Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2021 г. N 07АП-8490/19 по делу N А45-9503/2019

город Томск

22 ноября 2021 г.

Дело N А45-9503/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Смеречинской Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-8490/2019(3)) на решение от 30.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9503/2019 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, д.34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к индивидуальному предпринимателю Демину Максиму Эдуардовичу (г. Новосибирск, ОГРНИП 316547600134591, ИНН 380412150879) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) общество с ограниченной ответственностью "Сакура" (ИНН 54005456947), 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.06.2017 N 17698; применении последствий недействительности договора купли-продажи в виде возврата земельного участка; обязании в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести своими силами и за свой счет нежилое здание базы; указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на нежилое здание базы,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Демину Максиму Эдуардовичу (далее - ответчик, ИП Демин М.Э.) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.06.2017 N 17698; применении последствий недействительности договора купли-продажи в виде возврата земельного участка; обязании в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести своими силами и за свой счет нежилое здание базы; указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на нежилое здание базы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), общество с ограниченной ответственностью "Сакура" (далее - ООО "Сакура").

Решением суда от 14.02.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2020 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2019, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2020 указано на необходимость суду первой инстанции при новом рассмотрении правильно применить положения статьи 130 ГК РФ, оценить полным и всесторонним образом имеющиеся характеристики возведенного объекта, в зависимости от этой оценки рассмотреть заявленные требования и заявление о применении срока исковой давности, при необходимости предложить истцу уточнить предмет иска, а также распределить судебные расходы по результатам рассмотрения дела, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.04.2021 (резолютивная часть объявлена 23.04.2021) в иске отказано, с истца в пользу ответчика взысканы расходы по оплате экспертизы в размере 113 410 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб..

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск мэрии города Новосибирска к индивидуальному предпринимателю Демину Максиму Эдуардовичу.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает неправомерность государственной регистрации права собственности ООО "Сакура", а в дальнейшем и права собственности Ответчика на здание, возведённое на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, а именно: в нарушение статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ; вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что Истцом пропущен срок исковой давности, является неверным и необоснованным; действия Ответчика не соответствуют принципам добросовестного поведения, предъявляемого к участникам гражданского оборота.

От ответчика в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что подавая заявление о предоставлении земельного участка в собственность ИП Демин М.Э. действовал добросовестно, представил все необходимые в соответствии с действующим законодательством документы, права и законные интересы истца в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка N 17698 от 19.06.2017 года не были нарушены. Поддерживает вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности.

Определением апелляционного суда от 29.07.2021 судебное заседание откладывалось на 26 августа 2021 года на 10 час. 55 мин. в помещении суда, истцу предложено представить пояснения по правовому основанию признания сделки недействительной, какой срок исковой давности подлежит применению, обоснование когда узнал (дата), что сделка недействительна, основания для освобождения участка от постройки (правовые и фактические), ответчику - правовое основание получения участка в собственность при наличии на нем объекта самовольного строительства, в том числе при установлении экспертизой наличия недостатков, связанных с пожарной безопасностью на объекте - здании базы.

От ответчика поступило дополнение к отзыву, в котором указал на то, что Демин Максим Эдуардович (далее - Истец, Покупатель) является собственником Здания базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв. м., этаж 1, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, улица Большая на основании Договора купли-продажи от 08 мая 2015 года, он приобрел это здание у ООО "САКУРА". Право собственности на здание зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) 20 мая 2015 года, запись регистрации 54-54/001-54/001/851/2015-240/2. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке.

На момент регистрации права собственности на спорный объект действовал Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу ст.32 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9,13,17 Закона). Таким образом, на момент регистрации права собственности Демина М.Э на спорное здание законодатель возложил обязанности правовой экспертизы документов на регистрирующий орган.

Таким образом, у Демина М.Э. не имелось оснований полагать, что данное имущество имеет признаки самовольной постройки.

Мэрия г. Новосибирска обратилась с указанными исковыми требованиями только 18 марта 2019 года. Ранее истец с данными исковыми требования к первому собственнику - ООО "САКУРА" не обращался.

