Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 г. N 10АП-12895/21 по делу N А41-40391/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2021 г. N Ф05-2074/20 настоящее постановление отменено

г. Москва

11 августа 2021 г.

Дело N А41-40391/18

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Терешина А.В., Досовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" - Соколова Ю.Г., представитель по доверенности от 01.07.2021;

от ООО "Трансстроймаш" - Савин А.В., представитель по доверенности от 25.03.2021;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" Павлова Дмитрия Эдуардовича на определение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2021 года по делу N А41-40391/18 по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительным договора аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19, заключенного между должником и ООО "Трансстроймаш" (ИНН 5032318564), по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Денолли 3 КО" (ИНН 5034005140),

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2020 Общество с ограниченной ответственностью "Денолли - 3 КО" (ОГРН 1025004581194, ИНН 5034005140) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден Павлов Дмитрий Эдуардович.

Конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19, заключенного между должником и ООО "Трансстроймаш" (ИНН 5032318564), и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2021 года в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

ООО "Трансстроймаш" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Трансстроймаш" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.11.2019 между ООО "Денолли 3 КО" (арендодатель) и ООО "Трансстроймаш" (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19, согласно которому должник передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030204:23 по адресу: Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д.1 на срок до 29.10.2020, за исключением тех его частей, в отношении которых установлен сервитут на основании решения суда по делу NА41-1920/2017.

Арендная плата установлена в размере 1 920 000 рублей за весь срок действия договора.

Арендные платежи оплачены ООО "Трансстроймаш" в полном объеме.

Конкурсный управляющий оспаривает договор аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19 по основаниям, указанным в статьях 10, 168 ГК РФ, пунктах 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ссылаясь на то, что он совершен в период подозрительности, в отношении заинтересованного лица, при наличии у должника неисполненных обязательств перед другими кредиторами, в результате чего причинен вред имущественным правам кредиторов.

Отказывая в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим ООО "Денолли 3 КО" Павловым Д.Э. требований, суд первой инстанции посчитал недоказанной всю совокупность условий, необходимых для признания договора недействительным.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд поддерживает указанный вывод суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо установить наличие совокупности условий: совершение сделки должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

Пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, следует, что для признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 9 Постановления N 63 разъяснено, что при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьей 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, с 05.02.2014 г. единственным участником ООО "Денолли 3 КО" является Цвитненко Тамара Сергеевна.

В то же время, с 30.06.2014 г. по 30.09.2019 г. единственным участником ОАО "Трансстроймаш" являлась Цвитненко (Йованович) Милана Сергеевна - внучка Цвитненко Тамары Сергеевны.

Кроме того, Цвитненко Т.С. с 2015 г. является членом Совета директоров ОАО "Трансстроймаш".

При таких обстоятельствах должник и ответчик аффилированы друг с другом в силу подконтрольности одним и тем же лицам.

Кроме того, факт аффилированности ООО "Денолли 3 КО" и ОАО "Трансстроймаш" подтверждается вступившим в законную силу определением суда от 27.05.2019 в рамках настоящего дела, которым суд отказал в удовлетворении требования ОАО "Трансстроймаш" о включении в реестр требований кредиторов должника ООО "Денолли -3 КО".

Спорный договор аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19 заключен после возбуждения производства по делу о банкротстве должника, что позволят его оспорить по правилам пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Однако указанные обстоятельства (аффилированность сторон и совершение в период подозрительности) не являются достаточными для признания договора аренды недействительным по заявленным конкурсным управляющим основаниям.

В обоснование неравноценности встречного предоставления со стороны ОАО "Трансстроймаш" конкурсный управляющий ссылается на решение суда по делу N А41-1920/17.

Согласно этому решению суд в границах земельного участка 50:20:0030204:23 установил постоянное право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут) в пользу ОАО "Трансстроймаш" кадастровый номер 50:20:0030204:23 для обеспечения прохода и проезда:

- к Зданию: Производственный корпус ТНТ общая площадь 689,80 кв.м., инв.

