Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 09АП-10401/21 по делу N А40-181026/2020

г. Москва

16 августа 2021 г.

Дело N А40-181026/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Бондарева А.В., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2021 по делу N А40-181026/20 по иску ИП Чирятникова Виктора Аркадьевича к ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Калабин В.С. по доверенности от 03.04.2021, диплом номер 107704 0133815 от 10.07.2018,

от ответчика: Пилигуз В.В. по доверенности от 10.08.2021, удостоверение адвоката N 5492 от 30.04.2006;

УСТАНОВИЛ:

Чирятников Виктор Аркадьевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" о взыскании 2 840 203 руб. 88 коп., в том числе: 571 910 руб. переплаты арендной платы за март-апрель 2020 г., 867 307 руб. 13 коп. страхового депозита, 1 400 986 руб. 15 коп. возмещения неотделимых улучшений, на основании договора аренды помещения от 01.08.2016 г. N 210-ДДА.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2021 года подлежит изменению, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Частной компанией с ограниченной ответственностью "СОЗОШИЛЗ КОНСАЛТИ ЛИМИТЕД" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Чирятниковым В.А. (арендатор) заключен договор аренды помещения от 01.08.2016 г. N 210-ДДА, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять в аренду на условиях договора нежилое помещение: подвал, помещение N I, комнаты NN 3, 4, 5, 6, 7, 8, общей площадью 233,3 кв.м, расположенное в торговом центре по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 76А.

В соответствии с п. 1.8 договора, приложением N 2 к договору помещение передается в целях организации в нем гастронома "ФрэшФуд" (мясо, мясные изделия, колбасы и копченности, рыба и морепродукты, молоко, молочная продукция, сыры, яйца, кулинарные готовые изделия и полуфабрикаты, соления, консерванты, хлеб, выпечка, варения, торты, сладости, фрукты, травы, специи, восточный уголок (тандыр, лаваш, самса и т.д.), вода, соки, пиво бутылочное и разливное).

В п. 7.1 договора установлено, что договор считается заключенным с даты его подписания и подлежит государственной регистрации.

Срок аренды заканчивается через 60 календарных месяцев с даты регистрации договора.

В п. 5.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору помещение для разрешенного использования.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодателем обязанность по передаче нежилого помещения в пользование истца исполнена надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи от 18.09.2016 г., от 01.10.2016 г.

Согласно соглашению о замене стороны по договору аренды помещения от 01.08.2016 г. N 210-ДДА от 17.04.2018 г. права и обязанности арендодателя перешли к новому арендодателю ООО "Кентавр" Д.У. Частной компанией с ограниченной ответственностью "СОЗОШИЛЗ КОНСАЛТИ ЛИМИТЕД".

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4.1.1 договора за аренду помещения арендатор обязан оплачивать постоянную часть арендной платы и переменную часть арендной платы, в размере, порядке и сроки, установленные в договоре.

В п. 4.1.2 договора установлено, что постоянная часть арендной платы состоит из базовой арендной платы, включающей эксплуатационные расходы.

В п. 4.1.3 договора предусмотрен размер базовой арендной платы, включающей эксплуатационные расходы за помещение в год исходя из стоимости ставки за 1 квадратный метр в размере 40 171 руб. 45 коп., в том числе НДС 18%, начиная с 01.05.2017 г., и составляет в месяц 1/12 от годовой базовой арендной платы.

В соответствии с п. 4.1.4 договора эксплуатационные расходы за помещение в год рассчитываются исходя из стоимости 1 квадратного метра в размере 8 500 руб. в том числе НДС 18%, и составляют в месяц 1/12 от эксплуатационных расходов за год.

Согласно п. 4.1.7 договора постоянная часть арендной платы, установленной по состоянию на 01.07.2017 г., автоматически увеличивается (индексируется) на 5% по истечении 11 месяцев с даты ее установления.

Последующее автоматическое увеличение постоянной части арендной платы на 5% происходят ежегодно по истечении 12 месяцев с даты предыдущей индексации, при этом не требуется подписания дополнительного соглашения и не требуется направления каких-либо уведомлений.

В п. 4.3.1 договора установлен размер страхового депозита, равный 781 000 руб.