19.06.2017 между Мэрией г. Новосибирска и Деминым М.Э. был заключен договор купли-продажи земельного участка N 17698, согласно пункту 1.1 которого Демин М.Э. принимает в собственность земельный участок из земель населённых пунктов площадью 2565 кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:1645. Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположено здание базы по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая. 05.07.2017 спорный земельный участок передан мэрией города Новосибирска Демину М.Э. по акту приема-передачи.

Недостатки, связанные с пожарной безопасностью на объекте - здании базы установлены экспертизой проведенной при рассмотрении данного гражданского дела только в марте 2021 года, еще раз обращает внимание на тот факт, что данные недостатки имеют устранимый характер. Демин М.Э. намерен их устранить в кратчайшие сроки, после вступления обжалуемого решения в законную силу.

От Мэрии поступило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду необходимости формирования правовой позиции для представления пояснений во исполнение определения суда.

Определением апелляционного суда от 26.08.2021 судебное заседание откладывалось на 22 сентября 2021 года на 09 час. 40 мин. в помещении суда.

Всем лицам, участвующим в деле, до 15.09.2021 предложено представить суду и заблаговременно направить другим лицам, участвующим в деле пояснения по следующим обстоятельствам

- необходимо ли было или нет получение разрешения на строительство для возведения спорного объекта; обосновать со ссылками на нормы законодательства и фактические обстоятельства законность и обоснованность регистрации права собственности на указанный объект по декларации; обосновать отсутствие создания угрозы данным объектом для неопределенного круга лиц при наличии установленных нарушений пожарной безопасности при строительстве, указать какими материалами дела (когда представлены) подтверждается наличие у эксперта, который проводил судебную экспертизу по делу при повторном его рассмотрении квалификационного аттестата (иных документов) подтверждающих квалификацию по проведению экспертиз на предмет соответствия объекта пожарным нормам и правилам.

Мэрии также исполнить определение суда от 29.07.2021

Управлению Росреестра по НСО - представить пояснения с обоснованием со ссылками на нормы законодательства и фактические обстоятельства регистрации права собственности на указанный объект по декларации за ООО "Сакура".

20.09.2021 от Управления Росреестра по НСО поступили пояснения, в которых указал на то, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) нежилое здание базы с кадастровым номером 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Большая (для эксплуатации которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645) ранее принадлежало на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью "Сакура" (дата регистрации права 30.04.2015) на основании: Декларации об объекте недвижимого имущества от 21.04.2015; Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117091 рот 10.02.2014.

21.04.2015 в Управление обратился Небожак М.В. (представитель по доверенности ООО "Сакура") с заявлением N 54/001/147/2015-541 о государственной регистрации права собственности ООО "Сакура" на нежилое здание, площадью 513 кв.м., расположенное по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, ул.Большая.

В соответствии с Распиской в получении документов от 21.04.2015, на государственную регистрацию прав представлены следующие документы: Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ООО "Сакура"; Декларация об объекте недвижимого имущества от 21.04.2015; Решение N 1 от 18.06.2012; Приказ N 1 от 27.6.2012.

На основании ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В качестве документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества, представлена декларация об объекте недвижимого имущества от 21.04.2015, содержащая в себе информацию о характеристиках такого объекта недвижимого имущества.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1645 была зарегистрирована сделка аренды на основании Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117091р от 10.02.2014, заключенного между мэрией г.Новосибирска и ООО "Сакура".

Согласно п. 1.2 договора земельный участок передается арендатору для строительства производственной базы по ул.Большая.

В соответствии с пп.2 п.4.1 договора арендатор имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку государственная регистрация Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117091 рот 10.02.2014 была осуществлена ранее, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись от 21.03.2014 N54-54-01/821/2014-30, повторно на государственную регистрацию прав указанный договор аренды не представлялся.