N 8584, лит. Д, кадастровый (условный) номер 50:20:0030204:152, адрес местонахождения объекта Московская область, г.Одинцово, Транспортный проезд, д.1, строение 10,

- к Зданию: Склад для кислородных баллонов, назначение нежилое, площадь 560,7 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (условный) номер 50:20:0000000:5848, адрес местонахождения объекта Московская область, г.Одинцово, Транспортный проезд, д.1,

- к Зданию: газовая котельная, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 137 кв.м., инв. N 173:054-8584, лит.Ф, кадастровый (условный) номер 50:20:0000000:5844, по адресу Московская область, г.Одинцово, Транспортный проезд, д.1, строение 10,

- к газопроводу высокого давления, назначение: нефтяные и газовые сооружения, протяженность 305,15 м, инв. N 173:054-8584, кадастровый (условный) номер 50:20:0000000:79226, адрес местонахождения объекта Московская область, г.Одинцово, Транспортный проезд, д.1,

- к Сооружению: газопровод низкого давления, назначение: нефтяные и газовые сооружения, нежилое, протяженность 14,4 м, кадастровый (условный) номер 50:20:0030204:381, адрес местонахождения объекта Московская область, г.Одинцово, Транспортный проезд, д.1, для организации использования по назначению, проведения технического и регламентного обслуживания оборудования, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Суд установил границы сервитута площадью сервитута, общей площадью 7359,35 кв.м, а также среднерыночную плату в размере 5 230 558,58 руб. в год или 435 880 руб. в месяц.

Поскольку общая площадь арендованного земельного участка, в границах которого установлен сервитут, составляет 34 738 кв.м, конкурсный управляющий полагает, что размер арендной платы должен был быть установлен по цене за квадрантный метр, исходя из расчета, приведенного в решении суда по делу N А41-1920/17.

При таких обстоятельствах конкурсный управляющий считает, что размер арендной платы был явно занижен сторонами.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими доводами конкурсного управляющего должником.

Согласно представленным в дело доказательствам, спорный земельный участок был сдан в аренду ОАО "Трансстроймаш" по договору от 14.09.2018 N 24Д-ОА ЗУ/18 по существу на тех же условиях на срок до 29.09.2019 с возможностью пролонгации при отсутствии возражений сторон.

Иными словами, оспариваемый договор заключен в рамках ранее возникших арендных правоотношений.

Согласно договору аренды земельный участок предоставлен для ведения на нем хозяйственной деятельности, в том числе размещения временных нежилых сооружений, сдачи в субаренду и т.д.

Согласно пояснениям ООО "Трансстроймаш" фактически арендованный земельный участок использовался для строительства объектов недвижимости.

В период с 15 по 25 июля 2020 за ООО "Трансстроймаш" зарегистрировано право собственности на 14 объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке 50:20:0030204:23, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

В качестве оснований для регистрации права собственности указаны декларации об объектах недвижимости и договор аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности осуществляется регистрация прав заявителя на земельный участок или требуется предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

С учетом представленных в дело документов, апелляционный суд полагает доказанным, что арендованный земельный участок использовался ответчиком для целей возведения объектов недвижимого имущества.

Доказательства использования земельного участка в иных целях в дело не представлены.

Сведения о подаче собственником земельного участка исков о признании возведенных объектов самовольными постройками в материалы дела не представлены.

По условиям договора аренды на арендатора в полном объеме возлагаются обязанности по надлежащему содержанию и охране земельного участка.

Сервитут же, установленный судом по делу N А41-1920/17 в 2017 году, преследовал иные цели.

При установлении сервитута основная часть земельного участка оставалась в распоряжении собственника, что в значительной степени должно было оказать влияние на оценку среднерыночной платы за пользование участком.

Как следует из решения суда, сервитут установлен с целью обеспечить проход и проезд ответчика к уже имевшимся на спорном земельном участке зданиям и сооружениям, находящимся в его собственности, не возлагая на пользователя дополнительные обязанности по надлежащему содержанию и охране земельного участка.

В такой ситуации сравнение условий, при которых был установлен сервитут, с условиями, при которых был заключен спорный договор аренды, является некорректным.

По смыслу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, доказывая неравноценность встречного предоставления в такой ситуации, конкурсный управляющий должен обосновать возможность сдачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу на более выгодных условиях.

Однако такие доказательства конкурсным управляющим в материалы дела не были представлены.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Отчет об оценке либо заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка на дату заключения договора, конкурсный управляющий, не представил.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения действительной стоимости права аренды земельного участка конкурсным управляющим не заявлено.

