Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2022 г. N 07АП-10262/20 по делу N А03-1928/2020

г. Томск

12 октября 2022 г.

Дело N А03-1928/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Иващенко А.П.,
судей		Дубовика В.С., Кудряшевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Волковой Т.А. без использования средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Эпанаева Евгения Владимировича (N 07АП-10262/2020(27)) на определение от 08.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-1928/2020 (судья Донцова А.Ю.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Апарт-отель "Курортный", г. Бийск (ОГРН 1132204005823, ИНН 2204066331), принятое по заявлению учредителя должника Эпанаева Евгения Владимировича о разрешении разногласий.

В судебном заседании приняли участие: без участия.

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 04.09.2020 (резолютивная часть оглашена 31.08.2020) ООО "Апарт-отель "Курортный" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Козеев Андрей Николаевич (далее - Козеев А.Н., конкурсный управляющий).

Объявление о признании должника банкротом опубликовано в газете "Коммерсантъ" 12.09.2020

13.07.2021 в суд поступило заявление учредителя ООО "Апарт-отель "Курортный" Эпанаева Евгения Владимировича (далее - Эпанаев Е.В.) о разрешении разногласий путем признания недействительными результатов оценки имущества должника, а также внесения изменений в положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в части установления начальной стоимости продажи имущества, установив ее в размере 21 230 000 руб.

Определением суда от 08.06.2022 разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО "Апарт-отель "Курортный", учредителем должника Эпанаевым Е.В. и кредитором обществом с ограниченной ответственностью "Золотой пляж" (далее - ООО "Золотой пляж). Признаны недействительными результаты оценки конкурсным управляющим имущества должника, а именно: земельного участка (кадастровый номер 22:64:010202:418) общей площадью 6 115 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Паустовского, 11/1, отраженные в отчете общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр Акцент-Оценка" N 106-02-2021 от 29.04.2021. Суд установил рыночную стоимость земельного участка (кадастровый номер 22:64:010202:418) общей площадью 6 115 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Белокуриха, ул. Паустовского, 11/1, для целей его реализации в размере 15 439 028 руб. 50 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Эпанаев Е.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда от 08.06.2022 отменить в части установления рыночной стоимости земельного участка в размере 15 439 028,50 руб., принять в данной части новый судебный акт об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 20 225 000 руб.

В обоснование к отмене судебного акта указано, что определение рыночной стоимости земельного участка путем установления среднего значения между представленными в материалы дела заключениями экспертов является неправомерным. Апеллянт указывает, что спорный земельный участок отвечает необходимым критериям для осуществления на нем строительства многоэтажных жилых построек, в связи с чем наиболее соответствующей действительности является стоимость земельного участка, определенная экспертом Тананушко Н.В. Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

Определением от 08.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда судебное разбирательство по делу откладывалось. Апелляционный суд поставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о проведении повторной судебной оценочной экспертизы объекта недвижимости, предложил лицам, участвующим в деле представить письменные позиции по указанному вопросу.

03.10.2022 от учредителя должника Эпанаева Е.В. поступили дополнительные пояснения по делу, в которых указано, что основной вид разрешенного использования спорного земельного участка - среднеэтажная жилая застройка, а условно-разрешенный вид использования - многоэтажная жилая постройка. Постановлением от 23.07.2019 N 807 Администрации г. Белокуриха Алтайского края принято решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства спорного земельного участка - "максимальная высота здания 9 этажей".

В порядке статьи 268 АПК РФ апелляционный суд в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела приобщил к материалам дела копию Постановления от 23.07.2019 N 807 Администрации г. Белокуриха Алтайского края (приложение к дополнительным пояснениям Эпанаева Е.В., зарегистрировано в системе "Мой Арбитр" 03.10.2022).

05.10.2022 от Эпанаева Е.В. в материалы дела также поступило ходатайство о приобщении к материалам дела ответа Администрации г. Белокуриха от 03.10.2022 о том, что на спорном земельном участке возможна жилая застройка с максимальной высотой здания 9 этажей.

Учитывая, что данное доказательство заявлено к приобщению к материалам дела во исполнение определения от 08.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, апелляционный суд в соответствии со статьей 268 АПК РФ в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела приобщил к материалам дела ответ Администрации г. Белокуриха от 03.10.2022.

По вопросу о наличии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы Эпанаев Е.В. пояснил, что такие основания отсутствуют, учитывая наличие в материалах дела заключения эксперта Тананушко Н.В., осуществленного с учетом разрешенного строительства на земельном участке жилого здания с максимальной высотой 9 этажей.

Кроме того, 05.10.2022 в материалы дела поступило ходатайство Эпанаева Е.В. об отложении судебного разбирательства по делу, мотивированное отказом апелляционным судом в удовлетворении ходатайства представителя Эпанаева Е.В. об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции и невозможностью обеспечения личной явки и явки представителя в судебное заседание в помещении суда. Кроме того, Эпанаевым Е.В. был направлен запрос в ОО "Межа" о предоставлении заключения о возможности строительства многоквартирного жилого дома этажностью 9 этажей на спорном земельном участке. Ответ будет получен 07.10.2022.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, пришел к следующему.

