Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2015 г. N 10АП-3128/15

г. Москва

03 июня 2015 г.

Дело N А41-16060/10

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С., судей: Быкова В.П., Мизяк В.П.

при ведении протокола судебного заседания Красеньковой Т.Ю.

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу Бусаровой Ольги Александровны на определение Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2015 года по делу N А41-16060/10

В судебном заседании участвуют представители:

от Бусаровой Ольги Александровны: представитель не явился, извещен;

от ЗАО "Республиканская топливно-энергетическая компания": представитель не явился, извещен;

от Компании Врали Холдинг Лимитед": Ермолина М.Н. представитель по доверенность от 19.01.2015 г. паспорт;

от Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен;

от арбитражного управляющего Лукина А.Н.: Сычев П.С. представитель по доверенности N 9 от 25.03.2015 г., паспорт;

от Советова В.В.: представитель не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2015 года по делу N А41-16060/10 в удовлетворении заявления Бусаровой О.А. отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Бусарова Ольга Александровна обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2015 года по делу N А41-16060/10 в которой просила определение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Бусаровой Ольги Александровны, ЗАО "Республиканская топливно-энергетическая компания", Росреестра по Московской области, Советова В.В надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Через канцелярию суда от ЗАО "Республиканская топливно-энергетическая компания" и Компании Врали Холдинг Лимитед" поступили отзывы на апелляционную жалобу.

Представитель Компании Врали Холдинг Лимитед" возражала относительно доводов апелляционной жалобы, просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, представила оригинал апелляционной жалобы.

Представитель арбитражного управляющего Лукина А.Н. поддержал позицию представителя компании Врали Холдинг Лимитед"

По доводам апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что при оформлении залога здания, земельный участок площадью 27 999 кв.м., кад. номер N 50:16:0302008:278, в залог вместе с зданием в нарушение п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ не был оформлен, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность самого договора ипотеки N 3/У-252/3 от 25.07.2001 г., как несоответствующего требованиям закона.

Согласно разъяснениям пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект,

принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17 февраля 2011 г. указано, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Заявитель по жалобе считает, что в нарушение вышеприведенных положений закона Компания Варали Холдинг Лимитед, как и первоначальный залоговый кредитор ОАО "Сбербанк" не переоформил на себя права по бессрочному пользованию земельным участком кад. номер N 50:16:0302008:278, в следствие чего, кредитор оформил в залог объекты недвижимости в отрыве от прав на землю

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2011 по делу N А41- 16060/2010 ООО "Торговый дом "Подмосковье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Советов В.В. Определением Арбитражного суда Московской области от 24.01.2014 по делу NА41-16060/10 Советов В.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ТД "Подмосковье". Определением Арбитражного суда Московской области от 09.04.2014 по делу N А41-16060/10 конкурсным управляющим ООО "Торговый дом "Подмосковье" утвержден Лукин Анатолий Николаевич, являющийся членом СРО - НП МСРО "Содействие". Бусарова О.А. является единственным учредителем должника, а также конкурсным кредитором, включенным в реестр требований кредиторов с суммой требований 90 257 000 рублей. Определением суда от 09.07.2010 ОАО "Сбербанк России" был включен в реестр требований кредиторов на общую сумму 204 706 761,70 рублей, как залоговый кредитор.

