Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 15АП-13027/21 по делу N А32-139/2020

город Ростов-на-Дону

29 июля 2021 г.

дело N А32-139/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Годунко А.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Инесса": представитель Чертов В.А. по доверенности от 04.12.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "Инесса"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу N А32-139/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инесса" (ОГРН 1022301439962 ИНН 2309066064)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246)

о признании права собственности,

по встречному иску

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инесса" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с первоначальным иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, литер "Б", "Б1", этажность 4 (в том числе 1 цокольный этаж), площадью 396,9 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001; указании, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственного кадастрового учета изменений и государственной регистрации права собственности за обществом на объект незавершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, литер "Б", "Б1", этажность 4 (в том числе 1 цокольный этаж), площадью 396,9 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Администрацией предъявлен встречный иск к обществу об обязании снести самовольно возведенное четырехэтажное (в том числе с цокольным этажом) нежилое здание, состоящее из литер "Б" и литер "Б1", сложной конфигурации в плане, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 общей площадью 396,9 кв.м, площадью застройки 135 кв.м в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу (в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов); взыскании неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения о сносе самовольной постройки по адресу г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151 в законную силу до даты исполнения решения в полном объеме. (уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен частично. Суд обязал общество привести объект капитального строительства площадью 396,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44 и с кадастровым номером 23:43:0304058:14 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151, в соответствие с разрешением на строительство от 08.08.2008 N RU233306000-822-р путем демонтажа 2-го и 3-го этажей. В случае если общество не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов. Также суд взыскал с общества в пользу администрации неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение суда от 03.06.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении встречных исковых требований отказать, первоначальные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на то, что разрешение на строительство выдано на основании проектной документации, проект предусматривал реконструкцию, что подтверждено экспертным заключением, нарушений при реконструкции не допущено, разрешение не строительство не является техническим документом, выявленные нарушения не являются существенными, признаков самовольной постройки не имеется.

Администрацией также подана апелляционная жалоба на решение от 03.06.2021, в которой она просит решение суда отменить в части отказа в сносе самовольной постройки, принять в данной части новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В жалобе апеллянт указывает на то, что на произведенную реконструкцию распространяются положения гражданского законодательстве о самовольной постройке, объект возведен с отклонениями от разрешительной документации, в результате реконструкции возник новый объект.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу администрации общество просит апелляционную жалобу администрации оставить без удовлетворения.

Администрация, извещенная надлежащим образом о рассмотрении апелляционных жалоб, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в связи с чем апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя администрации.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14, категория земель - земли поселений - для эксплуатации зданий и сооружений кафе, площадью 1030 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Карасунская, д. 149.

На основании договора аренды земельного участка N 4300019663 от 24.12.2012, заключенного с администрацией, обществу принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304058:44, площадью 103 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов для строительства кафе, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 151.

Договор аренды заключен на 10 лет с 19.12.2012 до 19.12.2022, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На территории земельных участков расположено кафе "Белая береза", принадлежащее обществу, и состоящее из следующих объектов недвижимости:

1) нежилые помещения 1-го этажа N 1, N 2 здания с террасой литера "А, а", общей площадью 142,3 кв.м, кадастровый номер 23:43:0303066:1624, адрес: г. Краснодар, ул. Центральный округ, ул. Карасунская/Карасунская Набережная, право собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности 23-АК N 001949 от 13.07.2011;

2) нежилые помещения N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9, 1-го этажа здания литер "А1", общей площадью 105,2 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1014, адрес: г. Краснодар, ул. Центральный округ, ул. Карасунская Набережная/Карасунская, право собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности 23-АК N 055875 от 13.07.2011;

3) нежилое здание - бар, назначение нежилое, литер "Б", общей площадью 13 кв.м, кадастровый номер 23:43:0304055:1001, адрес: г. Краснодар, ул. Карасунская, д. 149, право собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности 23-АК N 001928 от 13.07.2011.

08.08.2008 обществом получено разрешение на строительство N RU 23306000-822-р, согласно которому обществу разрешена реконструкция объекта капитального строительства кафе "Белая береза". Срок действия разрешения до 08.01.2010.

Согласно правовой позиции общества им произведена реконструкция кафе "Белая береза", а именно нежилого здания, литер "Б", с кадастровым номером 23:43:0304055:1001, но из-за отсутствия денежных средств, реконструкция выполнена в меньшем объеме, чем позволяло разрешение на строительство.

