Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 г. N 15АП-6718/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2016 г. N Ф08-6045/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора, о признании отсутствующим права собственности по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

14 июня 2016 г.

дело N А32-11191/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича: представитель не явился, извещен;

от заместителя прокурора Краснодарского края в публичных интересах и в интересах муниципального образования город Краснодар: прокурор Гаринин Э.П., удостоверение;

от администрации муниципального образования город Краснодар: представитель Кардава Т.О., удостоверение, по доверенности от 04.05.2016;

от общества с ограниченной ответственностью "СТАВИС-СВС": представитель не явился, реорганизовано;

от индивидуального предпринимателя Кулишова Сергея Ивановича: представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС": представитель Осташевский А.А., паспорт, по доверенности от 01.09.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Всякая всячина": представитель не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ": представитель не явился, извещено;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06.03.2016 по делу N А32-11191/2015

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в публичных интересах и в интересах муниципального образования город Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "СТАВИС-СВС", индивидуальному предпринимателю Миргородскому Виктору Владимировичу, индивидуальному предпринимателю Кулишову Сергею Ивановичу, обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС", обществу с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Всякая всячина", обществу с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ"

при участии третьих лиц Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании договоров аренды земельного участка, передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка недействительными сделками, применении последствий их недействительности в виде погашения регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возврате земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокуратур) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "СТАВИС-СВС", индивидуальному предпринимателю Миргородскому Виктору Владимировичу, индивидуальному предпринимателю Кулишову Сергею Ивановичу, обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС", обществу с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Всякая всячина", обществу с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ" о признании недействительности и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок: договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 земельного участка, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СТАВИС-СВС"; договора от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 03.05.2011 N4300017350 аренды земельного участка, заключенного между ООО "СТАВИС-СВС" и ИП Миргородским В.В.; договора от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного ИП Миргородским В.В. и ИП Кулишовым С.И.; договора от 29.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350 земельного участка, заключенного между ИП Кулишовым С.И. и ООО "Кубань-СВС", путем признания отсутствующим права аренды ООО "Кубань-СВС" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1792 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; возложении на ООО "Кубань-СВС" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1 792 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; признании отсутствующим права собственности ООО "Кубань-СВС" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская 181/1 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 признаны недействительными (ничтожными) сделками договоры передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1 792 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1, от 30.05.2012 между ООО "СТАВИС-СВС" и ИП Миргородским В.В., от 02.10.2014 между ИП Миргородским В.В. и ИП Кулишовым С.И., от 29.10.2014 между ИП Кулишовым С.И. и ООО "Кубань-СВС". Признано отсутствующим право аренды ООО "Кубань-СВС" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1 792 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1 (дата регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.11.2011, номер регистрационной записи 23-23-01/556/2011-343). Признано отсутствующим право собственности ООО "Кубань-СВС" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, процент готовности 10%, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1 (дата регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2014, номер регистрационной записи 23-23-01/2623/2014-178). ООО "Кубань-СВС" присуждено к исполнению обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1 792 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181/1, демонтировав расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474 с передачей земельного участка администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи в течение одного месяца с даты вступления настоящего решения в законную силу. В остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы.

