Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2015 г. N 11АП-8537/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф06-2341/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

28 августа 2015 г.

Дело N А55-30899/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2015 года.

председательствующего судьи Садило Г.М.,

судей Александрова А.И., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Смирновым А.В.,

с участием:

от ОАО "Сбербанк России" Самарское отделение N 6991 - представитель Зинковский П.М. по доверенности от 27.05.2015 г.,

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 августа 2015 года в помещении суда в зале N 7 апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России" Самарское отделение N6991 на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2015 г. по делу N А55-30899/2009 по заявлению ОАО "Сбербанк России" Самарское отделение N6991 об утверждении начальной продажной цены залогового имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Теща", Самарская область, г.Самара, ИНН 6315500583,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Теща", Самарская область, г.Самара, ИНН 6315500583 (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Рычков Алексей Михайлович.

ОАО "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991 обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об утверждении начальной продажной цены залогового имущества - столовая N 25, назначение: нежилое здание, площадь 2637,00кв.м. (фактическая площадь 3478,10кв.м.) согласно отчета об оценке N 2013.04-171 от 15.05.2013, в размере 41 343 000 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 с учетом результатов проведенной экспертизы установлена начальная цена продажи имущества должника, находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", указанном в отчете об оценке имущества от 30.07.2013 N 08/06-13, представленным конкурсным управляющим Рычковым А.М., в размере 78 035 000 руб. с учетом НДС.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 определение арбитражного суда первой инстанции от 29.05.2014 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15 мая 2015 ходатайство ОАО "Сбербанк России" Самарское отделение N 6991 об истребовании документов - оставлено без удовлетворения

Заявление ОАО "Сбербанк России" Самарское отделение N 6991 об утверждении начальной продажной цены залогового имущества - здания столовой N 25 по адресу: г. Самара, ул. Земеца, д.32 - оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ОАО "Сбербанк России" обратился с апелляционной жалобой, с дополнениями к ней, просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный об установлении начальной продажной цены залогового имущества должника. По мнению заявителя, суд первой инстанции незаконно отказал в удовлетворении ОАО "Сбербанк России", фактически отказал в обращении взыскания на заложенное имущество. Так же судом нарушены нормы процессуального права, предусмотренных статьями 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно, не в полном объеме исследованы имеющиеся в деле доказательства. Заявитель полагает, что отсутствие государственной регистрации права на реконструированный объект не препятствует реализации имущества на торгах, не ограничивает круг участников.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ОАО "Сбербанк России" апелляционную жалобу поддержал

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области

Как следует из материалов дела, ОАО "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991 является конкурсным кредитором должника, его требования в размере 31 512 127 руб. определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 г. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Теща", как обеспеченные залогом имущества должника.

Предметом залога является нежилое здание общей площадью 2 637 кв.м. (фактическая площадь 3478,10 кв.м.), этажностью 3, подземной этажностью 1, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, инвентарный номер: 36:401:001:000567990:0001, кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:2055501:А//0001:03:0845:032:0:0.

Согласно отчету об оценке предмета залога N 2013.04-171 от 15.05.2013 г., составленного независимым оценщиком ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 41 343 000 руб. (л.д.15-68 тома N 2).

Согласно отчету об оценке предмета залога N 08/06-13 от 30.07.2013 г., составленного независимым оценщиком ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 78 035 000 руб. (л.д. 29- 120).

Суд первой инстанции, отказывая ОАО "Сбербанк России" в утверждении начальной продажной цены залогового имущества - столовая N 25, назначение: нежилое здание, площадь 2637,00кв.м. (фактическая площадь 3478,10кв.м.) согласно отчета об оценке N 2013.04-171 от 15.05.2013, в размере 41 343 000 руб. указал на то, что поскольку наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, также устранение несоответствия сведений в правоустанавливающих документах фактическому техническому состоянию объекта влияет на определение действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, начальная продажная цена залогового имущества не может быть утверждена судом до момента оформления и проведения государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу: г.Самара, ул. Земеца (Псковская), 32, с увеличившейся после реконструкции площадью, а также оформления земельного участка под этим зданием.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-Фз "О несостоятельности (банкротстве)" ( далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами рассматриваются в заседании арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4,5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 установлено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества (пункт 11 постановления постановление Пленума N 58).