В соответствии с техническим паспортом здания по адресу г. Краснодар, ул. Карасунская, 151 от 04.02.2019 площадь литера "Б" изменилась и стала составлять 396,9 кв.м, литер "Б", состоит из 3-х этажей и l-го цокольного (литер "Б1"). В здании находятся нежилые помещения N 1-31. Здание подключено к центральному водоснабжению, электричеству, имеется автономная канализация.

Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе "Белая береза".

Ответом от 04.12.2019 N 29/14048-1 обществу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что объект подлежит вводу в эксплуатацию, общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что объект возведен с нарушениями, администрация предъявила встречный иск.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект реконструирован обществом с отступлениями от разрешения на строительство и утвержденной проектной документации.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

В пункте 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией капитального объекта является изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

На основании статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 Постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность сохранения объекта самовольного строительства за лицом его возведшим при условии приведения данного объекта самовольного строительства в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Применение положений названной статьи возможно в том случае, когда создатель объекта самовольного строительства изначально получил разрешение на возведение спорного объекта, но в процессе строительства отступил от требований действующего законодательства. Непринятие же своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства, влечет только одно правовое последствие - необходимость сноса спорного объекта строительства.

В силу пункта 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

При этом разъяснение пункта 26 Постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 Постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом N 143, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642, 18.05.2020 N 308-ЭС20-6294, от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 N 308-ЭС19-14740.

Удовлетворяя исковые требования администрации частично, суд первой инстанции верно определил, что реконструкция спорного объекта произведена обществом без получения разрешения на реконструкцию, в результате реконструкции изменилась площадь объекта, спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Так, согласно заключению основной судебной экспертизы ООО "Новая экспертиза" технико-экономические показатели исследуемого объекта следующие: объект исследования - четырехэтажное нежилое здание, состоящее из двух литера - литер "Б" и литер "Б1", сложной конфигурации в плане, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Карасунская, 151; в соответствии с проектной документацией - кафе "Белая береза".

Объект представляет собой четырехэтажное (с цокольным этажом) нежилое здание: общая площадь - 396,9 м, согласно данным технической документации, в сопоставлении с данными натурного осмотра; площадь застройки зданием - 135 м2 по данным натурного осмотра; этажность - 4; количество этажей - 4; конструктивная схема здания - монолитный железобетонный каркас с диафрагмами жесткости; покрытие кровли - металлопрофиль; кровельная система - металлический каркас; водосточная система с кровли - организованная с желобами; водосточные трубы - установлены на фасаде; фундаменты здания - не обследовались, по причине недоступности (находятся в толще грунта); согласно данным технической документации - бетонные; наружные стены - кирпичные, монолитные железобетонные; перегородки - кирпичные; окна - металлопластиковые, витражные; двери внутренние - отсутствуют; двери наружные - металлопластиковые; наружная отделка стен - штукатурка и покраска; внутренняя отделка стен и перегородок - в помещении N 18 штукатурка и покраска, в остальных помещениях частично отштукатурены; отделка полов - в помещении N 18 линолеум, в остальных помещениях отсутствует; отделка потолков - в помещении N 18 подвесной потолок, в остальных помещениях отсутствует; отопление - отсутствует; вентиляция - канальная, приточная и вытяжная; не подключена; водоотведение - отсутствует; водоснабжение - отсутствует; электроснабжение - объект не присоединен к электрическим сетям; кондиционирование воздуха - канальные и кассетные сплит-системы, установлены, но не подключены к электрическим сетям; год постройки согласно данным технического паспорта здания по состоянию на 04.02.2019 - 2018. По фактическому, техническому состоянию конструктивных элементов здания дефекты не обнаружены, следовательно, конструктивная целостность и безопасность находится в удовлетворительном работоспособном состоянии (2-я категория технического состояния), согласно классификации, принятой в "Рекомендациях по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам".

