Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2020 г. N 09АП-37266/20 по делу N А40-281938/2019

город Москва

09 декабря 2020 г.

Дело N А40-281938/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2020 года

по делу N А40-281938/19,

по иску Департамента городского имущества г. Москвы

к Гаражно-строительному кооперативу "Гарант"

о взыскании задолженности, пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шавловский И.К. по доверенности от 25 декабря 2019 года,

диплом N 107724 5176196 от 11 июля 2020 года;

от ответчика: Преображенская М.А. по доверенности от 25 марта 2020 года,

диплом N ВСВ 1607792 от 30 июня 2005 года;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Гаражно-строительному кооперативу "Гарант" (далее - ответчик) о взыскании 17 659 850 руб. 43 коп. за период с 01.10.2015 г. по 30.06.2019 г., 3 332 925 руб. 51 коп. пени за период с 01.04.2014 г. по 30.06.2019 г. по договору аренды от 27.01.2006 N М-07-507510, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

Решением суда от 22.06.2020 г. иск был удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 2 661 458 руб. 05 коп. задолженности за период с 4 квартала 2016 г. по 30.06.2019 г. и 309 590 руб. 03 коп. пени за период с 4 квартала 2016 г. по 30.06.2019 г.; в удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом и ГСК "ГАРАНТ" заключен договор аренды от 27.01.2006 N М-07-507510 (в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2009, 22.12.2010, 12.01.2012, 21.02.2014) земельного участка с кадастровым номером 77:07:0002001:90, общей площадью 4 219 кв.м. с адресным ориентиром: г Москва, ш Рублевское, вл. 22, для строительства гаражного комплекса.

Права и обязанности арендатора закреплены в разделе 5 договора, в соответствии с п.п. 5.7, 5.8 Договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендодателю арендную плату.

В соответствии с п. 4.2.4 раздела "Особые условия договора" арендатор обязуется в срок до 31.12.2015 осуществить строительство гаражного комплекса.

После завершения строительства и благоустройства участка арендатор обязуется представить в Департамент разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и пакет документов для оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке (п. 4.2.3 Договора).

Согласно п. 4.2.5 Арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве".

Гаражный комплекс по адресу: г. Москва. Рублевское шоссе, д. 22 корп. 2, введен в эксплуатацию 08.12.2017. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.12.2017 N 77-145000-008125-2017.

Таким образом, ответчиком было нарушено обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию объекта в срок, установленный п. 4.2.4 Договора - до 31.12.2015.

Учитывая изложенное, по мнению истца, по договору аренды от 27.01.2006 N М-07-507510 имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 г. по 30.06.2019 г. в размере 17 659 850 руб. 43 коп., а также пени за период с 01.04.2014 по 30.06.2019 в размере 3 332 925 руб. 51 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что увеличение арендной платы является штрафной санкцией за нарушение срока введения в эксплуатацию объекта строительства; ответчиком предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства по получению разрешения ввода на эксплуатацию; применил срок исковой давности к задолженности, начисленной за период с 01.10.2015 г. по 22.10.2016 г., а также неустойки начисленной за указанный период.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что двукратное увеличение за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию, является штрафной санкцией по следующим основаниям.

В силу требований ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793- ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (действующее на момент заключения договора аренды) на Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

В соответствии с п. 4.2.5. Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г. к Договору аренды земельного участка от 27.01.2006 г. арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793- ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве".

Данное условие согласовано сторонами, что подтверждается подписями уполномоченных представителей.

С учетом изложенного указанный пункт Договора соответствует постановлению Правительства Москвы от 11.09.2007 года N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве", обоснованно включен Департаментом в договор во исполнение данного постановления и является обязательным для сторон частно-правового отношения, поскольку на допустимость применения указанной в расчете ставки аренды, выражена воля обеих сторон правоотношения.

Распространив действие нормативно-правового акта на обязательство, стороны указанного правоотношения связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета арендной платы (указанная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2019 N Ф05-12808/2019 по делу N А40-173177/2018).

При таких обстоятельствах, исходя из правил систематического толкования, условие договора о начислении увеличенной арендной платы ("в два раза за каждые шесть месяцев") не является санкцией за нарушение условий договора, поскольку данный пункт договора включен в самостоятельный раздел договора "Особые условия договора", регулирует порядок начисления арендной платы при наступлении определенных условий и отсутствует в разделе 7. "Санкции" спорного договора.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В пункте 45 вышеуказанного постановления отмечено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В спорных правоотношениях по рассматриваемому делу лицом, профессионально осуществляющим деятельность в арендных правоотношениях, является истец.

Действительно, п. 4.2.5. Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г. устанавливает увеличение арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев.

Одновременно с этим, данный пункт Дополнительного соглашения определяет условие, при котором данное увеличение возможно - истечение срока сдачи объекта в эксплуатацию.

По условию сделки (п.4.2.4. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г.) стороны согласовали, что арендатор обязан осуществить строительство гаражного комплекса в срок до 31.12.2015 г.

Обращаясь с данным иском, Департамент городского имущества г. Москвы именно данную дату - 31.12.2015 г. - определил, как начало отчета для применения положений п. 4.2.5. Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г. и начисления задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, по убеждению судебной коллегии, применительно к буквальному толкований положений Договора с учетом Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г. дата окончания осуществления строительства и дата истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию не являются тождественными.

Приходя к данному выводу, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что п.4.2.4. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 21.02.2014 г. не возлагает на ответчика обязанность одновременно с осуществлением строительства гаражного комплекса в срок до 31.12.2015 г. до указанной даты ввести его в эксплуатацию, как это, например, было предусмотрено ранее п.3 Дополнительного соглашения от 12.01.2012 г. (т. 1, л.д.29).

Одновременно с этим, в совокупности с толкованием и применением вышеизложенных пунктов Договора, суд учитывает положения п.4.2.3 данного Договора в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2010 г. (т.1, л.д. 24-25), в соответствии с которым ответчик обязался представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и пакет документов для оформления земельно - правовых отношений в установленном порядке только после завершения строительства и благоустройства участка.

При исследовании обстоятельств дела, судом было установлено, что ответчиком было получено положительное заключение экспертизы проектной документации от 30.10.2009 г. N 66-П5/09 МГЭ, выданное Государственным автономным учреждением города Москвы "Московская государственная экспертиза" (Мосгосэкспертиза), согласно которому по окончании строительства предусматривалось благоустройство и озеленение территории гаражного комплекса, в том числе, на прилегающей к Объекту Территории на площади 1230 кв. м., посадка кустарников, устройство дополнительного тротуара для жителей близлежащих домов, ремонт тротуара у жилого дома по адресу Рублевское шоссе, д 20. корп 3.

Вместе с тем, судом также было установлено, что спорный земельный участок граничит с территорией ПАСК "Созидатель", являющейся одновременно территорией, на которой проектной документацией были предусмотрены работы по благоустройству.

При этом, на территории, которую необходимо благоустроить в соответствии с проектной документацией, располагались металлические гаражи ПАСК "Созидатель".

Территория ПАСК "Созидатель" располагалась на земельном участке с кадастровым номером 77:07:02001:022 площадью 2 174 кв. м, ранее предоставленном данному потребительскому автостояночному кооперативу по договору аренды от 07.02. 2001 N М-07-504370 под эксплуатацию автостоянки на 79 машино-мест, оборудованной укрытиями "Ракушка".

Уведомлением от 19.05.2009 Департамент, как арендодатель указанного земельного участка с кадастровым номером 77:07:02001:022, известил ПАСК "Созидатель" о прекращении действия договора аренды и необходимости освободить занимаемый земельный участок.

Несмотря на это, ПАСК "Созидатель" обязанность по освобождению земельного участка после прекращения договора аренды не исполнил.

Одновременно с этим, судом было установлено, что в рамках дела N А40-175150/09 а иск был предъявлен к ненадлежащему лицу, поскольку собственниками имущества, заявленного к сносу, являются физические лица.

При этом к собственникам металлических гаражных боксов с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 77:07:02001:022 Департамент городского имущества города Москвы не обращался.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02.11.2012 N 614-ПП объекты некапитального строительства, расположенные на земельных участках в отсутствие правовых основании (не оформлены права на земельные участки), подлежали в административном порядке демонтажу (перемещению) на специально организованную площадку для хранения.

Ответчик неоднократно обращался в префектуру ЗАО города Москвы с просьбами о решении вопроса по освобождению земельного участка, на котором предусматривалось благоустройство и организация пожарного проезда, oт металлических гаражей.

На письмо ответчика от 27.02.2015 префектурой ЗАО города Москвы был дан ответ о том, что вопрос о выводе гаражей с земельного участка целесообразно рассмотреть после проведения публичных слушаний.

В письме от 25.07.2015 Ответчик просил префектуру ЗЛО г Москвы проинформировать о сроках освобождения территории ПАСК "Созидатель" от гаражей ввиду необходимости проведения работ по благоустройству части дайной территории с учетом срока строительства Объекта -31.12.2015 г..

07.10.2015 Окружной комиссией по пресечению самовольного строительства на территории ЗАО г Москвы принято решение о том, что металлические гаражи на земельном участке с кадастровым 77:07:02001: 022 размещены незаконно и подлежат демонтажу (перемещению) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.11.2012 N 614-ПП.

На очередное обращение Ответчика в префектуру ЗАО г. Москвы касательно демонтажа металлических гаражей с указанного выше земельного участка был получен ответ (письмо от 16.10.2015 СЛ03-2706/15-1-1) о том, что мероприятия по выводу объектов и освобождению данного земельного участка планируются по итогам выделения соответствующего финансирования.

Таким образом, судом было установлено и не оспорено истцом, что до окончания срока строительства объекта, предусмотренного Договором, уполномоченными структурами города Москвы, мероприятия по сносу гаражей не проводились; снос металлических гаражей с территории благоустройства был произведен силами самого Ответчика осенью 2017 года после длительного урегулирования разногласий с собственниками гаражей.

В соответствии со ст. 67, 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 72 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу требований п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Как следует из положений п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Оценив представленные доказательства, объяснения сторон, судом был сделан вывод о том, что истец не представил доказательств нарушения Обществом обязательств, указанных в п. 4.2.4. договора.

Судом учтено, что невозможность завершения строительства и благоустройства Объекта обусловлена указанными существенно изменившимися обстоятельствами.

Департамент, надлежащим образом извещенный о невозможности завершения ответчиком строительства Объекта по причинам, независящим от арендатора, не предпринял мер, направленных на их устранение.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Таким образом, учитывая условия договора аренды в редакции дополнительных соглашений, применив положения статей 309, 310, 401, 424, 431, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 26, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данные в постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у Департамента оснований для начисление арендной платы в увеличенной размере с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении искового требования в части требований о взыскании суммы основного долга в размере 2 661 458 руб. 05 коп. и пени в размере 309 590 руб. 03 коп. за период с 4 квартала 2016 г. по 30.06.2019 г.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Несогласие истца с расчетом основной задолженности и пени, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признается не обоснованным.

Как следует из пояснений ответчика, определяя сумму основного долга в размере 3 055 221 руб. и неустойки в размере 402 096 руб. 09 коп. Департамент не учел сумму переплаты ГСК "Гарант" по основному долга, образовавшуюся на 4 квартал 2016 года в размере 58 892 руб. 64 коп. и произведенную оплату за 1 квартал 2017 года согласно платежному поручению N 13 от 28.04.2017 г. в размере 334 870 руб. 37 коп. (т.1 л.д. 159).

Как следует из первичного расчета Департамента, на конец 2016 года образовалась переплата в размере 58 892 руб. 62 коп., которую при первоначальном расчете он учитывает при определении размера задолженности по арендной плате за 1 квартал 2017 года (л.д. 42 т.1).

Оплаченная платежным поручением N 13 от 28.04.2017 сумма арендной платы за 1 квартал 2017 года в размере 334 870 руб. 37 коп. также учтена Департаментом в расчете в качестве оплаты за 2 квартал 2017 года.

Наличие переплаты в размере 58 892 руб. 64 коп. и оплаты основного долга в размере 334 870 руб. 37 коп. Департамент не отрицает.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2020 года по делу N А40-281938/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.