22.08.20111 судом произведена процессуальная замена кредитора в реестре требований кредиторов должника, вместо Сбербанка России включен кредитор Компания Варали Холдингс Лимитед с обязательством, обеспеченным залогом имущества должника в сумме 201 006 761,07 руб. Определением суда от 26.02.2013 по настоящему делу утвержден судом Порядок, сроки и условия продажи недвижимого имущества должника в соответствии с Положением от 15.02.2013. Начальная продажная цена имущества должника была установлена судом в 675 128 000 рублей Заявитель считает, что Управляющим Советовым В.В. был нарушен порядок проведения торгов по продаже заложенного имущества должника, утвержденный судом. Согласно объявлению в печатном издании "Коммерсант" от 16.03.2013 организатор торгов - конкурсный управляющий, известил о проведении торгов по лоту N 1 с утвержденной судом начальной ценой. Первые торги не состоялись 07.05.2013. Повторные торги также признаны несостоявшимися. Заявитель указал, что согласно п. 3 Информационного письма N 101 от 22.12.2005 г. размещение информации о проведении торгов с нарушением установленного срока уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации, так как затрагивает интересы взыскателя и должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок. Кроме того, заявитель указывает на то, что во всех печатных публикациях и на протяжении всего периода (по 20.11.2013 г.) проведения торгов, надлежащей публикации о стоимости имущества, включая разбивку цены дорогостоящего лота N 1 торгов, по реализации залогового имущества ООО "ТД "Подмосковье", включая период с 11.08.2013 00:00 по 20.11.2013 00:00. не было, и потенциальный покупатель обозревая газетное объявление о торгах был лишен возможности из текста объявления установить фактическую цену имущества на дату снижения цены, что привело к уменьшению покупателей на объект и продаже его по наименьшей цене: в 170 132 256, руб. в нарушение имущественных интересов конкурсного кредитора Бусаровой О.А. и существенного уменьшения конкурсной массы. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона N 127-ФЗ, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. Однако, по мнению заявителя, для потенциального покупателя и участника торгов при реализации объекта ООО "ТД "Подмосковье", а также иного заложенного имущества сформированного в лот N 1 информация о цене раскрыта не была, что привело к продаже имущества по наименьшей цене и нарушению прав конкурсного кредитора, уменьшению конкурсной массы. Кроме того, заявитель считает, что нельзя признать надлежащей и публикацию сообщения о проведении публичных торгов в издании с тиражом чуть более 10 000 экземпляров, из которых меньшее количество распространено на территории субъекта РФ (г. Ногинск), где находится недвижимое имущество ООО "ТД Подмосковье", что является недлежащей формой доведения информации о публичных торгах. (В Постановлении от 14.05.2009 по делу N А56-19726/2008 федеральный арбитражный суд пришел к аналогичному выводу по иному делу об оспаривании торгов.). В Протоколе указано, что извещением, опубликованным в газете "Коммерсантъ" от "17" Августа 2013 г. и газете Газета "Богородские вести" от "10" Августа 2013 даны объявления о начале торгов на вышеназванных условиях.

