Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 г. N 03АП-3932/23 по делу N А33-17256/2022

г. Красноярск

26 сентября 2023 г.

Дело N А33-17256/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Таракановой О.М.,

при участии:

от истца - Прокуратуры Красноярского края: Андреева А.И., старшего прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение N 298574,

от администрации г. Красноярска: Прохоренко Н.С., представителя по доверенности от 28.12.2022 N 04-13009, диплом, служебное удостоверение;

от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Вагаповой А.В., представителя по доверенности от 22.12.2022 N 78, диплом, паспорт;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Сибирь": Коваленко О.Н., представителя по доверенности от 06.08.2022, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Красноярска (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758), департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800), общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Сибирь" (ИНН 2463209356, ОГРН 1082468050829)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 16 июня 2023 года по делу N А33-17256/2022,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Красноярского края в интересах МО г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800), к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Сибирь" (ИНН 2463209356, ОГРН 1082468050829, далее - ответчик, ООО "Строительная Компания "Сибирь") призвании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.11.2019 N 2347, заключённый между департаментом муниципального имуществ и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО "Строительная Компания "Сибирь", применении последствий недействительности ничтожной сделки путём прекращения права собственности ООО "Строительная Компания "Сибирь" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:17 общей площадью 7 006 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, категории земель - земли населённых пунктов с видом разрешённого использования - место размещения асфальтобетонного завода.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО "Строительная Компания "Сибирь" и администрация города Красноярска обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Полагает, что судом необоснованно сделан вывод об исключительно временном и вспомогательном характере объектов недвижимости асфальта-смесительной установки, подземной кабельной и воздушной линии ЛЭП высокого напряжения, трансформаторной подстанции, компрессоре. Считает, что оценку характеристик единого недвижимого комплекса суд произвел без учёта свойств и признаков неделимой вещи, выводы, сделанные судом с учётом функционального назначения у каждого объекта в отдельности, без учета того, что объекты были возведены, проектировались, строились и вводились в эксплуатацию как единый целый объект. Указывает на то, что несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе Российской Федерации, так и в подзаконных нормативных правовых актах. Считает, что спорный земельный участок был сформирован муниципальным образованием с учётом документов территориального планирования, существующих земельных участков, и представлен в аренду под строительство с соблюдением публичного информирования неопределенного круга лиц, после чего арендатор в предусмотренном порядке возвел объект недвижимости и зарегистрировал на объект право собственности. По мнению ответчика, судом не учтено, что земельный участок был предоставлен именно для строительства, цель строительства достигнута, объект возведен в соответствии с разрешенным использованием, и право аренды было переоформлено на собственность для эксплуатации этого же объекта. Считает, что доводы прокурора о необходимости пересмотра границ и площади спорного земельного участка не обоснованы, порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. Полагает, что применение последствий недействительности сделки, в виде прекращения права собственности ООО "Строительная Компания "Сибирь", не приведет к восстановлению нарушенного права Муниципального образования город Красноярск.

В апелляционной жалобе, с учетом дополнительных пояснений, ООО "Строительная Компания "Сибирь" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Указывает на то, что при рассмотрении дела судом необоснованно сделан вывод о недействительности договора купли-продажи земельного участка в силу положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанный на доводах "явной несоразмерности площади земельного участка". Считает, что Земельным кодексом Российской Федерации и подзаконными нормативными правовыми актами не предусмотрен запрет предоставлении земельного участка по несоразмерности площади земельного участка. Полагает, что у департамента на момент рассмотрения заявления общества отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении, как в аренду, так и в собственность спорного земельного участка в испрашиваемых границах. По мнению ответчика, судом не учтено, что земельный участок был предоставлен именно для строительства, цель строительства достигнута, объект возведен в соответствии с разрешенным использованием, и право аренды было переоформлено на собственность для эксплуатации этого же объекта. Обращает внимание на то, что ответчиком не было зарегистрировано права собственности на единый имущественный комплекс, поэтому права занимать территорию в границах спорного земельного участка у ответчика отсутствует. Считает, что судом не приведена норма действующего законодательства Российской Федерации, которая обязывает собственника функционально связанных между собой объектов недвижимости производить государственную регистрацию права на "единый имущественный комплекс", при отсутствии которого утрачивается их функциональность и правомочность. По мнению ответчика, истцом не представлено ни одного доказательства, порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка. Полагает, что выводы экспертов, изложенных в предоставленных ответчиком технических заключениях, обосновывающих использование спорного земельного участка в сформированных границах не исследовались. По мнению ответчика, судом не правильно применены последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО "СК "Сибирь", поскольку не приведет к восстановлению нарушенного права муниципального образования город Красноярск