Согласно части 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные в ходатайстве об отложении, не являются убедительными и не свидетельствуют о наличии уважительных причин для отложения судебного разбирательства.

Невозможность явки Эпанаева Е.В. лично и (или) его представителя в судебное заседание обусловлена субъективными причинами Эпанаева Е.В., не свидетельствуют о невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие, учитывая представление Эпанаевым Е.В. процессуальных документов, раскрывающих позицию по делу.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Направление Эпанаевым Е.В. запроса в ООО "Межа" в срок, не обеспечивающий получение ответа ко дню судебного заседания, является процессуальным риском участника процесса. По убеждению апелляционного суда, в материалы дела представлены достаточные доказательства, позволяющие полно и всесторонне рассмотреть обособленный спор и вынести судебный акт по существу.

Необоснованное отложение судебного разбирательства приведет лишь к затягиванию процессуальных сроков и дела о банкротстве должника, что не соответствует целям процедуры банкротства.

При таких обстоятельствах, ходатайство Эпанаева Е.В. об отложении судебного разбирательства подлежит отклонению.

При рассмотрении жалоб суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционных жалоб не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое определение проверено в части установления судом начальной продажной цены имущества должника.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 29.04.2021 конкурсным управляющим для целей последующей реализации проведена оценка имущества ООО "Апарт-отель "Курортный". Земельный участок, кадастровый номер 22:64:010202:418, назначение объекта: земельный участок для размещения объектов живой застройки, площадь 6115 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Белокуриха, ул. Паустовского,11/1 оценен по рыночной стоимости 2 666 000 руб., о чем конкурсным управляющим 18.05.2022 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6673710.

Полагая, что указанная стоимость является заниженной, учредитель ООО "Апарт-отель "Курортный", обратился в суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Порядок рассмотрения разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве установлен в статье 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), согласно которой предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов кредиторов и других лиц, участвующих в деле о банкротстве, путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение (пункт 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 130 Закона о банкротстве учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном названным Законом.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Определением от 29.09.2021 судом первой инстанции назначена комиссионная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки" Тананушко Наталье Владимировне и эксперту ООО "Алтай-оценка" Овчинникову Андрею Леонидовичу.

Согласно заключению эксперта ООО "Алтай-оценка" Овчинникова А.Л. N 17/03.22 от 17.03.2022 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29.04.2021 округленно составила 8 778 709 руб., по состоянию на дату проведения оценки составила 10 653 057 руб.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" Тананушко Н.В. N 64/03э от 21.03.2022 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2021 округленно составила 20 225 000 руб., по состоянию на дату проведения оценки - 20 225 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая разногласия, принял во внимание оба заключения экспертов и определил начальную продажную цену спорного земельного участка как среднее арифметическое стоимости, установленной экспертами ((10 653 057 руб. + 20 225 000 руб.)/2).

Апелляционный суд не может согласиться с таким подходом суда первой инстанции.

Столь существенное различие в рыночной стоимости спорного земельного участка обусловлено различным подходом экспертов к определению разрешенного вида использования земельного участка, применением ими разных методик расчета стоимости объекта исследования.

Так, оба эксперта применили сравнительный подход к расчету стоимости объекта исследования.

Экспертом Овчинниковым А.Л. сегмент объекта исследования определен как участки под среднеэтажную жилую застройку; экспертом Тананушко Н.В. сегмент объекта исследования определен как участки под многоэтажную жилую застройку.

Согласно исследованиям аналитического агентства СтатРиэлт, разница в стоимости между участками двух вышеуказанных сегментов может составлять 200% и более.

Эксперт Овчинников А.Л. пояснил, что им определена зона расположения участка как зона застройки средней этажности (от 2 до 4 этажей), в то время как эксперт Тананушко Н.В. определила зону как зону многоэтажной жилой застройки (до 9 этажей).

Разрешенное использование земельного участка по документам - для размещения комплексной жилой застройки с парковой зоной. При этом, этажность разрешенной жилой застройки в документах не указана.

Согласно Градостроительному плану г. Белокуриха зона расположения участка - это зона "жилой застройки средней этажности". Преобладающая окружающая застройка в районе расположения исследуемого земельного участка представлена индивидуальными жилыми домами. На основании вышеизложенного, эксперт определил разрешенное использование земельного участка для размещения объектов жилой застройки средней этажности, которые предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами с количеством этажей от 2-х до 4-х (включительно).

Данное разногласие существенно повлияло на расчет стоимости земельного участка, так как корректировка на разрешенное использование может составлять до 200 %.

В остальном разногласия у экспертов отсутствовали.

В силу части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом (часть 2 статьи 66 АПК РФ).

Несмотря на то, что разрешенный вид использования спорного земельного участка является существенным обстоятельством по делу, напрямую влияющий на размер рыночной стоимости земельного участка и, как следствие, на установление начальной продажной цены имущества, судом первой инстанции не исследовался вопрос о допустимой этажности зданий, строительство которых предусмотрено на спорном земельном участке.

