Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2015 г. N 16АП-745/15

г. Ессентуки

29 апреля 2015 г.

Дело N А63-6121/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дагэнергобанк" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.02.2015 по делу N А63-6121/2014 по исковому заявлению Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 1092647001413, г. Железноводск, к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта", ОГРН 1022603421268, г. Железноводск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь, общества с ограниченной ответственностью "Дагэнергобанк", ОГРН 1020500000553, г. Махачкала, открытого акционерного общества "Сбербанк России", г. Ставрополь, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края, г. Ставрополь, а также физических лиц Поповой О.В, г. Железноводск, Харченко Н.М., г. Железноводск, Раваян К.Р., г. Железноводск, Домбровской А.В., г. Железноводск, Хлопонина А.Ю., г. Железноводск, Кулясовой К.Г., г. Видное, Обрященко П.В., г. Железноводск, об обязании передать 22 квартиры с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31 общей стоимостью 15 960 000,00 рублей, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, свободными от каких-либо обременений и каких бы то ни было прав третьих лиц; об обязании в случае невозможности исполнения ответчиком вышеизложенных требований - передать 22 квартиры, свободные от каких-либо обременении и каких бы то ни было прав третьих лиц, аналогичные по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки квартирам с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенным по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта", ОГРН 1022603421268, г. Железноводск, к Управлению городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, о взыскании задолженности по оплате квартиры N 24, расположенной по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, в размере 592 800 руб., и о расторжении муниципального контракта N 12А-12 от 17.04.2012 (судья Безлепко В.В.), при участии в судебном заседании: от Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска - Чучушко И.А., доверенность от 04.03.2015; Раваян К.Р. (лично); в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" об обязании во исполнение условий муниципального контракта на право заключения муниципального контракта по приобретению у застройщика жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан города-курорта Железноводска Ставропольского края из аварийного жилищного фонда от 17.04.2012 N 12А-12 передать Управлению городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края 29 квартиры с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31, 33, 34, 35, 38, 39, 40, 41, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д.51.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, общество с ограниченной ответственностью "Дагэнергобанк", физические лица: Попова О.В. Харченко Н.М., Раваян К.Р., Домбровская А.В., Хлопонин А.Ю., Кулясова К.Г. (ранее Зосян Г.К.), Обрященко П.В., открытого акционерного общества "Сбербанк России", Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика передать 22 квартиры с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, а случае невозможности исполнения ответчиком требований о передаче квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31 общей стоимостью 15 960 000 руб., расположенных по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д. 51, просил суд обязать ООО "СМУ курорта" передать истцу 22 (двадцать две) квартиры, свободными от каких-либо обременений и прав третьих лиц, аналогичных по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки квартирам 1, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

ООО "СМУ Курорта" обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" задолженности в размере 592 800 руб. по оплате квартиры N 24, расположенной по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, а также о расторжении муниципального контракта от 17.04.2012 N 12А-12.

Решением от 10.02.2015 исковые требования Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска удовлетворены частично. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" передать Управлению городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска 15 (пятнадцать) квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51. В остальной части исковых требований Управления городского хозяйства администрации города-курорта г. Железноводск отказать. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 000 руб. В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" в части взыскания задолженности в размере 592 800 руб. по оплате квартиры N 24, расположенной по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, отказал. В части встречного требования общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" оставил без рассмотрения.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Дагэнергобанк" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что 15 квартир (N N 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31) по адресу: г. Железноводск, улица Суворова, д. 51, переданы банку в качестве обеспечения по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии. Муниципальный контракт и договоры участия в долевом строительстве не были зарегистрированы, правопритязания, заявленные в судебном порядке права требования, отсутствовали, заявления о возражении и аресты отсутствовали, также отсутствовали данные о заключении муниципального контракта, который, по мнению ООО "Дагэнергобанк", не является действующим ввиду отсутствия регистрации в установленном порядке.

