|
03 марта 2023 г.
|
Дело N А63-20679/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2023 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Семенова М.У., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вилинской Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2022 по делу N А63-20679/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ставнефть", г. Ставрополь (ОГРН 1022601936060) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН 1022601934486), администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН 1022601931901), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (ОГРН 1042600339737) о признании отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка незаконным,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Ставнефть" (далее - ООО "Ставнефть", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, (далее - КУМИ г. Ставрополя, комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании отказа комитета в предоставлении обществу муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, площадью 1 897 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, д. 36 в квартале 608, выразившийся в письме от 10.12.2021 N 08/14-11073, незаконным; обязании администрации в лице комитета осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, площадью 1 897 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Кулакова, д.36 в квартале 608 в трех экземплярах, его подписание и направить проект договора заявителю в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление).
Решением суда от 22.11.2022 заявленные требования общества удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у комитета законных оснований для отказа в предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов.
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ г. Ставрополя подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что в рассматриваемом случае площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь принадлежащего ООО "Ставнефть" на праве собственности объекта недвижимости. При этом, доказательств, подверждающих необходимость предоставления в аренду земельного участка, площадью 1 897 кв.м для размещения объекта недвижимого имущества, площадью 160, 1 кв.м, не представлено. Комитет также просит обратить внимание суда апелляционной инстанции на пропуск заявителем, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на подачу заявления о признании отказа комитета в предоставлении обществу муниципальной услуги по предоставлению в аренду спорного земельного участка незаконным.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.11.2022 по делу N А63-20679/2021 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках дела N А63-15455/2015 установлено, что постановлением главы города Ставрополя от 31.08.1998 N 3012 под проектирование и строительство автозаправочной станции N 6 по проспекту Кулакова в Северо-Западной промзоне Ставропольскому филиалу АНК "Башнефть" был предоставлен земельный участок площадью 1 925 кв.м.
Постановлением главы администрации города от 24.07.2002 N 5149 утвержден акт государственной комиссии, назначенной распоряжением главы города Ставрополя от 28.08.2001 N 449-р, по приемке в эксплуатацию законченной строительством автозаправочной станции стационарного типа по проспекту Кулакова в Северо-Западной промзоне.
Из выписки из ЕГРН установлено, что 26.04.2001 на кадастровый учет поставлен земельный участок с разрешенным использованием "под автозаправочной станцией", площадью 1 925 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36, в квартале 608, которому присвоен кадастровый номер 26:12:010103:2.
В соответствии с постановлением главы города Ставрополя от 17.06.2002 N 3907 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Нарт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 18.06.2002 N 2115, по условиям которого арендатору для завершения строительства автозаправочной станции в аренду сроком на 364 дня был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:2.
На основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.08.2001 и постановления главы администрации от 24.07.2002 N 5149 за ЗАО "Нарт" зарегистрировано право собственности на автозаправочную станцию, литера А, инвентарный номер 29100, этажность 1, общей площадью 160,1 кв.м, расположенную по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова. В целом сооружение состоит из: основное строение (литера А), навесы (литеры Н, Н1,Н2, Н3), сооружения (литеры 1-9, литера У), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 12.08.2002 26 АГ 000022.
По договору купли-продажи объекта недвижимости от 24.12.2002 N БНФ/п/3- 1/8/414/03/ПРИ от 24.12.2002 ЗАО "Нарт" передало в собственность ОАО "АНК "Башнефть" автозаправочную станцию, расположенную по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, Северо-Западная промзона.
Названный договор и акт приема-передачи от 29.12.2002 явились основанием для регистрации права собственности на автозаправочную станцию за ОАО АНК "Башнефть" (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 14.03.2003 26 АГ 154583).
На основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 01.03.2005 N 4259, заключенного во исполнение постановления главы города от 16.02.2005 N 519, ОАО "АНК "Башнефть" в аренду сроком на 5 лет под автомобильной заправочной станцией был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:2.
В последующем на основании договора купли-продажи от 22.04.2008 N БНФ/п/8/624/08/ОБУ право собственности на автозаправочную станцию перешло к обществу (свидетельство о регистрации права от 09.08.2010 N 26-АЗ 079656).