Объект экспертизы - четырехэтажное (с цокольным этажом) нежилое здание расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0304058:14 и 23:43:0304058:44. При этом установлены следующие отступы от границ земельных участков: на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:14: с северо-восточного фасада - 1,38 м; на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:44: с северо-западного фасада - 0,21 м; с юго-восточного фасада - 0,23 м; с юго-западного фасада - 0,01 м. Расстояние между объектом экспертизы и соседним зданием (литер "А") - 3,93 м. Также установлено: с юго-восточного фасада, объект экспертизы пересекает границы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0304058:44 и 23:43:0304058:14 и длина части здания, находящаяся вне границ составляет 3,25 м; площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 - 103 м2; площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14 - 1030 м2; площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 - 90 м2; процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:44 - 87%; площадь застройки занятая исследуемым зданием на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304058:14 - 40 м2; процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14 - установить не представляется возможным, так как на этом земельном участке также расположены другие объекты недвижимости, не являющиеся объектами исследования.

Объект исследования не соответствует данным проектной и технической документации, а также сведениям разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями проектной (рабочей) документации "Архитектурные решения", экспертами выявлены следующие несоответствия, касающиеся конструктивных решений.

В плане цокольного этажа в осях 1/1-1/4 (пристраиваемой части) конфигурация 2-х подсобных помещений не совпадает с фактической, а именно: месторасположение окон и наружных дверей, стен и перегородок; расстояние между зданиями литер "Б","Б1" и литер "А" (ширина переходной галереи), указанное в плане (3540 мм) не совпадает с фактическим (3930 мм); расположение лестницы в плане цокольного этажа не совпадает с фактическим; сечение колонн указанное в плане первого этажа (500 мм) не совпадает с фактическим (400 мм).

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями технического паспорта нежилого здания литер "Б","Б1", экспертами выявлены следующие несоответствия: в плане цокольного этажа конфигурация "помещения 9" не соответствует фактической - фактическая конфигурация представлена в иллюстрации 3; в плане первого этажа размеры "помещения 18" не соответствуют фактическим (так, например, ширина комнаты, согласно техническому паспорту составляет - 7,35 м, а по результатам инструментального обследования - 8,06 м); в плане второго этажа по данным технического паспорта высота "помещения 27" не соответствует фактической; согласно техническому паспорту высота потолка - 2,90 м, по результатам инструментального обследования высота составляет 3,37 м.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008, экспертами выявлены следующие несоответствия: фактическая этажность здания - 4 этажа; по данным разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет - 2 этажа.

Объект исследования соответствует требованиям в части сейсмобезопасности, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к зданиям, расположенным в охранных зонах искусственных объектов - "охранной зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации" и водоохранных зонах, в частности водоохраной зоне озера Карасун. Однако не соответствует градостроительным нормам и правилам.

Также выявлены устранимые отступления от санитарно-гигиенических норм и правил в части обеспечения тепловой защиты здания и нормативной внутренней среды помещений. Однако данные отступления экспертам не представляется возможным котировать как нарушения, ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию и не завершен строительством. При этом проектная документация предусматривает устройство инженерных систем, предназначенных для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения посредством снабжения водными и энергетическими ресурсами эксплуатируемых объектов. Исследуемое здание в эксплуатацию не введено - отсутствуют постоянные рабочие места; хозяйственная деятельность не ведется. Тем не менее, выявленные отступления следует устранить перед вводом в эксплуатацию.

Аналогично выявлены устранимые отступления от положений по обеспечению пожарной безопасности объекта строительства, которые экспертам не представляется возможным котировать как нарушения, ввиду того, что объект не введен в эксплуатацию и не завершен строительством - отсутствуют постоянные рабочие места; хозяйственная деятельность не ведется. В данном случае отсутствие каких-либо элементов обеспечения противопожарной защиты, не может котироваться экспертами как нарушение противопожарных требований. Однако эксперты дали в экспертом заключении рекомендации по устранению данных нарушений, с целью обеспечения противопожарной безопасности на объекте в случае его эксплуатации.

Рекомендации экспертов - для обеспечения пожарной безопасности необходимо: произвести установку систем обнаружения пожара (сигнализации и оповещения людей при пожаре); произвести установку площадки на входе (выходе) с юго-западного фасада объекта экспертизы; размеры входной площадки перед дверью должны быть не менее 1,5 ширины открывающегося наружу полотна двери; также размеры должны учитывать требования СП59.13330; произвести установку ограждений открытых балконов, высотой не менее 1,2 м; произвести установку ограждений лестничных маршей с перилами, высотой не менее 1,2 м; произвести обработку несущих металлических конструкций огнезащитными составами с доведением до нормативного предела огнестойкости, согласно таблице 21 ФЗ-123 от 22.07.2008.

