Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. N 04АП-4860/19 по делу N А58-6644/2018

г. Чита

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2021 г. N Ф02-2122/21 настоящее постановление оставлено без изменения

15 февраля 2021 г.

Дело N А58-6644/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 февраля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей Каминского В.Л., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелкановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Теплоэнергия", индивидуального предпринимателя Зубова Ивана Юрьевича, Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 августа 2020 года по делу N А58-6644/2018 по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435058287, ОГРН 1031402044563) к акционерному обществу "Теплоэнергия" (ИНН 1435332211, ОГРН 1181447006069), Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435134280, ОГРН 1031402045905), индивидуальному предпринимателю Зубову Ивану Юрьевичу (ИНН 143526211706, ОГРНИП 310143530000103) о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 04-2/2016- 0118 от 09.03.2016 и применении последствий недействительности сделок, признании недействительным распоряжения заместителя главы ГО "город Якутск" от 22.03.2016 N 503зр, признании недействительным (ничтожным) соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд от 28.06.2016,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее - Прокуратура РС (Я), прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" городского округа "город Якутск" (далее - МУП "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" ГО "г.Якутск", ответчик 1), Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - ДИиЗО ОА г. Якутска, администрация, ответчик 2), индивидуальному предпринимателю Зубову Ивану Юрьевичу (далее - Зубов И.Ю., предприниматель, ответчик 3) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 04-2/2016-0118 от 09.03.2016 и применении последствий недействительности сделок, признании недействительным распоряжения заместителя главы ГО "город Якутск" от 22.03.2016 N 503зр, признании недействительным (ничтожным) соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд от 28.06.2016.

Определением суда первой инстанции от 13.09.2018 произведена замена ненадлежащего ответчика с муниципального унитарного предприятия "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" Городского округа "Город Якутск" (ИНН 1435116940, ОГРН 1021401066169) на надлежащего ответчика акционерное общество "Теплоэнергия" (ИНН 1435332211, ОГРН 1181447006069).

Решением от 12 августа 2020 года Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015 между муниципальным унитарным предприятием "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" городского округа "город Якутск" ГО "город Якутск" (МУП "Теплоэнергия) ГО "город Якутск" и Зубовым Иваном Юрьевичем, признан недействительным (ничтожным) договор N 04-2/2016-0118 купли-продажи земельного участка от 09.03.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска и Зубовым Иваном Юрьевичем, признано недействительным распоряжение заместителя главы Городского Округа "город Якутск" от 22.03.2016 N 503зр, признано недействительным (ничтожным) соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд от 28.06.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска и Зубовым Иваном Юрьевичем.

Применены последствия недействительности сделок: - акционерное общество "Теплоэнергия" обязано вернуть индивидуальному предпринимателю Зубову Ивану Юрьевичу 1 793 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015; - Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска обязано возвратить индивидуальному предпринимателю Зубову Ивану Юрьевичу денежные средства в размере 11 502, 57 руб., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 09.03.2016; - индивидуальный предприниматель Зубов Иван Юрьевич обязан вернуть по акту приема-передачи Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска земельный участок с кадастровым номером 14:36:104036:152, расположенный по адресу г. Вилюский тракт. С акционерного общества "Теплоэнергия" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина 8 000 руб., с индивидуального предпринимателя Зубова Ивана Юрьевича взыскана в доход федерального бюджета государственную пошлину 8 000 руб.

Ответчики, не согласившись с указанным решением, обжаловали его в апелляционном порядке.

Предприниматель не согласен с вынесенным решением, поскольку, по его мнению, к участию в деле не была привлечена Окружная администрация ГО "город Якутск", тогда как ее права непосредственно затронуты оспариваемым судебным актом, считает, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что договор купли-продажи нежилого помещения от 29.12.20152 является актом приема-передачи котельной, указывает, что до момента приобретения Зубовым И.Ю. котельной ни в одном официальном источнике не опубликовывалась информация о том, что на указанном земельном участке планировалось строительство МФЦ.