14.09.2010 в соответствии с постановлением администрации города от 28.07.2010 N 2119 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 8454, в рамках которого обществу был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:2 под автозаправочной станцией.
В силу пункта 4.4.2 указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Дополнительным соглашением N 251 стороны внесли изменение в договор аренды от 14.09.2010 N 8454 в части площади передаваемого в аренду земельного участка, установив ее в размере 1 897 кв.м.
Договор и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
27.05.2021 комитет письмом N 08/14-4 Ю2с/516 уведомил общество об истечении срока действия договора аренды от 14.09.2010 года N 8454.
29.07.2021 внешний управляющий общества обратился с заявлением, зарегистрированным под N 303-260765 с просьбой предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:2, расположенный по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова, д. 36.
10.12.2021 письмом N 08/14-11073 обществу было отказано в предоставлении муниципальной услуги ввиду того, что согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010103:2 имеет вид разрешенного использования - под "автозаправочной станцией", а на земельном участке находится автозаправочная станция с магазином и автомойкой, сведений о зарегистрированных правах в отношении магазина и автомойки в ЕГРН не имеется.
Считая отказ комитета противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) общества в экономической сфере, оно обратилось в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, разрешая спор, правомерно исходил из следующего.
По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия такого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17). В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).
Подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в действовавшей до 01.01.2017 редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений о земельном участке сведений о его разрешенном использовании. Аналогичная норма, предусматривающая внесение названных сведений в кадастр недвижимости, содержится в пункте 4 части 5 статьи 8 вступившего в силу 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Частью 6 статьи 72 Закона N 218-ФЗ сведения государственного реестра прав и сведения государственного кадастра недвижимости признаны сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.
Частью 4 статьи 85 Земельного кодекса и частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон (виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса порядке. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.
Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10).
Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14).
При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).
Названные подходы поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).
Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
В рамках дела N А63-15455/2015, по иску комитета к обществу об обязании привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, площадью 1 897 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 36, в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в правоустанавливающих документах на землю, установлено, что на рассмотрение комиссии комитета природных ресурсов по Ставропольскому краю от 21.06.2002 представлен рабочий проект строительства автозаправочной станции по пр. Кулакова в г. Ставрополе, в состав которой входит, в том числе автомойка.
В экспертном заключении Управления государственной вневедомственной экспертизы при правительстве Ставропольского края от 03.08.1999 N 3093/2-99 по рабочему проекту "Строительство АЗС N 6 по пр. Кулакова в г. Ставрополе" также отражен факт проектирования в составе автозаправочной станции механизированной мойки легковых автомобилей и согласования проектных решений с уполномоченными органами.
Постановлением главы администрации от 24.07.2002 утвержден акт государственной комиссии, назначенной распоряжением главы города Ставрополя от 28.08.2001 N 449-р, о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - автозаправочной станции.
По данным технической инвентаризации по состоянию на 02.07.2002 в состав имущества автозаправочной станции входили, в частности, торговый зал магазина площадью 11,2 кв.м, операторная площадью 15,6 кв.м, мойка площадью 58,1 кв.м. По итогам технической инвентаризации подготовлен технический паспорт.
Из анализа свидетельств о праве собственности следует, что автозаправочная станция представляет собой единое сооружение, состоящее из строений. Регистрация прав на отдельные объекты (строения), входящие в состав единого сооружения, не производилась.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, при рассмотрении дела N А63-15455/2015 было установлено, что автомойка, торговый зал магазина и операторная, входит в состав комплекса недвижимого имущества - "автозаправочная станция", возведенного как единый объект и предназначенного для оказания услуг по заправке автомобильного транспорта и дополнительных услуг. Автозаправочная станция возведена на предоставленном в аренду для этих целей земельном участке, переданном в последующем в аренду для ее эксплуатации.
С учетом изложенного следует признать то обстоятельство, что в рассматриваемом случае отсутствуют доказательства того, что комплекс "автозаправочная станция" возводилась неправомерно на не отведенной для этих целей территории и вводилась в эксплуатацию без ведома уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами органами.
В целях представления доказательств обоснованности истребуемой площади земельного участка, для определения размера территории на местности фактически занимаемой комплексом недвижимого имущества - "автозаправочная станция", а так же для установления соответствия данных размеров комплекса и его местоположения сведениям ЕГРН о земельном участке с кадастровым номер