В отсутствие оценки прав аренды, и учитывая, что на спорном земельном участке в момент заключения оспариваемого договора аренды уже находились объекты недвижимости, принадлежавшие ответчику, а также велось строительство новых объектов, и земельный участок также был обременен сервитутом, арбитражный апелляционный суд соглашается с доводами ООО "Трансстроймаш" о том, что заключение аренды с третьим лицом на более выгодных условиях маловероятно.

В таких условиях размер арендной платы не является условием, нарушающим права и законные интересы должника - арендодателя, поскольку не доказано, что имущество могло использоваться на более выгодных условиях.

Следовательно, конкурсный управляющий не доказал заключение договора аренды на условиях неравноценного встречного предоставления.

Арбитражный суд также находит ошибочным довод конкурсного управляющего о том, что после прекращения сервитута ООО "Трансстроймаш" продолжило пользование всем земельным участком, то есть и той частью, в отношении которой был установлен сервитут, без предоставления встречного исполнения.

Из буквального толкования пункта 1.1 договора аренды N 1Д-ОА ЗУ/19 следует, что в аренду предоставляется земельный участок 50:20:0030204:23, за исключением тех его частей, которые отведены арендатору в границах, установленных решение суда по делу NА41-1920/17.

Из условий договора не следует, что в случае прекращения действий сервитута, весь земельный участок считается находящимся в аренде.

Не следует такой вывод и из решения суда по делу N А41-103111/19.

Следовательно, в случае, если ООО "Трансстроймаш" после прекращения действия сервитута, продолжал пользоваться той частью земельного участка, в отношении которой не имел прав владения и пользования, и причинил тем самым убытки собственнику земельного участка, последний не лишен возможности защиты своих прав в общем порядке вне рамок дела о банкротстве.

В любом случае эти обстоятельства возникли после заключения договора аренды, а следовательно, не могут служить основанием для признания договора аренды недействительной сделкой.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что конкурсным управляющим не доказаны основания для признания договора аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19 недействительным на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из представленных в дело материалов не следует, что договор аренды был заключен при неравноценном встречном исполнении и (или) на иных явно невыгодных для должника условиях.

Арендная плата внесена Обществом "Трансстроймаш" в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Конкурсный управляющий оспаривает договор аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19 также на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд обращает внимание на то, что правонарушение, заключающееся в совершении сделки по отчуждению имущества должника по заниженной цене в преддверии банкротства или непосредственно в процедуре банкротства является основанием для признания соответствующих действий недействительными по специальным правилам, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве, а не по общим основаниям, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Констатация недействительности ничтожной сделки по статьям 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации возможна в исключительных случаях, когда установленные судом обстоятельства ее совершения говорят о заведомой противоправной цели совершения сделки обеими сторонами, об их намерении реализовать какой-либо противоправный интерес, направленный исключительно на нарушение прав и законных интересов иных лиц (применительно к делу о банкротстве прав иных кредиторов должника).

Исключительная направленность сделки на нарушение прав и законных интересов других лиц должна быть в достаточной степени очевидной исходя из презумпции добросовестности поведения участников гражданского оборота.

В рассматриваемом случае приведенные в основание заявления конкурсного управляющего доводы и обстоятельства не свидетельствуют о наличии у договора аренды от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19 пороков, выходящих за пределы дефектов подозрительной сделки, в связи с чем апелляционный суд не усмотрел оснований для применения положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о злоупотреблении правом.

В материалы дела не представлены доказательства того, что договор аренды и условия о размере арендной платы за пользование земельным участком были осуществлены исключительно с намерением причинить вред кредиторам при обстоятельствах, выходящих за пределы юридических составов, указанных в статье 61.2 Закона о банкротстве.

Иное толкование позволяло бы в обход норм статьи 61.2 Закона о банкротстве оспаривать сделки за пределами подозрительности (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.03.2019 N 305- ЭС17-11710(4) по делу N А40-177466/2013).

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" Павлова Д.Э. о признании недействительным договора аренды земельного участка от 01.11.2019 N 1Д-ОА ЗУ/19, заключенного между должником и ООО "Трансстроймаш" и применении последствий недействительности сделки является правильным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" Павлова Дмитрия Эдуардовича, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование несоответствия арендной платы ее реальной рыночной стоимости конкурсный управляющий ссылается на решение Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2017 по делу N А41-1920/17.

В основу указанного решения положено экспертное заключение АНО "Экспертный центр НИКА".

