Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2016 г. N 01АП-5103/11

г. Владимир

21 июня 2016 г.

Дело N А79-7895/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2016.

В полном объеме постановление изготовлено 21.06.2016.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Протасова Ю.В.,

судей Захаровой Т.А., Смирновой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Высота" Кузнецова Александра Александровича и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" Ваньева Игоря Ивановича

на определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.03.2016

по делу N А79-7895/2010,

принятое судьей Крыловым Д.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМУ 58" о признании отсутствующими и прекращении 13 записей в ЕГРП по делу о несостоятельности (банкротстве)

в отношении общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" (ИНН 2127321168, ОГРН 1022100966216),

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" - Максимов Е.В. по доверенности от 17.03.2014 сроком действия на три года.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - ООО "Высота", должник) общество с ограниченной ответственностью "СМУ 58" (далее - ООО "СМУ 58") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании отсутствующими и прекращении 13 записей в ЕГРП по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" (далее - ООО "Агентство по недвижимости "Честр").

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: ООО "ОРИОН", Смирнов Станислав Егорович, ООО "Управление механизации N 11, ООО "Техстрой", Константинова Елена Анатольевна, ОАО "Инвестиционно - Строительная компания "Честр -Групп", Краснов Сергей Васильевич, Соловьев Валерий Анатольевич, Сорокина Людмила Анатольевны, Смирнова Людмила Александровна, ООО "Агентство по недвижимости "Честр", Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Определением от 24.03.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии отказал ООО "СМУ 58" в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Агентство по недвижимости "Честр" Ваньев И.И. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части, в части прекращения записи в ЕГРП о договоре участия в долевом строительстве, участника долевого строительства Соловьева Валерия Анатольевича, ипотеке в отношении квартиры под условным номером 175, зарегистрированное в имуществе:

- доля в праве ООО "АН "Честр" в размере 69440/100827 в общей долевой собственности, объект права: незавершенный строительством объект: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01;000686, лит. А1, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б");

- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58; XIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 116.

А также в части признания отсутствующим и прекращении записи в ЕГРП о договоре участия долевом строительстве, участнике долевого строительства Соловьеве Валерии Анатольевиче, ипотеке в отношении квартиры под условным номером 170, зарегистрированное в имуществе:

- доля в праве ООО "АН "Честр" в размере 69440/100827 в общей долевой собственности: объект права: незавершенный строительством объект: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01;000686, лит. А1, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б");

- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр.Тракторостроителей, д. 58; XIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 116 и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции при вынесении обжалуемого определения не учел и не принял во внимание все обстоятельства дела.

Конкурсный управляющий должника Кузнецов А.А. также не согласился с принятым судебным актом и обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить полностью в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что обжалуемое определение суда первой инстанции было вынесено без учета всех обстоятельств дела и представленных доказательств.

ООО "СМУ 58" представив отзыв на апелляционные жалобы, и его представитель в судебном заседании просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены определения арбитражного суда первой инстанции с учетом следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом банкротстве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2012 общество с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ваньев И.И.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2011 ООО "Агентство по недвижимости "Честр" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ваньев Игорь Иванович.

Определением суда от 17.08.2011 по ходатайству конкурсного управляющего установлено, что при банкротстве ООО "Агентство по недвижимости "Честр" применяются правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" Федерального закона от 26.10.2002 N 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения открытых торгов ООО "СМУ-58" заключило с конкурсным управляющим ООО "Агентство по недвижимости "Честр" договор купли-продажи от 21.05.2014. В соответствии с пунктом 1.1. договора конкурсный управляющий ООО "АН "Честр" обязался передать в собственность заявителя долю в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м., степень готовности 45%, инв. N 01:000686, лит. Al, А адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в. 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б").

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.04.2015 по делу N А79-7895/2010 внесены изменения в пункт 2.1 договора от 21.05.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-58", г. Чебоксары и конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "АН "Честр", г. Чебоксары Ваньевым И.И. уменьшена цена указанного договора до 60 979 217 руб. 84 коп., а также внесены изменения в пункт 1.1 договора от 21.05.2014, заключенного между ООО "СМУ-58", г. Чебоксары и конкурсным управляющим ООО "АН "Честр", г. Чебоксары Ваньевым И.И., уменьшен размер доли с 71034/100827 до 69440/100827.