В п. 4.3.3 договора предусмотрено, что страховой депозит является обеспечительной мерой исполнения обязательств арендатора, предусмотренных договором.

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить удержание из страхового депозита суммы задолженности арендатора перед арендодателем, а также суммы любых неустоек, убытков и ущерба, причиненного арендатором или его представителями торговому центру, помещению, оборудованию, какому-либо иному имуществу арендодателя.

При этом, страховой депозит не зачитывается в счет будущих арендных платежей, а остается на счете арендодателя до истечения срока действия договора.

Страховой депозит может удерживаться в счет погашения задолженности по арендной плате только в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору и только после того, как арендодатель выполнит перед арендатором свои обязательства по предоставлению помещения в аренду.

В соответствии с п. 4.3.4 договора страховой депозит не является задатком и обеспечительным платежом, а в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ является иным способом обеспечения обязательств арендатора по договору.

В п. 4.3.6 договора установлено, что в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору страховой депозит будет возвращен арендатору в части, не причитающейся арендодателю, в течение 30 календарных дней с даты получения от него соответствующего требования после погашения перед арендодателем всех задолженностей по договору, освобождения помещения, подписания сторонами акта возврата помещения и акта сверки взаиморасчетов.

Исполнение истцом обязательств по внесению арендной платы за март-апрель 2020 г. подтверждается платежными поручениями, внесение истцом страхового депозита не оспаривается ответчиком.

В письме от 18.03.2020 г. N 27/2020 ответчик сообщил истцу, что введение режима повышенной готовности не является обстоятельством, препятствующим истцу использовать помещения и не освобождает последнего от исполнения обязательств по договору, в том числе обязательства по внесению арендной платы.

На основании Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" с 28.03.2020 г. по 05.04.2020 г. временно приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении 1 к указу, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Письмом от 26.03.2020 г. N 34/2020 ответчик уведомил истца о временной приостановке работы объектов розничной торговли в г. Москве и о закрытии торгового центра на период с 28.03.2020 г. по 05.04.2020 г. включительно.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 27.03.2020 г. N б/н, в котором истец сообщил ответчику о том, что уведомление о временном закрытии торгового центра, как объекта розничной торговли, не соответствует нормам розничной торговли, действующего законодательства, не отвечает условиям договора и нарушает исполнение Указа мэра Москвы от 26.03.2020 г., с требованием отменить принятое решение.

В письме от 31.03.2020 г. N б/н истец уведомил ответчика о закрытии магазина с 01.04.2020 г. в связи с невозможностью исполнения требований указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ по социальному дистанционированию граждан, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой на письме.

Ответчиком в адрес истца было направлено требование об исправлении нарушения от 13.05.2020 г. N 74/2020 с требованием оплатить задолженность по арендной плате за апрель-май 2020 г., уведомлением о том, что в случае неисполнения требований ответчик будет вынужден отказаться от исполнения договора.

В ответе от 18.05.2020 г. N б/н истец сослался на принятые ограничительные меры и уведомление ответчика о закрытии торгового центра, в связи с чем, помещение не может быть использовано, а также сообщил о готовности подписать соглашение, регламентирующее условия, срок и размер уменьшения арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 19-ФЗ.

Письмом от 19.05.2020 г. N 75/2020 ответчик сообщил истцу, что основным видом деятельности истца является консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, который не отнесен в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, помещение используется с целью реализации продовольственных товаров, в связи с чем, ведение деятельности истца не было ограничено.

В ответе от 20.05.2020 г. N б/н истец указал на отсутствие уведомлений со стороны ответчика о возобновлении работы торгового центра или части его помещение, возражения на уведомление истца о приостановлении работы магазина, а также уведомления о расторжении договора в адрес истца от ответчика не поступали, требования указа Мэра Москвы в отношении прилегающей территории ответчиком не исполнены, невозможность использования помещения по обстоятельствам, не зависящим от него, освобождает арендатора от внесения арендой платы.