ИП Миргородский В.В. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о том, что из содержания постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 28.10.2009 N 3967 "О предоставлении ООО "СТАВИС-СВС" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" не следует заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 с ООО "СТАВИС-СВС" в порядке переоформления договора аренды от 19.08.1997 N 919, противоречит пункту 3.1 данного постановления и обстоятельствам дела; данным обстоятельствам суд первой инстанции не дал правовой оценки. Суд первой инстанции не принял во внимание, что ООО "Ставис-СВС" приобрело право пользования земельным участком площадью 5 961 кв.м на тех же условиях, что и ОАО "СДРСУ-1". Также необоснованным является вывод суда первой инстанции о несоблюдении администрацией публично-правовой процедуры предоставления земельного участка для целей строительства, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Суд не принял во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 перешел в пользование ООО "Ставис-СВС" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.08.2009; соответственно договор аренды был заключен не на вновь образованный участок; спорный участок был образован из уже используемого ООО "Ставис-СВС" на основании договора аренды земельного участка от 22.12.2009 N 4300015909 с кадастровым номером 23:43:0205049:87, в силу чего подлежал применению пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ. Соответственно, судом была применена не подлежащая применению норма пункта 6 статьи 30 ЗК РФ. Вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 не был сформирован для целей строительства с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта строительства, а изменение администрацией вида разрешённого использования земельного участка с эксплуатации объектов недвижимости на строительство многоэтажного административного здания было направлено на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для целей строительства противоречит Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утв. Решением городской Думы г. Краснодар N 19, согласно которому спорный земельный участок расположен в общественно-деловой зоне ОД.2, где допускается размещение административных зданий и автостоянок как основной вид разрешенного использования земельного участка. Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар N 70 от 06.08.2009 со ссылкой на указанное решение был изменен вид разрешенного использования земельного участка - для строительства многоэтажного здания с многоэтажной автостоянкой. Суд не принял во внимание, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет 19.08.2009, то есть после принятия Решения городской Думой г. Краснодар N 19 и издания Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар приказа N 70 об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Суд не применил подлежащие применению пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 статьи 11.8, статьи 35, 39.14 - 39.17 ЗК РФ, статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд применил не подлежащий применению пункт 6 статьи 30 ЗК РФ. Суд нарушил часть 2 статьи 69 АПК РФ, приняв сделанные АС Северо-Кавказского округа по делу N А32-35596/2013 выводы, и освободив прокуратуру от обязанности доказывания якобы установленных фактов; при этом ни ООО "Ставис-СВС", ни ООО "Кубань-СВС" не принимали участия в деле NA32-35596/2013. Судом принято решение о правах и об обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО "Виктория-96", которому был предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1 440 кв.м для эксплуатации автозаправочного комплекса.

Представитель ООО "Кубань-СВС" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы ИП Миргородского В.В.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар поддержал доводы апелляционной жалобы ИП Миргородского В.В.

Представитель заместителя прокурора Краснодарского края возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

ИП Миргородский В.В., ИП Кулишов С.И., ООО "Редакция газеты "Всякая всячина", ООО "ОПТСНАБТОРГ", Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

ООО "СТАВИС-СВС" на день рассмотрения апелляционной жалобы реорганизовано в форме присоединения к ООО "ОПТСНАБТОРГ".

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.08.1997 между мэрией города Краснодара и АО "СДРСУ-1" был заключен договор аренды N 919, объектом которого являлся земельный участок общей площадью 7 507 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шаумяна 181 (в настоящее время - ул. Рашпилевская), для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Договор был заключен на срок до 26.06.2002. Пунктом 8.1 предусмотрено прекращение действия договора по истечении срока аренды.

Соглашением от 25.08.2005, заключенным администрацией и ОАО "СДРСУ N 1", площадь арендованного земельного участка была уменьшена до 5 960,98 кв.м, и изменено разрешенное использование земельного участка - для использования зданий и сооружений производственной базы и строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.08.2009 N 70 на основании заявления ОАО "СДРСУ N1" был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 на основной вид разрешенного использования "для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой".

По договору от 07.08.2009 ОАО "СДРСУ N 1" продало ООО "СТАВИС-СВС" нежилые помещения N 2, 5, 5/7, 5/8, 5/10, 5/11, 6, 10, 11, 11/1, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27 общей площадью 313,8 кв.м, расположенные в здании литер Г, по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 181, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв.м, принадлежавшем продавцу на основании договора аренды от 19.08.1997 N 919.

Соглашением от 10.11.2009 N 727 администрация муниципального образования город Краснодар и ОАО "СДРСУ N 1" расторгли договор аренды земельного участка от 19.08.1997 N 919 с момента издания администрацией муниципального образования город Краснодар постановления о предоставлении ООО "СТАВИС-СВС" земельного участка площадью 5 961 кв.м с кадастровым номером 23:43:0205049:87 для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.10.2009 N 3967 ООО "СТАВИС-СВС" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв.м для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой по ул. Рашпилевская 181 в г. Краснодаре.

Постановлением от 22.12.2009 N 4945 в данное постановление внесены изменения в части дополнения состава арендаторов земельного участка ООО "Редакция газеты "Всякая всячина".

На основании указанных постановлений администрацией муниципального образования город Краснодар, ООО "СТАВИС-СВС" и ООО "Редакция газеты "Всякая всячина" был заключен договор аренды от 22.12.2009 N 4300015909, по которому администрация передала указанным арендаторам за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 05 049:87.

