Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. N 15АП-2102/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июня 2016 г. N Ф08-3765/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

03 марта 2016 г.

дело N А32-29919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Д.В. Николаева, Н.В. Шимбаревой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

М.Н. Кожаковой,

при участии:

от ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма": представитель Хаустов И.А. по доверенности от11.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 по делу N А32-29919/2012 об установлении начальной продажной цены залогового имущества должника, находящегося в залоге у ООО Коммерческого банка "Юниаструмбанк" по заявлению конкурсного управляющего должника Артышука Геннадия Викторовича в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс "Гамма", принятое в составе судьи Тумановой Л.Р.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" (далее - должник) поступило ходатайство конкурсного управляющего должника Артышука Г.В. (далее - конкурсный управляющий) об утверждении начальной продажной цены и условия продажи имущества должника - пяти спальных корпусов под наименованием "Мотель на 220 мест", являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" в размере согласно отчета независимого оценщика N 16/14 ООО "ИНДЕКС-Прайм" 464 656 495 рублей и на условиях, определенных в утвержденном 30.06.2014 КБ "Юниаструм Банк" (ООО) Положении по продаже имущества ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" на электронных торгах.

Представитель ООО "МегаСтрой" в ходе рассмотрения судом первой инстанции соответствующего требования заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы стоимости залогового имущества (пять спальных корпусов, а также иного имущества (контроллера - 5 ед., лифт - 4 ед., пожарная сигнализация корпуса - 4 ед., прожекторный зенитный PR Lightin HED LIGHT - 1 ед., система пылеуборки - 1 ед., установка для смягчения воды - 1 ед., шкаф пекарский - 1 ед.), поскольку считает представленный конкурсным управляющим отчет об оценке существенно занижающим стоимость имущества.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 по делу N А32-29919/2012 ходатайство ООО "МегаСтрой" о назначении оценочной экспертизы отклонено. Установлена начальная продажная цена залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс Гамма", находящегося в залоге у ООО КБ "Юниаструм банк" в размере 371 725 196 рублей, а именно:

Мотель на 220 мест-спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-229) в размере 74 462 880,80 руб. (семьдесят четыре миллиона четыреста шестьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят рублей восемьдесят копеек);

Мотель на 220 мест-спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-230) в размере 74 168 276,80 руб. (семьдесят четыре миллиона сто шестьдесят восемь тысяч двести семьдесят шесть рублей восемьдесят копеек);

Мотель на 220 мест-спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-231) в размере 74 168 276,80 руб. (семьдесят четыре миллиона сто шестьдесят восемь тысяч двести семьдесят шесть рублей восемьдесят копеек);

Мотель на 220 мест-спальный корпус N 4, литер Е, El, Е2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-232) в размере 74 462 880,80 руб. (семьдесят четыре миллиона четыреста шестьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят рублей восемьдесят копеек);

Мотель на 220 мест-спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-233) в размере 74 462 880,80 руб. (семьдесят четыре миллиона четыреста шестьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят рублей восемьдесят копеек).

Возвращены ООО "МегаСтрой" с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, перечисленные по платежному поручению N 637660 от 11.12.2014.

Определение мотивировано тем, что начальная продажная цена предмета залога определена в соответствии с отчетами независимого оценщика ООО "ИНДЕКС-Прайм" N 16/14 от 14.09.2014 равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете. Оснований сомневаться в обоснованности выводов оценщика у суда не имеется.

ООО "МегаСтрой" обжаловало определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 по делу N А32-29919/2012 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое определение отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым установить начальную продажную цену заложенного имущества, находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" (ООО), в соответствии с его действительной рыночной стоимостью.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что продажа предмета залога по реальной стоимости позволит привлечь в конкурсную массу дополнительные средства, что в свою очередь позволит погасить задолженность перед кредиторами. По мнению подателя жалобы, отчет N 16 от 16.10.2014 г. содержит ряд неточностей и не соответствует требованиям закона, что повлекло занижение стоимости оценённого имущества должника. ООО "МегаСтрой" в жалобе просило назначить судебную экспертизу по делу N А32-29919/2012-38/574-Б по определению рыночной стоимости залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма".

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015 удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы, назначена судебная экспертиза по делу N А32-29919/2012 (15АП-2102/2015). Проведение судебной экспертизы поручено ООО "Кубаньстройэксперт" экспертам Читаову Руслану Руслановичу, Хохлову Евгению Викторовичу. Производство по делу NА32-29919/2012 (15АП-2102/2015) приостановлено на срок проведения экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 производство по делу возобновлено, апелляционная жалоба назначена к рассмотрению.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный комплекс "Гамма" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и просил установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от оценочной стоимости равной 582 564 390 руб. 40 коп.

