Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 09АП-47336/19

г. Москва

25 сентября 2019 г.

Дело N А40-159054/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи П.А. Порывкина,

судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Д. Полушкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019

по делу N А40-159054/14, вынесенное судьей П.А. Марковым, о признании за Бычковой Ольгой Александровной право собственности на квартиры N22 общей площадью 71,6 кв.м и N23 общей площадью 41,6 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, ул. Парковая, д.11, к.3 в деле о банкротстве ООО "Передовые технологии"

при участии в судебном заседании:

от Бычковой О.А. - Иванов Н.А., дов. от 19.04.2019

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2014 принято к производству дело по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии".

Определением от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 гл. 9 Закона о банкротстве, дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по делу N А40-159054/14 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство.

Решением суда от 06.09.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" утверждена Писаренко М.М.

Определением суда от 24.12.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Демерджев А.В.

Определением суда от 08.07.2019 за Бычковой Ольгой Александровной признано право собственности на квартиры N 22 общей площадью 71,6 кв.м и N 23 общей площадью 41,6 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, ул. Парковая, д.11, к. 3.

Конкурсный управляющий должника с определением суда не согласился, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить.

В материалы дела поступило ходатайство конкурсного управляющего должника о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Бычковой О.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на ее необоснованность, просил определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил в материалы дела отзыв.

Законность и обоснованность определения проверены в соответствии со статьями 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителя Бычковой О.А., изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий приводит доводы о том, что Бычкова О.А. не имеет законных оснований на подачу заявления о признании права собственности, поскольку не является участником строительства в связи с отсутствием требования о передаче жилого помещения и может подать только заявление на включение денежного требования в реестр; объектами долевого строительства в рассматриваемом случае являлись не квартиры, а нежилые помещения - мансарды.

Суд находит необоснованными доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между должником и Котовым Н.В. заключен договор N П3-6/7-м-316,1 от 11.04.2011 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, со следующими характеристиками: 21-квартирный жилой дом N 6, 1 подъездный, трехэтажное высотности, расположенный по строительному адресу: 143397, Московская область, Наро-Фоминский район, поселок Первомайское, между улицами Центральная и Парковая, общей площадью квартир 950,4 кв.м. и общей площадью нежилых помещений (мансард) 316,1 кв.м. Согласно условиям договора на момент его заключения объектами долевого строительства являлись помещения под номерами 1-м, 2-м, 3-м, 4-м, 5-м, 6-м, 7-м. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 16.05.2011.

30.06.2014 между Котовым Н.В. и ООО "Корпус Реал" заключены соглашения об уступке права требования N 6/1-м и N 6/2-м, в результате заключения которых права требования к должнику о передаче помещений общей площадью 68,1 м2, с проектным номером 1-м и общей площадью 40,4 м2, с проектным номером 2-м от Котова Н.В. перешли к ООО "Корпус Реал". Сделки зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 07.07.2014 за N 77-77-17/070/2014-420 и 07.07.2014 за N 77-77-17/070/2014-426. Обязательства по оплате ООО "Корпус Реал" Котову Н.В. перешедших прав требования выполнены цессионарием, что подтверждается платежными поручениями N 10 и11 от 30.06.2016, выпиской по счету за 30.06.2014.

15.06.2015 между ООО "Корпус Реал" и Бычковой О.А. заключены соглашения об уступке права требования N 1 и N 2, согласно которым права требования к должнику о передаче помещений общей площадью 68,1 кв.м. с проектным номером 1-м, общей площадью 40,4 к.в. с проектным номером 2-м перешли от ООО "Корпус Реал" к заявителю. 27.07.2015 и 30.07.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 77-77/017-77/017/022/2015-808 и 77-77/017-77-017/052-586. Обязательства по оплате уступленных прав требования Бычкова О.А. выполнила надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру N 142 от 28.09.2015, N 127 от 30.07.2015, N 150 от 23.11.2015, N 14 от 25.02.2016, N 27 от 25.04.2016 - оплачен первый договор в общей сумме 3.853.349 рублей; N42 от 08.06.2016- оплачен второй договор.

Таким образом, права требования участника строительства по передаче помещений (мансард) N 1-м,2-м по договору N ПЗ-6/7-м-316,1 участия в долевом строительстве перешло к заявителю.

В соответствии с условиями договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом (планируемый срок окончания строительства - 4 квартал 2012) и в течение 2-х месяцев с даты получения разрешения на ввод законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию (планируемый срок ввода в эксплуатацию - 2 квартал 2013 года) передать объект долевого строительства по акту приема-передачи участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пункты 2.1, 2.2, 2.4, 2.4.1, 6.1 договора).

Между тем, ООО "Передовые технологии" не исполнило свою обязанность по передаче объекта долевого строительства заявителю для оформления права собственности на него.

28.02.2014 ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" Наро-Фоминский филиал составлен технический паспорт здания, в котором указан его инвентарный номер 777:049-28371 и отражено, что 4-х этажный жилой дом построен в 2014. Площади 4-го мансардного этажа учтены как жилые помещения.