Суд ограничился лишь указанием на отсутствие в Градостроительном плане таких сведений, не предложив лицам, участвующим в деле, представить в материалы дела доказательства, подтверждающие действительный вид разрешенного использования земельного участка.

Между тем, из ответа Администрации г. Белокуриха Алтайского края от 03.10.2022 следует, что земельный участок с кадастровым номером 22:64:010202:418, площадь 6115 кв.м. (Алтайский край, городской округ город Белокуриха, ул. Паустовского,11/1) расположен в границах территориальной зоны: зона застройки среднеэтажными жилыми домами (до 8 этажей, включая мансардный) (код зон - 1 02), отображенной на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования город Белокуриха, принятых решением Белокурихинского городского Совета депутатов N 180 от 25.12.2013, в редакции решений от 09.04.2015 N 279, от 26.11.2015 N 331, от 27.04.2016 N 367, от 30.06.2016 N 383, от 16.03.2017 N 61, от 14.12.2017 N 118, от 20.09.2018 N170, от 14.06.2019 N 230, от 30.10.2020 N 319, от 25.06.2021 N 383, от 03.09.2021 N 400, от 29.04.2022 N 74.

Зона среднеэтажной жилой застройки (код зон - 1 02) предназначена для размещения многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома. Допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, иных объектов согласно градостроительным регламентам.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 22:64:010202:418 находился в составе земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293, расположенного по адресу: г. Белокуриха ул. Бийская, 33.

Основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293 - среднеэтажная жилая застройка (согласно градостроительному плану земельного участка от 20.02.2019 N RU22303000-0009).

Условно-разрешенный вид использования территориальной зоны - в том числе многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Постановлением Администрации города Белокурихи Алтайского края N 807 от 23.07.2019 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства земельного участка с кадастровым номером 22:64:000000:293 - "максимальная высота здания 9 этажей".

Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается то обстоятельство, что на спорном земельном участке допускается строительство многоквартирных жилых домов этажностью до 9 этажей.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в нарушение статьи 65 АПК РФ конкурсным управляющим, ООО "Золотой пляж" в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, выводы эксперта Овчинникова А.Л., изложенные в заключении эксперта N 17/03.22 от 17.03.2022 не могут быть положены в основу судебного акта, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена экспертом применительно к допустимому строительству на нем многоквартирных жилых домов этажностью до 4 этажей.

Вместе с тем, в материалах дела имеется заключение эксперта Тананушко Н.В.

N 64/03э от 21.03.2022, согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2021 округленно составила 20 225 000 руб., по состоянию на дату проведения оценки - 20 225 000 руб. При этом, эксперт исходил из допустимости осуществления строительства на земельном участке многоэтажных жилых зданий.

Заключение эксперта N 64/03э от 21.03.2022, выполненное Тананушко Н.В. соответствует требованиям, предъявляемым к нему статьями 82, 86 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Выводы эксперта соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в наибольшей мере учитывают особенности объекта оценки.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Заключение эксперта N 64/03э от 21.03.2022, выполненное Тананушко Н.В., является относимым и допустимым доказательством по делу.

Лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу не заявили, несмотря на вынесение апелляционным судом соответствующего вопроса на обсуждение сторон.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о доказанности размера рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 20 225 000 рублей.

Установление начальной максимальной цены в меньшем размере, по своей сути, не отвечает целям и задачам процедуры реализации имущества должника (максимальное пополнение конкурсной массы), кроме того, торги проводятся для установления рыночной стоимости имущества, поэтому суд не усматривает оснований для снижения начальной максимальной цены.

Таким образом, начальная продажная цена земельного участка подлежит установлению судом в размере 20 225 000 рублей.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционный суд также полагает необходимым отметить необоснованность подхода суда первой инстанции в части определения рыночной стоимости объекта оценки по результатам установления среднего арифметического между размерами рыночной стоимости объекта, установленных экспертами, суд не обладает специальными экспертными познаниями для самостоятельного определения рыночной стоимости объекта.

В данном случае, суд, при наличии столь существенных различий в выводах экспертов должен был вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы (статья 87 АПК РФ), принять меры по установлению действительного разрешенного использования земельного участка с целью устранения различных подходов экспертов к основным характеристикам объекта, предоставленного на экспертизу, что судом первой инстанции сделано не было.

Судом апелляционной инстанции поставлен на обсуждение вопрос о проведении повторной экспертизы, однако участники спора не заявили соответствующих ходатайств.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части в связи с несоответствием выводов, изложенных в определении суда первой инстанции, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 08.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-1928/2020 в обжалуемой части изменить.

В измененной части принять новый судебный акт.

Установить рыночную стоимость земельного участка (кадастровый номер 22:64:010202:418) общей площадью 6 115 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Паустовского, 11/1, для целей его реализации в размере 20 225 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

А.П. Иващенко

Судьи

В.С. Дубовик Е.В. Кудряшева