ООО "МегаСтрой", ООО "Гамма-Профсистемы", ООО "ГАММАБЫТСЕРВИС", ООО "ГаммаМед", ООО "Гамма-Кристально чистая", конкурсным управляющим "Оздоровительный комплекс "Гамма"" Харитоновым К.А. через канцелярию направлены отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 21.06.2013 требования КБ "Юниаструм Банк" включены в реестр требований кредиторов должника в состав третьей очереди в размере 314 430 425 руб., как требования обеспеченные залогом имущества должника.

В рамках конкурсного производства в Арбитражный суд Краснодарского края поступило ходатайство конкурсного управляющего должника Артышука Г.В. об утверждении начальной продажной цены и условия продажи имущества должника - пяти спальных корпусов под наименованием "Мотель на 220 мест", являющегося предметом залога КБ "Юниаструм Банк" в размере согласно отчету независимого оценщика N 16/14 ООО "ИНДЕКС-Прайм" 464 656 495 рублей и на условиях, определенных в утвержденном 30.06.2014 КБ "Юниаструм Банк" (ООО) Положении по продаже имущества ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" на электронных торгах.

Залоговый кредитор КБ "Юниаструм Банк" направил в материалы дела возражения в части установления начальной продажной стоимости исходя из определения ее в размере 100% рыночной стоимости, определенной оценщиком. Банк считает заявление конкурсного управляющего в данной части противоречащим действующему законодательству. По мнению банка, начальная продажная цена предмета залога в соответствии со ст. 54 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должна устанавливаться в размере равном 80% рыночной стоимости имущества, оцененного оценщиком, таким образом, по мнению залогового кредитора, начальная продажная цена имущества должна быть установлена в общей сумме 371 725 196 рублей.

Оспариваемым определением суда от 12.01.2015 установлена начальная продажная цена залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс Гамма" находящегося в залоге у Коммерческого банка "Юниаструм банк" (ООО) в размере 371 725 196 рублей (80% от рыночной стоимости, определенной оценщиком), а именно: Мотель на 220 мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-229) в размере 74 462 880,80 руб.; Мотель на 220 мест -спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-230) в размере 74 168 276,80 руб.; Мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-231) в размере 74 168 276,80 руб.; Мотель на 220 мест - спальный корпус N 4, литер Е, El, Е2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-232) в размере 74 462 880,80 руб.; Мотель на 220 мест -спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-233) в размере 74 462 880,80 руб.

При вынесении данного определения суд руководствовался отчетом независимого оценщика от 14.09.2014 N 16/14, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего должнику на праве собственности имущества должника, находящегося в залоге у КБ "Юниаструм Банк" составила сумму 470 820 000 руб.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости изменения определения суд первой инстанции, по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Из разъяснений п. 9 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" от 23.07.2009 N 58 следует, что кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества (абз. 2 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" от 23.07.2009 N 58 (далее - Постановление от 23.07.2009 N58).

В пункте 11 Постановления от 23.07.2009 N 58 указано, что на основании абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с пунктом 20 Постановления N 58 стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

По мнению заявителя ООО КБ "Юниаструм банк" намеренно занизил стоимость залогового имущества при начальной продаже для того, чтобы на всю сумму включенных требований забрать после вторых торгов себе на баланс все залоговое имущество, находящееся как у должника, так и у солидарного (основного) заемщика ООО "Холдинг Гамма", впоследствии получить голоса (в размере непокрытых залогом требований), дающие право самостоятельно принимать решения на собрании кредиторов.

Оценив возражения конкурсного кредитора ООО "Мега Строй" о занижении оценки имущества должника, выполнении оценки не в полном объеме, что уменьшает конкурсную массу и ущемляет права конкурсных кредиторов, о наличии в отчете оценщика ООО "ИНДЕКС-Прайм" N 16/14 неточностей, суд апелляционной инстанции по ходатайству кредитора назначил судебную экспертизу по делу N А32-29919/2012 (15АП-2102/2015), проведение которой поручено ООО "Кубаньстройэксперт".

При этом судом апелляционной инстанции при постановке вопросов эксперту также учтен довод кредитора о необходимости оценки также иного имущества (контроллера - 5 ед., лифт - 4 ед., пожарная сигналзация корпуса - 4 ед., прожекторный зенитный PR Lightin HED LIGHT - 1 ед., система пылеуборки - 1 ед., установка для смягчения воды - 1 ед., шкаф пекарский - 1 ед.).