В соответствии с пунктом 1.4 данного договора земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

С учетом пункта 6 статьи 30 ЗК РФ судом первой инстанции сделан вывод о том, что данный договор не был заключен в результате публично-правовой процедуры предоставления земельного участка для целей строительства, предусмотренной ЗК РФ.

При проверке доводов апелляционной жалобы, направленных на обоснование неправильности данного вывода, апелляционный суд установил следующее.

Факт отсутствия торгов, а равно иной предусмотренной ЗК РФ публичной процедуры предоставления спорного земельного участка в аренду ООО "СТАВИС-СВС" при заключении договора от 22.12.2009 N 4300015909 лицами, участвующими в деле, не отрицается.

В обоснование правомерности предоставления спорного земельного участка в аренду для целей строительства в отсутствие таких процедур заявитель жалобы ссылается на то, что спорный договор был заключен в порядке переоформления права аренды, ранее принадлежавшего ОАО "СДРСУ N 1", включавшего (с учетом соглашения от 25.08.2005) право использования земельного участка для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Данные доводы подлежат отклонению в силу следующего.

Земельный участок площадью 7 507 кв.м, из которого был впоследствии выделен спорный земельный участок, был предоставлен в аренду АО "СДРСУ-1" по договору аренды от 10.08.1997 с мэрией города Краснодара. Данным договором было установлено целевое назначение земельного участка - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

На изменение данного назначения путем включения в него цели строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой указано в соглашении от 25.08.2005, заключенного администрацией и ОАО "СДРСУ N 1".

Данное соглашение заключено в период действия ЗК РФ.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель и арендатор связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Спорный земельный участок был предоставлен ОАО "СДРСУ N 1" без торгов для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, принадлежавших ОАО "СДРСУ N 1".

По смыслу пункта 6 статьи 30 ЗК РФ в действовавшей на день заключения соглашения от 25.08.2005 редакции, предоставление сформированного земельного участка для строительства, осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 данной статьи. Пунктом 4 было предусмотрено предоставление земельного участка путем публичных процедур проведения торгов (конкурс, аукцион) либо без торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Изменение целевого назначения земельного участка путем включения в него цели строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не могло быть произведено вне определенных статьей 30 ЗК РФ публичных процедур.

Между тем, такие процедуры соблюдены не были, что в силу выраженного в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) правового подхода свидетельствует о ничтожности соглашения от 25.08.2005 в части изменения целевого назначения земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что использование спорного земельного участка для строительства административного здания соответствует основному виду разрешенного использования общественно-деловой зоны ОД.2 согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утв. Решением городской Думы г. Краснодар N 19, подлежит отклонению в силу следующего.

В отличие от собственников, объем правомочий которых по использованию земельных участков определяется законом, для арендаторов пределы правомочия пользования земельным участком определяются также договором аренды, в том числе определенной договором целью предоставления земельного участка, что следует из пункта 1 статьи 615 ГК РФ.

Таким образом, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 10.08.1997 целевое назначение спорного земельного участка в рамках опосредованных договором аренды правоотношений заключалось в эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, принадлежавших ОАО "СДРСУ N 1".

Соглашение от 25.08.205 в части изменения целевого назначения, как указано выше, является ничтожным.

Приобретение ООО "СТАВИС-СВС" у ОАО "СДРСУ N 1" по договору от 07.08.2009 объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в силу статьи 35 ЗК РФ являлось основанием перехода к последнему права аренды земельного участка, не изменив при этом определенное договором аренды целевое назначение земельного участка.

Приказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.08.2009 N 70, которым был изменен вид разрешенного использования земельного участка не свидетельствует об изменении целевого назначения земельного участка в рамках обязательств из договора аренды, поскольку в компетенцию указанного органа не входит полномочие по распоряжению муниципальным имуществом, а соответственно, изменению целевого назначения переданных в аренду земельных участков в рамках заключенных договоров аренды.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на обоснование приобретения ООО "СТАВИС-СВС" права аренды земельного участка с назначением, включавшим его использование для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой в порядке правопреемства от ОАО "СДРСУ N 1", подлежат отклонению.