В апелляционной жалобе администрация города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Указывает на то, что в силу абз. 1 п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта служило основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка в сформированных границах у органа местного самоуправления отсутствовали. Полагает, что законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении участка как несоответствие площади участка площади, занимаемой объектом недвижимости. По мнению ответчика, довод процессуального истца об отсутствии в границах спорного участка объектов недвижимости противоречит доказательствам, представленным в материалы данного гражданского дела, а именно наличием выданных и не оспоренных в установленном порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию, а также наличием записи в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах ответчика на данные объекты, которые в настоящее время в установленном законом порядке также не оспорены.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение жалоб назначено на 19.09.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

Согласно отзыву на апелляционную жалобу Прокуратура Красноярского края считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

ООО "Строительная Компания "Сибирь" заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу; просит отложить судебное заседание в целях надлежащего оформления ходатайства об отложении судебного заседания. Представители департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Администрации г. Красноярска поддержал заявленное ходатайство.

Представитель прокуратуры возразил относительно заявленного ходатайства.

В силу части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

На основании части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

По смыслу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отложение судебного заседания по ходатайству стороны, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.

В соответствии со статьями 82, 83, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы отказать.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, в порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении по делу судебной экспертизы правомерно отказано судом первой инстанции с учетом возможности рассмотрения настоящего дела по имеющимся в деле доказательствам, принимая во внимание представленные документы, предмет и основание иска.

В данном конкретном случае площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

В соответствии со статьями 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции по тем же основаниям не усматривает правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о проведении по делу судебной экспертизы.

С учетом недопустимости необоснованного отложения заседаний и необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства, суд апелляционной инстанции не усматривает достаточных оснований для отложения судебного заседания.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением администрация города Красноярска от 28.07.2005 N 664-арх предварительно согласовано место размещение объекта - асфальтобетонного завода на земельном участке из земель поселений, оценочной зоны N 71. Площадью 7021,0 кв.м, из них 3248,0 кв.м - площадь ограниченного использования (охранная зона ЛЭП), расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, промышленная зона ТЭЦ-3; утвержден акт о выборе земельного участка от 04.04.2005.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 01.08.2007 N 2177-арх департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - департамент) 19.09.2007 заключён договор N 2255 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:0017 общей площадью 7 021 кв.м для использования в целях строительства асфальто-бетонного завода сроком с 01.08.2007 по 31.07.2010.

За ООО "Строительная Компания "Сибирь" 13.04.2009 зарегистрировано право собственности на следующие объекты, расположенные в пределах указанного участка:

1. Сооружение - асфальтосмесительная установка заводского типа ДС-158 с кадастровым номером 24:50:0400410:190 площадью 128,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К;

2. Сооружение - компрессор с кадастровым номером 24:50:0400410:177 площадью 1,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, соор. 4;

3. Сооружение - трансформаторная подстанция с кадастровым номером 24:50:0400410:174 площадью 4,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, соор. 3;

4. Сооружение - подземная кабельная и воздушная ЛЭП высокого напряжения с кадастровым номером 24:50:0400410:178 протяжённостью 299 м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, соор. 14.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 20.11.2009 N 4790-недв ООО "Строительная Компания "Сибирь" привлечено в качестве соарендатора участка.

Между департаментом и соарендаторами ООО СК "Сибирь", Галоян К.С. 10.06.2010 заключён договор аренды N 907 указанного земельного участка в целях эксплуатации находящихся в его пределах сооружений. Срок договора установлен с 20.11.2009 по 19.11.2019.

Дополнением от 15.08.2019 N 4512 в договор аренды внесены изменения в части сведений о единственном арендаторе - ООО "Строительная Компания "Сибирь".

Далее ООО СК "Сибирь" 02.10.2019 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов для эксплуатации сооружений: асфальто-смесительная установка, подземная кабельная и воздушная ЛЭП высокого напряжения, трансформаторная подстанция, компрессор.

Между департаментом и ООО "Строительная Компания "Сибирь" заключён договор купли-продажи от 27.11.2019 N 2347, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:17 общей площадью 7 006 кв.м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, перешёл в собственность ООО "Строительная Компания "Сибирь" для эксплуатации перечисленных выше сооружений по цене 720 854 руб. 35 коп. Государственная регистрация права произведена 10.12.2019.

Как следует из представленных в материалы дела документов и сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в ЕГРН содержится запись о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400410:17, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: место размещения асфальтобетонного завода, площадью 7006 кв.м, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, промышленная зона ТЭЦ-3; зарегистрировано право собственности ООО "Строительная компания "Сибирь" на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.11.2019 N 2347.

На земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:17 представлен договор купли-продажи земельного участка от 27.11.2019 N 2347, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец), и ООО "Строительная компания "Сибирь" (покупатель), согласно которому продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 7006,0 кв.м, с кадастровым номером 24:50:0400410:17, находящийся в водоохранной зоне водного объекта, в прибрежной защитной полосе, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, промышленная зона ТЭЦ-3, для эксплуатации сооружений в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение).

Цена участка установлена в размере 720 854 руб. 35 коп. Оплата цены участка производится в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора. Покупатель имеет право произвести оплату досрочно до истечения 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора. Обязанность покупателя по оплате цены участка считается исполненной после ее поступления в полном объеме на счет, указанный в пункте 2.3 настоящего договора и предоставления продавцу соответствующих платежных поручений, подтверждающих оплату, (п.п. 2.1, 2.2, 2.5, 2.6 договора).

Настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 1.5 договора).

В материалы дела также представлены документы:

- заключение по результатам обследования технического состояния строительных конструкций, строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400410:17, подготовленное ООО "Красноярскпроектстрой";

- подготовленное ИП Черепановой Д.С. техническое заключение о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации асфальтобетонного завода, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400410:17 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Пограничников, 12К, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17 является необходимой для эксплуатации в соответствии с целевым назначением расположенного на данном участке технологического комплекса асфальтобетонного завода, заключение составлено по фактическому использованию земельного участка, учитывая его конфигурацию, и соответствует требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений";

- технический план сооружения от 28.11.2021, подготовленный в связи с образованием одного объекта недвижимости, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пограничников, 12 "к", в результате объединения исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0400410:190; 24:50:0400410:173, 24:50:0400410:177, 24:50:0400410:178, 24:50:040410: 174, 24:50:0400410:175;

- сведения из ИСОГД от 19.04.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17;

-сметная документация в отношении объекта - асфальтобетонный завод в промзоне ТЭЦ3, Советский район г. Красноярск;

- анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО "Строительная компания "Сибирь" в части выявления и подтверждения фактической работы структурной единицы предприятия - асфальтобетонного завода;

- подготовленное ООО "ЗемэкспертПроект" техническое заключение от 07.04.2023 по обоснованию площади земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, Промышленная зона ТЭЦ-3, согласно которому границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17 площадью 7006 кв.м для эксплуатации объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 24:50:0400410:190; 24:50:0400410:173, 24:50:0400410:177, 24:50:0400410:178, 24:50:040410: 174, 24:50:0400410:175 по целевому назначению являются обоснованными.

Ссылаясь на то, что выкупная цена земельного участка составляет 15% от его кадастровой стоимости, а также на несоразмерность площади земельного участка, необходимой для использования объектов недвижимости, расположенных на нем недвижимости, расположенным на нем, в связи с чем приведённый договор купли-продажи заключён при явном нарушении законодательства о землепользовании и является недействительной (ничтожной) сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Полномочия прокурора на обращение с настоящим иском следуют из положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков на торгах, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть) в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Как следует из материалов дела, совокупная площадь объектов, для эксплуатации которых передан земельный участок, составляет 134,7 кв.м, площадь участка 7 006 кв.м.

Помимо объектов, временный характер которых подтверждён ООО "Строительная Компания "Сибирь", в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17 располагаются зарегистрированные в качестве сооружений: асфальто-смесительная установка, подземная кабельная и воздушная ЛЭП высокого напряжения, трансформаторная подстанция, компрессор.

Ответчиком ООО "Строительная Компания "Сибирь" в материалы дела представлено техническое заключение о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации асфальтобетонного завода, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400410:17, подготовленное индивидуальным предпринимателем Черепановой Д.С.

Вместе с тем, как обоснованно указывает прокурор, при расчёте зоны застройки участка (стр. 15) специалистом в состав данной зоны необоснованно включена охранная зона 718,52 кв.м. Сама по себе протяжённость ЛЭП составляет 299 погонных метров. При этом вывод специалиста о том, что в пределах охранных зон сетей электроснабжения запрещено размещение капитальных объектов, является необоснованным, поскольку в соответствии с пп. "А" п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, строительство зданий и сооружений в пределах охранных зон допускается при наличии письменного решения о согласовании, выданного сетевой организацией.

Кроме того, как следует из схемы N 2 (стр. 7) в пределах охранных зон электросетей расположены две трансформаторных подстанции, одна из которых является объектом капитального строительства, вторая - вспомогательным сооружением, размещены парковка на 5 мест, частично -открытый склад. С учетом изложенного, коэффициент застройки определён специалистом неверно, исключая площадь охранной зоны, застроенная территория составит 134,7 кв.м.