На разрешение эксперта судом апелляционной инстанции поставлены следующие вопросы:

1) могут ли следующие объекты быть демонтированы из спальных корпусов N N 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, В1,В2, Д, Д1, Д2, Е, Е1, Е2, Ж, Ж1,Ж2) без причинения ущерба зданиям: контроллер (N 5199-5202); лифт (N 522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714).

2) предназначены ли следующие объекты для обслуживания спальных корпусов N N 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, В1,В2, Д, Д1, Д2, Е, Е1, Е2, Ж, Ж1,Ж2): контроллер (N5199-5202); лифт (N522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N3659); установка для умягчения воды (N5714).

3) связаны ли общим назначением спальные корпуса N N 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, В1,В2, Д, Д1, Д2, Е, Е1, Е2, Ж, Ж1,Ж2) и следующие объекты: контроллер (N5199-5202); лифт (N522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N3659); установка для умягчения воды (N5714).

4) какова рыночная стоимость имущества: - мотель на 220-мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кад. N 23-23-13/002/2005-229); - мотель на 220 мест - спальный корпус N 2, литер В, В1, В2 (кад. N 23-23-13/002/2005-230); - мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кад. N 23-23-13/002/2005-231); - мотель на 220 мест - спальный корпус N 4, литер Е, Е1, Е2 (кад. N 23-23-13/002/2005-232); - мотель на 220 мест - спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кад. N 23-23-13/002/2005-233).

5) на дату оценки с учетом и без учета стоимости принадлежностей: контроллер (N 5199-5202); лифт (N 5522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); система пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714).

В заключении экспертов от 12.01.2016 г. N 293, представленном суду апелляционной инстанции, экспертами сделаны следующие выводы:

1. Объекты: контроллер (N 5199-5202); лифт (N 522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714) не могут быть демонтированы из спальных корпусов NN 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, Bl, В2, Д, Д1, Д2, Е, El, Е2, Ж, Ж1, Ж2) без причинения ущерба зданиям.

2. Объекты: контроллер (N 5199-5202); лифт (N 522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714) предназначены для обслуживания спальных корпусов NN 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, Bl, В2, Д, Д1, Д2, Е, El, Е2, Ж, Ж1, Ж2).

3. Объекты: контроллер (N 5199-5202); лифт (N 522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714) являются принадлежностью спальных корпусов NN 1-5 мотеля на 220 мест (литеры Б, Б1, Б2, В, Bl, В2, Д, Д1, Д2, Е, El, Е2, Ж, Ж1, Ж2), и, соответственно, связаны с ними общим назначением.

4. Рыночная стоимость имущества: мотель на 220-мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кад. N 23-23-13/002/2005-229); мотель на 220 мест - спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кад. N 23-23-13/002/2005-230); мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кад. N 23-23-13/002/2005-231); мотель на 220 мест - спальный корпус N4, литер Е, Е1, Е2 (кад. N23-23-13/002/2005-232); мотель на 220 мест - спальный корпус N5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кад. N23-23-13/002/2005-233); контроллер (N5199-5202); лифт (N5522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N1148, 1149, 1150, 3509); система пылеуборки PRO 6SR INVERT (N3659); установка для умягчения воды (N5714) без учета договора купли-продажи нежилых помещений от 01 октября 2011 года, заключенного между ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" (продавец) и ООО "Металл-Арм" (покупатель), составляет: 728 205 488 рублей; с учетом договора купли-продажи нежилых помещений от 01 октября 2011 года, заключенного между ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" (продавец) и ООО "Металл-Арм" (покупатель), составляет 725 512 274 руб.

Рыночную стоимость имущества: мотель на 220-мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кад. N 23-23-13/002/2005-229); мотель на 220 мест - спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кад. N 23-23-13/002/2005-230); мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кад. N 23-23-13/002/2005-231); мотель на 220 мест - спальный корпус N 4, литер Е, El, Е2 (кад. N 23-23-13/002/2005-232); мотель на 220 мест - спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кад. N 23- 23-13/002/2005-233) на дату оценки без учета стоимости принадлежностей: контроллер (N5199-5202); лифт (N 522, 5533, 5534, 5535); пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509); системы пылеуборки PRO 6SR INVERT (N 3659); установка для умягчения воды (N 5714) определить не представляется возможным, так как перечисленные принадлежности являются неотъемлемой частью исследуемых объектов недвижимости, демонтаж принадлежностей из объектов недвижимого имущества без причинения существенного вреда целостности зданий невозможен.

Заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных статьей 64 АПК РФ доказательств, в силу статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательств недостоверности сведений, изложенных в отчете эксперта, в материалы дела заявителем не представлено. Таким образом, проведенная в рамках дела экспертиза принята судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

При определении рыночной стоимости имущества суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться стоимостью имущества, определенной оценщиком в размере 725 512 274 руб., поскольку из материалов дела усматривается наличие правопритязаний на часть имущества со стороны ООО "Металл-Арм" на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 01.10.2011. Доводы ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма" о необоснованности требований ООО "Металл-Арм" суд апелляционной инстанции в рамках настоящего спора по существу оценивать не вправе. Вместе с тем коллегия судей исходит из того, что наличие у должника сделок в отношении данного имущества с третьими лицами (вне зависимости от правомерности их заключения) должно учитываться при определении стоимости имущества исходя из возможности предъявления соответствующих требований третьими лицами.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, в целях получения максимальной выручки, учитывая интересы кредиторов должника, в том числе залогового кредитора, принимая во внимание то, что разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором относительно состава предмета залога и порядка и условий его реализации отсутствуют, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить начальную продажную цену залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс Гамма" находящегося в залоге у Коммерческого банка "Юниаструм банк" (ООО) в соответствии с заключением судебной экспертизы от 12.01.2016 г. N 293 в размере 580 409 819, 20 руб. (что составляет 80% рыночной стоимости, определенной оценщиком), а именно:

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-229) в размере 116 746 355,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-230) в размере 115 868 857,60 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-231) в размере 116 456 467,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 4, литер Е, El, Е2 (кадастровый N 23-23-23/002/2005-232) в размере 116 746 355,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-233) в размере 114 591 784,80 руб.

Оснований для отдельного установления начальной продажной цены залогового имущества: Контроллер (N 5199-5202) - 5 ед.; Лифт (N 5522, 5533, 5534, 5535) - 4 ед. в размере; Пожарная сигнализация корпуса (N 1148, 1149, 1150, 3509) - 4 ед.; Система пылеуборки PRO 6SR INVERT (N3659) - 1 ед.; Установка для умягчения воды (N 5714) - 1 ед., с учетом выводы эксперта, изложенного в п. 3 экспертного заключения, не имеется.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу пункта 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку апелляционная жалоба заявителя по существу удовлетворена, судебные расходы ООО "МегаСтрой" по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб. подлежат распределению в пользу плательщика за счет должника

Пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" предусматривает, что судебные расходы кредитора и иных лиц, в пользу которых был принят судебный акт по соответствующему обособленному спору, не являются текущими платежами и подлежат удовлетворению применительно к пункту 3 статьи 137 Закона о банкротстве, поскольку возмещение таких расходов до удовлетворения основных требований кредиторов нарушает интересы других кредиторов и принцип пропорциональности их удовлетворения.

Следовательно, судебные расходы ООО "МегаСтрой" по оплате судебной экспертизы подлежат удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника - ООО "Оздоровительный комплекс Гамма".

Поскольку нормами АПК РФ и НК РФ не предусмотрена обязанность оплаты госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на определения об утверждении начальной продажной цены имущества должника, плательщику пошлины - Амзаеву Асану Сабриевичу надлежит возвратить из федерального бюджета 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по чек-ордеру от 11.02.2015.

Поскольку при принятии определения от 12.01.2015 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, обжалованный судебный акт подлежит изменению на основании п. 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2015 по делу N А32-29919/2012 изменить, изложив его в следующей редакции:

"Установить начальную продажную цену залогового имущества ООО "Оздоровительный комплекс Гамма" находящегося в залоге у Коммерческого банка "Юниаструм банк" (Общество с ограниченной ответственностью) в размере 580 409 819, 20 руб., а именно:

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 1, литер Б, Б1, Б2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-229) в размере 116 746 355,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 2, литер В, Bl, В2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-230) в размере 115 868 857,60 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 3, литер Д, Д1, Д2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-231) в размере 116 456 467,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 4, литер Е, El, Е2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-232) в размере 116 746 355,20 руб.;

- мотель на 220 мест - спальный корпус N 5, литер Ж, Ж1, Ж2 (кадастровый N 23-23-13/002/2005-233) в размере 114 591 784,80 руб."

Возвратить Амзаеву Асану Сабриевичу из федерального бюджета 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по чек-ордеру от 11.02.2015.

Судебные расходы ООО "МегаСтрой" в размере 50 000 руб. подлежат удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника - ООО "Оздоровительный комплекс Гамма".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьёй 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Н.В. Шимбарева Д.В. Николаев