Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 13АП-1886/18

г. Санкт-Петербург

22 февраля 2018 г.

Дело N А56-12974/2015/сд

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г., судей Слоневской А.Ю., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: Прониным А.Л.,

при участии:

от к/у ООО "ТД "СИГМА" Громова А.Н.: Бабин И.А. по доверенности от 29.06.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1886/2018) конкурсного управляющего ООО "Торговый дом "Сигма" Громова Андрея Николаевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2017 по делу N А56-12974/2015/сд.7 (судья Раннева Ю.А.), принятое по заявлению конкурсного управляющего ООО "Торговый дом "Сигма" об оспаривании сделки должника с Писаревским Игорем Николаевичем

третье лицо: Койтов Алексей Владимирович

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торговый дом "Сигма",

установил:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2016 по делу N А56-12974/2015 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом СИГМА" (далее - ООО "ТД "СИГМА", Общество, должник) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Федичев Даниил Вадимович.

Определением от 04.03.2016 суд перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" ("Банкротство застройщиков"). Сообщение о применении к должнику правил банкротства застройщиков опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 19.03.2016 N 46.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2016 ООО "ТД "СИГМА" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Громов Андрей Николаевич.

В рамках конкурсного производства, 27.06.2017 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора N 28 ШЛИС/ОР купли-продажи жилого помещения от 28.12.2015, заключенного между ООО "Торговый Дом "Сигма" и Писаревским Игорем Николаевичем (далее - ответчик), и о применении последствий недействительности сделки, истребовав у Писаревского И.Н. в пользу должника квартиру N 28 (кадастровый номер 47:17:0104008:1204), расположенную по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 48, корпус 1.

В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на то, что неравноценность встречного предоставления по данному договору, поскольку указанная квартира была реализована должником по цене 2 300 000 руб., тогда как согласно отчету оценщика, стоимость квартиры составляет 2 907 000 руб., что является основанием для признания договора недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением от 29.09.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Койтов Алексей Владимирович - генерального директора должника на дату подписания спорного договора.

Определением от 28.12.2017 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции указал, что конкурсным управляющим не обосновано, что объект, созданный в 2011 году, учтен в бухгалтерской, финансовой документации должника по ценам 2015 года, что размер средств, вложенных должником в его создание, значительно выше суммы оплаты, полученной от покупателя квартиры. Кроме того, суд первой инстанции, приняв во внимание, что деятельность должника по строительству многоквартирных домов и продаже квартир являлась обычной для должника и соответствовала целям его создания, с учетом положений пункта 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве и ввиду отсутствия доказательств превышения оспариваемой сделкой 1% стоимости активов должника на последнюю отчетную дату, пришел к выводу о совершении спорной сделки в ходе обычной хозяйственной деятельности, в связи с чем не усмотрел оснований для признания оспариваемой сделки по правилам статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования конкурсного управляющего в полном объеме, ссылаясь на то, что после возбуждения дела о банкротстве был заключен договор, по условиям которого должник обязался передать ответчику квартиру, а ответчик обязался выплатить должнику 2 300 000 руб. По утверждению подателя жалобы, первичный учетный документ, подтверждающий оплату договора, в распоряжении конкурсного управляющего отсутствует; ответчик факт оплаты не опроверг и не подтвердил; регистрация перехода права на квартиру к ответчику произведена 12.05.2016. Согласно доводам жалобы, цена договора была ниже рыночной стоимости объекта недвижимости более чем на 20%, была совершена в период отсутствия хозяйственной деятельности должника, в преддверии введения процедуры наблюдения с имуществом, освобожденным от ареста за несколько дней до продажи. Оспаривая вывод суда первой инстанции о формировании должником своей воли при заключении спорного договора по указанной в договоре стоимости, податель жалобы указывает, что наличие или отсутствие воли должника является индифферентным, поскольку воля должника не входит в юридический состав, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. В обоснование неравноценности встречного предоставления конкурсный управляющий сослался на отчет оценщика, выполненный в соответствии со стандартами оценки, согласно которому рыночная цена квартиры составляет 2 907 000 руб., и указывает, что суд первой инстанции при рассмотрении спора не ставил вопросы, ответами на которые в дальнейшем обосновал отклонение требований: о причинах, по которым квартира не была реализована в период с 2011 по 2015 годы, о соотношении затрат на ее создание, наличии износа, ликвидности квартиры в период до заключения договора. По мнению конкурсного управляющего, вопрос ликвидности квартиры в период до даты заключения договора при определении стоимости квартиры на дату ее отчуждения значения не имеет; расходы на строительство и износ не подлежали какому-либо анализу со стороны оценщика, но вывод об оценке квартиры сделан с учетом ее фактического состояния, в том числе обусловленного износом; в период 5-10 лет после окончания строительства износ не оказывает существенного влияния на стоимость квартиры. Опровергая вывод суда первой инстанции о совершении сделки в ходе обычной хозяйственной деятельности, конкурсный управляющий также ссылается на заниженную стоимость продажи квартиры, при этом регистрация перехода права была осуществлена ответчиком только по прошествие более трех месяцев с момента заключения договора. Податель жалобы указывает на то, что судебная практика исходит из того обстоятельства, что нерыночная цена отчужденного объекта в совокупности с длительным отсутствием государственной регистрации перехода права собственности свидетельствует о том, что сделка не может считаться совершенной в ходе обычной хозяйственной деятельности. Помимо указанного обстоятельства, конкурсный управляющий со ссылкой на бухгалтерскую отчетность должника указал, что в указанный период времени должник уже не осуществлял хозяйственной деятельности. В этой связи, управляющий считает, что соотношении цены отчужденного имущества и активов должника является индифферентным. Кроме того, конкурсный управляющий обращает внимание суда на то обстоятельство, что данная квартира, наряду с иным имуществом должника, была арестована судебным приставом-исполнителем, арест был снят за несколько дней до заключения договора именно в отношении указанной квартиры; значительная часть от полученных денежных средств была направлена на оплату договора подряда N 09Ш/15 от 09.11.2015, который была признан судом первой инстанции недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (определение по делу N А56-12974/2015/сд.24 от 02.12.2017).