Реализованная доля в объекте строительства в результате сделки принадлежит ООО "СМУ 58" на праве собственности.

Подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве определено, что участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 23.04.2013 N 13239/12 разъяснил, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников

строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 названного Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13 Закона о банкротстве, участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также о последствиях непредъявления такого требования.

Объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Агентство по недвижимости "Честр", и земельный участок, не были передан в рамках п.1 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -Закон о банкротстве) участникам долевого строительства для дальнейшего строительства.

Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, представленной в дело следует, что имеются обременениях за следующими объектами за следующими юридическими и физическими лицами: квартира под условным номером N 26 -ООО "Фирма "Техстрой", квартиры по условными номерами N 51, 58, 62 - ООО "Орион", квартира под условным номером N 115 - Смирнов С.Е., квартира под условным номером N 118- ООО "Управление механизации N 11", квартиры под условными номерами N 123, N 124 -Константинова Елена Анатольевна, квартира под условным номером N 139 -ООО "Честр", квартира под условным номером N 153- Сорокина Л.А., квартира под условным номером N 155 - ООО "Управление малой механизации - 11", квартиры по условным номером N 170, N 175- Соловьев Валерий Анатольевич.

ООО "Фирма "Техстрой", ООО "ОРИОН", ООО "Управление механизации N 11 (ИНН 2127310416), Константинова Елена Анатольевна, Сорокина Людмила Анатольевны, не воспользовались предоставленным правами Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве", и следовательно несут риск неблагоприятных последствий.

Смирнова Л. А. - правопреемник СмирноваС.Е., Соловьев В.А., ООО "ИСК -Честр" реализовали свои права в рамках дела N А79-7895/2010 и отказались от договоров долевого участия, требования рассмотрены, судебные акты вступили в законную силу.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В силу п. 133 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме" в целях государственной регистрации, возникшей на основании закона ипотеки на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, заполняется запись подраздела III-2, в которой указываются:

номер регистрации, сформированный на основании и в связи с принятием заявления на государственную регистрацию ипотеки в силу закона;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора);

сведения о залогодателе - предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил данные стороны договора участия в долевом строительстве -застройщика;

сведения о залогодержателе - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

документы-основания - реквизиты, дата и номер регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

В записи, содержащей особые отметки регистратора, к подразделу III-2 указываются номера подраздела Единого государственного реестра прав и записи этого подраздела о первом договоре участия в долевом строительстве.

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу раздела Единого государственного реестра прав, открытого на объект незавершенного строительства, строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и записи об ипотеке в силу закона.

Таким образом, ООО "Агентство недвижимости Честр", заключив первый договор участия в долевом строительстве и зарегистрировав его в установленном порядке, установило в отношении объекта незавершенного строительства обременение в виде залога в силу закона.

При этом в силу п.131 указанного Приказа Минэкономразвития России аналогичная запись об ипотеки вносится в отношении земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Однако в отличие от записи ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства, в отношении земельного участка, на котором производится строительство, в соответствии с п. 128 Приказа Минэкономразвития России вносятся также сведения о лицах, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения о стороне договора - участнике долевого строительства, в том числе в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, - фамилия, имя и отчество (отчество при наличии), дата и место рождения, гражданство, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, а для лиц, которым в установленном порядке страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования не присвоен, также указываются наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания в соответствии с федеральной информационной адресной системой (далее - ФИАС).

Следовательно, в отношении земельного участка в едином государственном реестре сведений о права на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения обо всех участниках долевого строительства, как заключивших договоры участия в долевом строительстве с прежним застройщиком - ООО "АН "Честр", так и новым застройщиком ООО "СМУ - 58".

Однако участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве с ООО "АН "Честр" и включенные в ЕГРП по объекту незавершенного строительства и земельного участка, на котором производится строительство подлежат исключению из реестра поскольку объект незавершенного строительства реализован на торгах.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом залог прекращается по основаниям, установленным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п.8. ч1.ст.352 ГК РФ).

Согласно п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

При этом если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Также следует отметить, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счёт имущества должника на принципах пропорциональности и очерёдности.

Нормы указанного закона носят по отношению к положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи между ООО "АН "Честр" и ООО "СМУ-58" объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором осуществлялось строительство, перестали быть предметом залога.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Отчуждение другому лицу по договору купли-продажи объекта незавершённого строительства создает физическую невозможность самостоятельно достроить объект.