Таким образом, заявитель указывает, что во всей последовательной процедуре торгов, проводимых бывшим арбитражным управляющим Советовым В.В. были допущены нарушения: нарушены сроки проведения торгов, исходя из их даты проведения 06.05.2013 (первые торги), 04.07.2013 (повторные), 21.09.2013 (торги посредством публичного предложения), так же допущены нарушения в ненадлежащей публикации сообщений в нарушение пункта 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, в совокупности с положениями статьи 110 Закона N 127-ФЗ, данные обстоятельства являются существенными для нарушений, влекущих признание торгов недействительными. Согласно пункту 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. В пункте 8 статьи 110 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия. Согласно утвержденному Положению о порядке и условиях продажи залогового имущества, начальная цена продажи имущества ООО "ТД Подмосковье" установлена судом 675 128 000 руб., и размер задатка для участия в публичном предложении составляет 10 % от начальной цены продаваемого лота. Бусарова О.А. полагает, что участником торгов - ЗАО "Компания "Ростопэнерго" перечислен задаток меньше установленного размера в сумме 17 013 225,60 руб. по документу N 914 от 07.11.2013, который получен 07.11.2013., т.е сумма внесенного задатка меньше суммы, утвержденной судом для всех участников публичных торгов, что указывает на сговор покупателя и арбитражного управляющего Советова В.В. Заявитель также указывает, что в нарушение пункта 3 ст. 138 Закона о несостоятельности (банкротстве) конкурсный управляющий Советов В.В. не открывал специального счета, задаток получил на свой расчетный счет и пользовался этими деньгами переводя их со счета на счет, оставив на своем счете в результате сумму в размере: (170132 256, 00 руб. -152 375 945, 40) руб. = 17 756 310, 6 рублей. Бусарова О.А. считает, что "лица, участвующие в торгах, находились в сговоре". Заявитель также подчеркивает, что объект незавершенного строительства может быть заложен по договору ипотеки только после того, как права на него будут зарегистрированы в установленном законом порядке. Между тем, по мнению заявителя, на дату заключения договора ипотеки (25.07.2001), подлежащий залогу объект недвижимости по адресу: Московская область, Ногинский район, 52 км. шоссе Москва - Нижний Новгород, фактически существовал и был зарегистрирован в ЕГРП как объект площадью 4735 кв.м. Незавершенного строительством объекта торгового дома "Подмосковье", площадью 12 299, 60 кв.м не существовало, о чем свидетельствует отсутствие сведений в ЕГРП о нем по месту его нахождения. Следовательно, единый незавершенный строительством объект недвижимости площадью 12 299, 60 кв.м не мог юридически выступать предметом ипотеки по договору от 25.07.2001 г., в силу отсутствия зарегистрированных прав на него в ЕГРП, как на незавершенный объект недвижимости на дату его заключения. Кроме того, при оформлении залога здания, земельный участок 27999 кв.м., кад. номер N 50:16:0302008:278, в залог вместе с зданием в нарушение п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ не оформлен, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность самого договора ипотеки N 3/У-252/3 от 25.07.2001 г., как несоответствующего требованиям закона. N. Представители ответчиков, третьего лица возражали против заявленных доводов по основаниям, изложенным в отзывах и письменных пояснениях.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2013 по делу N А41-16060/2010 утвержден порядок, сроки и условия продажи недвижимого имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье" в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье", датированным 15.02.2013 г. Утверждена начальная цена продажи недвижимого имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье": здание Торгового дома "Подмосковье" - 633 786 000 руб., с учетом НДС; здание котельной - 385 000 руб., с учетом НДС; здание трансформаторной - 2 320 000 руб., с учетом НДС; газопровод низкого давления протяженностью 17,7 м - 78 000 руб., с учетом НДС; газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м - 829 000 руб., с учетом НДС; земельный участок 27999 кв.м - 37 730 000 руб., НДС не облагается. Общая начальная цена лота - 675 128 000 руб., в том числе НДС 18% - 97 230 203, 39 руб. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N 45 от 16.03.2013 организатор торгов -конкурсный управляющий ООО "Торговый Дом "Подмосковье" Советов В.В. извещает о проведении открытых по составу участников торгов в форме аукциона с открытой подачей предложения о цене имущества должника, представленного следующими лотами: Лот N1. В состав лота входит: 1) Здание торгового дома "Подмосковье. Начальная цена продажи - 633 786 000 руб. 2) Здание котельной. Начальная цена продажи - 385 000 руб. 3) Здание трансформаторной. Начальная цена продажи - 2 320 000 руб. 4) Газопровод низкого давления протяженностью 17,7 м. Начальная цена продажи - 78 000 руб. 5) Газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м. Начальная цена продажи - 829 000 руб. 6) Земельный участок 27999 кв. м. Начальная цена продажи - 37 730 000 руб. Итого начальная цена лота - 675 128 000 руб. Аукцион состоится 06.05.2013 г. в 09 ч. 00 мин. непосредственно на сайте электронной площадки "МЭТС": www.m-ets.ru. Подведение итогов аукциона состоится 07.05.2013 г. в 09 часов 00 мин. Торги проводятся, основываясь на начальной цене имущества, путем ее повышения на "шаг аукциона". Шаг аукциона составляет 5% (пять процентов) от начальной цены. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N 83 от 18.05.2013 открытые торги имущества должника, представленного следующими лотами: Лот N1. В состав лота входит: 1) Здание торгового дома "Подмосковье" 2) Здание котельной 3) Здание трансформаторной 4) Газопровод низкого давления протяженностью 17,7 м 5) Газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м. 6) Земельный участок 27999 кв.м признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N 83 от 18.05.2013 организатор торгов -конкурсный управляющий ООО "Торговый Дом "Подмосковье" Советов В.В. извещает о проведении открытых по составу участников повторных торгов в форме аукциона с открытой подачей предложения о цене имущества должника, представленного следующими лотами: Лот N1: в состав лота входит: 1) Здание торгового дома "Подмосковье". Начальная цена продажи -570 407 400 руб. 2) Здание котельной. Начальная цена продажи - 346 500 руб. 3) Здание трансформаторной. Начальная цена продажи - 2 088 000 руб. 4) Газопровод низкого давления протяженностью 17,7 м. Начальная цена продажи - 70 200 руб. 5) Газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м. Начальная цена продажи - 746 100 руб. 6) Земельный участок 27999 кв.м. Начальная цена продажи - 33 957 000 руб. Итого начальная цена лота - 607 615 200 руб. Аукцион состоится 04.07.2013 г. в 09 ч. 00 мин. непосредственно на сайте электронной площадки "МЭТС": www.m-ets.ru. Подведение итогов аукциона состоится 05.07.2013 г. в 09 часов 00 мин. Торги проводятся, основываясь на начальной цене имущества, путем ее повышения на "шаг аукциона". Шаг аукциона составляет 5% (пять процентов) от начальной цены. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N 137 от 03.08.2013 организатор торгов -конкурсный управляющий ООО "Торговый Дом "Подмосковье" Советов В.В., извещает о том, что открытые повторные торги имуществом должника, представленного следующими лотами: Лот N1. В состав лота входит: 1) Здание торгового дома "Подмосковье", 2) Здание котельной, 3) Здание трансформаторной, 4) Газопровод низкого давления протяженностью 17,7 м, 5) Газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м, 6) Земельный участок 27999 кв. м, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N147 от 17.08.2013 организатор торгов -конкурсный управляющий ООО "Торговый Дом "Подмосковье" Советов В.В. извещает о проведении открытых по составу участников торгов, проводимых посредством публичного предложения имущества должника, представленного следующими лотами: Лот N1. В состав лота входит: 1) Здание торгового дома "Подмосковье". Начальная цена продажи 570 407 400 руб. 2) Здание котельной. Начальная цена продажи 346 500 руб. 3) Здание трансформаторной. Начальная цена продажи 2 088 000 руб. 4) Газопровод низкого давления протяженностью 17.7 м. Начальная цена продажи 70 200 руб. 5) Газопровод высокого давления протяженностью 17,7 м. Начальная цена продажи 746 100 руб. 6) Земельный участок 27999 кв. м. Начальная цена продажи 33 957 000 руб. Итого начальная цена лота 607 615 200 руб. Торги начинаются 21.09.2013 г. в 09 ч. 00 мин. непосредственно на сайте электронной площадки - "МЭТС" -www.m-ets.ru. Подведение итогов торгов состоится в дату определения победителя торгов, либо, если не поступит ни одной заявки, 20.11.2013 г. Порядок снижения цены имущества, при отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника, осуществляется в размере 18% (восемнадцать процентов) от размера начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, каждые 10 дней в течение 60 (шестидесяти) календарных дней. Цена отсечения определяется не ниже, чем 10% (десять процентов) от начальной продажной цены, установленной при реализации публичного предложения. Согласно публикации в газете "Коммерсантъ" N 211 от 16.11.2013 открытые торги имуществом должника посредством публичного предложения (публикация в газете "Коммерсантъ" N147 от 17.08.2013 г.), представленного в том числе: 1) зданием торгового дома "Подмосковье", 2) зданием котельной, 3) зданием трансформаторной, признаны состоявшимися. Победителем торгов признано ЗАО "Компания "Ростопэнерго" (ИНН 7708117680 ОГРН 1027739127987) с ценой предложения - 170 132 256 рублей. 25.11.2013 между ООО "Торговый дом "Подмосковье", в лице конкурсного управляющего Советова В.В. и ЗАО "Российская топливно-энергетическая компания" заключен договор купли-продажи приобретенного на торгах имущества. В своем заявлении Бусарова О.А. указывает на нарушения, допущенные конкурсным управляющим Советовым В.В. при проведении повторных торгов, выразившиеся в проведении торгов по истечении 58 дней и несвоевременном опубликовании результатов повторных торгов. Вместе с тем, данные обстоятельства не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований в силу следующего. Положения п. 3 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о сроках проведения повторных торгов в данном случае не применяются, так как реализация имущества происходит в рамках дела о банкротстве должника. В данном случае подлежат применению положения статей Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не содержащие требований о сроках проведения повторных торгов. Нарушение сроков публикации извещения о признании несостоявшимися повторных торгов не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку сроки проведения торгов были указаны в публикации в газете "Коммерсантъ" N 83 от 18.05.2013 и потенциальным покупателям период проведения торгов был известен. В случае возникновения необходимости получения дополнительной информации о результатах торгов потенциальные покупатели имели возможность ее получения непосредственно на сайте электронной площадки, либо от конкурсного управляющего, через указанный им электронный адрес. Кроме того, повторные торги признаны не состоявшимися и нарушения, допущенные при их проведении, в данном случае правового значения не имеют, так как не повлекли нарушений прав и законных интересов лиц. Утверждения Бусаровой О.А. о ненадлежащей публикации информации о стоимости реализуемого на публичных торгах имущества, также являются несостоятельными и не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований. Объявление о проведении публичных торгов, опубликованное в газете "Коммерсантъ" N147 от 17.08.2013, соответствует требованиям ст. НО и ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и содержит всю необходимую информацию, в том числе о цене реализуемого имущества и порядке ее снижения. В случае возникновения необходимости получения дополнительной информации о стоимости реализуемого имущества на конкретном этапе проведения торгов, потенциальные покупатели имели возможность ее получения непосредственно на сайте электронной площадки, либо от конкурсного управляющего, через указанный им электронный адрес. Утверждение Бусаровой О.А. о ненадлежащей публикации информации о проведении публичных торгов также является несостоятельной и не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований. Информация о проведении публичных торгов была опубликована на интернет-сайте Издательского дома "Коммерсантъ" 16.08.2013, в газете "Коммерсантъ" N147 от 17.08.2013, а также в газете "Богородские вести" от 10.08.2013. Доводы Бусаровой О.А. о ненадлежащей форме доведения информации для потенциальных покупателей путем публикации в газете "Богородские вести" являются несостоятельными. Газета "Богородские вести" является муниципальной газетой города Ногинск и Ногинского района Московской области и распространяется на территории Ногинского района и в Восточном районе Подмосковья. Газете перерегистрирована Управлением федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия по Центральному Федеральному округу (свидетельство о регистрации: ПИ N ФС1-51350 от 08.11.2007). Тираж газеты составляет 12 000 экземпляров. Таким образом, тираж печатного издания и способ его распространения обеспечивал доведение информации о торгах до заинтересованных лиц. Кроме того, с учетом публикации извещения о торгах на официальном сайте и в печатной версии газеты "Коммерсантъ", тираж газеты "Богородские вести" не может быть признан в количественном отношении не обеспечивающим широкое информирование населения о публикуемых в газете сведениях. Доводы Бусаровой О.А. о том, что конкурсный управляющий в нарушение п. 3 ст. 138 Закона о несостоятельности (банкротстве) не открыл специального счета, являются несостоятельными, поскольку в итоге денежные средства в погашении кредиторской задолженности от реализации имущества должника, получены ВАР АЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД со счета ООО "Торговый дом "Подмосковье".