Из материалов дела также не следует, чтобы земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв.м был сформирован для целей строительства в порядке процедуры предварительного согласования места размещения многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой, включая выбор земельного участка, публичное информирование населения о возможном предоставлении земельного участка, утверждение администрацией материалов предварительного согласования места размещения объекта.

Поскольку установленная ЗК РФ публичная процедура предоставления земельного участка для целей строительства соблюдена не была, как в форме предварительного согласования места размещения объекта, так и в виде организации и проведения торгов на право аренды земельного участка, а также нарушено императивное правило предоставления сформированных земельных участков для строительства исключительно на торгах, установленное пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды от 22.12.2009 N 4300015909 недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 ГК РФ в действовавшей на день заключения спорного договора редакции).

В дальнейшем администрацией муниципального образования город Краснодар на основании обращения ООО "СТАВИС-СВС" было принято постановление от 26.04.2011 N 2791 о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв.м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1 792 кв.м и с кадастровым номером 23:43:0205049:89 площадью 4 171 кв.м.

На основании постановления администрации от 26.04.2011 N 2791 администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СТАВИС-СВС" был заключен договор от 03.05.2011 N 4300017350 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 общей площадью 1 792 кв.м, расположенного в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Рашпилевская 181/1; земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Как следует из кадастрового паспорта от 31.03.2011 N 2343/12/11-121117, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 поставлен на кадастровый учет 19.08.2009, разрешенное использование - для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 был поставлен на кадастровый учет до принятия администрацией постановления от 26.04.2011 N 2791 и заключения договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350.

Из содержания постановления администрации от 26.04.2011 N 2791, договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, имеющихся в деле доказательств не следует заключение данного договора по результатам установленных ЗК РФ публичных процедур предоставления земельного участка для строительства.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора от 03.05.2011 N 4300017350 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1 792 кв.м соответствует обстоятельствам дела и основан на нормах подлежащего применению законодательства.

Отказ в иске в части требований о признании недействительными (ничтожными) сделками договора от 22.12.2009 N 4300015909 и договора от 03.05.2011 N 4300017350 по основанию пропуска срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиками, не обжалуется.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истечение срока исковой давности не исцеляет недействительную (ничтожную) сделку и не делает законным изначально незаконное предоставление земельного участка. Заявление ответчика о применении исковой давности не исключает обязанности суда дать оценку сделке с точки зрения оснований ее заключения и соблюдения установленных ЗК РФ императивных правил предоставления земельных участков для строительства. Пропуск срока исковой давности исключает удовлетворение иска о признании сделки недействительной, однако не препятствует правовой квалификации сделки как недействительной (ничтожной) в мотивировочной части решения суда.

По причине ничтожности договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 из него не возникли, а, соответственно, не могли быть переданы другим лицам права и обязанности арендатора по данной сделке. Уступив отсутствующие права арендатора спорного земельного участка, ответчики распорядились правом на земельный участок, который им не принадлежал. Соответственно, признание ничтожности всех последующих сделок по передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка - договоров от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора между ООО "СТАВИС-СВС" и ИП Миргородским В.В., от 02.10.2014 между ИП Миргородским В.В. и ИП Кулишовым С.И., от 29.10.2014 между ИП Кулишовым С.И. и ООО "Кубань-СВС" - является обоснованным.

Соответственно, к ООО "Кубань-СВС" право аренды земельного участка по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350 не перешло.

Входящие в предмет иска требования о признании отсутствующим права аренды земельного участка, его (участка) возврате, о признании отсутствующим права собственности ООО "Кубань-СВС" на расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект в совокупности направлены на освобождение земельного участка от объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка публичному собственнику свободным от обременений.

Как установлено судом первой инстанции, фактически на земельном участке имеется котлован с незавершенным строительством объектом в виде бетонного фундамента, иные объекты на участке отсутствуют, в том числе какие бы то ни было нежилые помещения. Регистрация права собственности на нежилые помещения на данном земельном участке в ЕГРП не соответствует действительности, поскольку сами помещения фактически отсутствуют. В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 от 07.12.2015 N 3350, выполненным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, на земельном участке возведен капитальный объект площадью 602 кв.м, стадия возведения - бетонная подушка с арматурными выпусками и стенами. Иные объекты недвижимости на данном земельном участке не выявлены. Судом первой инстанции установлено наличие открытого доступа на земельный участок для любых лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на день разрешения спора судом первой инстанции, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорных построек; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорных построек; установление факта нарушения прав и интересов истца. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным основанием для признания постройки самовольной (определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 305-ЭС15-15866 по делу N А41-58357/12).