Таким образом, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Следовательно, обязательства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО "АН "Честр" прекращены и подлежат исключению из ЕГРП.

С учетом указанных выше обстоятельств, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что с момента заключения ООО "СМУ 58" и ООО "АН "Честр" 19.06.2014 договора купли-продажи объекта: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01;000686, лит. А1, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б"); права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58; XIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 11б. залог в пользу участников долевого строительства, заключивших договора участия в долевом строительстве с ООО "Агентство недвижимости "Честр" прекратился.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что заявитель при обращении в суд в нарушение статьи 49 АПК РФ изменил предмет и основание иска. Апелляционный суд отклоняет данный довод, как основный на неверном истолковании норм процессуального права и противоречащий материалам дела.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, на которых истец основывает свои требования к ответчику.

Под предметом иска - материально-правовое требование истца к ответчику (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - постановление Пленума N 13).

Содержание фактических обстоятельств по делу складывалось следующим образом:

ООО "СМУ-58" по итогам проведенного конкурсным управляющим ООО "АН "Честр" конкурса и в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 21.05.2014 стало собственником следующего имущества: доли в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности: объект права: незавершенный строительством объект: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01;000686, лит. А1, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б"); права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58: XIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 116.

Свидетельство о государственной регистрации права ООО "СМУ-58" получено 14.07.2014.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.04.2015 по делу: А79-7895/2010 размер доли в праве изменен до 69440/100827.

Постановлением АС Волго-Вятского округа от 18.11.2015 по делу: А79-7895/2010 указанное определение оставлено без изменения.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом залог прекращается по основаниям, установленным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п.8. h1.ct.352 ГК РФ).

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее.

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Агентство по недвижимости "Честр", и земельный участок, не были передан в рамках п.! ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" участникам долевого строительства для дальнейшего строительства.

С момента заключения договора купли-продажи между ООО "АН "Честр" и ООО "СМУ-58" объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором осуществлялось строительство, перестали быть предметом залога.

Вышеуказанные обстоятельства по делу с момента предъявления заявления в суд и до вынесения итогового судебного акта являлись основанием иска. При этом указанные обстоятельства никогда не изменялись.

Предметом иска первоначально явилось - требование о признании отсутствующими и прекращении обременения в виде ипотеки в отношении следующего имущества:

* доля в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности: объект права: незавершенный строительством объект: 10 этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м. степень готовности 45%, инв. N 01;000686, лит. А1, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б");

* право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58; XIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 116.

Впоследствии, уточнениями иска от 15.09.2015 29.09.2015 года ООО "СМУ-58" лишь уточнило записи в ЕГРП, в отношении конкретных лиц, которые просило признать отсутствующими и прекращенными.

Указанные уточнения были приняты судом определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2015 года по делу: А79-7895/2010.

Последующие уточнения были связаны с тем, что обременения снимались Управлением регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в добровольном порядке.

Никаких возражений по принятию уточнений ООО "СМУ-58" ООО "Высота" не заявлялось, хотя представитель общества всегда присутствовал на судебных заседаниях.

Податель апелляционной жалобы указывает на то, что суд неправильно сослался на пункт 1 статьи 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Вместе с тем, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Как указано выше, обременения, являвшиеся объектом судебного спора, были зарегистрированы на объекте, который принадлежал застройщику-банкроту.

Следовательно, рассмотрение спора в деле о несостоятельности (банкротстве) отвечало требованиям специального законодательства, так и АПК РФ, поскольку в таком случае в таком споре могли участвовать не только лица в пользу которых были установлены обременения в ЕГРП, но и те лица, которые являются лицами, участвующими в деле о банкротстве ООО "АН "Честр".

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Коллегия судей, рассмотрев материалы дела, руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "СМУ-58" требования в полном объеме.

Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы заявитель апелляционной жалобы доказательств в подтверждении своих доводов в материалы дела не представил.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда.

Оснований для иной правовой оценки доказательств, представленных в материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает. Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 24.03.2016 по делу N А79-7895/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Высота" Кузнецова Александра Александровича и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" Ваньева Игоря Ивановича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ю.В. Протасов

Судьи

Т.А. Захарова И.А. Смирнова