ООО "СМУ Курорта" и Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представитель Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска и Раваян К.Р. просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Правительства Ставропольского края от 15.02.2012 N 55-п между Комитетом Ставропольского края по жилищно-коммунальному хозяйству и муниципальным образованием город-курорт Железноводск Ставропольского края заключено соглашение от 11.03.2012 N 5-15 о предоставлении субсидии из краевого Фонда софинансирования расходов, выделяемых местным бюджетам в 2012 году на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного аварийным до 01 января 2007 года.

В соответствии с приложением N 1 к указанному соглашению утвержден поквартальный график финансирования - перечисления субсидий городу-курорту Железноводску средств бюджета Ставропольского края в размере 37 346 400 руб., а также средств бюджета города курорта Железноводска Ставропольского края в размере 4 149 600 руб.

Между Управлением городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска (муниципальный заказчик), действующим от имени муниципального образования города курорта Железноводска на основании положения, и обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление курорта" (застройщик) заключен муниципальный контракт от 17.04.2012 N 12А-12 на право заключения муниципального контракта по приобретению у застройщика жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан города-курорта Железноводска Ставропольского края из аварийного жилищного фонда.

Согласно протоколу от 06.04.2012 контракт заключен по итогам процедур по размещению муниципального заказа путем проведения открытого аукциона в электронной форме N 0121300021112000044, извещение о проведении указанного аукциона и соответствующая ему аукционная документация были размещены на Единой электронной торговой площадке ОАО "Единая электронная торговая площадка". Проект контракта являлся частью аукционной документации.

Всего проектом предусмотрено строительство 150 квартир в многоквартирном жилом доме по ул. Суворова, 51 г. Железноводска, строительство которого начато ООО "СМУ Курорта" и которому на правах арендатора предоставлен земельный участок с разрешенным использованием - для строительства многоквартирного жилого дома по договору аренды от 02.08.2010 N 1042 со сроком действия с 02.08.2010 по 01.08.2013 и по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 28.08.2013 N 118/2013 со сроком действия с 26.08.2013 по 25.08.2014.

В преамбуле муниципального контракта указано, что он заключен в соответствии с Федеральными законами от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с пунктом 1.1 контракта застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 60 жилых помещений (квартир) (приложение 1), предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в многоквартирном жилом доме по ул. Суворова, 51 г. Железноводска, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, и передать эти жилые помещения Управлению городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (муниципальный заказчик по контракту), а муниципальный заказчик взял на себя обязательство уплатить в установленные сроки обусловленную контрактом цену и принять жилые помещения при наличии у ответчика разрешения на ввод в эксплуатацию вышеназванного многоквартирного жилого дома.

Список с указанием номеров квартир, подлежащих передаче управлению, изложен в приложении N 1 к контракту и уточнен дополнительным соглашением от 25.11.2012 N 5, в соответствии с которым общество обязалось передать управлению 59 однокомнатных квартир общей площадью 28,0 кв.м каждая по цене 672 000 руб. каждая и одну трехкомнатную квартиру общей площадью 77,0 кв. м по цене 1 848 000 руб.

Застройщик в соответствии с пунктом 2.7 вправе требовать оплаты за выполненные им обязательства в порядке, предусмотренном муниципальным контрактом.

Цена муниципального контракта составила 41 496 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади - 24 000 руб., но не более максимальной площади, указанной в техническом задании. Стоимость объектов долевого строительства, определенная по результатам открытого аукциона в электронном виде от 06.04.2012 N 0121300021112000044, является окончательной и пересмотру не подлежит (пункт 3.2).

Источником финансирования являются средства бюджета Ставропольского края в размере 37 346 400 руб. и бюджета города курорта Железноводска Ставропольского края в размере 4 149 600 руб. (пункт 3.3 контракта).

Список с указанием номеров квартир, подлежащих передаче, изложен в приложении N 1 к контракту и уточнен дополнительным соглашением от 25.11.2012 N 5.