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, апелляционный суд, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28.12.2015 между ООО "Торговый Дом "Сигма" (продавец) и Писаревским Игорем Николаевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения N 28 ШЛИС/ОР (далее - договор), согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять в собственность и оплатить квартиру N 28 (кадастровый номер 47:17:0104008:1204), расположенную по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. Пролетарская, д. 48, корпус 1. Квартира общей площадью 61,3 кв.м., состоит из двух комнат, расположена на седьмом этаже дома 2011 года постройки.

Согласно пункту 3.1 договора, квартира продана пол цене 2 300 000 руб., которую покупатель обязался оплатить продавцу в течение одного рабочего дня с момента подписания договора.

Регистрация права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области произведена 12.05.2016.

28.12.2015 по акту приема-передачи указанная квартира передана продавцом покупателю.

Конкурсный управлюящий, ссылаясь на отчет N XVI/12-ОК от 26.05.2017 об оценке по состоянию на 25.12.2015, подготовленный ЗАО "НКГ "ААА+", согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры составляет 2 907 000 руб., обратился с заявлением о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, полагая установленную договором цену в размере 2 300 000 руб. заниженной и несоответствующей рыночным условиям.

Определением от 20.04.2015 арбитражным судом по заявлению ЗАО "КСИЛ" возбуждено производство по делу о банкротстве.

В соответствии с частью 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

По смыслу данной нормы для вывода о неравноценном встречном исполнении имеет значение условие о цене сделки. В качестве критерия оценки Закон о банкротстве предлагает сравнить цену спорной сделки с рыночной стоимостью в сравнимых обстоятельствах при совершении аналогичных сделок.

Кроме того, пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, ввиду отсутствия законодательно установленных критериев существенности отличия цены оспариваемой сделки от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, пришел к выводу об отсутствии необходимого состава для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Вопреки позиции конкурсного управляющего, отчет N XVI/12-ОК от 26.05.2017 об оценке спорной квартиры по состоянию на 25.12.2015, подготовленный ЗАО "НКГ "ААА+", не может быть приравнен по доказательственной силе к экспертному заключению, подготовленному по правилам статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и является обычным письменным доказательством (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке наряду с иными доказательствами, представленными в материалы дела.