Таким образом, максимальная выручка от продажи залогового имущества предполагается не только в интересах залогового кредитора, но и в интересах других кредиторов, которые рассчитывают на включение в конкурсную массу денежных средств от реализации заложенного имущества, оставшихся после погашения требований кредиторов в порядке статьи 138 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что ОАО "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991 является конкурсным кредитором должника, его требования в размере 31 512 127 руб. определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Теща", как обеспеченные залогом имущества должника

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Судом установлено, что реализации с торгов подлежит имущество должника, находящееся в залоге у ОАО "Сбербанк России" в лице Самарского отделения N 6991, - нежилое здание общей площадью 2 637 кв.м. (фактическая площадь 3478,10кв.м.), этажностью 3, подземной этажностью 1, расположенное по адресу: г.Самара, ул. Земеца (Псковская), д. 32, инвентарный номер: 36:401:001:000567990:0001, кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:2055501:А//0001:03:0845:032:0:0.

Согласно отчета об оценке предмета залога N 2013.04-171 от 15.05.2013, составленного независимым оценщиком ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 41 343 000 руб.

Согласно отчета об оценке предмета залога N 08/06-13 от 30.07.2013, составленного независимым оценщиком ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки", рыночная стоимость заложенного имущества, с учетом НДС составила 78 035 000 руб.

Судом так же установлено и из материалов дела следует, что заложенное здание с момента передачи его в залог было подвержено значительным изменениям, кроме того, земельный участок под этим зданием, также не оформлен.

Между тем, на момент составления отчетов независимыми оценщиками о рыночной стоимости спорного имущества изменения в объекте недвижимости после его реконструкции в установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке зарегистрированы не были.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела так же представлено сообщение старшего эксперта федерального бюджетного учреждения "Самарская лаборатория судебной экспертизы" от 21.03.2014 за N 3160/07-03 ( т.4 л.д. 31036), согласно заключения в связи с отсутствием у эксперта достаточной и достоверной информации об объекте оценки, необходимой для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, провести исследование по вопросу определения суда от 20.11.2013 не представляется возможным.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что мероприятия по формированию правоустанавливающих документов, устранения несоответствия технической документации фактическому состоянию реализуемого объекта не были осуществлены конкурсным управляющим, что так же было отмечено в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2014.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к правильному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права на реконструированный объект может существенно повлиять на круг потенциальных покупателей, поскольку приобретая такое имущество, покупатель должен предвидеть предстоящий комплекс мероприятий, связанных с последующей регистрацией права собственности на такой объект.

Изложенное относится и к земельному участку, занятого вышеназванными объектами недвижимости, который также не зарегистрирован в установленном порядке, что может повлечь отказ в последующей его регистрации по основаниям несоблюдения требований статей 35, 37 Земельного кодекса Российской Федерации и непредставления документов, позволяющих определить характеристики данного земельного участка и идентифицировать его.

Судом первой инстанции установлено, что на текущий момент конкурсным управляющим проводятся мероприятия по оформлению права собственности на здание столовой N 25 после проведенной реконструкции. В рамках этой работы заключен договор с ООО "Средневолжская землеустроительная компания" N Ю005 от 04 марта 2015 года.

Поскольку конкурсным управляющим не проведены мероприятия, необходимые для утверждения начальной продажной цены залогового имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о преждевременном утверждении начальной цены залогового имущества, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на реконструированный объект с подтверждением выполнения работ в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, обеспечивающих надежность и устойчивость строительных конструкций, отсутствие угрозы здоровью и жизни людей.

Определение рыночной стоимости имущества и его продажа возможны после получения соответствующих документов.

На основании вышеизложенного, у суда отсутствовали основания при рассмотрении конкретного спора об удовлетворении заявления залогового кредитора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении заявленных требований несостоятельны, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не имеется. Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2015 г. по делу N А55-30899/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий

Г.М. Садило

Судьи

А.И. Александров Е.А. Серова