Информационное сообщение о продаже имущества путем публичного предложения было опубликовано в газете "Коммерсантъ", N 147 от 17.08.2013, стр.8. Торги проводились на электронной торговой площадке "Межрегиональная электронная торговая система" ("МЭТС", http://m-ets.ru) под идентификационным номером 6125-ОТПП http://rn-ets.ru/generalView?iod> 102261758). Организатором торгов являлся конкурсный управляющий ООО "Торговый Дом "Подмосковье" Советов Владимир Валентинович. В ч.8 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) установлено, что размер задатка устанавливается арбитражным управляющим и не должен превышать 20% от начальной цены продажи имущества. В информационном сообщении о продаже имущества и на странице торгов N 6125- ОТПП на электронной торговой площадке "МЭТС" размер задатка был определен в 10% от начальной цены продажи имущества. При продаже имущества путем публичного предложения начальная цена продажи имущества поэтапно снижалась: 1 этап. В период с 21.09.2013 по 30.09.2013 начальная цена продажи имущества составляла 607 615 200 руб. 2 этап. В период с 01.10.2013 по 10.10.2013 начальная цена продажи имущества составляла 498 244 464 руб. 3 этап. В период с 11.10.2013 по 20.10.2013 начальная цена продажи имущества составляла 388 873 728 руб. 4 этап. В период с 21.10.2013 по 30.10.2013 начальная цена продажи имущества составляла 279 502 992 руб. 5 этап. В период с 31.10.2013 по 09.11.2013 начальная цена продажи имущества составляла 170 132256 руб. 08.11.2013 в 14:11:51 ЗАО "Компания "Ростопэнерго" была подана заявка о приобретении имущества по начальной цене - 170 132 256 руб., оказавшаяся единственной заявкой на данном этапе. При этом был подан необходимый пакет документов. Задаток в размере 10% от начальной цены продажи имущества -17 013 225,60 руб. был оплачен ЗАО "Компания "Ростопэнерго" платежным поручением N 914 от 07.11.2013 и 08.11.2013 поступил на расчетный счет организатора торгов. Установление фиксированного размера задатка на все этапы публичного предложения означало бы, что на 6 этапе размер обязательного задатка составлял бы 100% от начальной цены продажи имущества - 60 761 520 руб., что явилось бы грубым нарушением требований Закона о банкротстве.