АО "Теплоэнергия" указывает на неверную квалификацию судом первой инстанции сделки купли-продажи здания котельной как притворной, ошибочное применение последствий недействительности (ничтожности) сделки.

ДИиЗО в обосновании доводов своей апелляционной жалобы указывает, что на момент покупки земельного участка Зубов И.Ю. не мог знать о строительстве МФЦ, поскольку даже не была проведена муниципальная закупка на разработку проектно-сметной документации.

В своих апелляционных жалобах ответчик-1 и ответчик-2 просят обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении исковых требований.

Истец представил отзыв на апелляционные жалобы, просит оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 03 февраля 2021 года, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 08 февраля 2021 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, Прокуратурой города Якутска в ходе проверки исполнения Окружной администрацией ГО "Город Якутск" законодательства при распоряжении государственным и муниципальным недвижимым имуществом установлено следующее.

29.12.2015 между муниципальным унитарным предприятием "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" городского округа "город Якутск" (далее - продавец) и Зубовым И.Ю. (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д.63-65, т.1), по условиям которого покупателю на возмездной основе передано в собственность, находящееся у продавца на праве хозяйственного ведения следующее имущество

· наименование объекта - котельная;

· местонахождение - Республика Саха (Якутия), г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, д. 26;

· кадастровый (или условный) номер - 14:35:111001:9321:732;

· инв. Номер - 732, лит. А;

· общая площадь - 30 кв.м.;

· назначение - нежилое.

Здание котельной передано Зубову И.Ю. по акту приема-передачи здания (сооружения) от 15.06.2016 (л.д.66-68, т.1).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 14:35:111001:4381, который в момент заключения сделки находился у МУП "Теплоэнергия" ГО "Город Якутск" на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка от 26.09.2014 N 09-1/2014-0968 (л.д.56-60, т.1).

09.03.2016 между Департаментом имущественных и земельных отношений г. Якутска и Зубовым И.Ю. заключен договор N 04-2/2016-0118 купли-продажи земельного участка, по условиям которого Зубов И.Ю. приобрел на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 14:35:111001:4381 с общей площадью 1512 кв.м., расположенный по адресу г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, за 11 502 руб. 57 коп. (л.д.83-84, т.1).

Распоряжением Главы ГО "город Якутск" от 22.03.2016 N 503зр (л.д.85, т.1) с внесенными изменениями распоряжением от 05.04.2016 N631зр (л.д.86, т.1) земельный участок с кадастровым номером 14:35:111001:4381, расположенный по адресу г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, общей площадь. 1512 кв.м., и расположенный на указанном земельном участке объект недвижимого имущества - котельная с кадастровым номером 14:35:111001:6850 по адресу г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, 26, изъят для муниципальных нужд в целях размещения административного здания.

Соглашением об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд от 28.06.2016 года (л.д.131-135, т.1) индивидуальному предпринимателю Зубову И.Ю. взамен изымаемого земельного участка с кадастровым номером 14:35:111001:4381 по адресу г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, в собственность предоставлен другой земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, Вилюйский тракт, с кадастровым номером 14:36:104036:152 с общей площадью 4500 кв. м., с рыночной стоимостью 270 руб. в пункте 1.6 которого предусмотрено, что к настоящему соглашению применяются правила гражданского законодательства о мене.

В пункте 1.7 Соглашения от 28.06.2016 стороны со ссылкой на положения пункта 7 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали объекты недвижимости, подлежащие обмену, равноценными.

Кроме того, в пункте 1.8 Соглашения от 28.06.2016, указано, что Зубов И.Ю. не имеет претензий к рыночной стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.2 соглашения, предоставляемого взамен изымаемых объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.1 соглашения.

31.08.2016 зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя Зубова И.Ю. на земельный участок с кадастровым номером 14:36:104036:152, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19.07.2018 N 14/001/087/2018- 23137 (л.д.136, т.1).

Истец полагая, что все вышеуказанные сделки с недвижимым имуществом противоречат требованиям земельного, гражданского, градостроительного законодательства, осуществлены в обход закона; совершением вышеуказанных оспариваемых сделок купли-продажи, мены муниципального имущества нарушен баланс публичных и частных интересов, прокуратура Республики Саха (Якутия) обратилась в арбитражный суд с иском.

Определением суда первой инстанции от 28.12.2018 исковые требования, содержащиеся в пункте 5.2 искового заявления от 20.07.2018 о признании недействительной (ничтожной) записи N 3 14-14001-14001/012/2016-1962/3 от 31.08.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Зубкова И.Ю. на земельный участок под кадастровым номером 14:36:104036:152 с площадью 4 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Якутск. Вилюйский тракт, - оставлены без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июля 2019 года по 16 делу N А58-6644/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2020 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 июля 2019 года по делу N А58-6644/2018, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 года по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 10, 12, 13, 113, 167, 168, 170, 181, 237, 242, 243, 271, 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 27, 35, 39.20, 39.21, 39.22, 39.3, 39.4, 49, 56.2, 56.4, 56.6, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 18, 36, 37, 224 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, статей 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 N 1152/14. Учел правовую позицию, сформулированную в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации"), в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.08.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 35 от 23.06.2015.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

При этом, в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, которые осуществляются путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, 12 обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом того, что материалами дела подтверждается, что площадь предоставленного в собственность Зубову И.Ю. земельного участка (1512 кв.м.) значительно превышает размер участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости (30 кв.м.), в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Зубов И.Ю. выкупил земельный участок (14:35:111001:4381) для эксплуатации ранее купленного им недвижимого имущества (котельной), которая уже на момент его приобретения не эксплуатировалась, тогда как видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:35:111001:4381 с общей площадью 1512 кв.м., расположенного по адресу г. Якутск, с. Пригородное, ул. Центральная, является использование "под котельную", суд первой инстанции сделал верные выводы о том, что фактически стороны действовали с целью обхода установленного запрета приобретения земельных участков на торгах, поскольку предприниматель путем ряда сделок приобрел земельный участок, площадью 1512 кв.м., которая значительно превышает размер участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего предпринимателю объекта недвижимости (30 кв.м.), кроме того предприниматель выкупил земельный участок с кадастровым номером 14:35:111001:4381 не для эксплуатации ранее купленного им недвижимого имущества (котельной), которое уже на момент его приобретения не эксплуатировалось.

Основанием для обращения прокуратуры с исковым заявлением о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности явилось то, что все сделки (договор купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015, договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2016 N 04-2/2016-0118, распоряжение от 22.03.2016 N503зр, соглашение от 28.06.2016) сделки совершены в нарушение требований п.1 ст. 35, п.п. 6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20, п.1 ст. 49, ч.1 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, целью совершения всех вышеназванных сделок является предоставление без торгов в частную собственность земельного участка.

Статьей 39.21 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене: 1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд; 2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи (п.5 ст.39.22 ЗК РФ).

Согласно п. 1.3 оспариваемого соглашения рыночная стоимость изымаемой недвижимости составляет 1 996 000 руб., рыночная стоимость предоставляемой взамен недвижимости составляет 270 руб.

Земельный участок площадью 4500 кв. м. расположен в территориальной зоне "Ж-2А" (для индивидуального жилищного строительства), предоставленный Зубову И.Ю., имеет разрешенное использование "под городские леса".

При отнесении спорного земельного участка ко 2 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки" по кадастровому кварталу 14:36:104036 ГО "город Якутск", значение удельного показателя кадастровой стоимости которого равно 374,14 руб./кв.м., соответственно, кадастровая стоимость данного земельного участка составит 1 683 630 руб. (374,14 руб./кв.м, х 4500 кв.м.).

При оценке рыночной стоимости земельного участка не произведен анализ эффективного использования земельного участка, в качестве рыночной стоимости объекта оценки принята кадастровая стоимость земельного участка исходя разрешенного использования "городские леса", вследствие чего земельный участок с общей площадью 4500 кв.м, оценен в размере 270 руб., без учета других возможностей разрешенного использования.

Данный факт способствовал существенному занижению стоимости земельного участка.

В силу вышеуказанного распоряжение от 22.03.2016 N 503зр и соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества для муниципальных нужд от 28.06.2016 подлежат признанию недействительными (ничтожными) ввиду нарушения оснований и порядка, установленного ЗК РФ для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В результате данных незаконных сделок с недвижимым имуществом в обход закона в нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в частную собственность индивидуального предпринимателя предоставлен земельный участок с общей площадью 4500 кв. м. за 270 руб.

Согласно п. 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целью.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ" от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена; в частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Совершением вышеуказанных оспариваемых сделок купли-продажи, обмена муниципального имущества нарушен баланс публичных и частных интересов.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

С учетом того, что оспариваемые сделки были признаны недействительными, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования прокуратуры о применении реституции.

В связи с изложенным выше доводы АО "Теплоэнергия" о неверной квалификации судом первой инстанции спорных сделок, ошибочное применение последствий недействительности (ничтожности) сделки оценены судом апелляционной инстанции критически.

Доводы предпринимателя о неправомерном не привлечении к участию в деле Окружной администрация ГО "город Якутск", тогда как ее права непосредственно затронуты оспариваемым судебным актом, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку от имени Окружной администрации города Якутска в силу пунктов 1.1, 2.2.82, 2.2.83, 2.2.84, 2.3.17 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, утвержденного решением Якутской городской думы от 11.06..2014 N РЯГД-8-6, в суде по вопросам управления муниципальным имуществом, в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, выступает Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, который участвовал в деле в качестве ответчика (Положение находится в свободном доступе правовой системы Консультант плюс регион).

Предприниматель также указывает на то, что считает, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что договор купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2015 является актом приема-передачи котельной, однако само по себе указание в договоре на то, что договор имеет силу передаточного акта при наличии в материалах дела акта о приеме - передаче здания (сооружения) от 15.06.2016, который подписан комиссией из пяти человек, утвержден руководителем МУП "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" (т. 1, л.д. 66-68), не имеет правового значения.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы предпринимателя о том, что до момента приобретения Зубовым И.Ю. котельной ни в одном официальном источнике не опубликовывалась информация о том, что на указанном земельном участке планировалось строительство МФЦ.

Суд первой инстанции верно указал, что в момент дачи департаментом согласия на продажу котельной (17.12.2015), самой продажи котельной (29.12.2015) и предоставления земельного участка под ним в собственность (09.03.2016), стороны оспариваемых сделок не могли не знать о том, что земельный участок под объектом недвижимости (котельная) и котельная не будут использованы по назначению, так как соответствующий земельный участок задолго до совершения оспариваемых сделок планировался для размещения административного здания местного значения, о чем свидетельствуют распоряжения от 23.09.2014 N 1б24р, 24.09.2014 N 1646р, которыми утверждены проекты планировки и межевания территории села Пригородный ГО "город Якутск".

Так, утвержденным проектом межевания территории с. Пригородный N 1641р от 24.09.2014 предусмотрено строительство административного здания в селе Пригородный, общей площадью 26670 кв.м.

Проекты планировки и межевания территории с. Пригрродный ГО "город Якутск" прошли процедуру публичных слушаний в мае 2014 года и утверждены распоряжениями от 23.09.2014 N 1624р и 24.09.2014 N 1646р.

Кроме того, изъятие земельного участка осуществлено распоряжением от 22.03.2016 N 503зр, принятым на основании проекта межевания территории, утвержденного распоряжением от 24.09.2014 N1646р.

Таким образом, доводы департамента, что на момент покупки земельного участка Зубов И.Ю. не мог знать о строительстве МФЦ, поскольку даже не была проведена муниципальная закупка на разработку проектно-сметной документации, не имеют правового значения при установленном факте планирования размещения на спорном земельном участке административного здания местного значения.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 августа 2020 года по делу N А58-6644/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.М. Бушуева

Судьи

В.Л. Каминский А.Е. Мацибора