Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2023 г. N 15АП-15579/23 по делу N А53-1204/2015

город Ростов-на-Дону

17 ноября 2023 г.

дело N А53-1204/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Долговой М.Ю.,

судей Сурмаляна Г.А., Деминой Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мезенцевой В.Д..

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Замоломского Вадима Владимировича

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2023 по делу N А53-1204/2015

об исключении требований участника строительства общества с ограниченной ответственностью "Стройсети" из реестра требований по передаче жилых помещений, включении денежных требований и признании права собственности за должником жилых помещений,

по заявлению конкурсного управляющего Замоломского Вадима Владимировича,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение" (ИНН 6165018882, ОГРН 1026103728188),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение" (далее - должник) конкурсный управляющий Замоломский Вадим Владимирович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением:

- об исключении денежных требований участника строительства общества с ограниченной ответственностью "Стройсети", возникших на основании договора целевого займа от 12.02.2019 N 002/ву-2019 по передаче квартир из реестра требований по передаче жилых помещений,

- включении требований участника строительства общества с ограниченной ответственностью "Стройсети" в размере 29 816 500 руб. в соответствии дополнительным соглашением N 3, предварительного договора купли-продажи в рамках договора целевого займа N 002/ву-2019 от 12.02.2019 в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом имущества,

- о признании права собственности за должником на квартиры N 97 кадастровый номер: 61:44:0010307:8269, N 98 кадастровый номер: 61:44:0010307:8270, N 113 кадастровый номер: 61:44:0010307:8157, N 100 кадастровый номер: 61:44:0010307:8143, N 105 кадастровый номер: 61:44:0010307:8148, N119 кадастровый номер: 61:44:0010307:8164, N 120 кадастровый номер: 61:44:0010307:8165, N121 кадастровый номер: 61:44:0010307:8166.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2023 по делу N А53-1204/2015 признано право собственности за должником на следующие жилые помещения - квартиры N 97 кадастровый номер: 61:44:0010307:8269, N 98 кадастровый номер: 61:44:0010307:8270, N 113 кадастровый номер: 61:44:0010307:8157, N 100 кадастровый номер: 61:44:0010307:8143, N 105 кадастровый номер: 61:44:0010307:8148, N 119 кадастровый номер: 61:44:0010307:8164, N 120 кадастровый номер: 61:44:0010307:8165, N 121 кадастровый номер: 61:44:0010307:8166. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий Замоломский Вадим Владимирович обжаловал определение суда первой инстанции от 31.08.2023 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с мотивировочной частью обжалуемого определения. Податель апелляционной жалобы указывал, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование о признании права собственности подлежит удовлетворению, вместе с тем, по мнению управляющего, суд привел взаимоисключающие нормы права. Просит изменить определение суда, исключив из мотивировочной части абзацы 4 - 7 на листе 7 определения.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Фабрика окон" просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, определением суда от 31.01.2015 заявление кредитора Коробченко Любови Филипповны о признании закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение" несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2015 при банкротстве должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.05.2017 (резолютивная часть от 03.05.2017) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Чернов Александр Васильевич.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2017 (резолютивная часть от 22.11.2017) в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Чернов Александр Васильевич.

Информация о введении в отношении должника процедуры внешнего управление опубликована в газете "Коммерсантъ" N 225 от 02.12.2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.01.2021 закрытое акционерное общество "Донское крупнопанельное домостроение" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чернов Александр Васильевич.

Информация о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликована в газете "Коммерсантъ" N 21 (6983) от 06.02.2021.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2021 конкурсным управляющим должника утвержден Замоломский Вадим Владимирович.

06.03.2023 посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" поступило заявление конкурсного управляющего Замоломского Вадима Владимировича:

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование частично, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Процедура банкротства застройщиков законодательно урегулирована в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве, согласно нормам которого данная процедура призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе во включении упомянутого требования.

В свою очередь, в соответствии с абзацем 3 пункта 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве, если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с пунктом 3 указанной статьи конкурсному управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично.

Положения пункта 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусматривают специальное право арбитражных управляющих застройщиков на подачу данных заявлений об исключении.