При этом законодательство не ограничивает права участника торгов на внесение задатка в размере большем, нежели минимум, установленный документацией о торгах, при желании и возможности участник мог внести и 100% от начальной цены продажи имущества на первом этапе - все 607 615 200 руб. Статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Предоставление ЗАО "Компания "Ростопэнерго" платежного поручения N 914 от 07.11.2013, подтверждающего перечисление суммы задатка на счет, реквизиты которого указаны в извещении о проведении торгов, в котором в графе "Назначение платежа" значится "Задаток за участие в торгах по реализации имущества ООО "Торговый Дом "Подмосковье" посредством публичного предложения", подписанного ЭЦП генерального директора ЗАО "Компания "Ростопэнерго", в совокупности с размещенным на странице торгов договором о задатке, подписанным ЭЦП организатора торгов Советова В.В., является безусловным соблюдением простой письменной формы сделки.

Также следует отметить, что форма договора о задатке, подписанная ЭЦП организатора торгов Советова В.В. и размещенная на странице торгов N 6125-ОТПП на электронной торговой площадке "МЭТС", не содержит фиксированной суммы задатка, что лишний раз подтверждает изменение суммы необходимого задатка на каждом этапе торгов. В ходе торгов 10.11.2013 была подана еще одна заявка - о приобретении имущества по цене 60 761 520 руб., что почти в 3 раза меньше, чем цена, предложенная победителем торгов - ЗАО "Компания "Ростопэнерго". Подавший эту заявку Шевченко А.Г. в дальнейшем оспорил торги в УФ АС по Вологодской области, а позднее, уже решение УФ АС от 27.11.2013 N 220-18.1 АМЗ/13, - в Арбитражный суд Вологодской области, принявший по делу N А13-365/2014 решение от 17.04.2014, вступившее в силу 28.05.2014. Таким образом, указанные обстоятельства уже являлись предметом судебного разбирательства. Нарушений в процедуре проведения торгов и оснований для признания их недействительными УФАС по Вологодской области и Арбитражным судом Вологодской области выявлено не было. Доводы Бусаровой О.А. о том, что лица, участвующие в торгах находились в сговоре, поскольку ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, утверждая положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, обладала информацией о полагающейся ей сумме с торгов, размере вознаграждения управляющего, не оспорило неправильное распределение денежных средств и не вернула денежные средства на счет ООО "Торговый дом "Подмосковье", а также согласилась с размером полученных в результате торгов денежных средств, несмотря на иную процедуру распределения средств судом, являются не состоятельными. ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД не являлся участником оспариваемых торгов. В соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье", утвержденном определением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2013 по делу N А41-16060/2010, оплата услуг организатора торгов осуществляется за счет средств должника, что соответствует требованиям действующего законодательства. ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД в ходе реализации имущества должника посредством публичного предложения были получены денежные средства в размере 170 132 256 руб.

При этом в ходе проведения публичных торгов было реализовано как имущество, находящееся в залоге у ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, так и имущество, свободное от прав третьих лиц. В залоге у ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД находились: здание торгового дома "Подмосковье", здание котельной, здание трансформаторной. Стоимость реализованного имущества, находившегося в залоге, составила 160 395 732 руб. Поскольку в реестре требований кредиторов ООО "Торговый дом "Подмосковье" отсутствуют требования кредиторов первой и второй очереди, в соответствии с положениями ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД были перечислены 152 375 945,40 руб., что составляет 95% от стоимости реализованного предмета залога (80% в соответствии с п. 2 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" + 15% в соответствии с п. 2.1 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Таким образом, распределение денежных средств, полученных от реализации имущества должника, произведено в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и Положением о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье", утвержденном определением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2013 по делу N А41-16060/2010. Утверждение Бусаровой О.А. о том, что договор купли-продажи залогового имущества не соответствует требованиям п.4 ст. 138, п.5, 8-9 ст. 110, п.З ст. 111 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 10 ст. 38.1 ФЗ РФ "О залоге", п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ и является недействительным в силу его ничтожности, поскольку был заключен с единственным участником торгов, также является не состоятельным.