При этом, апелляционный суд критически относится к данному отчету, поскольку оценщик, отказавшись от доходного и затратного подходов к оценке спорной квартире, в сравнительном подходе при всем разнообразии предложений на рынке недвижимости и объеме предложений по продаже двухкомнатных квартир в городе Шлиссельбурге подобрал все объекты-аналоги из ЖК "Шлиссельбург, Кирова ул. 6", ценообразование стоимости квартир в котором строится по сходному принципу и является практически равной. То есть оценщиком, по сути, выбран один объект-аналог, с которым и сравнивалась спорная квартира. Утверждая, что стоимость объектов-аналогов, приведенная в отчете оценщика, соответствует цене по состоянию на декабрь 2015 года, оценщиком не учтено, что реализация самого объекта ЖК "Шлиссельбург, Кирова ул. 6" стартовала только в июне 2014 года с датой сдачи в 4 квартале 2017 года. Следовательно, с учетом прямой зависимости стоимости квартир от уровня готовности строящегося дома, приведенные объекты-аналоги не сравнимы с квартирой в готовом доме, а стоимость объектов-аналогов по состоянию на декабрь 2015 года очевидно не сопоставима со стоимостью спорной квартиры. В случае, использования текущей цены на объекты-аналоги и определения ретроспективной рыночной цены (по состоянию на 26.12.2015), оценщиком, в нарушение абзаца 8 пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", не проведена корректировка на дату предложения объектов-аналогов и дату оценки.

Не обосновано оценщиком и неиспользование в качестве объектов-аналогов квартир на вторичном рынке, при том, что, согласно открытым сведениям базы недвижимости "ЦИАН", стоимость одного квадратного метра в городе Шлиссельбурге на вторичном рынке, даже по состоянию на февраль 2018 года составляет в среднем 42-47 тыс.руб., в отличие от подобранных аналогов, стоимость одного квадратного метра которых составляет от 50 тыс.руб. до 65 тыс.руб.

В такой ситуации, апелляционный суд, с учетом части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что отчет оценщика не может быть принят во внимание в качестве достоверного доказательства превышения рыночной стоимости спорной квартиры на 20% ее продажной цены.

Кроме того, апелляционный суд считает, что указанная в отчете оценщика, подготовленного по заданию конкурсного управляющего, стоимость проданной квартиры на 20% выше договорной, безусловно, не свидетельствует о совершении спорной сделки на заведомо невыгодных для должника условиях, и не является достаточным доказательством неравноценности встречного предоставления по сделке со стороны покупателя. Такое превышение стоимости квартиры не может быть признано существенным.

Таким образом, конкурсный управляющий, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость переданного по оспариваемой сделке имущества существенно превышает стоимость, полученную должником от покупателя, а также доказательства наличия потенциальных покупателей, готовых приобрести данное имущество по более высокой цене.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о том, что должником при схожих обстоятельствах совершались аналогичные сделки, но с условиями существенно отличающимися (в том числе относительно цены) от оспариваемого договора.

Апелляционный суд также соглашается с выводом суда первой инстанции о совершении оспариваемой сделки в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 или статьи 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделка превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.

В нарушение указанных требований, доказательств превышения сделки перечисления одного процента стоимости активов должника конкурсным управляющим не представлены.

Учитывая, что основным видом деятельности должника является строительство многоквартирных домов и продажа квартир, совершение спорной сделки не носит характер необычности.

Таким образом, совокупность указанных обстоятельств позволяет суду оценить спорную сделку в качестве сделки, совершенных в ходе обычной хозяйственной деятельности.

В этой связи заявление конкурсного управляющего и на основании пункта 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве правомерно оставлено без удовлетворения. Обстоятельства регистрации спорного договора также не существенно отличают от обычных правил регистрации сделок.

Условия распределения вырученных от продажи квартир денежных средств и факт признания их недействительными по правилам главы III.1 Закона о банкротстве не влияет на правовую квалификацию настоящей сделки, так как не входят в ее предмет доказывания, а наоборот, лишь подтверждают реальность сделки и своевременную оплату ее стоимости.

Факт снятия ареста со спорной квартиры незадолго до ее реализации, в отсутствие доказательств несоразмерности совершенной сделки, также не имеет правового значения для оценки условий совершения сделки по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и не может являться основанием для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, обжалуемое определение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

Расходы по оплате госпошлины распределены апелляционным судом в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2017 по делу N А56-12974/2015/сд.7 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "ТД "СИГМА" Громова Андрея Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

А.Ю. Слоневская И.Ю. Тойвонен