Согласно пункту 10 статьи 16 Закона о банкротстве, разногласия, возникающие между конкурсными кредиторами, уполномоченными органами и арбитражным управляющим, о составе, о размере и об очередности удовлетворения требований кредиторов по денежным обязательствам или об уплате обязательных платежей, рассматриваются арбитражным судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (заемщик) и ООО "Стройсети" (заимодавец) заключен договор целевого займа от 12.02.2019 N 002/ВУ2019, по условиям которого заимодавец предоставляет заемщику процентный целевой заем на общую сумму до 24 000 000 руб., на срок полного возврата в течение 6 месяцев со дня его выдачи, а заемщик обязуется своевременно возвратить сумму займа не позднее установленного срока.

Согласно пункту 1.5 договора, целевой займ обеспечивается залогом объектов незавершенного строительства, квартир, указанных в приложении N 1 и расположенных на 14-18-ти этажном 125-квартирном жилом доме со встроенными офисами и автостоянкой, расположенного по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Добровольского, строительное пятно 5-03А (СЖР) в Северном жилом районе, а именно квартиры: трехкомнатная, 14 этаж, 99,40 кв.м., 3 976 000 руб., двухкомнатная, 14 этаж, 64,05 кв.м., 2 562 000 руб., двухкомнатная, 4 этаж, 79,50 кв.м., 3 180 000 руб., двухкомнатная, 15 этаж, 79,80 кв.м., 3 192 000 руб., двухкомнатная, 16 этаж, 67,85 кв.м., 2 714 000 руб., двухкомнатная, 17 этаж, 71,65 кв.м., 2 866 000 руб., двухкомнатная, 17 этаж, 67,85 кв.м., 2 714 000 руб., итого на сумму 21 204 000 руб., площадь 530,10 кв.м.

В пункте 1.6 договора займа указано, что заемщик гарантирует, что права требования залогового имущества, обеспечивающего исполнения обязательств заемщиком по договору, жилые помещения в объекте незавершенного строительства ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" не обременены правами других лиц, в связи с чем, заемщик гарантирует не заключать какие либо договоры продажи вышеуказанных жилых помещений.

Согласно пунктe 1.7 договора займа требования по договору займа погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам в рамках дела о банкротстве N А53-1204/2015.

В приложении N 2 к договору займа N 002/ВУ-2019 содержится договор N003/ВУ-2019 ипотеки объектов незавершенного строительства от 08.02.2019, заключенный между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (залогодатель) и ООО "Стройсети" (залогодержатель), по условиям которого залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (заемщика) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к залогодателю (заемщику) по основному обязательству - договору целевого займа от 08.02.2019 N 002/ву-2019.

Между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (заемщик) и ООО "Стройсети" (заимодавец) 04.06.2019 заключили дополнительное соглашение N 1, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора займа от 12.02.2019 N 002/ВУ-2019 в следующей редакции: "заимодавец предоставляет заемщику процентный целевой заем на общую сумму до 25 848 000 рублей на срок полного возврата 6 месяцев со дня выдачи, а заемщик обязуется своевременно возвратить сумму займа не позднее установленного срока".

В пункте 2 дополнительного соглашения указано, что стороны согласовали дополнительный перечень жилых помещений к согласованному в приложении N 1 договору займа от 12.12.2019 N 002/ВУ-2019, а именно добавлены квартиры: однокомнатная, 17 этаж, 58,05 кв.м., 2 322 000 руб., однокомнатная, 16 этаж, 58,05 кв.м., 2 322 000 руб.

Также ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (заемщик) и ООО "Стройсети" (заимодавец) 10.07.2019 заключили дополнительное соглашение N 2, в котором указано, что в связи с задержкой сроков ввода в эксплуатацию у заемщика отсутствуют в настоящий момент для оплаты в установленный договором целевого займа срок сумму процентов и денежных средств основного долга в размере 25 848 000 руб.

В пункте 2.1 дополнительного соглашения указано, что стороны пришли к соглашению считать договор целевого займа от 12.02.2019 N 002/ВУ-2019 на сумму 25 848 000 руб. беспроцентным.

В пункте 2.2. дополнительного соглашения срок возврата займа определен - до 01.03.2020.

В пункте 2.3 дополнительного соглашения указано, что в случае не возврата суммы основного долга по договору целевого займа в установленный срок, независимо от ввода в эксплуатацию объекта долевого незавершенного строительства внешний управляющий, по требованию займодавца обращается к совету кредиторов или выносит на собрание кредиторов вопрос об утверждении заключения с займодавцем предварительных договоров долевого участия на указанные в приложении 1 квартиры, при этом стоимость 1 кв.м. составляет не дороже 40 000 руб., общая площадь квартира 646,2 кв.м., общая стоимость 25 848 000 руб., срок передачи в течение 2 месяцев после подписания договора купли-продажи.

Между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (продавец) и ООО "Стройсети" (покупатель) от 13.01.2020 был подписан предварительный договор купли-продажи в рамках договора целевого займа от 12.02.2019 N 002/ВУ-2019, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже вышеуказанного имущества. Указанный договор заключен не был.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве, требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.

Возможность исключения требования из реестра требований кредиторов, предусмотренная названной нормой, реализуется в исключительных случаях.

При этом к числу условий для исключения требования кредитора из реестра относятся обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии оснований для дальнейшего нахождения данного требования в реестре требований кредиторов должника и влекущие возможность такого исключения.

Предусмотренное право конкурсного управляющего на подачу заявления об исключении в судебном порядке необоснованных требований, включенных в реестр передачи жилых помещений застройщика (пункт 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве) представляет собой последующую судебную проверку обоснованности уже включенного конкурсным управляющим требования и преследует конечную цель недопущение включения в реестр необоснованных требований, что в ситуации недостаточности имущества должника приводило бы к нарушению прав и законных интересов кредиторов, конкурирующих между собой за получение удовлетворения требований, а также должника и его учредителей (участников), законный интерес которых состоит в наиболее полном и справедливом погашении долгов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее - объект незавершенного строительства); Участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Кредитор должника, имевший с последним отношения, вытекающие из договора инвестирования, преследовал цель извлечения прибыли из такой деятельности, что само по себе отвечает целям и предназначению коммерческого юридического лица (статьи 48 и 50 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.

В положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве вносились существенные изменения в соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ).

В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве из понятия "участник строительства" были исключены слова "юридическое лицо" и, как следствие, в настоящее время под участником строительства понимается исключительно физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно пункту 16 статьи 16 Закона N 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции названного Федерального закона применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу данного Федерального закона.

В свою очередь, пункт 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ указывает, что положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2.1 в редакции названного Федерального закона применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу данного Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Положения Закона N 151-ФЗ вступили в силу со дня официального опубликования на официальном интернет-портале правовой информации - 27.06.2019.

Так, законодатель, допуская распространение новой редакции на дела о банкротстве, возбужденные до вступления в силу Закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ, предусмотрел, что на такие дела распространяется действие пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2.1 Закона о банкротстве. В частности, перечисленными нормами регулируются вопросы очередности удовлетворения требований кредиторов (статья 201.9 Закона о банкротстве), а также порядок удовлетворения требований участников строительства и расчетов с ними (статьи 201.10 - 201.14 Закона о банкротстве).

Таким образом, положения Закона N 151-ФЗ вступили в силу после введения процедуры банкротства ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2022 заявление конкурсного управляющего ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" о передаче участникам строительства жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 5 микрорайон Северного жилого района (пятно 5-ОЗА) удовлетворено (обособленный спор N А53-1204-200/2015).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 N 15АП-13858/2022, 15АП-14095/2022 определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2022 Ф08-11419/2022, определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 оставлены без изменения.

Таким образом, расчеты с кредиторами третьей очереди были произведены 01.09.2022, когда определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2022 по делу N А53-1204/2015 (обособленный спор N А53-1204-200/2015) вступило в законную силу.

Несмотря на то что, в отношении ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" процедура банкротства была введена ранее принятия и вступления в законную силу Закона N 151-ФЗ, его положения применяются к возникшим после его вступления отношениям, так как после его принятия и вступления его в законную силу не были погашены требования кредиторов третьей очереди.

Более того, рассматриваемый в рамках данного обособленного спора предварительный договор купли-продажи в рамках целевого займа N 002/ВУ-2019 был подписан 13.01.2020, то есть после принятия и вступления в законную силу Закона N 151-ФЗ.

Из материалов обособленного спора следует, что в пункте 1.2. договора целевого займа от 12.02.2019 N 002/ВУ-2019 указано, что договор займа заключается в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве для проведения мероприятия по завершению строительства ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение", в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства на земельном участке, кадастровый номер N 61:44:010307:0084, расположенный по строительному адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Добровольского, строительное пятно 5-03А (СЖР) в Северном жилом районе, 14-18-ти этажный жилой дом со встроенными офисами и автостоянкой. Изменение целевого использования займа не допускается.

Согласно пункту 1.7. договора займа требования по договору займа погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам в рамках дела о банкротстве N А53-1204/2015.

В соответствии с пунктом 2.2. договора займа заемщик возвращает заем только денежными средствами.

Таким образом, по смыслу пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации из самого содержания договора займа следует, что он был заключен сторонами в рамках пункта 1 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве и то, что требования ООО "Стройсети" являются денежными, погашаемыми в составе третьей очереди требований по текущим платежам в рамках дела о банкротстве N А53-1204/2015.

Более того, вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным обособленным спорами (обособленный спор N А53-1204-200/2015 и А53-1204-245/2015) были установлены существенные обстоятельства для рассмотрения требований ООО "Стройсети" о признании за ними права собственности на жилые помещения и им была дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, требования по целевым займам третьих лиц в целях мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве в настоящее время напрямую отнесены к третьей очереди требований по текущим платежам (в новой редакции).

Так, заключение договора произведено в целях исполнения обязанностей внешнего управляющего, связанных с реализацией мероприятий, предусмотренных планом внешнего управления (пункт 2 статьи 99 Закона о банкротстве), направлено на достижение основной цели при банкротстве застройщика и не связано с продолжением осуществления финансово-хозяйственной деятельности должника.

Доводы конкурсного управляющего о том, что требование ООО "Стройсети" должно быть включено как денежное требование в четвертую очередь реестра требований кредиторов, обеспеченное залогом имущества должника, суд первой инстанции оценил критически ввиду следующего.

Согласно пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 60 статьи 26 ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при обращении требований на залог по договору целевого займа, заключенного в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, предусмотренном статей 201.8-1, 201.8-2 Закона о банкротстве, не может пройти государственную регистрацию права до получения разрешения на ввод таких объектов строительства в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 26.02.2021 ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" выдано разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию N 61 -310-650809-2021.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество указанный многоквартирный дом создан как объект права, ему присвоен кадастровый номер 61:44:010307:0084.

Таким образом, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию выдано 26.02.2021, договор ипотеки на государственную регистрацию сторонами не передавался.

Между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" в лице внешнего управляющего Чернова А.В. (залогодатель) и ООО "Стройсети" (залогодержатель) 08.02.2019 подписан договор ипотеки объектов незавершенного строительства N 003/ВУ-2019, по условиям которого залогодержатель преимущественного перед другими кредиторами залогодателя (заемщика) по основному обязательству - заключенному между ними в г. Ростове-на-Дону целевого займа от 08.02.2019 N 002/ву-2019 на сумму 24 000 000 руб., сроком полного возврата в течение 6 месяцев со дня выдачи, для завершения строительства 14-18-ти этажном 125-квартирном жилого дома со встроенными офисами и автостоянкой, расположенного по строительному адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, ул. Добровольского, строительное пятно 5 -03А (СЖР) в Сереном жилом районе, в сумме 21 204 000 руб. из стоимости предмета залога - объектов незавершенного строительства, квартир в вышеуказанном жилом доме площадью 530,10 кв.м., указанных в приложении N 1 (пункт 1.1. договора залога).

В пункте 5.1. договора залога, указано, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Между ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" и ООО "Стройсети" 04.07.2019 подписано дополнительное соглашение N 1, согласно пункта 2 которого стороны согласовали дополнительный перечень жилых помещений, всего общая стоимость жилых помещений, представляющих в залог в качестве обеспечения договора целевого займа от 12.02.2019 N 002/ВУ-2019 составляет 25 848 000 руб., площадь 646,20 кв.м.

Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ, вступившим в действие с 01.07.2014 в Гражданский кодекс Российской Федерации введена статья 339.1, в силу подпункта 1 пункта 1 которой, а также статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственной регистрации в ЕГРП подлежит залог недвижимости (ипотека). Договор об ипотеке государственной регистрации не подлежит.

Указанная правовая позиция находит свое отражение, в том числе, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу приведенных правовых норм государственной регистрации подлежит ипотека в виде обременения, основанием возникновения которой является заключенный договор залога.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Таким образом, так как залог недвижимости (ипотека) на спорные жилые помещения не был зарегистрирован сторонами в установленном порядке, то залог (ипотека) считается отсутствующим. Доказательства наличия уважительных причин невозможности зарегистрировать залог в материалы дела не представлены.

В рамках статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предварительный договор в силу закона также не порождает возникновения залога на жилые помещения, так как залоговые отношения возникают только с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта и связаны с государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве, заключенного с застройщиком.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации)".

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что залог недвижимости (ипотека) на спорные объекты недвижимости отсутствует.

Принимая во внимание то обстоятельство, что третья очередь требований по текущим платежам является льготной и приоритетной по сравнению с четвертой очередью реестра требований кредиторов, то требования конкурсного управляющего фактически направлены на изменение очередности погашения требований ООО "Стройсети" путём понижения их требований в очереди кредиторов.

Очередность удовлетворения требований кредиторов определена статьей 134 Закона о банкротстве, в соответствии с пунктом 1 которой, вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

В то же время законодательство о банкротстве предусматривает возможность изменить указанную очередность и преимущественно перед любыми другими требованиями кредиторов во внеочередном порядке погасить расходы на проведение мероприятий по недопущению возникновения техногенных или экологических катастроф либо гибели людей, вызванных прекращением деятельности организации должника или ее структурных подразделений (пункт 1 статьи 134 Закона о банкротстве).

Экстраординарных оснований для отступления от установленной законом очередности удовлетворения требований кредитора по текущим обязательствам, управляющим не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требовании конкурсного управляющего об исключении денежных требований участника строительства ООО "Стройсети", возникших на основании договора целевого займа N 002/ву-2019 от 12.02.2019 по передаче 8 квартир из реестра требований по передаче жилых помещений и включении требований участника строительства ООО "Стройсети" в размере 29 816 500 руб. в соответствии дополнительным соглашением N 3, предварительного договора купли-продажи в рамках договора целевого займа N 002/ву-2019 от 12.02.2019 в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника как обеспеченные залогом имущества, удовлетворению не подлежат.

Согласно пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются требования кредиторов.

В силу статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов должника удовлетворяются исключительно за счет конкурсной массы.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" 26.02.2021 выдано разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию за N 61-310-650809-2021.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные жилые помещения подлежат включению в конкурсную массу должника, в целях расчетов с кредиторами должника с соблюдением принципа очередности и пропорциональности, в связи с чем, требования конкурсного управляющего подлежат удовлетворению в части признания за должником права собственности на следующие жилые помещения - квартиры N 97, кадастровый номер: 61:44:0010307:8269, N 98, кадастровый номер: 61:44:0010307:8270, N 113, кадастровый номер: 61:44:0010307:8157, N 100, кадастровый номер: 61:44:0010307:8143, N 105, кадастровый номер: 61:44:0010307:8148, N119, кадастровый номер: 61:44:0010307:8164, N 120, кадастровый номер: 61:44:0010307:8165, N 121, кадастровый номер: 61:44:0010307:8166.

Суд первой инстанции, разрешая настоящий обособленный спор, на 7 листе сослался на судебные акты по обособленным спорам N А53-1204-200/2015 и N А53-1204-245/2015, в том числе, привел положения пункта 1.1 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве, касающиеся случаев привлечения к достройке Фонда.

Однако в настоящем деле, Фонд не привлекался в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства.

В силу абзаца 2 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции усматривает правовые основания для исключения из мотивировочной части определения суда абзацы 4 - 7 листа 7.

Учитывая, что ссылка суда на вышеуказанные нормы права не привел к принятию неправильного по существу судебного акта, апелляционным судом приведена иная мотивировочная часть.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2023 по делу N А53-1204/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

М.Ю. Долгова

Судьи

Я.А. Демина
Г.А. Сурмалян

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.