Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2022 г. N 09АП-30145/22 по делу N А40-159054/2014

г. Москва

21 июня 2022 г.

Дело N А40-159054/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А.Комарова

судей Ю.Л.Головачевой, Ж.Ц.Бальжинимаевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д.Шутенковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Девицыной О.Г. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2022 по делу N А40-159054/14 о признании за Крымовым Тагиром Гюльбалаевичем права собственности на квартиру площадью 49,9 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4, кв. 15 по делу о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии"

при участии в судебном заседании:

от КрымоваТ.Г.- Христич М.В. по дов.от 30.06.2020

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением от 26.05.2014 Арбитражного суда Краснодарского края принято к производству дело по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии".

Определением от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по делу N А40-159054/14 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство.

Решением суда от 06.09.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" утверждена Писаренко М.М.

Определением суда от 24.12.2018 конкурсным управляющим должника утвержден Демерджев А.В.

Определением суда от 19.10.2020 Демерджев А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии", конкурсным управляющим ООО "Передовые технологии" утверждена Девицына О.Г.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Крымова Тагира Гюльбалаевича о признании права собственности на квартиру площадью 49,9 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д.9, корп.4, кв.15.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022 г. заявление Крымова Тагира Гюльбалаевича удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника Девицына О.Г. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2022 г. отменить, принять новый судебный акт.

Рассмотрев апелляционную жалобу в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между должником и Крымовым Т.Г. заключен договор N П3- 8/15-50,2 от 24.12.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, со следующими характеристиками: Московская область, Наро-Фоминский р-он., с.п. Первомайское, пос. Первомайское, между улицами Центральная и Парковая, дом N 8, подъезд 1, этаж 3, общей площадью 50,2 кв.м, свободной планировки, с проектным номером 15.

По условиям п.п.2.1, 2.4, 2.4.1, 3.1 договора застройщик ООО "Передовые технологии" обязалось с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

Планируемый срок окончания строительства - 3 квартал 2012 г.

Планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 2 квартал 2013 г.

Цена объекта долевого строительства - 3 263 200 руб.

10.02.2014 службой адресного реестра Московского городского бюро технической инвентаризации построенному жилому дому присвоен адрес: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4.

28.02.2014 ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" Наро-Фоминский филиал составлен технический паспорт здания, в котором указан его инвентарный номер.

В экспликации к поэтажному плану здания отражено, что объект долевого участия с проектным номером 15, учтен БТИ как квартира N 15 общей площадью 49,9 кв.м.

09.10.2015 по иску собственников квартир в жилых домах, простроенных ООО "Передовые технологии", удовлетворены требования к Комитету государственного строительного надзора города Москвы выдать разрешение на ввод объекта эксплуатацию в отношении многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: г. Москва, поселение Первомайское, пос. Первомайское, ул. Центральная, д. 10, ул. Центральная, д. 12, корп.1, ул. Парковая, д. 11, корп. 3, ул. Парковая, д. 9, корп.3, ул. Парковая, д. 9, ул. Парковая, д. 9, корп.1, ул. Парковая, д. 9, корп.2, ул. Парковая, д. 11, ул. Парковая, д. 11, корп. 1.

Судом установлено, что ООО "Передовые технологии" самоустранилось от выполнения обязательств перед участниками долевого строительства по вводу многоквартирных домов в эксплуатацию, отсутствие разрешений на ввод их в эксплуатацию лишает участников долевого строительства права поставить объекты долевого строительства на кадастровый учет, с последующей регистрацией в Управлении Росреестра по Москве их права собственности на указанные объекты, что нарушает гарантированные законом права участников долевого строительства.

19.02.2016 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 77-242000- 007176-2016.

Таким образом, исходя из положений статей 15, 16, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, данных технической инвентаризации и технических планов вышеуказанные помещения по техническим характеристикам являются квартирами в многоквартирном жилом доме, фактически законченном строительством.

В настоящее время кредитору предоставлен фактический допуск в указанные квартиры и ключи от них.

Кредитор владеет и пользуется квартирой как своей собственной, несет расходы по содержанию.

Между тем, отсутствие подписанного акта приема-передачи объекта долевого строительства и решения суда общей юрисдикции (как у ряда других собственников) не позволяет кредитору оформить право собственности на данную квартиру в соответствии с действующим законодательством.

По своей правовой природе договор участия в долевом строительстве заключается с целью передать дольщику по окончании строительства жилого дома индивидуально определенное недвижимое имущество - квартиру.

Таким образом, обязанности участника долевого строительства по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставлена обязанность застройщика по передаче согласованного в договоре жилого помещения (квартиры).

Заявители, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за спорную квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору со стороны застройщика, а при неисполнении данных обязательств - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права заявителя на полноценное владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 6 Закона о долевом участии).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (части 1, 2 статьи 7 Закона о долевом участии).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (статья 8 Закона о долевом участии).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьями 11,12 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Кроме того, исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54, Договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за приобретателем.

Как следует из статей 14 и 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном федеральным законом порядке.

К заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав и перечисленные в пункте 2 статьи 14.

К числу таких документов относятся, в частности, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Заявитель профинансировал строительство квартиры в целях ее приобретения в собственность.

Строительство дома завершено в 2014 году, однако ООО "Передовые технологии" уклонилось от исполнения обязательств по его вводу в эксплуатацию и по оформлению передаточных актов.

В настоящее время дом введен в эксплуатацию на основании решения суда по иску участников долевого строительства.

При этом Заявитель владеет квартирой как своей собственной, но не может зарегистрировать право собственности на нее по вине застройщика.

Поскольку право собственности заявителя на квартиру официально возникает только с момента государственной регистрации, невозможность такого оформления препятствует полноценной реализации прав заявителя на владение, пользование и распоряжение данным объектом недвижимости.

В случае уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание за ним права собственности (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.)

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (пункт 17 вышеуказанного Обзора).

Согласно материалам дела за большинством граждан, заключивших аналогичные договоры с должником, вступившими в законную силу решениями Троицкого районного суда города Москвы и определениями Арбитражного суда города Москвы уже признано право собственности на квартиры в том же многоквартирном жилом доме, а также в иных объектах долевого строительства того же должника в том же жилом комплексе (ЖК "Киевское шоссе").

В соответствии со статьей 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом.

Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, конституционный принцип равенства, закрепленный в статье 19 Конституции РФ, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, которая устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Кроме того, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом статьей 15 названного закона гарантировано осуществление равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 г. N 305-ЭС14-1186 также изложен правовой подход о равенстве защиты всех участников строительства, исходя из принципов правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений.

Включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не обеспечивает полную защиту участника долевого строительства, надлежащим образом исполнившего обязательства по Договору, вследствие чего Должник и, соответственно, его кредиторы не вправе рассчитывать на объект инвестиционной деятельности как возможную конкурсную массу.

При этом, как указывают разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о практике применения норм права по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, единственным эффективным средством правовой защиты граждан является признание за ними права собственности на долю в объекте строительства.

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона (часть 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

С учетом действующего законодательства РФ, позиции Верховного суда Российской Федерации, а также сложившейся судебной практики, отсутствие подписанного акта приема-передачи квартиры, равно как и включение требований заявителя в реестр требований передачи жилых помещений должника, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).

Имеющиеся неисполненные обязательства должника перед заявителем возникли до даты принятия Арбитражным судом города Москвы заявления о признании ООО "Передовые Технологии" несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры наблюдения.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции признал за Крымовым Тагиром Гюльбалаевичем право собственности на квартиру площадью 49,9 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4, кв. 15.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при том что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание положения статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Между тем, как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция, о том, что при отсутствии государственной регистрации договора гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ. Отсутствие регистрации не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Из материалов дела следует, что заявитель профинансировал строительство квартиры в целях ее приобретения в собственность.

Строительство дома завершено в 2014 году, однако ООО "Передовые технологии" уклонилось от исполнения обязательств по его вводу в эксплуатацию и по оформлению передаточных актов.

В настоящее время дом введен в эксплуатацию на основании решения суда по иску участников долевого строительства.

Судом установлено, что кредитору предоставлен фактический допуск в указанную квартиру и ключи от нее, кредитор владеет и пользуется квартирой как своей собственной, несет расходы по содержанию.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии регистрации договора и об отсутствии доказательств оплаты не принимается, поскольку опровергается материалами дела.

Суд первой инстанции полно и правильно установил фактические обстоятельства по делу и дал им надлежащую правовую оценку.

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч.4 ст.270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 102, 110, 269-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятый Арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2022 по делу N А40-159054/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Девицыной О.Г. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А Комаров

Судьи

Ю.Л.Головачева Ж.Ц.Бальжинимаева