Цена муниципального контракта составила 41 496 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади - 24 000 руб., но не более максимальной площади, указанной в техническом задании. Стоимость объектов долевого строительства, определенная по результатам открытого аукциона в электронном виде от 06.04.2012 N 0121300021112000044, является окончательной и пересмотру не подлежит (пункт 3.2).

Муниципальный заказчик вправе в случае существенного нарушения требований к качеству объектов долевого строительства (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков), в случае выявления обременения объектов долевого строительства правами третьих лиц, а также по иным обстоятельствам требовать замены объектов долевого строительства по тому же или другому адресу, в том же или другом многоквартирном жилом доме на соответствие требованиям муниципального контракта в срок, согласованный сторонами контракта (пункт 2.6 с учетом дополнительного соглашения от 25.11.2013).

Оплата объектов долевого строительства производится по безналичному расчету путем перечисления денежных средств на счет застройщика платежными поручениями в порядке, предусмотренном в подпунктах к пункту 3.4 (в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2013), а именно: заказчик перечисляет авансовый платеж в размере 30 % от цены контракта, что составляет 12 448 800 руб., в течение 30 дней с момента подписания контракта и представления застройщиком счета на авансовый платеж, частичная оплата вносится после выполнения половины общестроительных работ, в том числе: фундаменты, несущие стены, перегородки, перекрытия, в размере 20 % от цены контракта, что составляет 8 299 200 руб., в течение 30 дней со дня предоставления унифицированных форм КС-2, КС-3, частичная оплата вносится после завершения общестроительных работ, в том числе: фундаменты, несущие стены, перегородки, перекрытия, в размере 20 % от цены контракта, что составляет 8 299 200 руб., в течение 30 дней со дня предоставления унифицированных форм КС-2, КС-3, частичная оплата вносится после завершения наружных сетей, внутренних сетей в здании, штукатурки, частичного выполнения отделочных работ, установки дверей, остекления в размере 20 % от цены контракта, что составляет 8 299 200 руб., в течение 30 дней со дня предоставления унифицированных форм КС-2, КС-3, окончательный расчет производится в течение 10 календарных дней после подачи заявления застройщиком на ввод объекта в эксплуатацию в размере 10 % от цены контракта, что составляет 4 149 600 руб. Днем платежа считается день списания денежных средств со счета заказчика, частичная оплата вносится после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания актов приема-передачи объектов долевого строительства в размере 20 % от цены контракта, что составляет 8 299 200 руб. в течение 30 дней со дня подписания актов приема-передачи.

Пунктом 4.1 муниципального контракта от 17.04.2012 N 12А-12 срок завершения объекта строительства, ввод в эксплуатацию и государственная регистрация на объекты долевого строительства не могут превышать 243 дня со дня подписания контракта.

В соответствии с пунктом 6.1.1 контракта застройщик вправе требовать в судебном порядке расторжения договора при нарушении муниципальным заказчиком сроков внесения платежа более чем на 3 месяца.

Муниципальный заказчик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с подпунктами пункта 6 контракта, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства в предусмотренный срок (пункт 6.2.1).

Управление городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска свои требования исполнило в полном объеме.

Так, в порядке авансирования на основании предъявленных истцу ответчиком счетов управление перечислило застройщику денежные средства в общей сумме 20 748 000 руб.: по счету от 17.04.2012 N 22 на сумму 12 448 800 руб. платежным поручением от 19.04.2012 N 2882935 перечислено 11 203 920 руб., платежным поручением от 19.04.2012 N 2882934 перечислено 1 244 880 руб.; по счету от 12.07.2012 N 39 на сумму 8 299 200 руб. платежным поручением от 16.07.2012 N 3454340 перечислено 829 920 руб., платежным поручением от 16.07.2012 N3454341 перечислено 7 469 280 руб.