20.09.2021 от Мэрии поступили объяснения по апелляционной жалобе, в котором указала, что расположенный на земельном участке ООО "Сакура" объект в нарушение закона возведён в отсутствие разрешительных документов и является самовольной постройкой. Договор купли-продажи земельного участка является недействительной сделкой, нарушающей требования закона, поскольку основанием для его заключения явились документы о наличии незаконно зарегистрированном праве на объект недвижимости. Основанием для освобождения земельного участка являются применение реституции, а также необходимость сноса самовольной постройки. Срок исковой давности не подлежит применению к заявленным требованиям.

21.09.2021 от ИП Демина М.Э. поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что на 20.09.2021 года Демину М.Э. ни от истца - Мэрии города Новосибирска, ни от Управления Росреестра по НСО пояснения не поступили, в связи с чем, права ответчика при рассмотрении апелляционной жалобы истца нарушаются, он не имеет возможности представить возражения на указанные пояснения.

Определением апелляционного суда от 22.09.2021 судебное заседание откладывалось на 07 октября 2021 года на 10 час. 40 мин. в помещении суда, всем лицам, участвующим в деле, предложено заблаговременно до судебного заседания ознакомиться с материалами дела, исключить необоснованное затягивание рассмотрения спора, связанное с ненадлежащим исполнением своих процессуальных обязанностей.

Определением апелляционного суда от 05.10.2021 в связи с отсутствием председательствующего судьи Киреевой О.Ю. по причине болезни, судебное заседание откладывалось на 09.11.2021 на 10 час. 55 мин. в помещении суда.

Определением апелляционного суда от 08.11.2021 время рассмотрения апелляционной жалобы мэрии города Новосибирска (N 07АП-8490/2019(3)) на решение от 30.04.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9503/2019 перенесено на 18 ноября 2021 года в 11 часов 55 минут.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалоба, отзыва на нее, дополнений, объяснений, дополнений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ООО "Сакура" был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.02.2014 N 117091р, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.4 которого ООО "Сакура" передан в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:1645, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 2565 кв.м., для строительства производственной базы по ул. Большой, сроком действия по 10.02.2017.

26.05.2017 в мэрию города Новосибирска от Демина М.Э. поступило заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1645 с приложением к заявлению копии свидетельства о государственной регистрации права от 20.05.2015 N 54-54/001-54/001/851/2015-240/2 на здание базы площадью 513 кв.м., с кадастровым (условным) номером 54-54/001-54/001/147/2015-541.

19.06.2017 между мэрией и Деминым М.Э. был заключен договор купли-продажи земельного участка N 17698, согласно пункту 1.1 которого Демин М.Э. принимает в собственность земельный участок из земель населённых пунктов площадью 2565 кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:1645.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположено здание базы по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая.

05.07.2017 спорный земельный участок передан мэрией города Новосибирска Демину М.Э. по акту приема-передачи.

06.07.2017 в Управление Росреестра по Новосибирской области поступили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645, а также о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении указанного земельного участка.

14.07.2017 Управлением Росреестра по Новосибирской области принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган указал, что в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок на основании договора купли-продажи необходимо представить информацию о выдаче разрешений на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, расположенного на указанном земельном участке.

14.10.2017 Управлением Росреестра по Новосибирской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645, а также прекращении ограничения (обременения) - аренды указанного земельного участка, в связи с непредставлением указанной информации.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации от 14.10.2017 N 54/001/800/2017-10121, 10122, ранее право собственности за ООО "Сакура" на здание базы было зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 21.04.2015, а также договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117091р от 10.02.2014, то есть в отсутствие разрешительных документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, ссылаясь на то, что объект, расположенный на земельном участке является самовольной постройкой, а сделка купли-продажи является недействительной, мэрия города Новосибирска обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции при новом рассмотрении в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции установил, что спорный объект - здание базы является объектом недвижимости, при этом исходил из того, что по требованию о признании объекта самовольной постройкой подлежит применению срок исковой давности, что является основанием для отказа в иске.