При этом указание специалиста на то, что ООО "Строительная Компания "Сибирь" не превышен максимальный процент застройки правового значения не имеет, поскольку правила землепользования и застройки не являются документом, предопределяющим и подтверждающим право конкретного заявителя на эксплуатацию всей допустимой к образованию площади земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, необходимость предоставления земельного участка в существующих границах обосновывается описанием существующих технологических процессов асфальтобетонного завода (стр. 16-20), что правового значения для разрешения спора не имеет ввиду того, что спорные объекты в качестве единого имущественного комплекса не зарегистрированы и не могут участвовать в гражданском обороте как единый объект.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества". Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и оценив пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что асфальто-смесительная установка, подземная кабельная и воздушная ЛЭП высокого напряжения, трансформаторная подстанция, компрессор прочной физической связи с землёй не имеют, что свидетельствует о возможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Осуществление в отношении указанных выше объектов государственной регистрации права в качестве объектов недвижимого имущества, а также получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию правового значения не имеют, поскольку их наличие не влияет на правовую квалификацию характеристик приведённых вещей. Возведение на земельном участке вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечёт возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости. Указанная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2018 N 22-КГПР18-3, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу NА21-6529/2010. Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации непосредственно объектов капитального строительства в установленном законом порядке не формировался, площадь его для целей выкупа не была определена.

Таким образом, учёт площади проездов 3 311,3 кв.м и площадки для временного хранения инертных материалов 1 848 кв.м является необоснованным, поскольку данные объекты инженерными сооружениями не являются, в установленном законом порядке не строились, возникли в результате фактического использования, нормативное обоснование необходимости для них данной площади не приведено. Как следует из заключения, специалист исходит из наличия в пределах земельного участка асфальтобетонного завода, однако на нём находятся объекты капитального строительства: трансформаторная подстанция, асфальтосмесительная установка и компрессор, иные объекты являются вспомогательными, признаков капитального строительства не имеют, что не предполагает учёта их площади для определения необходимой территории земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает неправомерным использование в расчете площади необходимого земельного участка технологического комплекса асфальтобетонного завода, фактического использования земельного участка. Представитель ООО "СК "Сибирь" пояснила в суде апелляционной инстанции, что вспомогательные объекты при формировании и предоставлении земельного участка не учитывались.

Следовательно, наличие в собственности общества совокупности различных объектов само по себе не указывает на наличие у него права на получение земельного участка в тех границах и той площади, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что довод прокурора о том, что фактическая площадь объектов, подлежащих учёту при предоставлении земельного участка, не превышает 200 кв.м при его площади 7 006 кв.м, что свидетельствует о явной их несоразмерности, является обоснованным.

Доводы апелляционных жалоб со ссылками на то, что максимальный размер предоставленного в аренду земельного участка не регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, договор аренды мог быть заключен в отношении земельного участка любой площади, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 11.9 этого же кодекса.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 N П/0321.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Доводы апелляционных жалоб о действительности сделки по той причине, что обществом испрашивался сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставленный ему для строительства объекта недвижимости земельный участок определенной площади, полностью соответствующий схеме расположения при его образовании, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку при обращении за предоставлением земельного участка без проведения торгов с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, определяющее значение имеет площадь земельного участка необходимого для его эксплуатации.

Вопреки доводам апелляционных жалоб в отсутствие обоснования площади предоставленного без торгов земельного участка несоразмерность такого предоставления действительно является очевидной. При этом доводы о необходимости представления земельного участка именно в размере 7021,0 кв.м носят абстрактный характер, не обоснованы конкретными расчетами. При этом, как указано выше, в обоснованиях необоснованно учтена площадь объектов недвижимости как единого объекта, а также технология производства.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с видом разрешенного использования, с целью предоставления данного участка в аренду на торгах, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Суд отклоняет доводы заявителей о том, что не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемые сделки с одной стороны лишают хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть), возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны - получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании недействительными ничтожными сделками вышеуказанных договоров являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки судом верно применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО "Строительная компания "Сибирь" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:17 общей площадью 7 006 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Пограничников, 12К, категории земель - земли населённых пунктов с видом разрешённого использования - место размещения асфальтобетонного завода.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судом способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При этом в ходе рассмотрения настоящего спора общество не обосновало в соответствии с положениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, не представило схему его расположения, что не позволило суду рассмотреть вопрос о возврате публичному собственнику части спорного земельного участка не занятой принадлежащим обществу объектом недвижимости. Вопрос о предоставлении земельного участка обществу с целью эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости подлежит разрешению в порядке главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае возникновения разногласий может быть передан на разрешение суда.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Сибирь" по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года по делу N А33-17256/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан Н.А. Морозова