В дальнейшем истец в соответствии с актами приемки выполненных работ перечислил ответчику денежные средства в общей сумме 20 748 000 руб.: в соответствии с актом приемки выполненных работ от 30.11.2012 N 47: платежным поручением от 30.11.2012 N 4352227 перечислено 4 500 000 руб.; в соответствии с актом приемки выполненных работ от 03.12.2012 N 48: платежным поручением от 05.12.2012 N 4379622 перечислено 829 920 руб., платежным поручением от 05.12.2012 N 4379621 перечислено 2 969 280 руб.; в соответствии с актом приемки выполненных работ от 25.03.2013 N 3: платежным поручением от 22.05.2013 N 5846028 перечислено 829 920 руб., платежным поручением от 02.04.2013 N 5336681 перечислено 7 469 280 руб.; в соответствии с актом приемки выполненных работ от 11.06.2013 N 15: платежным поручением от 11.06.2013 N 6068901 перечислено 207 480 руб., платежным поручением от 11.06.2013 N 6071887 перечислено 1 867 320 руб., в соответствии с актом приемки выполненных работ от 27.08.2013 N 35: платежным поручением от 10.09.2013 N 7015644 перечислено 207 480 руб., платежным поручением от 30.08.2013 N 6910716 перечислено 1 867 320 руб.

Всего управление перечислило ответчику в соответствии с вышеперечисленными актами приемки выполненных работ 20 748 000 руб., а в целом по муниципальному контракту 41 496 000 руб. (из них: 20 748 000 руб. - авансом, 20 748 000 руб. - в соответствии с актами приемки выполненных работ), что составляет 100 % цены контракта.

Администрацией города-курорта Железноводска 30.08.2013 выдано застройщику разрешение N RU26303000-13 на ввод объекта (многоквартирного жилого дома по ул. Суворова, 51 г. Железноводска) в эксплуатацию, которое впоследствии отменено постановлением администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 22.11.2013 N 1296.

Впоследствии администрацией города-курорта Железноводска выдано новое разрешение от 27.12.2013 RU26303000-26 на ввод объекта - многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Ответчик в период с 25.11.2013 по 20.06.2014 передал истцу объекты долевого строительства, расположенные по адресу: г. Железноводск, ул. Суворова, д. 51: по акту от 25.11.2013 квартиры с номерами 66, 69, 70, 73, 74, 75, 91, 92, 110, 111, по акту от 25.11.2013 квартиры с номерами 81, 82, 83, 85, 86, по акту от 11.03.2014 квартиры с номерами 45, 47, 48, 49, 52, 53, 54, 55, 56, 59, 62, 63, 76, 77, 118, по акту 30.04.2014 квартиру с номером 42, по акту от 20.06.2014 квартиры с номерами 33, 34, 35, 38,39, 40, 41.

На момент рассмотрения настоящего спора с учетом уточненных исковых требований ООО "СМУ Курорта" передало Управлению городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска 38 квартир из 60 квартир, подлежащих передаче в соответствии с муниципальным контрактом от 17.04.2012 N 12А-12, не исполнив тем самым в полном объеме обязательств, предусмотренных вышеуказанным контрактом.

Из материалов дела также установлено, что квартиры N N 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, улица Суворова, д. 51, переданы ответчиком ООО "Дагэнергобанк" в качестве залога обеспечения по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 23.12.2013 N 03-03/13/Ю-К, заключенному между ООО "СМУ Курорта" и ООО "Дагэнергобанк", а также договором ипотеки от 23.12.2013 N 03-03/13/Ю-и (запись регистрации в ЕГРП N 26-26-36/013/2013-531 от 25.12.2013) и договором ипотеки от 20.01.2014 N 03-01/14/Ю-и (запись регистрации в ЕГРП от 24.01.2014 N 26-26-36/001/2014).

На другую часть спорных квартир (N N 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21), расположенных по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д. 51 и выступающих предметом муниципального контракта, зарегистрировано право собственности за гражданами - физическими лицами - Поповой О.В. (квартира 10); Харченко Н.М. (квартира 11); Раваян К.Р. (квартира 17); Домбровской А.В. (квартира 18); Хлопониным А.Ю. (квартира 19); Зосян К.Г. (квартира 20); Обрященко П.В. (квартира 21). Указанные квартиры переданы ООО "СМУ Курорта" физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве.

Управлением городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края в адрес ООО "СМУ Курорта" неоднократно направлялись претензионные письма с указанием на нарушение сроков передачи жилых помещений в муниципальную собственность, однако указанные обязательства в полном объеме не исполнены, в связи с чем управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "СМУ Курорта", считая, что муниципальным заказчиком нарушены сроки внесения платежа более чем на 3 месяца (пункт 6.1.1 контракта), требует в судебном порядке расторжения договора с выплатой недостающей суммы.

Согласно статьям 1, 2 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", действовавшем в период заключения спорного контракта, под государственным или муниципальным контрактом понимается договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд. Государственный контракт и муниципальный контракт заключаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами с учетом положений данного Федерального закона.

Суд первой инстанции, изучив условия муниципального контракта от 17.04.201 2 N 12А-12, с учетом соглашения от 11.03.2012 N 5-15 между Комитетом Ставропольского края по жилищно-коммунальному хозяйству и муниципальным образованием города - курорта Железноводска Ставропольского края о предоставлении субсидии из краевого Фонда софинансирования расходов, выделяемых местным бюджетам в 2012 году на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного аварийным до 01 января 2007 года, пришел к правильному выводу о том, что данный контракт заключен в соответствии с требованиями Федеральных законов от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", на что прямо указано в преамбуле контракта, а также в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", в редакциях, действовавших на дату проведения открытого аукциона и заключения муниципального контракта.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ). В части 4 указанной статьи указано, что договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Частью 9 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ установлено, что государственный контракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 5 настоящей статьи, в том числе в многоквартирных домах, строящихся (создаваемых) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", для переселения граждан (далее - государственный контракт) должен предусматривать следующие существенные условия: 1) стороной государственного контракта является застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов, указанных в части 5 настоящей статьи; 2) цена государственного контракта формируется исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений, на приобретение которых субъектами Российской Федерации размещается заказ. Такая цена одного квадратного метра не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемую федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, с учетом средней стоимости строительства многоквартирных домов для каждого субъекта Российской Федерации; обязательства застройщика осуществить завершение строительства многоквартирных домов, указанных в части 5 настоящей статьи, и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на жилые помещения, указанные в части 5 настоящей статьи, не позднее чем в течение шести месяцев с даты заключения государственного контракта; полная оплата государственного контракта осуществляется после государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации на указанные в части 5 настоящей статьи жилые помещения.

Согласно части 10 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ государственный контракт наряду с указанными в части 9 настоящей статьи существенными условиями может содержать иные существенные условия, в том числе: возможность выплаты аванса в размере не более чем тридцать процентов цены государственного контракта; размер обеспечения исполнения государственного контракта в случае, если в извещении о проведении запроса котировок субъектом Российской Федерации установлено требование обеспечения исполнения государственного контракта; 3) возможность частичной оплаты государственного контракта после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, стороны при заключении спорного контракта определили: подлежащие передаче конкретные объекты долевого строительства (60 жилых помещений (квартир), предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в многоквартирном жилом доме по ул. Суворова, 51 г. Железноводска); список с указанием номеров квартир, подлежащих передаче, который изложен в приложении N 1 к контракту и уточнен дополнительным соглашением от 25.11.2012 N 5, в соответствии с которым ООО "СМУ Курорта" обязалось передать управлению 59 однокомнатных квартир общей площадью 28,0 кв.м каждая по цене 672 000 руб. каждая и одну трехкомнатную квартиру общей площадью 77,0 кв. м по цене 1 848 000 руб.; цену муниципального контракта, которая составила 41 496 000 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади - 24 000 руб., но не более максимальной площади, указанной в техническом задании сроки, а также порядок уплаты цены в соответствии с пунктом 3.4 (в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2013); срок передачи застройщиком объектов долевого строительства - не более 243 дня со дня подписания контракта, гарантийные сроки (в разделе 4 пункты 4.4. - 4.6), а также сроки и обязательства застройщика осуществить завершение строительства и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика; стороной контракта является застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов.