Однако, данное заключение составленное в мае - июне 2017, не может быть принято в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости арендной платы на 01 ноября 2019, в том числе в силу части 2 статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" согласно которой, рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Кроме того, определение платы за аренду земельного участка, исходя из ранее установленной платы за сервитут, является неправильным, поскольку земельные участки предоставляются для различных целей, в ином размере.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ конкурсный управляющий не представил доказательств неравноценности встречного исполнения по оспариваемому договору.

Экспертное заключение, на которое ссылается конкурсный управляющий, изготовлено в рамках дела об установлении сервитута, что предполагает оценку других обстоятельств, чем обстоятельства настоящего спора.

Ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной (действительной) стоимости аренды при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции конкурсный управляющий не заявил.

Отчет оценщика о реальной стоимости права аренды спорного земельного участка не представил.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 305-ЭС16-18600(5-8), рыночная цена аренды по спорам о взыскании убытков не является юридически значимым обстоятельством; доказыванию подлежит наличие арендатора, готового платить за пользование имуществом на рыночных условиях.

Лицо, заявившее требование о недействительности сделки по соответствующему основанию, должно представить доказательства того, что должник мог извлечь большую выгоду за тот период, пока имущество находилось в аренде по неравноценной сделке.

В рассматриваемом случае конкурсный управляющий не предоставил доказательства наличия реального арендатора, готового взять в аренду по стоимости, которую управляющий считает рыночной, земельный участок площадью 34 738 кв.м., в условиях неопределенности относительно дальнейшей юридической судьбы этого участка, обремененного залогом и сервитутом, на котором располагается значительное число объектов недвижимости (19 объектов), принадлежащих третьему лицу.

Кроме того, согласно правовой позиции изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2016 N 307-ЭС14-8417, эксплуатация принадлежащих должнику объектов после открытия в отношении него конкурсного производства допускается лишь в той мере, в которой это необходимо для подготовки имущества к его отчуждению посредством торгов.

Как указывает ООО "Трансстроймаш", по условиям оспариваемого договора оно самостоятельно несло расходы по обслуживанию и эксплуатации земельного участка, которые не были включены в арендную плату (уборка территории, вывоз мусора и проч.).

Также на арендатора была возложена обязанность по обеспечению сохранности арендованного объекта путем заключения соответствующего договора со специализированной охранной организацией, услуги которой оплачивал арендатор.

Сдача в аренду имущества должника по договору от 01 ноября 2019 N 2Д-ОА 1278/19 ООО "Трансстроймаш" позволила обеспечивать сохранность имущества должника, его нормальное функционирование и эксплуатацию для дальнейшей его реализации в процедуре банкротства, без возложения дополнительных расходов на конкурсную массу, что в полной мере соответствует целям конкурсного производства.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий указывает также на то, что в результате заключения спорного договора на стороне ООО "Трансстроймаш" возникло неосновательное обогащение в размере 21 298 101 руб. 46 коп.

Однако в рассматриваемом случае отсутствуют правовые оснований для удовлетворения заявленных требований, так как конкурсным управляющим не доказан факт получения ООО "Трансстроймаш" неосновательного обогащения за его счет в заявленном размере, поскольку взаимоотношения сторон основывались на заключенном и действующем договоре, претензий к условиям которого, до прекращения срока договора, конкурсным управляющим не заявлялось.

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего о том, что по договору осуществлена оплата лишь на сумму 1 440 000 руб. также является несостоятельным, поскольку он опровергается платежными поручениями об оплате арендных платежей в полном объеме.

Довод конкурсного управляющего о несоответствии суммы арендных платежей в договоре аренды N 24Д-ОА ЗУ/18 от 14 сентября 2018 и N2Д-ОА 1278/19 от 01 ноября 2019, то как указывает ООО "Трансстроймаш", изменение арендной ставки было связано с изменением рыночной стоимости земельного участка в сторону уменьшения.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРП, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 31 декабря 2017 составляла 140 220 000 руб., тогда как на 01 января 2019 - 117 622 173 руб. 24 коп.

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего о том, что ООО "Трансстроймаш" не представлено доказательств принадлежности объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных на спорном земельном участке, также является необоснованным, поскольку в материалы дела представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие права ООО "Трансстроймаш" на спорные объекты.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Денолли 3 КО" Павлова Д.Э. и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2021 года по делу N А41-40391/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

А.В. Терешин М.В. Досова