В соответствии с п. 4 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имущество ООО "Торговый дом "Подмосковье" было реализовано на торгах посредством публичного предложения и победителем был признан участник, первым представивший заявку. Проведение торгов посредством публичного предложения допускает заключение договора с единственным участником торгов. Доводы Бусаровой О.А. о недействительности договоров ипотеки N З/У-277 от 29.07.1999 и N З/У-252/3 от 25.07.2001 по тем основаниям, что незавершенного строительством объекта торгового дома "Подмосковье", площадью 12299,60 кв.м не существовало и следовательно, единый незавершенный строительством объект недвижимости площадью 12 299,60 кв.м не мог юридически выступать предметом ипотеки по договору от 25.07.2001 в силу отсутствия зарегистрированных прав на него в ЕГРП, как не незавершенный объект недвижимости на дату его заключения, являются несостоятельными. Согласно п. 1.2. Договора ипотеки N З/У-277 от 29.07.1999, заключенного между АК Сберегательный банк РФ (ОАО) и ООО "Торговый дом "Подмосковье", предметом залога являлся принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости -одноэтажное здание торгового дома (незавершенное строительством) площадью 12449,40 кв.м, расположенное по адресу: Ногинский район, 52 км автодороги Москва-Казань. При этом из п. 1.3. Договора ипотеки N З/У-277 от 29.07.1999 следует, что право собственности Залогодателя на объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора, подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 1998 года N 50-01.16-3.1998-218.2, выданным Московской областной регистрационной палатой. Согласно п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 1 к Договору ипотеки N З/У-277 от 29 июля 1999 года от 01.09.2000, предметом залога является принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости - здание торгового дома (1-я очередь), 1-этажное (подземных этажей - 1) площадью 12299,60 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, 52 км автодороги Москва-Казань. Право собственности Залогодателя на объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора, подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 27 апреля 2000 года N 50-01.16-9.2000-249.1, выданным Московской областной регистрационной палатой. Согласно п. 1.2. Договора ипотеки N З/У-252/3 от 25.07.2001, заключенного между АК Сберегательный банк 1'Ф (ОАО) и ООО "Торговый дом "Подмосковье", предметом залога являются: а) принадлежащий на праве собственности объект недвижимости - одноэтажное здание трансформаторной площадью 91 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, 52 км шоссе Москва-Нижний-Новгород, инвентарный номер 10482, лит. Тр, объект N 2; б) принадлежащий на праве собственности объект недвижимости - одноэтажное здание котельной площадью 43,8 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, 52 км шоссе Москва-Нижний-Новгород, инвентарный номер 10482, лит В, объект N 3. При этом из п. 1.3. Договора ипотеки N З/У-252/3 от 25.07.2001 следует, что право собственности Залогодателя на объекты недвижимости, указанные в п. 1.2 (а,б) Договора, подтверждаются: а) Свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2000 серия АБ N 1064918, номер объекта 50:16:17:00048:002, выданным Московской областной регистрационной палатой; б) Свидетельством о государственной регистрации права от 09.10.2000 серия АБ N 1064919, номер объекта 50:16:17:00048:003, выданным Московской областной регистрационной палатой Таким образом, объекты недвижимости, указанные в договорах ипотеки N З/У-277 от 29 июля 1999 года и N З/У-252/3 от 25.07.2001 реально существовали на момент заключения договоров. Доводы Бусаровой О.А. о ничтожности договоров ипотеки N З/У-277 от 29.07.1999 и N З/У-252/3 от 25.07.2001 по тем основаниям, что земельный участок 27999 кв.м, кадастровый N 50:16:0302008:278 в нарушение п. 3 ст. 340 ГК РФ не был оформлен в залог вместе со зданием, являются не состоятельными.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договоров ипотеки, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При этом из разъяснений, данных в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.