При этом возможность авансирования и рассрочки оплаты цены муниципального контракта, имевшая место при исполнении спорного контракта, предусмотрена пунктом 10 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, установленным для муниципальных контрактов данного вида, в связи с чем доводы о незаключенности спорного контракта не принимаются судом.

Сам по себе довод о том, что ООО "СМУ Курорта" как застройщик, осуществляющий строительство многоквартирных домов, строительство которых не завершено, не соответствует требованиям, указанным в части 5 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ, т.к. строительная готовность дома составляла менее чем 70 %, не влияет на выводы суда о заключенности муниципального контракта, поскольку он заключен по итогам процедур по размещению муниципального заказа путем проведения открытого аукциона в электронной форме N 0121300021112000044.

Открытый аукцион в электронной форме N 0121300021112000044 по размещению муниципального заказа в связи с подачей на участие в аукционе в период 14.03.2012 по 03.04.2012 только одной заявки (ООО "СМУ Курорта") признан несостоявшимся, а контракт заключен по начальной (максимальной) цене, заявленной в аукционной документации, с единственным участником, согласно протоколу (реестровый N 0121300021112000044) рассмотрения вторых частей заявок от 06.04.2012.

Указанный протокол не оспорен и не признан недействительным, сам же муниципальный контракт, заключенный на основе протокола, частично исполнен сторонами (муниципальным заказчиком произведена полная оплата и застройщиком передано 38 из 60 квартир), в связи с чем указанный выше довод имел бы правовое значение в случае оспаривания протокола другим участником аукциона - застройщиком, имеющим объект незавершенного строительства с большей степенью готовности.

Доводы ничтожности муниципального контракта в связи с отсутствием его государственной регистрации, не может быть принят, поскольку отсутствие обязательной государственной регистрации в случаях, установленных законом, влечет его незаключенность, а не недействительность.

В пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ указано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Однако иное предусмотрено пунктом 3 статьи 27 указанного закона, согласно которому положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Согласно части 14 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 350-ФЗ, действовавшей на день заключения контракта, государственная регистрация государственного контракта не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности на жилые помещения, указанные в части 5 настоящей статьи, в случаях, предусмотренных пунктом 4 части 9 и частью 13 настоящей статьи, осуществляется в течение не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой государственной регистрации.

Часть 14 статьи 20.1 введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 147-ФЗ и ее положения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года (часть 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ).

Таким образом, государственная регистрация контракта на день его заключения не являлась обязательной в соответствии с законом, в связи с чем доводы о незаключенности муниципального контракта ввиду отсутствия его регистрации являются несостоятельными.

Требование о государственной регистрации муниципального контракта направлено на защиту прав дольщика, то есть отсутствие такой регистрации не позволяет дольщику противопоставлять свои права третьим лицам, но не лишает его (дольщика) права требовать от застройщика исполнения обязательств по передаче оплаченного жилого помещения, если в договоре оговорены все существенные условия.

Такой подход основан на положениях статей 10, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" и приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.02.2013 N 15510/12.

Доводы о ничтожности муниципального контракта от 17.04.2012 N 12А-12, заключенного муниципальным образованием как лицом, не имеющим на это права, обоснованно отклонен судом, поскольку в силу статьи 4 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения контракта) предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилищного фонда субъектам Российской Федерации или в случае, установленном частью 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", муниципальным образованиям осуществляется исключительно на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц) или перечисленных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации домах и (или) на строительство таких домов.

Довод общества о том, что квартиры построены и переданы истцу с большей площадью, а соответственно, должны быть оплачены в недостающей части, правомерно отклонен судом, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" цена работ сторонами согласована, и согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", а также условиям самого контракта цена муниципального контракта является твердой и не подлежит изменению, кроме специально оговоренных в законе случаев. Данный довод также не свидетельствует о незаключенности контракта.