Между тем исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доводы и возражения сторон, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункты 1 и 2 статьи 166 ГК РФ). В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

По смыслу приведенных выше норм и обозначенных разъяснений, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно положениям пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; с этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 18-КГ13-14).

Из материалов дела следует, что во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом первой инстанции подробно исследован вопрос об отнесении спорного объекта к объектам недвижимого имущества.

Так, определением суда от 13.01.2021 с учетом оценки имеющихся в деле заключений и опроса экспертов, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертность" эксперту Дуднику Валерию Тимофеевичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1.Имеет ли здание базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенное но адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:0614190:1645, прочную связь с земельным участком в виде фундамента.

2. Возможна ли установка надземной части здания базы, назначение: нежилое, обшей площадью 513 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 54:35:0614190:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, на иную, некапитальную по своему характеру, основу, которая должна заменить существующий фундамент.

3. Возможен ли перенос части здания базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж 1, кадастровый помер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, без соразмерного ущерба.

4. Является ли здание базы, назначение: нежилое, обшей площадью 513 кв.м., этаж 1. кадастровый помер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, объектом капитального строения.

5. Соответствует ли здание базы, назначение: нежилое, обшей площадью 513 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645 действующим градостроительным и строительным нормам, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, предъявляемых к зданию базы.

6. Является ли эксплуатация здания базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв.м., этаж 1, кадастровый помер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Большая на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, безопасной для жизни и здоровья граждан.

Во исполнение определения суда в материалы дела 16.02.2021 поступило экспертное заключение N 507/2021, согласно которому обследованное здание базы имеет прочную связь с земельным участком в виде свайного фундамента, воспринимающего вертикальные и горизонтальные нагрузки; принятая при проектировании и строительстве конструктивная схема здания базы не позволяет реализовать вариант размещения надземной части здания базы на некапитальной по своему характеру основе: теоретически строительство такого здания без фундамента возможно при наличии надежного скального основания, однако скальные грунты в Ленинском районе г. Новосибирска встречаются на глубине 120_200 метров; перенос без соразмерного ущерба невозможен; здание базы по всем признакам следует отнести к объектам капитального строительства; для здания производственной базы необходимо смонтировать систему пожарной сигнализации, установить пожарные гидранты, выполнить подключение к сети централизованного водоснабжения и т.д., то есть, выполнить комплекс организационно-технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности здания, других нарушений требований действующих нормативных документов, в т.ч. градостроительных и санитарных норм, относящихся к производственным базам, не установлено; строительные конструкции здания базы находятся в исправном состоянии, при условии устранения отмеченных недостатков (выполнения указаний нормативных документов по пожарной безопасности), строительные конструкции и здание в целом не представляют опасности для жизни и здоровья людей.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что спорное здание является объектом недвижимого имущества. Оснований для иного вывода при повторном рассмотрении спора не имеется, сторонами данные выводы не оспариваются.

Однако, из материалов дела следует, что при проведении экспертизы N 507/21 экспертом установлен целый ряд несоответствий здания требованиям пожарной безопасности, в том числе были представлены дополнения к заключению с указанием данных нарушений (л.д. 107-114 т.5).

При этом в заключении эксперта сделан вывод исходя из которого, только при условии устранения отмеченных недостатков (выполнения указаний нормативных документов по пожарной безопасности) строительные конструкции и здание в целом не представляют опасности для жизни и здоровья людей.

Доказательств их устранения ответчик в материалы дела не представил, указывал в пояснениях только о том, что намерен их устранить.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что здание представляет собой угрозу жизни и здоровью людей, то есть имеет существенные недостатки, которые ответчиком не устранены, что не может являться основанием для сохранения постройки.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что данный объект является самовольным и в связи с тем, что на его возведение никогда не получалось разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иного в материалы дела не представлено.

Так, из материалов дела следует, что между истцом и ООО "Сакура" был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.02.2014 N 117091р, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3, 1.4 которого ООО "Сакура" передан в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:1645, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 2565 кв.м., для строительства производственной базы по ул. Большой, сроком действия по 10.02.2017.