Процент нарушений предельно допустимых параметров строительства определить не представляется возможным, ввиду ряда факторов, основным из которых является тот факт, что исследуемое здание находится в стадии незавершенного строительства, а также по причине невозможности установления некоторых существенных показателей - процента застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304058:14; функциональных особенностей; производственных мощностей и пр. эксперт указал, что возможно лишь обобщенное критериальное отображение конкретных нарушений тех или иных норм и правил, в соответствии с положениями федерального законодательства РФ, а также нормативной и практической базы знаний.

В Постановлении главы муниципального образования г. Краснодар N 1821 от 31.10.2017 описаны требования, предъявляемые непосредственно к земельным участкам, на которых размещен объект исследования. Какие-либо сведения об исследуемом объекте строительства данный документ не содержит. В связи с этим, провести сравнение фактического состояния объекта экспертизы с данными упомянутого документа не представляется возможным. Экспертами отмечено, что объект соответствует нормам и правилам, регламентирующим условия размещения зданий в охранных зонах линий связи и радиофикации, а также соответствие требованиям, предъявляемым к объектам строительства, размещенным в водоохраной зоне "озера Карасун".

Объект исследования имеет устранимые нарушения противопожарных требований, которые в случае образования аварийной или чрезвычайной ситуации влекут к формированию угрозы жизни и здоровью людей. Однако объект экспертизы является зданием незавершенного строительством, то есть неэксплуатируемым, вследствие чего можно заключить, что на момент проведения экспертного исследования угроза жизни и здоровью отсутствует, но, в случае ввода в эксплуатацию рассматриваемого объекта, имеется, при определенных обстоятельствах, например, пожаре. С целью исключения угрозы жизни и здоровью людей, эксплуатация исследуемого объекта до устранения выявленных нарушений - не рекомендуется; для поддержания нормативной безопасности объекта в случае его эксплуатации следует устранить ранее выявленные нарушения противопожарных норм и правил.

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы ООО "Новая экспертиза" объект исследования не соответствует данным проектной и технической документации, а также сведениям разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями проектной (рабочей) документации "Архитектурные решения", экспертами выявлены следующие несоответствия, касающиеся конструктивных решений. В плане цокольного этажа в осях 1/1-1/4 (пристраиваемой части) конфигурация 2-х подсобных помещений не совпадает с фактической, а именно: месторасположение окон и наружных дверей, стен и перегородок. Расстояние между зданиями литер "Б", "Б1" и литер "А" (ширина переходной галереи), указанное в плане (3540 мм) не совпадает с фактическим (3930 мм). Расположение лестницы в плане цокольного этажа не совпадает с фактическим. Сечение колонн указанное в плане первого этажа (500 мм) не совпадает с фактическим (400 мм).

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями технического паспорта нежилого здания литер "Б", "Б1", экспертами выявлены следующие несоответствия. В плане цокольного этажа конфигурация "помещения 9" не соответствует фактической. Фактическая конфигурация представлена в иллюстрации 2 в 9 разделе. В плане первого этажа размеры "помещения 18" не соответствуют фактическим. Так, например, ширина комнаты, согласно техническому паспорту составляет - 7,35 м, а по результатам инструментального обследования - 8,06 м. В плане второго этажа по данным технического паспорта высота "помещения 27" не соответствует фактической. Согласно техническому паспорту высота потолка - 2,90 м, по результатам инструментального обследования высота составляет 3,37 м.

При сравнении фактического состояния объекта исследования со сведениями разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008, экспертами выявлены следующие несоответствия. Фактическая этажность здания - 4 этажа; по данным разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет - 2 этажа. Объект исследования имеет частичный заступ за земельные участки, указанные в разрешении на строительство, и часть здания расположена на территории общего пользования.

Приведение объекта исследования в соответствие с разрешением на строительство N RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности - возможно, и заключается в демонтаже 2-го и 3-го этажей исследуемого здания. Приведение объекта исследования в части расположения относительно разрешенных земельных участков - возможно, и заключается в проведении межевания территории. Также экспертами отмечается, что демонтаж этажей при приведении объекта исследования в соответствие с разрешением на строительство N RU23306-822р от 08.08.2008 в части этажности, возможно, повлечет за собой потерю несущей способности и целостности объекта. При проведении демонтажных работ создается риск полного или частичного обрушения конструкций в процессе воздействия на них вибраций и иных нагрузок от строительных процессов, оборудования и техники, а в следствии - вероятность возникновения угрозы жизни и здоровью граждан. При демонтаже этажей исследуемого здания обязательна разработка проекта организации демонтажных работ. Для разработки проектной документации, необходим допуск СРО. Негосударственное судебно-экспертное учреждение ООО "Новая экспертиза", которой поручено выполнение данной судебной строительно-технической экспертизы, не имеет членства в саморегулируемых организациях, следовательно, на основании Федеральных законов Российской Федерации, не имеет право производить разработку проектной документации, а в данном случае "Проект организации работ по демонтажу".

