Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 г. N 20АП-4462/21 по делу N А23-5518/2018

г. Тула

17 августа 2021 г.

Дело N А23-5518/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.08.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Афанасьевой Е.И., Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахбергеновой К.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Федерального государственного унитарного научно-производственного предприятия "Аэрогеология" Асташкина Алексея Федоровича на определение Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2021 по делу N А23-5518/2018 (судья Денисенко И.М.),

УСТАНОВИЛ:

в производстве Арбитражного суда Калужской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) Федерального государственного унитарного научно-производственного предприятия "Аэрогеология" (ИНН 7725029923, ОГРН 1027739123774).

Решением суда от 21.05.2020 (резолютивная часть от 14.05.2020) в отношении должника введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Асташкин Алексей Федорович.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (Росимущество) 01.03.2021 обратилось в суд с заявлением от 26.02.2021 N 40/2187 о признании недействительными торгов по реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000308:480, площадью 321 кв.м., расположенного по ул. Георгиевская, д. 19, в г. Калуга, по реализации здания конторы с кадастровым номером 40:26:000308:507, площадью 78,2 кв.м., расположенного по ул. Георгиевская, д. 19 в г. Калуга (с учетом уточнения).

Определением суда от 24.03.2021 заявление Управления принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением суда от 24.03.2021 приняты обеспечительные меры по заявлению Росимущества: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области запрещено осуществлять государственную регистрацию сделок с земельным участком с кадастровым N 40:26:000308:480 по адресу: г.Калуга, ул.Георгиевская, д.19, площадью - 321 кв.м до вступления в законную силу судебного акта по итогу рассмотрения настоящего обособленного спора. ФГУНПП "Аэрогеология" запрещено заключение договора купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым N 40:26:000308:480 с Тогоевым Олегом Шалвовичем

Определением суда от 02.04.2021 приняты обеспечительные меры по заявлению победителя торгов Тогоева О.Ш.: приостановлено исполнение договора купли-продажи от 01.03.2021 N 61022 в части оплаты стоимости недвижимого имущества, запрещено победителю торгов Тогоеву Олегу Шалвовичу совершать действия, связанные с перечислением денежных средств размере 2 020 000 руб.

Определением суда от 09.06.2021 заявленные требования Росимущества удовлетворены: признаны недействительными открытые торги от 24.02.2021 N 61022-ОАОФ, признан недействительным заключенный по результатам торгов между продавцом ФГУНПП "АЭРОГЕОЛОГИЯ" и покупателем Тогоевым Олегом Шалвовичем договор купли-продажи от 01.03.2021 N 61022, применены последствия недействительности торгов и сделки в виде возврата в конкурсную массу должника ФГУНПП "Аэрогеология" недвижимого имущества, взыскания с должника в пользу Тогоева Олега Шалвовича уплаченного последним для участия на торгах задатка в размере 404 000 руб.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ФГУ НПП "Аэрогеология" Асташкин А.Ф. обратился в суд с апелляционной жалобой о его отмене.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из материалов дела усматривается, что организатором торгов ООО "МТК" на электронной площадке МЭТС 24.02.2021 проведены открытые торги N 61022-ОАОФ по продаже следующего имущества должника ФГУНПП "АЭРОГЕОЛОГИЯ" единым лотом N1:

право аренды земельного участка, кадастровый номер 40:26:000308:480, расположенного по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 321 кв. м., находится в государственной собственности Российской Федерации; право аренды вышеуказанного земельного участка принадлежит ФГУНПП "Аэрогеология" на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения от 31.07.2006 N 180/06 и соглашения от 27.04.2009 N032 о переводе на Российскую Федерацию в лице территориального управления Росимущества по Калужской области прав и обязанностей по вышеуказанному договору;

нежилое здание, здание конторы, кадастровый номер 40:26:000308:507, расположенный по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 78,2 кв. м.

Согласно протоколу N 61022-ОАОФ/1 о результатах указанных торгов в торгах приняли участие Соловьев М.В. и Тогоев О.Ш., начальная цена лота N 1 на торгах поднялась с 2 020 000 руб. до 2 424 000 руб., победителем признан Тогоев О.Ш. (т. 1 л.д. 120-121).