В экспликации к поэтажному плану здания отражено, что возведенные помещения с проектными номерами 1-м и 2-м являются жилыми помещениями - квартирой N 22 (площадью 71,6 кв.м.) и квартирой N 23 (площадью 41,6 кв.м.).

Согласно техническому плану помещения, составленного 06.10.2015 кадастровым инженером Лощенковым В.В., квартира N 22 в здании по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, п. Первомайское, ул. Парковая, д. 11, корп. 3, расположена на 4-м этаже, имеет площадь 71,6 кв.м., является жилым помещением. Данному помещению с проектным номером 1-м соответствует квартира N 22 в техническом паспорте здания.

Согласно техническому плану помещения, составленного 06.10.2015 года кадастровым инженером Лощенковым В.В., квартира N 23 в здании по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, п. Первомайское, ул. Парковая, д. 11, корп. 3, расположена на 4-м этаже, имеет площадь 41,6 кв.м., является жилым помещением. Данному помещению с проектным номером 2-м соответствует квартира N 23 в техническом паспорте здания.

Таким образом, исходя из положений статей 15, 16, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, данных технической инвентаризации и технических планов вышеуказанные помещения но техническим характеристикам являются квартирами в многоквартирном жилом доме, фактически законченном строительством.

В настоящее время кредитору предоставлен фактический допуск в указанные квартиры и ключи от них. Кредитор владеет и пользуется квартирами как своей собственной, несет расходы по содержанию. Между тем, отсутствие подписанного акта приема-передачи объекта долевого строительства и решения суда общей юрисдикции (как у ряда других собственников) не позволяет кредитору оформить право собственности на данную квартиру в соответствии с действующим законодательством.

По своей правовой природе договор участия в долевом строительстве заключается с целью передать дольщику по окончании строительства жилого дома индивидуально определенное недвижимое имущество - квартиру.

Таким образом, обязанности участника долевого строительства по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставлена обязанность застройщика по передаче согласованного в договоре жилого помещения (квартиры).

Заявители, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за спорную квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору со стороны застройщика, а при неисполнении данных обязательств - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права заявителя на полноценное владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 6 Закона о долевом участии).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (части 1, 2 статьи 7 Закона о долевом участии).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (статья 8 Закона о долевом участии).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьями 11,12 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ)

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Кроме того, исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за приобретателем.

Как следует из статей 14 и 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном федеральным законом порядке. К заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав и перечисленные в пункте 2 статьи 14. К числу таких документов относятся, в частности, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Заявитель профинансировал строительство квартиры в целях ее приобретения в собственность. Строительство дома завершено в 2014 году, однако ООО "Передовые технологии" уклонилось от исполнения обязательств по его вводу в эксплуатацию и по оформлению передаточных актов. В настоящее время дом введен в эксплуатацию на основании решения суда по иску участников долевого строительства. При этом заявитель владеет квартирой как своей собственной, но не может зарегистрировать право собственности на нее по вине застройщика.

Поскольку право собственности заявителя на квартиру официально возникает только с момента государственной регистрации, невозможность такого оформления препятствует полноценной реализации прав заявителя на владение, пользование и распоряжение данным объектом недвижимости.

В случае уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание за ним права собственности (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.)

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (пункт 17 Обзора).

Согласно материалам дела за большинством граждан, заключивших аналогичные договоры с должником, вступившими в законную силу решениями Троицкого районного суда города Москвы и определениями Арбитражного суда города Москвы уже признано право собственности на квартиры в том же многоквартирном жилом доме, а также в иных объектах долевого строительства того же должника в том же жилом комплексе (ЖК "Киевское шоссе").

В соответствии со статьей 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, конституционный принцип равенства, закрепленный в статье 19 Конституции РФ, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, которая устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Кроме того, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. При этом статьей 15 названного закона гарантировано осуществление равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 также изложен правовой подход о равенстве защиты всех участников строительства, исходя из принципов правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений.

Включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не обеспечивает полную защиту участника долевого строительства, надлежащим образом исполнившего обязательства по Договору, вследствие чего Должник и, соответственно, его кредиторы не вправе рассчитывать на объект инвестиционной деятельности как возможную конкурсную массу.

При этом, как указывают разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о практике применения норм права по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, единственным эффективным средством правовой защиты граждан является признание за ними права собственности на долю в объекте строительства. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона (часть 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

С учетом действующего законодательства РФ, позиции Верховного суда Российской Федерации, а также сложившейся судебной практики, отсутствие подписанного акта приема-передачи квартиры, равно как и включение требований заявителя в реестр требований передачи жилых помещений должника, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).

Имеющиеся неисполненные обязательства должника перед заявителем возникли до даты принятия Арбитражным судом города Москвы заявления о признании ООО "Передовые Технологии" несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры наблюдения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования. Приведенные в апелляционной жалобе доводы конкурсного управляющего направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на судебную практику, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты по иным фактическим обстоятельствам дела.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, нормы материального и процессуального права применены верно.

Определение суда законно и обосновано. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.07.2019 по делу N А40-159054/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

П.А. Порывкин

Судьи

А.С. Маслов М.С. Сафронова