В соответствии с п.п. 7.3.1 и 7.3.2 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления соответствующего письменного уведомления арендатору не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа в случае, если арендатор не выполнил и/или ненадлежащим образом выполнил какие-либо из своих обязательств по договору и не исправил допущенное нарушение в течение 10 рабочих дней с даты получения требования арендодателя об исправлении нарушения либо арендатор просрочил оплату арендной платы и/или страхового депозита более чем на 5 рабочих дней.

Письмом от 22.05.2020 г. N 78/2020 ответчик сообщил о принятии решения о возобновлении истцу доступа на основании его запроса (от 27.03.2020 г. N б/н), в связи с тем, что помещение используется истцом, истцом не исполнены обязательства по внесению арендной платы, в случае не поступления суммы задолженности до 28.05.2020 г. договор будет расторгнут с 14.06.2020 г., последним днем аренды будет считаться 13.06.2020 г.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 25.05.2020 г. N б/н о предоставлении ответа по вопросу подписания дополнительного соглашения, указав, что отсутствует уведомление ответчика о возобновлении использования помещения, ответчиком не соблюдены условия социального дистанционирования.

В письме от 28.05.2020 г. N б/н истец просил направить подписанное дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы.

Уведомлением от 29.05.2020 г. N 81/2020 ответчик сообщил истцу о расторжении договора на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора с 14.06.2020 г., с требованием до 13.06.2020 г. освободить помещение и передать его по акту приема-передачи.

В соответствии с п.п. 20.9, 20.10 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ работа объектов розничной торговли, в том числе объектов торговли автотранспортными средствами и мотоциклами, ярмарок выходного дня, возобновлена с 01.06.2020 г., при этом при работе объектов розничной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве.

Соглашение о расторжении договора от 13.06.2020 г. подписано со стороны истца с разногласиями относительно суммы задолженности и в части прекращения действия договора.

Помещение возвращено истцом ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 14.06.2020 г., в соответствии с которым помещение находится в допустимом противопожарном и санитарном состоянии.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 14.09.2020 г. с требованием оплатить задолженность по возврату внесенного аванса в сумме 571 910 руб. 60 коп., по возврату страхового депозита в сумме 867 307 руб. 13 коп., а также стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 400 986 руб. 15 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В качестве неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Получатель средств, уклоняющийся от их возврата несмотря на отпадение оснований для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее денежные средства.

В связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с пп. б п. 6 ст. 4.1 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" на территории города Москвы Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ введен режим повышенной готовности.

В п. 13 названного Указа мэра установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 г. N 68- ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы. 6

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах кроме критериев предоставления отсрочки арендной платы, законом установлен также порядок уменьшения ее размера, при том что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

В вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г., указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с 7 условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ). Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что поскольку материалами дела подтверждается факт внесения истцом страхового депозита и авансового платежей, ответчиком не представлено доказательств направления в адрес истца уведомления о возобновлении работы торгового центра и возможности использования ответчиком спорного нежилого помещения, ответчик не вправе требовать арендной платы за период, в котором истец был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, в связи с чем, отказ ответчика от исполнения договора в связи с невнесением арендной платы является необоснованным, договор аренды прекратил свое действие в результате освобождения истцом помещений, суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требования истца о взыскании задолженности по авансовым платежам по арендной плате в сумме 571 910 руб. и страхового депозита в сумме 867 307 руб. 13 коп.

Также, поскольку материалами дела подтверждается факт выполнения неотделимых улучшений в арендованных помещениях истцом за свой счет и согласия арендодателя, с учетом согласованных объемов и стоимости неотделимых улучшений, подлежащей выплате истцу, размер неотделимых улучшений ответчиком не оспорен, требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 400 986 руб. 15 коп. суд нашел подлежащим удовлетворению.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции не учтено следующее.

ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" - ответчик по настоящему спору является управляющей компанией, действующей в качестве доверительного управляющего ООО "Монтессори".

Деятельность паевых инвестиционных фондов регулируется Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" N 156-ФЗ от 29.11.2001 г.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В соответствии со ст. 38 Федерального закона от 29.11.2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" деятельность по управлению активами паевого инвестиционного фонда осуществляется на основании лицензии управляющей компании, является исключительной, и не может совмещаться с иными видами деятельности.

Управление имуществом ПИФ осуществляется Управляющей компанией на основании Договоров доверительного управления (Правил доверительного управления).

В соответствии со п. 3 ст. 11 ФЗ N 156-ФЗ, управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества. Управляющая компания в праве предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Это условие считается соблюденным, если в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда (п. 3 ст. 1012 ГК РФ, п. 4 ст. 11 ФЗ N 156-ФЗ). Указание на Д.У. есть в исковом заявлении, а также в Договорах аренды.

Таким образом, ответчиком по данному иску является именно ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори", тогда как судом ошибочно в тексте указано ООО "Кентавр".

При этом, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" как несостоятельные и противоречащие материалам дела, в силу следующего.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не должен уплачивать арендную плату после закрытия 28.03.2020 Торгового центра на основании уведомления арендодателя от 26.03.2020.

20 марта 2020 года арендодатель уведомил арендаторов Торгового центра, в т.ч. Арендатора (письмо с исх. N 27/2020 от 18.03.2020) о необходимости исполнения арендных обязательств.

При этом, в письме указано, что в случае принятия властями города Москвы решения о закрытии всех торговых центров, в результате чего доступ в арендуемые помещения будет ограничен и ведение коммерческой деятельности станет невозможным, арендодателем будет произведен пересчет арендной платы за период невозможности использования помещения по целевому назначению.

Через 6 дней арендодатель уведомил арендатора письмом с исх. N 34/2020 от 26.03.2020 о закрытии Торгового центра с 28.03.2020 по 05.04.2020 в связи с изданием указа мэра Москвы от 26.03.2020.

В письме также отражено, что дополнительная информация будет доводиться по мере ее поступления. Указами Мэра Москвы от 02.04.2020 N 36-УМ, от 28.04.2020 N 51-УМ, от 07.05.2020 N 53-УМ действие указа от 26.03.2020 продлевалось до 31.05.2020 (включительно).

Согласно п. 2.4. Правил внутреннего распорядка Торгового центра (приложение N 3 к Договору аренды) за Арендодателем закреплялось право на закрытие Торгового центра, о чем заблаговременно должен быть уведомлен Арендатор. При этом, такое решение является обязательным для Арендатора.

В этот же день Арендатор направил Арендодателю письмо исх. N б/н от 27.03.2020, в котором указал, что Арендодатель своим решением о закрытии Торгового центра нарушает право Арендатора на реализацию (торговлю) продовольственными товарами.

Дополнительно Арендатор указал, что надеется на отмену принятого решения, путем предоставления доступа потребителям к арендуемому под эти цели Помещению.

Арендодатель проигнорировал письмо Арендатора, после чего последний также 31.03.2020 сообщил Арендодателю письмом о закрытии магазина и попросил уведомить заблаговременно об открытии Торгового центра, так как для осуществления деятельности необходимо предварительно осуществить оптовую закупку, доставку и выкладку товаров.

Никакого ответа со стороны Арендодателя не последовало, несмотря на то, что Арендатор остался в подвешенном состоянии, так как получил уведомление о закрытии Торгового центра, разрешение на торговлю от Арендодателя не дал, товары необходимо было утилизировать.

Арендатор обладал только письмами от 20.03.2020 и 26.03.2020, согласно которым Арендодатель закрыл Торговый центр, но позволил Арендатору рассчитывать в дальнейшем на уменьшение суммы арендной платы.

В противоречие своих уведомлений, Арендодатель 13.05.2020 выставил требование об исправлении нарушения исх. N 74/2020 от 13.05.2020, согласно которому требовалось оплатить аренду за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 1 274 614,26 руб. под угрозой расторжения договора.

При этом, Арендодатель в письме от 22.05.2020 указал, что ранее было принято решение о возобновлении доступа в помещения некоторым арендаторам, в том числе и Арендатору, о чем последний якобы был проинформирован письмом, однако доказательств информирования Арендатора не были представлены, в т.ч. и в суде первой инстанции.

Из содержания п. 1 ст. 611 ГК РФ и п. 1 ст. 615 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением: "поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы".

Из анализа п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 по делу N А83-20325/2017).

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Этот вывод также подтверждается Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, в котором указано, что недопустимо возлагать на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, предусмотренным в договоре.

В нарушение этого Арендодатель игнорировал письма Арендатора, а спустя полтора месяца, зная, что он 26.03.2020 уведомил Арендатора о закрытии Торгового центра, выставил 13.05.2020 требование об оплате аренды за Помещение в полном объеме и о расторжении Договора аренды.

Следовательно, поскольку с 28.03.2020 по 01.06.2020 Торговый центр был закрыт и не осуществлял прием посетителей в Торговом центре на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, то Арендатор не мог осуществлять свою коммерческую деятельность в Помещении с 28.03.2020, что должно исключать обязанность уплачивать арендную плату на основании п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Довод заявителя жалобы о том, что Арендатор самостоятельно принял решение закрыть Помещение в соответствии с письмом от 31.03.2020, отклоняется судебной коллегией, так как этим письмом Арендатор лишь уведомил Арендодателя о закрытии Помещения в связи с закрытием с 28.03.2020 Торгового центра, а также попросил уведомить о возобновлении работы Торгового центра.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на ответ управы района Сокол, согласно которому на торговых площадях Торгового центра нарушений не выявлено, не свидетельствует об открытии Торгового центра и уведомления Арендатора о возможности пользоваться Помещением.

Таким образом, вывод суда о том, что Арендатор не должен уплачивать арендную плату из-за закрытия с 28.03.2020 Торгового центра на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, и неизвещения Арендатора об открытии Торгового центра, является верным.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно применил правила ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ является ошибочным, поскольку суд первой инстанции данную норму не применял.

Согласно решению суда первой инстанции закрытие Торгового центра с 28.03.2020 на основании уведомления Арендодателя от 26.03.2020, в котором расположено Помещение, и неизвещение Арендатора об открытии Торгового центра, привело к невозможности использования Помещения Арендатором, что исключает обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, в связи с чем, подлежат взысканию 571 910, 60 руб., оплаченные Арендатором за часть марта и апреля 2020 года, и 867 307, 13 руб., оплаченные в качестве страхового депозита.

Этот вывод был сделан на основании ч. 1 ст. 611, п. 1 ст. 615 ГК РФ, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, и п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, согласно которым если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, т.е. недопустимо возлагать на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды.

Суд сделал вывод об отсутствии обязанности по оплате арендной платы в случае невозможности использования Помещения на основании норм ГК РФ об аренде, просрочке кредитора и соответствующих правовых позиций Верховного суда РФ.

Довод заявителя жалобы о нарушении судом первой инстанции компетенции, установленной ст. 27 АПК РФ, является неверным, так как на момент возбуждения производства по делу Арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, а спор является экономическим.

Арендатор 24.09.2020 предъявил иск к Арендодателю в связи с прекращением Договора аренды Помещения в Торговом центре, где сторонами осуществлялась предпринимательская деятельность, а определением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2020 по настоящему делу иск принят к производству.

На момент подачи иска (24.09.2020) и принятия его к производству судом (05.10.2020) Арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, который был прекращен только 21.12.2020 (до вынесения решения суда, но после принятия иска Арендатора к производству).

Исходя из содержания ст.ст. 27-28 АПК РФ критериями отнесения того или иного дела к компетенции арбитражных судов являются субъектный состав, а также экономический характер спора, применяемые в совокупности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 5 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.

Таким образом, поскольку Арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя на момент предъявления Арендатором иска (24.09.2020) о взыскании денежных средств с Арендодателя в связи с прекращением Договора аренды Помещения в Торговом центре и принятия его судом к своему производству (05.10.2020), то критерии отнесения спора к компетенции суда первой инстанции, установленные ст. 27 АПК РФ, соблюдены.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могут повлиять на правильное по существу решение, в связи, с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению в части судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2021 по делу N А40-181026/20 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори" в пользу Чирятникова Виктора Аркадьевича неосновательное обогащение в сумме 2 840 203 руб. 88 коп.

Взыскать с ООО "Кентавр" Д.У. Общества с ограниченной ответственностью "Монтессори"в доход федерального бюджета 37 021 руб. 00 коп. госпошлины."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев В.В. Валюшкина