В соответствии с п. 1.2 и п. 1.3 Договора ипотеки N З/У-252/3 от 25.07.2001, земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем объект недвижимости, площадью 43200 кв.м. предоставлен Залогодателю на праве бессрочного (постоянного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации постоянного (бессрочного) пользования земельным участком серия АБ N 0013494, номер объекта 50:16:17:0008 от 11.08.1998 года, выданного Московской областной регистрационной палатой. Кроме того, по требованиям о признании недействительными договоров ипотеки N З/У-277 от 29.07.1999 и N З/У-252/3 от 25.07.2001 Бусаровой О.А. пропущен срок исковой давности, предусмотренный положениями ГК РФ, о котором заявлено ответчиком ВАРАЛИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД. Таким образом, конкурсным управляющим были проведены торги по продаже имущества должника на основании Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Каких либо нарушений при проведении торгов суд не усматривает. Утверждение Бусаровой О.А. о том, что договор купли-продажи залогового имущества является недействительным в силу его ничтожности, поскольку был заключен с единственным участником торгов, также является не состоятельным.

В соответствии с п.4 ст.139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имущество ООО "Торговый дом "Подмосковье" было реализовано на торгах посредством публичного предложения и победителем был признан участник, первым представивший заявку. Проведение торгов посредством публичного предложения допускает заключение договора с единственным участником торгов. Утверждение заявителя о том, что повторные торги должны быть проведены в течение месяца с момента проведения первых торгов, не основано на положениях Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Нарушение организатором торгов срока опубликования сообщения о результатах проведения повторных торгов не является основанием для признания их недействительными. Допущенное нарушение является не существенным и не повлекло за собой нарушение чьих-либо прав или законных интересов, не повлияло на результат самих торгов. Опубликованное в газете "Коммерсант" от 17.08.2013 N 147 сообщение содержит сведения о величине снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена (при продаже имущества должника посредством публичного предложения): "порядок снижения цены имущества, при отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника, осуществляется в размере 18 % (восемнадцать процентов) от размера начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах, каждые 10 дней в течение 60 (шестидесяти) календарных дней". Заявитель полагает, что ЗАО "Компания "Ростопэнерго" внесен задаток для участия в торгах в меньшем размере, чем это установлено Положением о порядке и условиях продажи залогового имущества.

Согласно сообщению, опубликованному в газете "Коммерсант" от 17.08.2013 N 147, задаток вносится не позднее даты окончания приема заявок в размере 10 % (десять процентов) от начальной цены продажи по каждому лоту.

Начальная цена лота составляет 607 615 200 руб. При этом снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в размере 18 % (восемнадцать процентов) от размера начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. Из содержания п. 4 ст. 139 Федерального закона следует, что при продаже имущества должника посредством публичного предложения начальная цена продажи имущества должника устанавливается для определенного периода проведения торгов. Таким образом, начальная цена продажи имущества должника составляла: - в период с 21.09.2013 по 30.09.2013 - 607 615 200 руб.; - в период с 01.10.2013 по 10.10.2013-498 244 464 руб.; - в период с 11.10.2013 по 20.10.2013 - 388 873 728 руб.; - в период с 21.10.2013 по 30.10.2013-279 502 992 руб.; - в период с 31.10.2013 по 09.11.2013 -170 132 256 руб. Ответчиком подана заявка на участие в торгах 08.11.2013 в 14:11:51. При этом оплачен задаток в размере 17 013 225 руб. 60 коп. (10 % от начальной цены продажи имущества должника в период с 31.10.2013 по 09.11.2013), что подтверждается платежным поручением от 07.11.2013 N 914.

Установление фиксированного размера задатка на все периоды проведения торгов посредством публичного предложения, напротив, привело бы к нарушению п. 8 ст. 110 Федерального закона, не допускающей установление размера задатка, превышающего двадцать процентов начальной цены продажи имущества. Следует также отметить, что договор о задатке, размещенный на странице торгов, не содержит фиксированной суммы задатка, что лишний раз подтверждает изменение его размера в соответствии с определенным периодом проведения торгов. Приведенная правовая позиция нашла свое отражение в решении Арбитражного суда Вологодской области от 17.04.2014 по делу N А13-365/2014.

Таким образом, доводы Бусаровой О.А. являются несостоятельными, опровергаемыми материалами дела, а торги по продаже имущества ООО "Торговый дом "Подмосковье" посредством публичного предложения проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства и оснований для признания их недействительными не имеется.

В связи с соответствием торгов требованиям закона, также не имеется оснований и для признания недействительным договора купли-продажи от 25.11.2013.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения Арбитражного суда Московской области.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, статьей 271, п. 1 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московского области от 19 марта 2015 года по делу N А41-16060/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.С. Миришов

Судьи

В.П. Мизяк В.П. Быков