В соответствии с приложением N 1 к муниципальному контракту в редакции дополнительного соглашения от 25.11.2013 N 5 общество обязалось передать управлению 59 однокомнатных квартир общей площадью по 28,0 кв.м каждая по цене 672 000 руб. каждая и одну трехкомнатную квартиру общей площадью 77,0 кв.м по цене 1 848 000 руб.

Пункт 3.1.1 контракта предусматривает вероятность превышения фактической площади каждой квартиры над той площадью, которая предусмотрена контрактом. При этом пункт 3.1.1 контракта устанавливает, что превышение фактической площади каждой квартиры над максимальной площадью, установленной контрактом, не является основанием изменения цены контракта, входит в цену контракта и дополнительно не оплачивается.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. При этом, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 426-ФЗ, действовавшей на момент заключения контракта) цена контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев заключения контракта на основании пункта 2.1 части 2 статьи 55 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ, а также случаев, установленных частями 4.2, 6, 6.2 - 6.4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ. Оплата поставляемых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг осуществляется по цене, установленной контрактом, за исключением случаев заключения контракта на энергосервис на основании статьи 56.1 настоящего Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ.

Муниципальный контракт на право заключения муниципального контракта по приобретению у застройщика жилых помещений в многоквартирных домах для переселения граждан города-курорта Железноводска Ставропольского края из аварийного жилищного фонда от 17.04.2012 N 12А-12 не входит в перечень вышеперечисленных установленных законом случаев, которые допускают изменение цены контракта.

Условий об изменении цены муниципального контракта в самом контракте также не предусмотрено. Соглашений об увеличении цены контракта между управлением и обществом не заключалось.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ цена контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения контракта. Таким образом, закон, запрещая в общем изменение цены муниципального или государственного контракта, допускает изменение цены муниципального или государственного контракта только в сторону её снижения по соглашению сторон контракта. Соглашения о снижении цены контракта между управлением и обществом также не заключались.

Строительство многоквартирного дома администрацией города-курорта по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д.51, завершено и администрацией г. Железноводска выдано новое разрешение от 27.12.2013 RU26303000-26 на ввод объекта - многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждается, что оговоренная цена контракта в размере 41 496 000 руб. полностью оплачена управлением, претензий от застройщика муниципальному заказчику о неполучении указанных средств не направлялось и в ходе судебного разбирательства представителем ответчика поступление указанных средств на счет общества подтверждено.

На этом основании встречные требования о взыскании задолженности по оплате квартиры N 24, расположенной по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д.51, в размере 592 800 руб. удовлетворению не подлежат.

Таким образом, Управление городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края в полном объеме исполнило свои обязательства, установленные контрактом, за исключением тех обязательств (приемка жилых помещений), исполнение которых обусловлено действиями ООО "СМУ Курорта".

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 31.11.2011 действовавшей на момент заключения контракта) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Право управления требовать понуждения общества к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, предусмотрено статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Поскольку срок исполнения обязательств по передаче квартир, предусмотренный законом и муниципальным контрактом, наступил, при таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что управлением правомерно заявлены требования о передаче 15 квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению.

На другую часть спорных квартир (N N 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21), расположенных по адресу: город Железноводск, улица Суворова, д. 51 и выступающих предметом муниципального контракта, зарегистрировано право собственности за гражданами - физическими лицами - Поповой О.В. (квартира 10); Харченко Н.М. (квартира 11); Раваян К.Р. (квартира 17); Домбровской А.В. (квартира 18); Хлопониным А.Ю. (квартира 19); Зосян К.Г. (квартира 20); Обрященко П.В. (квартира 21). Указанные квартиры переданы ООО "СМУ Курорта" физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве.

В статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что право требовать понуждения к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Судом установлен факт реализации 7 квартир помещений в многоквартирном доме третьим лицам, подтвержден представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, копиями свидетельств о госрегистрации права собственности. Данные обстоятельства управление не оспаривает.