Удовлетворяя исковые требования администрации частично, суд первой инстанции верно определил, что реконструкция объекта осуществлена обществом с отступлениями от выданного ему разрешения на строительство, что является основанием для отказа ему в признании права собственности на объект, на также признания наличия признаков самовольной постройки, установленных статьей 22 ГК РФ.

Так, фактическая этажность здания - 4 этажа; по данным разрешения на строительство N RU233306000-822-р от 08.08.2008 этажность составляет - 2 этажа. Также спорный объект исследования имеет частичный заступ за земельные участки, указанные в разрешении на строительство, и часть здания расположена на территории общего пользования.

Общество обращалось за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства кафе "Белая береза", ответом от 04.12.2019 N 29/14048-1 ему отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

С учетом норм градостроительного законодательства в случае, если изменения проектной документации затрагивают конструктивные характеристики (площадь объекта, размеры геометрической фигуры здания в осях, строительный объем, площадь застройки и другие), характеристики надежности и безопасности зданий, то необходимо получение нового разрешения на строительство. Если происходит изменение технико-экономических характеристик и качественных характеристик объектов, которые могут повлиять на его надежность и безопасность, необходимо получение нового разрешения на строительство.

Заключением судебной экспертизы выявлены несоответствия в характеристиках возводимого обществом объекта требованиям, установленном в разрешении на строительство, что, по существу, обществом не оспаривается.

При этом доводы апелляционной жалобы общества о том, что разрешение на строительство не является техническим документом, отступления носят несущественный характер, а нарушений не установлено, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку само по себе осуществление реконструкции с отступлениями от документа, разрешающего строительство, является признаком самовольной постройки, в данной части доводы основаны на неверном понимании положений статьи 222 ГК РФ.

Обществом не обосновано, по какой причине оно не обращалось за выдачей нового разрешения на строительство либо внесения изменений в действующее до начала реконструкции, предусматривающей иные характеристики объекта.

Вместе с тем, оформление прав на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не должен подменять процедуру оформления исходно-разрешительной документации, установленную градостроительным законодательством, истцам по такой категории дел надлежит доказывать соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания права на объект самовольного строительства в судебном порядке.

Следовательно, реконструкция спорного объекта произведена без получения разрешения на реконструкцию, в результате реконструкции изменилась площадь объекта, в связи с чем спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за обществом, так как оно имело возможность к легализации возводимого объекта, достоверно зная об отклонении от разрешительной документации, однако не предприняло достаточных и надлежащих мер к этому.

Более того, спорный объект является незавершенный строительством, что прямо указано в экспертном заключении, ввиду чего оснований для удовлетворения первоначальных требований о признании права собственности не имеется.

В части отказа в сносе спорного объекта суд первой инстанции правомерно учел, что с учетом дополнительного экспертного заключения возможно приведение объекта в соответствие с требованиями разрешительной документации путем демонтажа 2-го и 3-го этажей, что будет способствовать сохранению баланса интересов сторон, а также экономической целесообразности восстановления нарушенных прав и законных интересов администрации.

Кроме того, объект не нарушает прав неопределенного круга лиц не создает угрозу жизни и здоровья, доказательств обратного органом местного самоуправления не представлено.

Администрацией не обосновано, по какой причине приведение объекта в соответствие с разрешительной документацией не восстановит ее права в рамках гражданского оборота, в то время как разрешение на строительство общества не отменено и не признано недействительным.

Ссылка администрации на то, что в результате реконструкции возник новый объект, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как противоречит выводам экспертов, которые установили возможность приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией.

Таким образом, суд первой инстанции правильно обязал общество привести объект в соответствие разрешению на строительство, отказав ему в признании права собственности на незавершенный объект, возведенный с отступлениями, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на общество в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе администрации не был предметом рассмотрения, поскольку апеллянт освобожден от нее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу N А32-139/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик