Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 13АП-30891/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2017 г. N Ф07-1766/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

20 декабря 2016 г.

Дело N А56-65919/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Майоровой М.Н.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен,

от конкурсного управляющего: Лимонов Д.О., представитель по доверенности от 01.12.2016, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30891/2016) ООО "МИК "СОЮЗ" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2016 по делу N А56-65919/2013 (судья Кулаковская Ю.Э.), принятое

по заявлению ООО "МИК "СОЮЗ"

об обязании конкурсного управляющего ТСЖ "Бастион" провести торги

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ТСЖ "Бастион"

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 ТСЖ "Бастион" (ОГРН: 1057813087287, ИНН: 7820305242, адрес местонахождения: 196609, г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Малиновская, 11, литер Б 1) (далее - должник, ТСЖ) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Курин А.В.

Определением арбитражного суда от 29.08.2014 Курин А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Елисеев С.Е.

Определением арбитражного суда от 24.11.2014 производство по делу о банкротстве прекращено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 о прекращении производства по делу отменено.

Определением арбитражного суда от 07.05.2015 Елисеев С.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Илющенко Вячеслав Владимирович.

Определением от 30.06.2016 Илющенко В.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего. Определением от 18.08.2016 конкурсным управляющим утвержден Иванов Ю.А.

В рамках конкурсного производства, 17.08.2016 ООО "МИК "СОЮЗ" обратилось с заявлением об обязании конкурсного управляющего ТСЖ "Бастион" провести торги по продаже права аренды земельного участка по договору аренды от 17.03.2008 N 24/ЗК-02059, земельный участок зона 7, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, литер А, площадь 4580 кв.м.

В ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий заявил ходатайство о привлечении к участию в обособленном споре Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Определением от 27.10.2016 заявление ООО "МИК "СОЮЗ" оставлено без удовлетворения, в связи с тем, что право владения и пользования земельным участком, после признания собственниками жилых помещений - членами ТСЖ "Бастион" права собственности на объекты незавершенного строительства, фактически принадлежит не должнику, а собственникам расположенных на земельном участке объектов недвижимости, что исключает включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника и влечет невозможность удовлетворения заявления.

В апелляционной жалобе ООО "МИК "СОЮЗ" просит указанное определение отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на то, что каких-то специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды земельного участка Законом о банкротстве не предусмотрено, следовательно, право аренды входит в конкурсную массу должника. Ранее судами в рамках дела о банкротстве было отказано в исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка. Таким образом, податель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно и незаконно указал на то, что право владения и пользования земельным участком фактически принадлежит не должнику, а собственникам расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Кроме того, податель жалобы обращает внимание на тот факт, что у земельного участка есть собственник, который является арендодателем, и который в любом случае должен дать согласие на отчуждение права аренды третьему лицу, следовательно, у суда первой инстанции не было оснований отказывать в удовлетворении требований заявителя о привлечении арендодателя (КИО по г. Санкт-Петербургу) к участию в деле в качестве третьего лица.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, апелляционный суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 17.03.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ТСЖ "Бастион" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2008 N 24/ЗК-02059 (далее - договор), согласно которому земельный участок зона 7, кадастровый номер 78:42:16227:2 по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная улица, д. 20, к. 1, литера А, площадью 4580 кв.м. был предоставлен в аренду ТСЖ "Бастион" для использования под подготовку документов, необходимых для оформления прав на объект (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 3.1, срок действия договора определен по 22.12.2008.

В пункте 2.1 договора отражено, что на участке имеются пять объектов незавершенного строительства.

Договор аренды заключен на основании Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 N 2-рп "О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного комплекса по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, литера А.

Пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве установлена обязанность конкурсного управляющего принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания, привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве закреплено, что все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу.

Как верно отмечено подателем жалобы, право аренды земельного участка, являясь одним из активов должника, подлежит включению в конкурсную массу должника и может быть выставлено на продажу в порядке, предусмотренном статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Единственным ограничением при продаже права аренды земельного участка, которое потенциально может опорочить такую сделку, является наличие или отсутствие согласия арендодателя спорного имущества. Данный вывод соотносится с положениями пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 4.3.8 договора аренды, которым было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Действительно, решениями Пушкинского районного суда, оставленными без изменения апелляционными определениями Санкт-Петербургского суда, в отношении части жилых объектов незавершенного строительства признано право собственности за физическими лицами - членами ТСЖ "Бастион".

Между тем, право аренды земельного участка из конкурсной массы не исключено и его реализация с торгов не противоречит действующему законодательству РФ. Площадь спорного земельного участка не позволяет рассматривать его как участок, предназначенный исключительно для обслуживания объектов незавершенного строительства, право собственности на которые было приобретено членами ТСЖ "Бастион".

Определением суда первой инстанции от 15.02.2016, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, удовлетворено заявление о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего должнику права аренды земельного участка. Однако торги были признаны недействительными, не в связи с принадлежностью права аренды собственникам объектов незавершенного строительства - членам ТСЖ "Бастион", а связи с тем, что торги проведены в период действия установленного районным судом запрета совершать действия по продаже права аренды земельного участка; победитель торгов - ООО "Каскад" создано после даты окончания приема заявок на участие в торгах; в нарушение условий договора передача прав и обязанностей произведена без согласия арендодателя.

Таким образом, апелляционный суд считает, что после снятия ограничений по распоряжению земельным участком, желание ООО "МИК "СОЮЗ" провести торги по продаже права аренды земельного участка является обоснованным и правомерным.

В то же время, обязанность по включению права аренды в конкурсную массу и проведению торгов по его продаже возложена на конкурсного управляющего в силу Закона (статьи 129, 131, 139 Закона о банкротстве), в связи с чем необходимость в обращении в арбитражный суд с соответствующим требованием у заявителя отсутствовала. В случае неисполнения конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей, лица, участвующие в деле, вправе обратился с жалобой на соответствующее бездействие управляющего.

Между тем, как следует из материалов дела, на дату обращения заявителя с настоящим заявлением (17.08.2016) у должника отсутствовало лицо, которое бы исполняло обязанности конкурсного управляющего. Предыдущий конкурсный управляющий Илющенко В.В. был освобожден от исполнения обязанностей определением от 30.06.2016, а новый конкурсный управляющий Иванов Ю.А. был утвержден только определением от 18.08.2016.

В такой ситуации, даже если квалифицировать заявление ООО "МИК "СОЮЗ" как жалобу на бездействие конкурсного управляющего, у суда первой инстанции отсутствовали основания для ее удовлетворения ввиду отсутствия предмета спора - вновь утвержденный конкурсный управляющий еще отсутствовал и еще не успел совершить действия (или бездействие) по уклонению от продажи на торгах права аренды спорного земельного участка.

Неверные выводы суда первой инстанции, приведенные в обжалуемом определении, не привели к принятию неправильного судебного акта. В этой связи, основания для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2016 по делу N А56-65919/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "МИК "СОЮЗ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Л.С. Копылова И.Ю. Тойвонен