Согласно заключенному по результатам торгов между продавцом ФГУНПП "Аэрогеология" и покупателем Тогоевым О.Ш. договору купли-продажи от 01.03.2021 N 61022 (т. 1 л.д. 95-97) предметом договора является купля-продажа следующего недвижимого имущества должника:

право аренды земельного участка, кадастровый номер 40:26:000308:480, расположенного по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 321 кв. м., находится в государственной собственности Российской Федерации; право аренды вышеуказанного земельного участка принадлежит ФГУНПП "Аэрогеология" на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения от 31.07.2006 N 180/06 и соглашения от 27.04.2009 N 032 о переводе на Российскую Федерацию в лице территориального управления Росимущества по Калужской области прав и обязанностей по вышеуказанному договору;

нежилое здание, здание конторы, кадастровый номер 40:26:000308:507, расположенное по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 78,2 кв. м.

Согласно разделу 2 договора цена недвижимого имущества составляет 2 424 000 руб.

Согласно разделу 3 договора стороны пришли к соглашению о том, что задаток, уплаченный покупателем по платежному поручению от 16.02.2021 N 8 на сумму 404 000 руб., засчитывается в счет оплаты стоимости недвижимого имущества (пункт 3.1 договора).

Покупатель обязуется перечислить продавцу оставшуюся стоимость недвижимого имущества в размере 2 020 000 руб. в течение 30 календарных дней с даты подписания договора (п. 3.2 договора).

В обоснование заявленных требований Росимущество указало, что оспариваемые торги нарушают интересы Российской Федерации, что должник в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161- ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не имел права распоряжаться правом аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка Российской Федерации, такое согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды отсутствует, ввиду чего торги являются недействительными.

Как усматривается из заключенного на неопределенный срок договора аренды N 180/06 от 31.07.2006 (т. 1 л.д. 122-124), арендодатель Городская Управа ГО "Город Калуга" предоставил в аренду арендатору ФГУНПП "Аэрогеология" земельный участок с кадастровым номером 40:26:000308:480 по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 321 кв. м. под расположенное на нем здание конторы (п. 1.1 договора).

Указанный земельный участок арендодателем передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 124).

Согласно соглашению от 27.04.2009 N 032 (т. 1 л.д. 125), Городская Управа ГО "Город Калуга" передала Управлению Росимущества по Калужской области права и обязанности арендодателя по указанному выше договору аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т. 1 л.д. 126-131) собственником земельного участка с кадастровым номером 40:26:000308:480 является Российская Федерация.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 названной статьи.

Согласно пункту 6 указанной статьи государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Указанная норма права не содержит исключения для передачи прав аренды земельных участков, на которых расположены продаваемые в деле о банкротстве объекты недвижимости.

Правовой подход о недопустимости включения в конкурсную массу должника - государственного унитарного предприятия права аренды находящихся в государственной собственности земельных участков без согласия Российской Федерации выработан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742 (6) по делу N А40-150393/2014.

В указанном определении при рассмотрении спора об утверждении положения о порядке продажи имущества должника - государственного предприятия (прав аренды) Верховный Суд Российской Федерации дал следующие указания понимания закона.

Суть договора аренды заключается в предоставлении арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о том, является ли полученное арендатором право аренды его оборотоспособным активом, необходимо, прежде всего, определить правомочия арендатора по распоряжению этим правом.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Однако, как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правого образования, право аренды этих участков не было активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.

Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. Наоборот, согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.

Коль скоро предприятие не обладало правомочиями по распоряжению правом аренды пяти земельных участков, находящихся в публичной собственности, на день открытия конкурсного производства и впоследствии не возникли законные основания для приобретения соответствующего правомочия, положение о порядке реализации данного необоротоспособного права не могло быть утверждено судами.

Иное понимание является существенным нарушением закона.

Указанному разъяснению соответствует также приводимая Управлением судебная практика о недопустимости арендатором - государственным унитарным предприятием без согласия Российской Федерации отчуждения права аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636 по делу N А60-37449/2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.03.2019 по делу N А40- 56477/2014).

Положение о продаже спорного имущества должника ФГУНПП "Аэрогеология" (в том числе прав аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000308:480) в судебном порядке не утверждалось.

Управление Росимущетва по Калужской области подтвердило суду отсутствие согласия Российской Федерации на отчуждение спорного права аренды.

Доказательств наличия согласия на отчуждение спорного права аренды конкурсным управляющим и заинтересованным лицом в материалы дела не представлено.

Одобрение до проведения торгов Управлением оценки спорного права аренды (на что указывает конкурсный управляющий) не может подменять собой наличие согласия на отчуждение права аренды.

Таким образом, с учетом установления судом фактов принадлежности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000308:480 Российской Федерации, отсутствия согласия государства на отчуждение на спорных торгах права аренды земельного участка, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что названное имущество не могло быть выставлено на торги, в указанной части торги незаконны.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно абзацу 7 пункта 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве, порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Как усматривается из отчета N 638-23/2020, из положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ФГУНПП "Аэрогеология":

начальная стоимость продаваемого объекта капитального строительства, кадастровый номер 40:26:000308:507, расположенного по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, д. 19, общей площадью 78.2 кв.м. составляет 370 000 руб. с НДС;

начальная стоимость продаваемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000308:507, расположенного по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, д. 19, общей площадью 321 кв.м., составляет 1 650 000 руб. с НДС.

Поскольку удельный вес начальной стоимости права аренды земельного участка в начальной стоимости лота N 1 (2 020 000 руб.) составляет 82% (1 650 000 руб.) и является значительным по отношению к стоимости объекта недвижимости (370 000 руб., удельный вес в лоте N 1 - 18%), то исключение из лота права аренды приведет к существенному снижению начальной стоимости лота (с 2 020 000 руб. до 370 000 руб., также изменится состав лота N 1), указанное может привлечь к торгам значительное число покупателей, увеличить конкуренцию, в большей мере содействовать росту цены на торгах на продаваемый объект недвижимости.

Таким образом, неправильное включение в состав лота права аренды земельного участка повлекло неправильное определение начальной цены лота, её существенное завышение, что не способствовало привлечению к торгам потенциальных покупателей, не отвечало целям процедуры банкротства должника, требованиям абзацу седьмого пункта 1.1. статьи 139 Закона о банкротстве, ввиду чего открытые торги от 24.02.2021 N 61022-ОАОФ на электронной площадке МЭТС по продаже имущества должника ФГУНПП "Аэрогеология" по лоту N1 правомерно признаны судом области недействительными полностью.

Поскольку торги недействительны, то недействительным является также и заключенный между продавцом ФГУНПП "Аэрогеология" и покупателем Тогоевым Олегом Шалвовичем по результатам торгов договор купли-продажи от 01.03.2021 N 61022.

Доводы конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, победителя торгов Тогоева О.Ш. в лице его представителя о необходимости применения норм права о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем здания (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество") правомерно отклонены судом области как основанные на неправильном понимании закона, без учета положений специального закона - подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", без учета выше приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Идентификация объекта недвижимости в договоре купли-продажи определяется его кадастровым номером и техническими характеристиками, указанными в ЕГРН (по смыслу части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), а право на земельный участок (право аренды или собственности) собственник объекта недвижимости на указанном участке может получить у государства в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку назначение указанной статьи кодекса - реализация права на земельный участок собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, у которых право на земельный участок отсутствует при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку заинтересованное лицо - покупатель Тогоев О.Ш. уплатил задаток в размере 404 000 руб. в счет приобретения на торгах имущества должника, а должник передал покупателю принадлежащие должнику право аренды земельного участка с расположенным на участке объектом недвижимости, суд области правомерно применил следующие последствия недействительности торгов и сделки:

возврат в конкурсную массу должника ФГУНПП "Аэрогеология" следующего недвижимого имущества: право аренды земельного участка, кадастровый номер 40:26:000308:480, расположенного по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 321 кв. м.; нежилое здание, здание конторы, кадастровый номер 40:26:000308:507, расположенное по адресу: Калужская обл., г. Калуга, ул. Георгиевская, дом 19, общей площадью 78,2 кв. м;

взыскание с должника в пользу Тогоева О.Ш. уплаченного последним по платежному поручению от 16.02.2021 N 8 для участия на торгах задатка в размере 404 000 руб.

С учетом результатов рассмотрения спора судебные расходы в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на должника как лицо, не в пользу которого вынесен судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции. По мнению апеллянта, суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал неверную оценку доказательствам, представленным в материалы дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что земельный участок с кадастровым N 40:26:000308:480 предоставлен ФГУНПП "Аэрогеология" для использования под зданием конторы с кадастровым N 40:26:000308:507, которая принадлежит должнику на праве хозяйственного ведения. Указывает, что конкурсный управляющий включил здание конторы в конкурсную массу должника для последующей его оценки и продажи. Считает, что в рассматриваемом деле право аренды земельного участка может быть включено в конкурсную массу должника, поскольку это право является активом, подлежащим реализации. Настаивает на том, что спорное право аренды как актив ФГУНПП "Аэрогеология" выставлено на торги вместе со зданием конторы на законных основаниях. Обращает внимание на право арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя согласно договору аренды от 31.07.2006 N 180/06.

Доводы жалобы апелляционной коллегией рассмотрены и отклонены, поскольку они основаны на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела и неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные вопросы применительно к установленным судом обстоятельствам.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаём). В силу законодательного запрета на передачу унитарными предприятиями прав арендатора другим лицам право аренды ФГУНПП "Аэрогеология" на земельный участок не могло быть реализовано в процедуре конкурсного производства с целью удовлетворения требований кредиторов должника.

Доводы жалобы о том, что спорное право аренды земельных участков подлежит включению в конкурсную массу должника и последующей реализации, обоснованно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, а также имущественные права, имеющиеся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Нормы Закона о банкротстве о порядке продажи имущества являются специальными и применяются ко всем видам имущества должника, что исключает возможность применения конкурсным управляющим правил продажи имущества, установленных в иных законах.

Вместе с тем, изложенное не означает, что Закон о банкротстве в рассматриваемом случае имеет приоритет над положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Объем полномочий по распоряжению правом аренды должника должен определяться с учетом Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом, часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, если иное не установлено федеральными законами, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, как ранее указано судом, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ для государственного унитарного предприятия установлен прямой законодательный запрет на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем) в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При изложенном выше правовом регулировании арендных отношений, в частности аренде земли и природных ресурсов, суд полагает, что, поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса, Земельного кодекса и Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ, то объем полномочий по распоряжению правом аренды должника арбитражным управляющим, должен быть определен в соответствии с положениями Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для нарушения установленного законодательного запрета.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распоряжаться в силу установленного законодательством запрета, не могут быть переданы другому лицу только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора банкротом и со ссылкой на Закон о банкротстве.

В данном случае, когда арендатором является государственное унитарное предприятие, а предметом аренды выступают земельные участки, находящиеся в государственной собственности и договор аренды заключен на срок более пяти лет, то к регулированию правоотношений сторон подлежат применению в совокупности часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ. При этом, пункт 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ является дополнительным регулированием общего правила, установленного частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает возможность иного регулирования, но только когда это регулирование определяется федеральным законом. Пункт 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ устанавливает для государственного унитарного предприятия прямой законодательный запрет на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем) в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такое регулирование прямо допускается частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом статья 131 Закона о банкротстве не устраняет необходимости такого совокупного применения указанных норм права. Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход закона, что приводит к ущемлению права Российской Федерации на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 302-ЭС18-8571, от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500 по делу N А72-13047/2014.

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику не может быть принята во внимание апелляционной коллегией, поскольку судебные акты, на которые ссылается апеллянт, вынесены по иным фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, сводятся к немотивированному несогласию с выводами суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2021 по делу N А23-5518/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Е.И. Афанасьева Е.В. Мосина