В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав управления путем удовлетворения требований о передаче имущества.

При таких обстоятельствах в части 7 квартир (N N 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21), на которые зарегистрировано право собственности граждан, суд отказывает истцу в иске. Данные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2014 по делу N А32-7017/2013).

Также суд правомерно отказал в требовании управления об обязании в случае невозможности исполнения ответчиком передать квартиры, свободными от каких-либо обременений и каких бы то ни было прав третьих лиц, аналогичные по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки спорным квартирам, поскольку доказательств наличия в собственности ответчика квартир, аналогичных по площади, планировке, количеству комнат и времени постройки всем спорным квартирам, расположенным по адресу: Ставропольский край, город-курорт Железноводск, ул. Суворова, д. 51, истцом в материалы дела не представлено, а судом наличие таких квартир не установлено.

В соответствии с частью 2 статьи 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при присуждении имущества арбитражный суд указывает наименование имущества, подлежащего передаче истцу, его стоимость и местонахождение.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 части 1 статьи 13 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в исполнительном листе должна быть указана резолютивная часть судебного акта.

Несоответствие исполнительного документа требованиям статьи 13 Закона N 229-ФЗ в силу пункта 4 части 1 статьи 31 этого же Закона является основанием для отказа в возбуждении исполнительного производства.

На основании изложенного, а также учитывая общие требования к судебному акту в части его исполнимости, рассматриваемое требование управления не может быть удовлетворено.

Таким образом, требования управления о передаче 15 квартир с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 24, 25, 26, 27, 28, 31, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, улица Суворова, д. 51, подлежат удовлетворению.

Отказывая при этом в требованиях о передаче данных квартир свободными от каких-либо обременении и каких бы то ни было прав третьих лиц, поскольку сам по себе факт регистрации залога данных квартир в пользу залогодержателя ООО "Дагэнергобанк" не влечет таких юридических последствий, как невозможность передачи квартир по требованию муниципального заказчика, оплатившего строительство данных квартир в рамках целевой программы переселения граждан.

Довод о ничтожности договоров ипотеки не принимается судом по следующим основаниям.

В силу положений § 3 главы 23 "Обеспечение исполнения обязательств" Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно статье 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

На основании статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

По смыслу названных норм права залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (а не объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства) считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства, а не с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2012 N ВАС-16948/12 по делу N А33-17315/2011).

Порядок внесения в ЕГРП записей о регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества урегулирован Инструкцией от 09.06.2005.

В соответствии с пунктом 19 Инструкции от 09.06.2005 государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В пункте 9 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые названным Законом об участии в долевом строительстве, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке.

Пунктом 7 статьи 13 от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрена возможность передачи объектов долевого строительства в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обществом в качестве застройщика осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При заключении договора ипотеки банку должно было известно о том, что заложенное имущество обременено правами третьих лиц - участников долевого строительства в силу закона. Данную информацию он должен был получить от застройщика или регистрирующего органа, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.06.2014 N 26-26-01/104/2014-22697, содержащей информацию об истце как участнике долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статьи 342) залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Из вышеназванных статей следует, что последующий залог движимого имущества не может быть признан недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как пунктом 2 статьи 351 ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 декабря 2009 года N 10683/09.

При этом в рамках заявленного управлением иска, вытекающего из обязательственных правоотношений, истцом, которому принадлежит выбор способа защиты нарушенного права, как инициатором процесса не было заявлено требований о признании (восстановлении) права залога, а также требований о признании права (обременения) банка отсутствующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в части 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из положений пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 внесение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу пункта 53 названного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 по делу N А47-157/2010).

Управление требований к банку в рамках настоящего спора не предъявило.

Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства направления или вручения управлению претензии о расторжении договора истцом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены и в материалах дела отсутствует. Претензионный или досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов.

В соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истцом по встречному иску не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложены на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.02.2015 по делу N А63-6121/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.Г. Сомов