Спорное строение представляет объект незавершенного строительства.

Поскольку вывод суда первой инстанции о несоблюдении установленного законом и иными правовыми актами порядка отведения земельного участка для целей строительства данного объекта является обоснованным, постольку данный объект правильно признан самовольной постройкой.

Доказательств легализации прав на самовольную постройку в судебном порядке не представлено.

Последовавшие затем сделки по отчуждению данного объекта незавершенного строительства недействительны (ничтожны) в силу установленного статьей 222 ГК РФ запрета совершения сделок с самовольными постройками.

Таким образом, у ООО "Кубань-СВС" право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474 не возникло.

Право собственности на данный объект незавершенного строительства подлежит признанию отсутствующим как зарегистрированное на самовольную постройку.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности по требованиям о возврате земельного участка, признании отсутствующим права аренды и права собственности на расположенный на участке незавершенный строительством объект.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 был передан ООО "СТАВИС-СВС" в аренду. ООО "Кубань-СВС" пользуется данным участком с согласия и с разрешения его публичного собственника. Такое фактическое владение с согласия собственника (непосредственное владение) не может быть противопоставлено собственнику земельного участка, который осуществляет владение данным участком опосредованно, через арендатора (опосредованное владение). Отношения опосредованного владения, хотя бы и возникшего на основании недействительной сделки, исключают применение исковой давности против арендодателя, решившего прекратить опосредованное владение своей вещью.

В арендных отношениях владение арендатора не может быть противопоставлено интересам арендодателя, который продолжает владеть земельным участком через своего арендатора. Владение земельным участком арендатором осуществляется как в своих интересах (в тех пределах, в которых это предусмотрено договором), так и в интересах арендодателя, который, передав земельный участок арендатору, не может считаться утратившим владение данным участком, и продолжает его осуществлять через арендатора.

Таким образом, публичное образование как собственник не утратило владение спорным земельным участком.

Спорный земельный участок не находится в исключительном фактическом владении ООО "Кубань-СВС", поскольку участок не охраняется, доступ на участок и нахождение на участке возможны для любых третьих лиц, включая сотрудников администрации, проводящих осмотр участка, строительные работы на участке не ведутся. Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении ООО "Кубань-СВС".

По сути, данный объект представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается, высятся только металлические арматуры. Строительство данного объекта не ведется. Данная конструкция не создает для ответчика исключительного владения земельным участком. О таком владении можно было бы утверждать при нахождении на участке здания, строения, сооружения, завершенных строительством или, по крайней мере, имеющих определенное назначение.

Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости.

Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости.

Таким образом, ООО "Кубань-СВС" не может считаться владеющим земельным участком с кадастровым номером 23:43:0205049:88 с исключением любых третьих лиц, в том числе, собственника земельного участка.

С точки зрения изложенного суд первой инстанции обосновано квалифицировал исковые требования как требования негаторного характера, на которые в силу статьи 208 ГК РФ не распространяется исковая давность.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части требований о признании отсутствующим права аренды земельного участка, его (участка) возврате, о признании отсутствующим права собственности ООО "Кубань-СВС" на расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект, обязании ООО "Кубань-СВС" демонтировать расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства.

Довод апелляционной жалобы о принятии решения о правах и об обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО "Виктория-96", которому был предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 1 440 кв.м для эксплуатации автозаправочного комплекса, подлежит отклонению, поскольку из содержания обжалуемого решения суда не следует, что судом принято решение непосредственно о правах и обязанностях указанного лица, в тексте судебного акта отсутствуют какие-либо выводы суда в отношении данного лица, никаких обязанностей по отношению к одной из сторон на него не возложено. Приведенные в обоснование утверждения о принятии судом первой инстанции решения о правах и обязанностях ООО "Виктория-96" доводы не свидетельствуют о существовании вытекающего из пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" критерия - непосредственного решения вопроса о правах и обязанностях субъекта.

В силу вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 по делу N А32-11191/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева