны определения объектов, облагаемых по кадастровой стоимости:

- административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из условий:

1) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

- торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (и т.п.), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из условий:

1) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (и т.п.) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:

- здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

- фактическим использованием здания (и т.п.) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% общей площади этого здания (и т.п.) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Решение об определении налоговой базы как кадастровой стоимости имущества, указанного в подпунктах 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (деловых и пр. центров, жилья), может быть принято законом субъекта РФ только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости. Если соответствующий закон принят, то в отношении перечисленных объектов недвижимого имущества прежний порядок определения налоговой базы (исходя из среднегодовой стоимости) не применяется (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу (п. 7 ст. 378.2 НК РФ):

1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость;

2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту РФ;

3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в сети "Интернет".

См. также письма Минфина России от 27.01.2014 N 03-05-05-01/2713, от 23.12.2013 N 03-05-04-01/56726.

Перечень объектов недвижимого имущества носит технический характер и необходим для информирования налоговых органов и налогоплательщиков о применении порядка определения налоговой базы по налогу на имущество для отдельных объектов недвижимости. Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ до установления порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, предусмотренного п. 9 ст. 378.2 НК РФ, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. До принятия соответствующего нормативного акта порядок определения вида фактического использования объектов недвижимого имущества устанавливается законом субъекта РФ (с учетом положений п.п. 3, 4, 5 ст. 378.2 НК РФ), на основании которого такие объекты подлежат включению в Перечень объектов недвижимого имущества (см. письмо Минфина России от 01.09.2014 N 03-05-04-01/43535).

Если субъектом РФ такой перечень официально не размещен в установленный срок, на налогоплательщика не может быть возложена обязанность по уплате налога в соответствии с законом субъекта РФ, устанавливающего особенности определения налоговой базы на очередной налоговый период исходя из кадастровой стоимости, действие которого распространено с начала указанного налогового периода. Следовательно, сумма налога и авансовых платежей за этот налоговый период исчисляется в отношении указанных объектов без учета положений ст. 378.2 НК РФ, то есть исходя из налоговой базы, определяемой в общеустановленном порядке в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ. См. письма Минфина России от 06.02.2014 N 03-05-05-01/4765, от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962, от 29.11.2013 N 03-05-04-01/51779, от 25.11.2013 N 03-05-05-01/50810.

При этом следует помнить, что указанные в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ жилые объекты не включаются в Перечень объектов недвижимого имущества, опредленный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ на основании п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а облагаются налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ и соответствующего закона субъекта РФ (см. письмо Минфина России от 06.05.2015 N 03-05-05-01/25946).

Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, вообще не облагаются налогом на имущество организаций (см. письма ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7028@, Минфина России от 02.04.2015 N 03-05-05-01/18381, от 02.04.2015 N 03-05-05-01/18421).

Внимание

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц (ч. 4 ст. 63 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В письме Минфина России от 25.11.2015 N 03-05-04-01/68419 также указано, что принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства не увязывается с государственной регистрацией, в связи с чем объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению с даты постановки их на баланс организации в качестве основных средств.

Однако ст. 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. Пунктом 2 ст. 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого объекта, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК Ф.

Кроме того, п. 2 ст. 378.2 НК РФ определено, что после принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества, переход к определению налоговой базы в отношении указанных объектов недвижимого имущества как их среднегодовой стоимости не допускается. В соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (далее - Перечень).

В силу указанных положений в отношении включенных в Перечень субъекта РФ объектов недвижимого имущества налогоплательщиками признаются собственники объектов недвижимого имущества независимо от учета данных активов в качестве основных средств организацией-балансодержателем и отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного вследствие сделки с объектом недвижимого имущества.

В дополнение к этому в письме Минфина России от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770 высказана мысль о том, что при отсутствии у покупателя - балансодержателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенный в соответствующий Перечень в рамках ст. 378.2 НК РФ, налогоплательщиком признается продавец-собственник объекта недвижимого имущества.

Примечание

Обратите внимание, с 1 января 2016 года объекты торгово-офисной недвижимости у организаций, владеющей ими на праве хозяйственного ведения, тоже подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости (см. письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-05-05-01/32447, информацию ФНС России от 08.12.2015).

Налогоплательщик в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, уплачивает налог (авансовые платежи) в бюджет по месту нахождения каждого из объектов. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и кадастровой стоимости этого имущества (п. 13 ст. 378.2 НК РФ). Сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января налогового периода, умноженная на соответствующую налоговую ставку (пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в ст. 378.2 НК РФ, исчисление суммы налога (авансовых платежей) в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено ст. 378.2 НК РФ (п. 5 ст. 382 НК РФ). См. письма ФНС России от 19.06.2014 N БС-4-11/11793@, от 19.05.2014 N БС-4-11/9523@. До 1 января 2016 года в письмах ФНС России от 05.10.2015 N БС-4-11/17326@, от 23.03.2015 N БС-4-11/4606@ разъяснено, что при определении этого коэффициента за полный месяц принимается любое количество дней в месяце возникновения права собственности, вне зависимости от порядка определения налоговой базы у предыдущего собственника.

Внимание

С 1 января 2016 года месяц возникновения (прекращения) права собственности на объект принимается за полный месяц, если возникновение права собственности произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца (п. 5 ст. 382 НК РФ).

С 1 января 2016 года отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих налог исходя из кадастровой стоимости, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года.

Пример

Налогоплательщик 16 февраля 2016 года продал объект недвижимости, облагаемый по кадастровой стоимости.

Согласно порядку, действовавшему до 1 января 2016 года, он должен был исчислить и уплатить авансовые платежи за I квартал (коэффициент владения k = 2/3), полугодие (k = 2/6), 9 месяцев (k = 2/9). Тогда по итогам года налог (k = 2/12) получился бы к возврату.

С 2016 годаналогоплательщик при исчислении авансовых платежей за I квартал применит k = 2/3, а за II и III кварталы 2016 года сумма авансового платежа получится нулевая, так как объект продан и коэффициент владения равен 0/3, то есть нулю. По итогам года сумма налога к уплате будет равна сумме авансового платежа за I квартал, то есть к доплате по итогам года налога не будет.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в пп. 1 или 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, была определена в соответствии с законодательством РФ в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января налогового периода, налоговая база и сумма налога (авансового платежа) по текущему налоговому периоду в отношении такого объекта определяются в общем порядке без учета положений ст. 378.2 НК РФ (пп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Иными словами, в отношении таких объектов недвижимости налоговая база определяется исходя из среднегодовой стоимости объекта по данным бухгалтерского учета.

Согласно п. 10 ст. 378.2 НК РФ объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, выявленные в течение налогового периода и которые не были включены в перечень по состоянию на 1 января налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ на очередной налоговый период (под очередным, по всей вероятности, подразумевается следующий налоговый период), если этим пунктом не предусмотрено иное. Если объект недвижимости образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, такой вновь образованный объект при условии соответствия его критериям, предусмотренным ст. 378.2 НК РФ, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не установлена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ). См. также письмо Минфина России от 26.02.2014 N 03-05-05-01/8066.

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Предусмотрены два исключения:

- изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость;

- в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в перечень объекта недвижимого имущества, налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость (см. письмо ФНС России от 28.04.2015 N БС-4-11/7315).

О порядке заполнения налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости объектов, см. письмо ФНС России от 16.10.2014 N БС-4-11/21488.

Внимание

ФНС России в письме от 25.03.2016 N БС-4-11/5197@ сообщает, что до внесения изменений в приказ ФНС России от 24.11.2011 N ММВ-7-11/895 при заполнении налоговых расчетов по авансовым платежам по налогу на имущество организаций налогоплательщиками по строке "Отчетный период (код)" указывается код отчетного периода, за который представлен расчет, в соответствии с Приложением N 1 к письму.

Приказом ФНС России от 31.03.2017 N ММВ-7-21/271@ утверждены новые формы и форматы декларации по налогу на имущество организаций и расчета по авансовым платежам. По ним надо будет отчитываться начиная с представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций за налоговый период 2017 года.

В письме ФНС России от 23.12.2015 N БС-4-11/22566 разъяснено, что в отношении объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, отчетность по налогу на имущество представляется в налоговые органы по местонахождению указанных объектов.

В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства, действует специальное правило, согласно которому если в отношении перечисленных объектов кадастровая стоимость не определена, то налоговая база по ним принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ). См. также письмо Минфина России от 11.12.2013 N 03-05-05-01/54342.

С 1 июля 2014 года плательщики ЕНВД также должны уплачивать налог на имущество по объектам недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость. По мнению Минфина России, изложенному в письме от 02.06.2014 N 03-05-05-01/26195, сумма налога на имущество организаций за 2014 год должна исчисляться ими за период с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2014 года как 1/2 кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку, за минусом исчисленной суммы авансового платежа за 9 месяцев 2014 года. При этом положения ст. 378.2 НК РФ применяются организациями - собственниками, перешедшими на ЕНВД, с 1 июля 2014 года в отношении объектов недвижимого имущества, включенных соответствующим субъектом РФ в Перечень объектов недвижимого имущества не позднее 1 января 2014 года.

C 1 января 2015 года плательщики на УСН уплачивают налог на имущество с недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости согласно ст. 378.2 НК РФ.

Об уплате налога на имущество плательщиками ЕНВД и УСН см. также письмо ФНС России от 29.05.2015 N ГД-2-3/647@.

Темы

Объект обложения налогом на имущество организаций

Налоговая база по налогу на имущество организаций

См. также

Объект обложения налогом на имущество для российских организаций

Налогообложение имущества иностранных организаций, не ведущих деятельность в РФ через постоянные представительства

Налоговая база по налогу на имущество организаций

Cтавки по налогу на имущество организаций

Порядок исчисления налога на имущество организаций и авансовых платежей

Налогоплательщики ЕНВД

Налогоплательщики при УСН

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список