Впоследствии ООО "Сакура" зарегистрировало право собственности на указанный объект на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 21.04.2015, а также договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 117091р от 10.02.2014, то есть в отсутствие разрешительных документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом оценив представленные в дело доказательства, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для регистрации права собственности на указанный объект на основании декларации, поскольку он не относился к объектам, для которых была предусмотрена возможность регистрации права собственности на основании декларации (ст. 18, 25.3 Закона о государственной регистрации N 122-ФЗ).

Доказательств иного в материалы дела, лицами, участвующими в дело, не представлено.

Таким образом, возведение указанного объекта, требовало получения разрешения на строительство и ввода его в эксплуатацию, чего сделано не было.

Следовательно, ООО "Сакура" незаконно, в обход установленных законом процедур ввело в оборот самовольную постройку путем регистрации на него права собственности по декларации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

То есть, ООО "Сакура" незаконно впоследствии также осуществило отчуждение самовольной постройки Демину М.Э.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе, и само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Со встречным иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект Демин М.Э. не обращался, прав на земельный участок в настоящее время у ответчика не имеется.

При этом из материалов дела следует, что Демин М.Э. обращался с иском об обязании зарегистрировать право на земельный участок, однако решением по делу А45-21978/2019 в иске ему было отказано.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется ( Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что здание базы является самовольным строением, создает угрозу жизни и здоровью объекта, следовательно, срок исковой давности в отношении требования о его сносе не может быть применен.

Учитывая все вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в указанной части.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Руководствуясь положениями статей 39.20 Земельного кодекса РФ, вышеуказанными нормами гражданского законодательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае, заключенный с ответчиком договор купли-продажи земельного участка нарушает права и интересы истца как распорядителя земельного участка и повлекли для него неблагоприятные последствия в виде отчуждения участка лицу и его занятия лицом, не имеющем на это права в силу закона, поскольку предоставление земельного участка под объект самовольного строительства не может быть признан соответствующим вышеуказанным положениям законодательства.

У ответчика отсутствовало право на приобретение спорного земельного в собственность без торгов.

В данном случае нарушаются и публичные интересы, поскольку земельный участок из государственной неразграниченной собственности был предоставлен ответчику при отсутствии к тому правовых оснований.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и в данной части, оснований для применения срока исковой давности в данном случае не имеется, поскольку в соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года, в связи с чем требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.06.2017, применении последствий недействительности сделки заявлено в пределах срока исковой давности (с иском истец обратился 18.03.2019).

Из материалов дела следует, что Демин М.Э. оплатил стоимость земельного участка, что подтверждается представленным в дело документом об оплате, в связи с чем, денежные средства подлежат возврату.

Поскольку запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ответчика на нежилое здание базы нарушает право мэрии города Новосибирска на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем, данная запись подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

Доводы ответчика суд отклоняет, поскольку, по мнению суда апелляционной инстанции, они не обоснованы и противоречат обстоятельствам спора.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда и удовлетворении иска в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине по иску, а также апелляционной и кассационной жалобе, за проведение экспертиз по делу относятся на основании ст. 110 АПК РФ на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.04.2021 по делу А45-9503/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 19.06.2017 N 17698, заключенный между мэрией города Новосибирска и Деминым Максимом Эдуардовичем.

Применить последствия недействительности сделки, обязать Демина Максима Эдуардовича возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1645, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая в распоряжение мэрии города Новосибирска, обязать мэрию города Новосибирска возвратить Демину Максиму Эдуардовичу денежные средства в размере 842 910 руб. 30 коп.

Обязать Демина Максима Эдуардовича в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет снести здание базы, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645, местоположение г. Новосибирск, ул. Большая.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Демина Максима Эдуардовича на нежилое здание базы площадью 513 кв.м, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая.

Взыскать с Демина Максима Эдуардовича в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева Я.А. Смеречинская